อีกรูปแบบของการลงทุน ในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

คงปฏิเสธไม่ได้ว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์) ในปัจจุบัน สามารถสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุนได้อย่างมั่นคง และเต็มเม็ดเต็มหน่วยท่ามกลางสภาวะวิกฤติทางเศรษฐกิจโลกที่ยังมีอาการทรงตัว และยังไม่รู้ว่าจะดีขึ้นเมื่อไร ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่กลับไม่ได้รับผลกระทบ และยังมีการทยอยจ่ายเงินปันผลมาให้นักลงทุนอย่างต่อเนื่อง

แต่นักลงทุนหลายคนคงจะหงุดหงิดใจอยู่ไม่น้อยกับการที่มูลค่าหน่วยลงทุน (เอ็นเอวี) ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในช่วงภายหลังจากเข้าทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) กลับมีมูลค่าหน่วยลงทุนลดลงไป ไม่ว่าจะมาจากการที่เป็นไปตามสภาวะตลาดหุ้น แต่ส่วนหนึ่งคงมาจากการที่กองทุนนั้นมีสภาพคล่องน้อยเกินไปนั่นเอง

และจากการที่มูลค่าหน่วยลงทุนปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง หลายบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) จึงเล็งเห็นโอกาสดังกล่าว และหันมาออกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใหม่ที่นำเงินไปลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีใน ตลท.แทนที่จะไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ อย่างที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปกติเขาทำกัน วันนี้ “ทีมงาน ASTVผู้จัดการกองทุนรวม” จะพาไปดูจุดเด่นจุดด้อย และข้อแตกต่างกัน

ศุภกร สุนทรกิจ รองกรรมการผู้จัดการ บลจ.เอ็มเอฟซี กล่าวว่า กองทุนเปิดเอ็มเอฟซี พร็อพเพอร์ตี้เวลท์ ฟันด์ (M-Property) มูลค่าโครงการ 300 ล้านบาท จะเน้นลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เป็นหลัก โดยเฉลี่ยไม่น้อยกว่า 65% ของมูลค่าทรัพย์สินของกองทุน และสามารถเลือกลงทุนในหุ้นกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้

กองทุนนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย เพื่อรับผลตอบแทนจากการจ่ายเงินปันผลของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนไปลงทุน โดยเป็นการลงทุนในระยะปานกลางถึงยาว และสามารถรับความเสี่ยงจากการลงทุนได้ในระดับปานกลาง โดยได้เปิดขายหน่วยลงทุนแก่ผู้สนใจทุกวันทำการ และเปิดรับซื้อคืนหน่วยลงทุนทุกวันทำการสุดท้ายของเดือน โดยแจ้งล่วงหน้าภายในวันที่ 1ถึง15 ของเดือนนั้นๆ

ศุภกร กล่าวว่า ปัจจุบันราคาหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์มีการปรับตัวลดลง จึงเป็นจังหวะที่ดีในการเข้าลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวที่มีประวัติการจ่ายเงินปันผลที่ดีและสม่ำเสมอมาโดยตลอด ซึ่งอัตราการจ่ายเงินปันผลโดยเฉลี่ยของกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 7 - 9% โดยมาจากศักยภาพในการสร้างรายได้ของทรัพย์สินที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่ลงทุน และมีโอกาสเติบโตได้ในอนาคต

ทั้งนี้ บริษัทได้พิจารณาถึงการกระจายความเสี่ยงของประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้าไปลงทุนโดยคำนึงถึงความหลากหลายของประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน รวมถึงสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยลงทุนเป็นสำคัญ โดยเอ็มเอฟซีจะกำหนดกลยุทธ์การลงทุนเพื่อสร้างสัดส่วนที่เหมาะสมเพื่อโอกาสที่ดีของผลตอบแทนจากการลงทุน เพื่อสามารถก่อให้เกิดรายได้และผลตอบแทนแก่กองทุนและผู้ถือหน่วยลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพและมั่นคง

ด้าน มนรัฐ ผดุงสิทธิ์ กรรมการผู้จัดการ บลจ.วรรณ กล่าวว่า กองทุนเปิด วรรณ พร็อพเพอร์ตี้ พลัส ฟันด์ (ONE-PROP) จะเน้นลงทุนในหลักทรัพย์ที่อยู่ในหมวดธุรกิจกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเพิ่มทางเลือกให้กับผู้ลงทุน ในการกระจายความเสี่ยง โดยมีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้น เพราะการลงทุนในหน่วยลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในภาวะตลาดปัจจุบัน มีมูลค่าหน่วยลงทุนที่ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง

สำหรับเบื้องต้นแล้ว กองทุนเปิด วรรณ พร็อพเพอร์ตี้ พลัส ฟันด์ คาดว่าจะลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง เช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สนามบินสมุย (SPF) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHPF) กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค (FUTUREPF)

ทั้งนี้ กองทุนนี้ไม่มีนโยบายจ่ายเงินปันผล แต่กองทุนนี้มีลักษณะพิเศษคือ จะมีการรับซื้อคืนหน่วยลงทุนโดยอัตโนมัติ ปีละไม่เกิน 4 ครั้ง โดยจะจัดสรรจากเงินที่ได้รับจากเงินปันผลของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนไปลงทุน ทำให้ผู้ลงทุนจะได้รับเงินคืนเป็นระยะๆ คล้ายกับได้รับดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร

"นักลงทุนสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้แม้มีวงเงินที่จำกัด โดยไม่ต้องกังวลเรื่องสภาพคล่องเนื่องจากจะมีผู้จัดการกองทุนเข้ามาช่วยดูแลในส่วนนี้แทน การลงทุนในกองทุน ONE-PROPจึงเป็นอีกทางเลือกสำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร"

ขณะที่ ศันสนีย์ หุตานุวัตร รองกรรมการผู้จัดการ สายงานจัดการลงทุน บลจ.นครหลวงไทย กล่าวว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มีสภาพคล่องข้างน้อย หากเป็นกองทุนแบบปิดจะไม่สามารถขายหน่วยให้นักลงทุนได้ โดยกองทุนดังกล่าวอาจจะมีนโยบายลงทุนในสินทรัพย์ประมาณ 3 – 4 อาคารด้วยกัน แต่อยู่ภายใต้ยี่ห้อ (แบรนด์) เดียวกัน

ส่วนกองทุนที่เข้าไปลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนอื่น (ฟันด์ ออฟ ฟันด์) น่าจะมีสภาพคล่องมากกว่า และเมื่อมูลค่าหน่วยลงทุนปรับขึ้นไปก็สามารถขายไปได้ ทั้งนี้ นักลงทุนสามารถเข้าไปซื้อกองทุนดังกล่าวได้เองอยู่แล้วในช่วงที่ราคาตลาดมีการปรับลดลงไป (ดิสเคาน์) มาก แม้ว่าราคาประเมินของสินทรัพย์จะปรับขึ้นไปส่วนทางกับมูลค่าหน่วยลงทุนที่ลดลงไปก็ตาม

นอกจากนี้ กองทุนแบบฟันด์ ออฟ ฟันด์ยังสามารถลงทุนได้หลายกองทุน และมีเงินปันผลสม่ำเสมอ แต่นักลงทุนอาจจะจัดพอร์ตลงทุนได้เองเช่นกัน อาทิ ชอบกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สนามบินสมุยก็สามารซื้อหน่วยลงทุนมาไว้ในพอร์ตลงทุนได้ โดยเข้าไปซื้อเพิ่มเติมเมื่อราคามีการปรับลดลงไป เป็นต้น แทนที่จะไปซื้อกองทุนแบบฟันด์ ออฟ ฟันด์ ที่มีสภาพคล่องน้อยกว่า

ในปัจจุบัน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องในการซื้อขายในตลาดมีน้อย คาดว่ากองทุนกองทุนแบบฟันด์ ออฟ ฟันด์ที่มีในตลาดน่าจะมีการปรับเปลี่ยนสัดส่วนการลงทุนได้ แต่ก็น่าจะปรับเปลี่ยนได้ค่อนข้างยาก เพราะว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่มีสภาพคล่องน้อยนั่นเอง ซึ่งบริษัทให้ความสนใจเช่นกัน แต่ยังอยู่ในระหว่างการศึกษารูปแบบการลงทุน เพื่อให้มีความเสี่ยงน้อยที่สุด

โดยเบื้องต้นแล้วกองทุนของบริษัทน่าจะมีมูลค่าโครงการประมาณ 1,000 ล้านบาทขึ้นไป แต่จะมีการนำเครื่องมือทางการเงินมาช่วยในการบริหารงานกองทุนให้ได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอ และนักลงทุนไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงมากเกินไป คาดว่าจะสามารถเปิดขายหน่วยลงทุนครั้งแรก (ไอพีโอ) ไม่เกินไตรมาสแรกของปี 2553