เก็บกองอสังหาฯเข้าพอร์ต ฉีกกรอบความเคยชินในตะกร้าลงทุน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าไม่ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์ หอพัก ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม หรือแม้แต่ตึกแถว เพื่อเก็บเกี่ยวค่าเช่าไว้เป็นรายได้ยามเกษียณ นับเป็นการลงทุนยอดนิยมอีกทางเลือกหนึ่งของผู้มีอันจะกินก็ว่าได้ แต่สำหรับผู้ที่ไม่มีเงินมากพอที่จะลงทุนเพื่อซื้อหรือสร้างอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งไม่มีกำลังพอที่จะซื้อที่ดินเป็นของตัวเองแล้วจะทำอย่างไรกันดี...?
ต้องบอกว่า ปัจจุบันเรามีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) เป็นอีกทางเลือกที่ง่ายและสบาย เพราะเพียงแค่นำเงินที่มีอยู่ ซึ่งไม่ต้องเป็นเงินจำนวนมากเหมือนกับการซื้อหรือสร้างอสังหาริมทรัพย์ ไปซื้อหน่วยลงทุนของกองนอสังหาริมทรัพย์และรอรับเงินปันผลจากสินทรัพย์ที่ไปลงทุนเท่านั้นเอง ซึ่งก็จะมีทั้งแบบที่เป็นกรรมสิทธิ์ (Free hold) หรือ แบบสิทธิการเช่า (Leas hold)  ให้นักลงทุนได้เลือกเข้าไปลงทุน และในทุกวันนี้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นับว่ามีหลายประเภทให้นักลงทุนได้เลือกสรรกันอีกด้วย 

 "อนุสรณ์ บูรณกานนท์ " กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.)บีที จำกัด บอกว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบมีกรรมสิทธิ์ของไทย คือผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ มีการประกันผลตอบแทนขั้นต่ำในช่วง 3-6 ปีแรก ซึ่งเป็นการลดความเสี่ยงของผู้ลงทุนในสภาวะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง รวมถึงมีขนาดของกองทุนไม่ใหญ่เกินไป ซึ่งจะอยู่ที่ประมาณ 500 – 1,500 ล้านบาท จึงทำให้มีสภาพคล่องสูง หากต้องการขายทำกำไร เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อสามารถขอกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์ในวงเงินที่ธนาคารจะพิจารณาอนุมัติได้ง่ายเมื่อเทียบกับทรัพย์ขนาดใหญ่ และทรัพย์ที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ลงทุนพร้อมกิจการที่ติดมาด้วยนั้น จะได้รับการตรวจสอบจากบริษัทจัดการ (บลจ.) และหน่วยงานราชการที่กำกับดูแล (สำนักงาน ก.ล.ต.) ในระดับหนึ่ง จึงถือได้ว่า เป็นทรัพย์ที่มีคุณภาพตามมาตรฐาน ทำให้การจัดตั้งกองทุนเป็นไปโดยรวดเร็วไม่ติดขัดด้วย
 
ทั้งนี้ การที่กองทุนมีขนาดไม่ใหญ่เกินไป และมีระยะเวลา 3 - 6 ปี ในการประกันผลตอบแทนขั้นต่ำของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์นั้น ทำให้ผู้จัดการกองทุนมีช่วงเวลาที่จะพิจารณาขายทรัพย์ของกองทุนหากมีผลตอบแทนที่น่าพอใจ เพื่อนำกำไรที่ได้มาจัดสรรให้แก่ผู้ลงทุน ดังนั้น ผู้ลงทุน อาจได้ผลประโยชน์ 2 ต่อ คือ ผลตอบแทนขั้นต่ำที่รับประกัน อยู่ที่ประมาณ 6-7% และผลกำไรจากการขายทรัพย์ของกองทุน

 “โดยส่วนตัวเชื่อว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เหมาะมากสำหรับผู้ลงทุนไทย ทั้งสถาบันและรายย่อย เพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของไทย มีลักษณะพิเศษตามที่กล่าวข้างต้น จึงเสมือนเป็นโปรโมชั่นของการลด แลก แจกแถม ของสินค้าใหม่ ซึ่งหาไม่ได้ในประเทศอื่น อีกประการหนึ่ง หากผู้ลงทุน ไม่กระจายการลงทุนออกนอกกรอบเดิม คือลงทุนในหุ้น พันธบัตรและตราสารหนี้ จะไม่สามารถเพิ่มผลตอบแทนเพื่อเอาชนะเงินเฟ้อและลดความเสี่ยงจากการลงทุนได้”

เขาอธิบายเพิ่มเติมว่า ผู้ลงทุนไทย ทั้งสถาบัน และรายย่อย ต่างยึดกรอบเดิม คือ ลงทุนในหุ้น พันธบัตรและตราสารหนี้ ที่ปัจจุบันมีความเสี่ยงเรื่องผลตอบแทนที่ค่อนข้างต่ำและเป็นไปในทิศทางเดียวกันโดยมีความผันผวนค่อนข้างสูง รวมทั้งโอกาสในการทำกำไรในระยะ 3 - 5 ปี เพื่อชนะอัตราเงินเฟ้อของหุ้นและตราสารหนี้ค่อนข้างต่ำมาก ปัญหาดังกล่าวนี้ ประเทศแถบตะวันตกได้ประสบมาแล้ว และสามารถแก้ไขได้โดยการเพิ่มหลักทรัพย์เพื่อการลงทุนชั้นอื่นๆเข้าไป เช่น กองทุนอสังหาริมทรัพย์เฮดจ์ ฟันด์ หรือ กองทุนไพรเวท อิควิตี้ ฟันด์
  
"สำหรับประเทศไทย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีหลักประกันทั้งผลตอบแทน และ เงินต้น และเป็นทรัพย์ที่ผู้ลงทุนรู้จักดีว่าอยู่ที่ไหน เป็นมาอย่างไร จึงเป็นทางเลือกที่ผู้ลงทุนควรพิจารณาเลือกไว้ในตะกร้าลงทุน
  สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ “101 มนตรี สโตรเร็จ” ที่มีแผนจะออกขายตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา แต่ชะลอตัวออกไป เนื่องจากประสบปัญหาหลาย ๆ อย่างทั้งภายในประเทศและต่างประเทศที่เข้ามารุมเร้า จนกระทั้งมาถึงขณะนี้บริษัทเล็งเห็นแล้วสถานการณ์ทางการเมืองในประเทศเองเริ่มนิ่งขึ้นบ้างแล้ว ส่งผลให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทนั้นคาดว่าจะสามารถออกขายได้ในช่วงปลายเดือนนี้อย่างแน่นอน

 โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ “101 มนตรี สโตรเร็จ” ซึ่งเป็นกองแรกของบริษัทมีนโยบายลงทุนในโกดังเก็บสินค้าแบบมีกรรมสิทธิ์ มูลค่ากองทุนประมาณ 600ล้านบาท โดยโกดังตั้งอยู่ในซอยลาดพร้าว 101 บนพื้นที่ราว 40 ไร่ ซึ่งถือว่าเป็นโกดังเก็บสินค้ากลางเมืองใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพ  ทั้งนี้กองทุนดังกล่าวจะเสนอผลตอบแทนที่รับประกันโดยธนาคารพาณิชย์ที่ร้อยละ 7.0 ต่อปี เป็นระยะเวลา 6 ปี สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กองต่อไปของบริษัทจะเน้นที่เซอร์วิส อพาร์ทเมนต์ บริเวณใจกลางกรุงเทพ, โรงแรมในจังหวัดท่องเที่ยวหลักของไทย เช่น กระบี่ สมุย ภูเก็ต พัทยา เป็นต้น ซึ่งคาดว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กองต่อไปนี้คาดว่าน่าจะเปิดขายได้ในช่วงครึ่งปีหลังนี้

 ...นอกจากการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อจำหน่ายให้แก่ผู้ลงทุนแล้ว บลจ.บีที ยังให้บริการคำปรึกษาแก่สถาบันที่ต้องการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตามความต้องการของสถาบันนั้นๆ โดยปัจจุบันเริ่มมีลูกค้าที่ใช้บริการดังกล่าวแล้ว

ศุภมาส พยัคฆพันธ์ Fund SuperMart Analystบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ฟิลลิป  (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) บอกว่า ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในภาวะขาลง ทำให้นักลงทุนในหลายคนเริ่มให้ความสนใจกับการลงทุนกองทุนรวมสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสามารถให้ผลตอบเเทนที่เเน่นอนในอนาคตมากขึ้น โดยก่อนหน้านี้ นักลงทุนอาจจะสนใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทสิทธิในการซื้อ (free hold) มากกว่า เเต่ช่วงนี้นักลงทุนเริ่มให้ความสนใจประเภทสิทธิในการเช่า (lease hold) เนื่องจากให้ผลตอบเเทนที่ดีกว่า

 ในขณะเดียวกัน การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น จะต้องเป็นเงินเย็นเเละต้องเป็นการลงทุนในระยะยาวอีกด้วย โดยก่อนหน้านี้ การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงานอาคารให้เช่านั้น จะได้รับความสนใจจากนักลงทุน เเต่ปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เหมากับการลงทุนในระยะเวลานี้คือ กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย หรือ คอนโดมีเนียม

อยากแนะนำว่านักลงทุนที่สนใจจะลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรจะใช้เงินเย็นมาลงทุนเพื่อหวังผลตอบแทนจากกระแสรายได้ในรูปของเงินปันผลที่สม่ำเสมอในระยะยาวมากกว่า ดังนั้น ช่วงอายุของการลงทุนไม่ควรจะต่ำกว่า 5 ปี เพราะหากจะมาลงทุนในลักษณะของการซื้อขายเก็งกำไรในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ อาจจะไม่เหมาะด้วยข้อจำกัดในเรื่องของสภาพคล่องในตลาดรองเอง" ศุภมาส บอก