ออมอุ่นใจกับกองทุนประกันสังคม
วิน พรหมแพทย์, CFA, win@sso.go.th
นอกจากสำนักงานประกันสังคมจะนำเงินออมของท่านไปลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หุ้นกู้เอกชน และหุ้นสามัญ เป็นส่วนใหญ่แล้ว สำนักงานประกันสังคมยังได้นำเงินออมของท่านไปกระจายลงทุนในหลักทรัพย์อื่นๆ เพื่อสร้างดอกผลและทำให้เงินงอกเงย
ในตอนนี้เราจะมาทำความรู้จักกับหลักทรัพย์อีกกลุ่มหนึ่งที่กองทุนประกันสังคมมีเงินลงทุนอยู่ คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ถึงแม้ว่าในปัจจุบันจะมีสัดส่วนน้อย เพียงประมาณ 0.5% ของเงินลงทุน แต่คาดว่าจะค่อยๆ มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นในอนาคต
ผมขอเรียนให้ท่านทราบเพิ่มเติมว่า การที่กองทุนประกันสังคมมีเงินลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แทนที่จะเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เพราะในขณะนี้การลงทุนของกองทุนยังทำในนาม “สำนักงานประกันสังคม” ซึ่งเป็นหน่วยงานราชการ หากหน่วยงานราชการซื้ออาคารหรือที่ดิน ก็จะตกเป็นของแผ่นดินแทนที่จะเป็นของกองทุนประกันสังคม ดังนั้น กองทุนประกันสังคมในขณะนี้จึงยังไม่มีการลงทุนโดยตรงในอาคารหรือที่ดิน เป็นแต่เพียงการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับนักลงทุนรายอื่นๆ เพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่า โดยทั่วไปการลงทุนประเภทนี้จะได้รับผลตอบแทนในรูปของ “เงินปันผล” ในอัตราประมาณ 7.0 – 9.0% ต่อปี
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์คืออะไร
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อรวบรวมเงินของนักลงทุนหลายๆ ราย นำไปลงทุนในอสังหาทรัพย์ที่มีรายได้ประจำในรูปค่าเช่า เช่น อาคารสำนักงาน เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ โรงงานอุตสาหกรรม โรงแรม เป็นต้น โดยรายได้ที่เกิดขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะถูกส่งต่อไปให้ผู้ลงทุน ในรูปเงินปันผล โดยผู้ลงทุนจะได้รับผลประโยชน์ในรูปของเงินปันผลจากรายได้ที่เกิดจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์นั้น รวมทั้งอาจจะได้รับกำไรจากส่วนต่างราคา (capital gain) ที่อาจเกิดขึ้นจากการขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเฉพาะ ดังนี้
- เป็นกองทุนปิดและต้องจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
- มีเงินลงทุนของโครงการไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท
- ต้องมีรายได้ประจำจากการให้บุคคลอื่นใช้อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของรายได้ทั้งหมดของกองทุนรวม
- ต้องจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี
ความเป็นมาของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จัดเป็นสินค้าการลงทุนชนิดใหม่ในประเทศไทย เพราะเพิ่งมีกฎหมายที่เอื้อให้จัดตั้งกองทุนในปี พ.ศ. 2546 และก็มีกองทุนเสนอขายในปีนั้นเป็นครั้งแรก แต่การลงทุนในกลุ่มนี้ก็เติบโตเร็วมาก ปัจจุบันมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ออกมาขายในประเทศไทยแล้วจำนวน 17 กองทุน มีมูลค่ากองทุนรวมกว่า 60,000 ล้านบาท
อย่างไรก็ดี กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าการลงทุนที่มีมานานแล้วในต่างประเทศ โดยมักใช้ชื่อว่า Real Estate Investment Trust หรือ REIT ประเทศแรกที่มีกฎหมายรองรับการจัดตั้งกองทุนแบบ REIT คือ สหรัฐอเมริกา โดยมีกฎหมายจัดตั้งตั้งแต่ปี 1960 ปัจจุบันประเทศที่มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนและซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์มีจำนวน 18 ประเทศ ในจำนวนนี้เป็นประเทศในเอเชียรวม 7 ประเทศ ได้แก่ ญี่ปุ่น ไทย เกาหลีใต้ สิงคโปร์ ไต้หวัน ฮ่องกง และมาเลเซีย
ผลตอบแทนจากการลงทุน
1. ผลตอบแทนเงินปันผล (Dividend Yield) เนื่องจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อนำเงินไปลงทุนในอสังหาทรัพย์ที่มีรายได้ประจำในรูปค่าเช่า เช่น อาคารสำนักงาน เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ เป็นต้น โดยรายได้ที่เกิดขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะถูกส่งต่อไปให้ผู้ลงทุนในรูปเงินปันผล โดยทั่วไปนักลงทุนไทยจะได้รับเงินปันผลจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในระดับ 7.0 – 9.0% ต่อปี สูงกว่าดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลซึ่งที่ผ่านมาอยู่ในระดับ 3.0 – 4.0% ต่อปี
นอกจากนักลงทุนจะได้รับผลตอบแทนเงินปันผลสูงกว่าดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลแล้ว ยังมีแนวโน้มว่าผลตอบแทนดังกล่าวจะปรับเพิ่มขึ้นในระยะยาวอีกด้วย ทั้งนี้ ดังที่กล่าวไว้ในตอนต้นว่ารายได้ของกองทุนมาจากค่าเช่า ซึ่งโดยทั่วไปค่าเช่าต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น ค่าเช่าอพาร์ทเม้นท์ ค่าเช่าพื้นที่ร้านค้า ค่าเช่าอาคารสำนักงาน ฯลฯ มักจะปรับเพิ่มขึ้นเมื่อมีการต่อสัญญาเช่า และมักจะสะท้อนอัตราเงินเฟ้อในระยะยาว ดังนั้น ผลตอบแทนเงินปันผลจากการลงทุนในกองทุนประเภทนี้จึงมักจะปรับเพิ่มขึ้นในระยะยาวตามภาวะเงินเฟ้อ ซึ่งจะช่วยรักษามูลค่าเงินลงทุนที่แท้จริงของนักลงทุน ต่างจากดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลระยะยาวซึ่งเมื่อท่านซื้อพันธบัตรแล้ว ท่านจะได้รับผลตอบแทนเป็นคูปองที่คงที่ตลอดอายุพันธบัตร
2. ผลตอบแทนจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้น (Capital Gain) นอกจากผลตอบแทนจากค่าเช่าแล้ว ในกรณีที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นำเงินไปลงทุนในกรรมสิทธิ์อาคารและที่ดิน หากเวลาผ่านไปมูลค่าอาคารและที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้น มูลค่าหน่วยลงทุนซึ่งวัดเป็นมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (Net Asset Value หรือ NAV per unit) ก็อาจจะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ราคาซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ก็อาจจะปรับตัวเพิ่มขึ้น นักลงทุนสามารถขายหน่วยลงทุนในราคาสูงกว่าที่ซื้อมา ได้กำไรจากการขายอีกด้วย
ความเสี่ยงจากการลงทุน
1. ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่อง โดยทั่วไป “อสังหาริมทรัพย์” เป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ ไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้เร็วเหมือนพันธบัตรหรือหุ้น การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จึงมีสภาพคล่องต่ำไปด้วย หากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิดแล้วกองทุนจะต้องขายสินทรัพย์เพื่อนำเงินสดมาคืนนักลงทุน กระบวนการขายสินทรัพย์เพื่อนำเงินมาคืนน่าจะใช้เวลานานมาก นอกจากนี้ ถึงแม้ว่านักลงทุนสามารถนำหน่วยลงทุนไปซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้ แต่ที่ผ่านมาการซื้อขายหน่วยลงทุนก็มีสภาพคล่องต่ำเช่นกัน การลงทุนในกองทุนประเภทนี้จึงเหมาะกับนักลงทุนระยะยาวเท่านั้น
ทั้งนี้ กองทุนประกันสังคมจัดเป็นกองทุนระยะยาว เพราะเงินลงทุนส่วนใหญ่เป็นเงินออมของท่านผู้ประกันตนที่เตรียมไว้รอจ่ายเป็นบำนาญเมื่อเกษียณ จึงสามารถยอมรับความเสี่ยงด้านสภาพคล่องและสามารถลงทุนในระยะยาวได้
2. ความเสี่ยงที่ราคาหน่วยลงทุนอาจลดต่ำลงจากราคาซื้อ ด้วยเหตุที่การซื้อขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องต่ำ ทำให้ราคาซื้อขายโดยทั่วไปมักจะต่ำกว่าราคาพาร์ที่ 10 บาทเพื่อสะท้อนการขาดสภาพคล่อง นอกจากนี้ ราคาซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์มักจะต่ำกว่ามูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยของกองทุน จึงมีความเสี่ยงที่ราคาหน่วยลงทุนที่ซื้อขายกันในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะต่ำกว่าราคาที่นักลงทุนซื้อมาในตอนแรก
3. ความเสี่ยงที่กองทุนจะไม่ได้รับผลตอบแทนตามที่คาดไว้ เนื่องจากรายได้หลักของกองทุนมาจากค่าเช่า จึงมีความเสี่ยงที่หากภาวะเศรษฐกิจซบเซา จำนวนผู้เช่าอาจจะลดลงหรือผู้เช่าไม่สามารถชำระค่าเช่าตามสัญญาได้ นอกจากนี้ กองทุนยังต้องรับความเสี่ยงโดยทั่วไป อันเกิดจากภาวะเศรษฐกิจ ราคาอสังหาริมทรัพย์ การวางผังเมือง การเวนคืนที่ดิน การเปลี่ยนแปลงทางโครงสร้างประชากรและการโยกย้ายของชุมชน ความเสี่ยงทางการเมือง ภัยธรรมชาติ การก่อวินาศกรรม ภาระภาษี ความเสี่ยงเกี่ยวกับใบอนุญาต รวมทั้งความเสี่ยงที่ผลตอบแทนจะลดลงชั่วคราวในขณะที่มีการปรับปรุงซ่อมแซมอาคาร
อยากลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำอย่างไร
สำหรับท่านที่สนใจจะแบ่งเงินออมส่วนหนึ่งไปลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ท่านจะได้รับประโยชน์ตรงที่สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากนัก เช่น ท่านสามารถใช้เงินลงทุนเพียง 10,000 บาทเพื่อซื้อหน่วยลงทุนกองทุนที่ลงทุนในเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ท่านก็จะได้รับส่วนแบ่งค่าเช่าจากเงินลงทุนนั้นๆ แต่หากต้องลงทุนโดยตรง ท่านอาจจะต้องใช้เงินลงทุนหลายล้านบาทเพื่อซื้อ
อพาร์ทเม้นท์ 1 ยูนิตไว้ให้เช่า ยิ่งไปกว่านั้น หากท่านมีเงินลงทุนมาก ท่านสามารถกระจายเงินลงทุนไปซื้อหน่วยของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หลายๆ ประเภท เช่น อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ โรงงานอุตสาหกรรม เป็นต้น เพื่อกระจายความเสี่ยงในการลงทุน
นอกจากนี้ ท่านยังประหยัดเวลาในการบริหารจัดการ โดยปล่อยให้เป็นหน้าที่ของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์และผู้จัดการกองทุนในการจัดหาผู้เช่า แทนที่ท่านจะต้องคอยจัดหาผู้เช่าด้วยตนเอง
อย่างไรก็ดี ก่อนการลงทุนทุกครั้ง ผมขอแนะนำให้ท่านศึกษาข้อมูลโครงการกองทุนรวมและปัจจัยที่เกี่ยวข้อง โดยศึกษาจากหนังสือชี้ชวนอย่างละเอียด ทั้งในเรื่องของนโยบายการลงทุน รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน บริษัทจัดการ นโยบายการจ่ายเงินปันผล ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นอกจากนี้ท่านควรศึกษาถึงปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น การขยายตัวทางเศรษฐกิจ ภาวะอัตรา ดอกเบี้ย วัฏจักรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น
วิน พรหมแพทย์, CFA, win@sso.go.th
นอกจากสำนักงานประกันสังคมจะนำเงินออมของท่านไปลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หุ้นกู้เอกชน และหุ้นสามัญ เป็นส่วนใหญ่แล้ว สำนักงานประกันสังคมยังได้นำเงินออมของท่านไปกระจายลงทุนในหลักทรัพย์อื่นๆ เพื่อสร้างดอกผลและทำให้เงินงอกเงย
ในตอนนี้เราจะมาทำความรู้จักกับหลักทรัพย์อีกกลุ่มหนึ่งที่กองทุนประกันสังคมมีเงินลงทุนอยู่ คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ถึงแม้ว่าในปัจจุบันจะมีสัดส่วนน้อย เพียงประมาณ 0.5% ของเงินลงทุน แต่คาดว่าจะค่อยๆ มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นในอนาคต
ผมขอเรียนให้ท่านทราบเพิ่มเติมว่า การที่กองทุนประกันสังคมมีเงินลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แทนที่จะเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เพราะในขณะนี้การลงทุนของกองทุนยังทำในนาม “สำนักงานประกันสังคม” ซึ่งเป็นหน่วยงานราชการ หากหน่วยงานราชการซื้ออาคารหรือที่ดิน ก็จะตกเป็นของแผ่นดินแทนที่จะเป็นของกองทุนประกันสังคม ดังนั้น กองทุนประกันสังคมในขณะนี้จึงยังไม่มีการลงทุนโดยตรงในอาคารหรือที่ดิน เป็นแต่เพียงการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับนักลงทุนรายอื่นๆ เพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่า โดยทั่วไปการลงทุนประเภทนี้จะได้รับผลตอบแทนในรูปของ “เงินปันผล” ในอัตราประมาณ 7.0 – 9.0% ต่อปี
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์คืออะไร
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อรวบรวมเงินของนักลงทุนหลายๆ ราย นำไปลงทุนในอสังหาทรัพย์ที่มีรายได้ประจำในรูปค่าเช่า เช่น อาคารสำนักงาน เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ โรงงานอุตสาหกรรม โรงแรม เป็นต้น โดยรายได้ที่เกิดขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะถูกส่งต่อไปให้ผู้ลงทุน ในรูปเงินปันผล โดยผู้ลงทุนจะได้รับผลประโยชน์ในรูปของเงินปันผลจากรายได้ที่เกิดจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์นั้น รวมทั้งอาจจะได้รับกำไรจากส่วนต่างราคา (capital gain) ที่อาจเกิดขึ้นจากการขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเฉพาะ ดังนี้
- เป็นกองทุนปิดและต้องจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
- มีเงินลงทุนของโครงการไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท
- ต้องมีรายได้ประจำจากการให้บุคคลอื่นใช้อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของรายได้ทั้งหมดของกองทุนรวม
- ต้องจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี
ความเป็นมาของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จัดเป็นสินค้าการลงทุนชนิดใหม่ในประเทศไทย เพราะเพิ่งมีกฎหมายที่เอื้อให้จัดตั้งกองทุนในปี พ.ศ. 2546 และก็มีกองทุนเสนอขายในปีนั้นเป็นครั้งแรก แต่การลงทุนในกลุ่มนี้ก็เติบโตเร็วมาก ปัจจุบันมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ออกมาขายในประเทศไทยแล้วจำนวน 17 กองทุน มีมูลค่ากองทุนรวมกว่า 60,000 ล้านบาท
อย่างไรก็ดี กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าการลงทุนที่มีมานานแล้วในต่างประเทศ โดยมักใช้ชื่อว่า Real Estate Investment Trust หรือ REIT ประเทศแรกที่มีกฎหมายรองรับการจัดตั้งกองทุนแบบ REIT คือ สหรัฐอเมริกา โดยมีกฎหมายจัดตั้งตั้งแต่ปี 1960 ปัจจุบันประเทศที่มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนและซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์มีจำนวน 18 ประเทศ ในจำนวนนี้เป็นประเทศในเอเชียรวม 7 ประเทศ ได้แก่ ญี่ปุ่น ไทย เกาหลีใต้ สิงคโปร์ ไต้หวัน ฮ่องกง และมาเลเซีย
ผลตอบแทนจากการลงทุน
1. ผลตอบแทนเงินปันผล (Dividend Yield) เนื่องจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อนำเงินไปลงทุนในอสังหาทรัพย์ที่มีรายได้ประจำในรูปค่าเช่า เช่น อาคารสำนักงาน เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ เป็นต้น โดยรายได้ที่เกิดขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะถูกส่งต่อไปให้ผู้ลงทุนในรูปเงินปันผล โดยทั่วไปนักลงทุนไทยจะได้รับเงินปันผลจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในระดับ 7.0 – 9.0% ต่อปี สูงกว่าดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลซึ่งที่ผ่านมาอยู่ในระดับ 3.0 – 4.0% ต่อปี
นอกจากนักลงทุนจะได้รับผลตอบแทนเงินปันผลสูงกว่าดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลแล้ว ยังมีแนวโน้มว่าผลตอบแทนดังกล่าวจะปรับเพิ่มขึ้นในระยะยาวอีกด้วย ทั้งนี้ ดังที่กล่าวไว้ในตอนต้นว่ารายได้ของกองทุนมาจากค่าเช่า ซึ่งโดยทั่วไปค่าเช่าต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น ค่าเช่าอพาร์ทเม้นท์ ค่าเช่าพื้นที่ร้านค้า ค่าเช่าอาคารสำนักงาน ฯลฯ มักจะปรับเพิ่มขึ้นเมื่อมีการต่อสัญญาเช่า และมักจะสะท้อนอัตราเงินเฟ้อในระยะยาว ดังนั้น ผลตอบแทนเงินปันผลจากการลงทุนในกองทุนประเภทนี้จึงมักจะปรับเพิ่มขึ้นในระยะยาวตามภาวะเงินเฟ้อ ซึ่งจะช่วยรักษามูลค่าเงินลงทุนที่แท้จริงของนักลงทุน ต่างจากดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลระยะยาวซึ่งเมื่อท่านซื้อพันธบัตรแล้ว ท่านจะได้รับผลตอบแทนเป็นคูปองที่คงที่ตลอดอายุพันธบัตร
2. ผลตอบแทนจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้น (Capital Gain) นอกจากผลตอบแทนจากค่าเช่าแล้ว ในกรณีที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นำเงินไปลงทุนในกรรมสิทธิ์อาคารและที่ดิน หากเวลาผ่านไปมูลค่าอาคารและที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้น มูลค่าหน่วยลงทุนซึ่งวัดเป็นมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (Net Asset Value หรือ NAV per unit) ก็อาจจะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ราคาซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ก็อาจจะปรับตัวเพิ่มขึ้น นักลงทุนสามารถขายหน่วยลงทุนในราคาสูงกว่าที่ซื้อมา ได้กำไรจากการขายอีกด้วย
ความเสี่ยงจากการลงทุน
1. ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่อง โดยทั่วไป “อสังหาริมทรัพย์” เป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ ไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้เร็วเหมือนพันธบัตรหรือหุ้น การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จึงมีสภาพคล่องต่ำไปด้วย หากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิดแล้วกองทุนจะต้องขายสินทรัพย์เพื่อนำเงินสดมาคืนนักลงทุน กระบวนการขายสินทรัพย์เพื่อนำเงินมาคืนน่าจะใช้เวลานานมาก นอกจากนี้ ถึงแม้ว่านักลงทุนสามารถนำหน่วยลงทุนไปซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้ แต่ที่ผ่านมาการซื้อขายหน่วยลงทุนก็มีสภาพคล่องต่ำเช่นกัน การลงทุนในกองทุนประเภทนี้จึงเหมาะกับนักลงทุนระยะยาวเท่านั้น
ทั้งนี้ กองทุนประกันสังคมจัดเป็นกองทุนระยะยาว เพราะเงินลงทุนส่วนใหญ่เป็นเงินออมของท่านผู้ประกันตนที่เตรียมไว้รอจ่ายเป็นบำนาญเมื่อเกษียณ จึงสามารถยอมรับความเสี่ยงด้านสภาพคล่องและสามารถลงทุนในระยะยาวได้
2. ความเสี่ยงที่ราคาหน่วยลงทุนอาจลดต่ำลงจากราคาซื้อ ด้วยเหตุที่การซื้อขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องต่ำ ทำให้ราคาซื้อขายโดยทั่วไปมักจะต่ำกว่าราคาพาร์ที่ 10 บาทเพื่อสะท้อนการขาดสภาพคล่อง นอกจากนี้ ราคาซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์มักจะต่ำกว่ามูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยของกองทุน จึงมีความเสี่ยงที่ราคาหน่วยลงทุนที่ซื้อขายกันในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะต่ำกว่าราคาที่นักลงทุนซื้อมาในตอนแรก
3. ความเสี่ยงที่กองทุนจะไม่ได้รับผลตอบแทนตามที่คาดไว้ เนื่องจากรายได้หลักของกองทุนมาจากค่าเช่า จึงมีความเสี่ยงที่หากภาวะเศรษฐกิจซบเซา จำนวนผู้เช่าอาจจะลดลงหรือผู้เช่าไม่สามารถชำระค่าเช่าตามสัญญาได้ นอกจากนี้ กองทุนยังต้องรับความเสี่ยงโดยทั่วไป อันเกิดจากภาวะเศรษฐกิจ ราคาอสังหาริมทรัพย์ การวางผังเมือง การเวนคืนที่ดิน การเปลี่ยนแปลงทางโครงสร้างประชากรและการโยกย้ายของชุมชน ความเสี่ยงทางการเมือง ภัยธรรมชาติ การก่อวินาศกรรม ภาระภาษี ความเสี่ยงเกี่ยวกับใบอนุญาต รวมทั้งความเสี่ยงที่ผลตอบแทนจะลดลงชั่วคราวในขณะที่มีการปรับปรุงซ่อมแซมอาคาร
อยากลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำอย่างไร
สำหรับท่านที่สนใจจะแบ่งเงินออมส่วนหนึ่งไปลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ท่านจะได้รับประโยชน์ตรงที่สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากนัก เช่น ท่านสามารถใช้เงินลงทุนเพียง 10,000 บาทเพื่อซื้อหน่วยลงทุนกองทุนที่ลงทุนในเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ท่านก็จะได้รับส่วนแบ่งค่าเช่าจากเงินลงทุนนั้นๆ แต่หากต้องลงทุนโดยตรง ท่านอาจจะต้องใช้เงินลงทุนหลายล้านบาทเพื่อซื้อ
อพาร์ทเม้นท์ 1 ยูนิตไว้ให้เช่า ยิ่งไปกว่านั้น หากท่านมีเงินลงทุนมาก ท่านสามารถกระจายเงินลงทุนไปซื้อหน่วยของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หลายๆ ประเภท เช่น อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ โรงงานอุตสาหกรรม เป็นต้น เพื่อกระจายความเสี่ยงในการลงทุน
นอกจากนี้ ท่านยังประหยัดเวลาในการบริหารจัดการ โดยปล่อยให้เป็นหน้าที่ของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์และผู้จัดการกองทุนในการจัดหาผู้เช่า แทนที่ท่านจะต้องคอยจัดหาผู้เช่าด้วยตนเอง
อย่างไรก็ดี ก่อนการลงทุนทุกครั้ง ผมขอแนะนำให้ท่านศึกษาข้อมูลโครงการกองทุนรวมและปัจจัยที่เกี่ยวข้อง โดยศึกษาจากหนังสือชี้ชวนอย่างละเอียด ทั้งในเรื่องของนโยบายการลงทุน รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน บริษัทจัดการ นโยบายการจ่ายเงินปันผล ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นอกจากนี้ท่านควรศึกษาถึงปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น การขยายตัวทางเศรษฐกิจ ภาวะอัตรา ดอกเบี้ย วัฏจักรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น
