ปีนี้เขาว่าเป็นปีทองพร๊อพเพอร์ตี้ฟันด์จริงหรือ?

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  มีการเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปี 2545  ถึงปี  2550 โดยมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  ที่จดทะเบียนกับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์  (ก.ล.ต.) มีจำนวนทั้งสิ้น 16  กองทุน   ส่วนในปี 2551 มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  ที่จดทะเบียนกับสำนักงาน ก.ล.ต.  จำนวน  6  กองทุน  รวมกองทุนที่จดทะเบียนแล้วทั้งสิ้น 22 กองทุน  โดยมีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิรวมประมาณ  70,228 ล้านบาท ข้อมูลจาก AIMC ณ วันที่ 2 เมษายน 2552 และคาดว่าในปี 2552 จะมีกองทุนจดทะเบียนเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า   5  กองทุน ด้วยอัตราการเพิ่มขึ้นดังกล่าวข้างต้นแสดงให้เห็นว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  ได้รับความนิยมจากผู้ลงทุนอย่างต่อเนื่อง
 นกุล ไชยนิล   ผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) บีที จำกัด บอกว่า  ในปี 2552 นี้ นับได้ว่าเป็นปีทองของธุรกิจกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก็ว่าได้ ไม่ว่าจะเป็น บริษัท หลักทรัพย์  (บล.) บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.)   ต่างก็ออกบทความวิเคราะห์เกี่ยวกับ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อย่างแพร่หลาย  เนื่องจากผลตอบแทนตลาดหลักทรัพย์มีความผันผวน ตลาดตราสารหนี้มีอัตราผลตอบแทนอยู่ในระดับต่ำไม่จูงใจในการลงทุน ประกอบกับภาวการณ์ลงทุนในตราสารหนี้ในต่างประเทศ ถึงแม้ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าในประเทศ แต่ก็มีความเสี่ยงค่อนข้างมาก เมื่อเทียบกับผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับ  กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการลงทุน ที่มีความเหมาะสมในช่วงเวลานี้ เพราะเป็นกองทุนที่สร้างผลตอบแทนเฉลี่ย ประมาณ 6 – 9% ต่อปี และจ่ายเงินปันผลจากการลงทุนค่อนข้างแน่นอน อีกทั้งกองทุนประเภทนี้มีนโยบายการลงทุนในทรัพย์สินที่จับต้องได้ อาทิ โรงแรม อาคารสำนักงาน  ศูนย์การค้า เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์  เป็นต้น

การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนในระยะยาว ผู้ลงทุนควรจัดสรรเงินลงทุนอย่างเหมาะสม เพื่อดำรงไว้ซึ่งสภาพคล่องของผู้ลงทุนเอง เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่เพียงพอการดำรงชีพ
 สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันมี 2 ประเภท กล่าวคือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบมีกรรมสิทธิ์ (Freehold) และ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบสิทธิการเช่า (Leasehold) ประเด็นความเสี่ยงที่ผู้ลงทุนมักจะพบจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ นั่นก็คือ ความเสี่ยงในเรื่องสภาพคล่องหน่วยลงทุนซื้อ-ขายในตลาดหลักทรัพย์ สาเหตุปริมาณการซื้อ-ขายหน่วยลงทุนค่อนข้างน้อย เนื่องจากผลตอบแทนที่ได้รับค่อนข้างสูง และสม่ำเสมอ ผู้ถือหน่วยจะถือครองหน่วยลงทุนไว้บริหารพอร์ทการลงทุนของตัวเอง เพื่อชดเชยผลขาดทุนจากการลงทุนในกองทุนรวมประเภทอื่นๆ  

“การเข้าไปลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องเข้าไปลงทุนในระยะยาวจึงจะสามารถให้ผลตอบแทนที่ดี ดังนั้น ถ้านักลงทุนจะเลือกลงทุน น่าจะแบ่งเงินบางส่วนเพื่อเป็นการกระจายการลงทุนในอีกรูปแบบหนึ่งด้วย ซึ่งถ้าเทียบกับการลงทุนในหุ้นกู้บริษัทเอกชนที่ออกมาระยะเวลายาวเช่นเดียวกัน นักลงทุนบางรายอาจจะมองว่าสามารถให้ผลตอบแทนที่ดี แต่ความเสี่ยงก็ยังมีอยู่เมื่อเทียบกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากนักลงทุนอาจจะไม่ทราบ ว่าบริษัทที่เราเข้าไปลงทุนนั้นมีฐานะทางการเงินเป็นอย่างไร หรือมีความมั่นคงมากน้อยแค่ไหน และในอีก 5 ปีข้างหน้าทรัพย์สินของบริษัทที่ออกหุ้นกู้นั้นจะมีการเพิ่มขึ้นหรือลดลงอย่างไร” นกุล บอก

นกุล บอกต่ออีกว่า เกณฑ์การพิจารณาในการลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  เบื้องต้นนักลงทุนควรพิจารณาเกณฑ์ต่าง ๆ ดังนี้
1.  ศึกษาประเภทของกองทุน เป็นแบบสิทธิการเช่า หรือ แบบมีกรรมสิทธิ์ มีข้อดีข้อเสียอย่างไร 

2.  การลงทุนในกองทุนประเภทนี้เป็นการลงทุนระยะยาว ได้รับผลตอบแทนเป็นเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ นักลงทุนต้องจัดสรรเงินลงทุนให้เหมาะสม เพื่อมิให้ขาดสภาพคล่อง

3.  พิจารณาทรัพย์ที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ไปลงทุน  ทรัพย์สามารถก่อให้เกิดรายได้สม่ำเสมอหรือไม่ เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์แทบทุกกองจะมีการประกันผลตอบแทนขั้นต่ำไว้ในระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งเมื่อพ้นระยะเวลาประกันผลตอบแทนแล้ว ผลตอบแทนจากการลงทุนจะขึ้นอยู่กับผลประกอบการของทรัพย์ที่กองทุนไปลงทุน
ดังนั้นก่อนการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนควรจะต้องพิจารณา 3 ข้อข้างต้นให้รอบคอบเพื่อจัดสรรเงินลงทุนให้ตรงตามวัตถุประสงค์  กระจายความเสี่ยงและจัดสรรเงินลงทุน ไปยังกองทุนรวมประเภทอื่นๆ ด้วย เพื่อลดความเสี่ยงจากการลงทุนในกองทุนใดกองทุนหนึ่งมากเกินไป   ก่อนลงทุนผู้ลงทุนควรศึกษาหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุน หรือ หนังสือชี้ชวนส่วนสรุปข้อมูลสำคัญ ของแต่ละกองทุนจากบริษัทจัดการ พิจารณาข้อดี ข้อเสีย นโยบายการลงทุน และระดับความเสี่ยงในแต่ละกองทุน เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน

นกุล  ยังกล่าวต่อไปว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ถือว่าเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ดี เพราะเมื่อลองพิจารณาดูแล้ว แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยจะปรับขึ้นยังเป็นเรื่องยาก และมองว่าจะยังคงซึม ๆ อย่างนี้ไปอีกระยะยาว ดังนั้น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จึงถือว่าเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่นักลงทุนควรแบ่งเงินเข้ามาลงทุน เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงในอีกรูปแบบหนึ่ง

 สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบมีกรรมสิทธิ์ 101 มนตรี สโตร์เรจ (101 Montri Storage Property Fund หรือ  MONTRI) ที่มีแผนจะเปิดขายในช่วงสิ้นเดือนมีนาคม หรือต้นเดือนเมษายน 2552 นั้น ขณะนี้ยังต้องรอการอนุมัติจากทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ขั้นสุดท้าย และคาดว่าจะสามารถออกขายได้ในช่วงหลังสงกรานต์นี้

       ทั้งนี้ กองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบมีกรรมสิทธิ์ 101 มนตรี สโตร์เรจ เคยมีแผนจะเปิดขายแล้วในช่วงปลายปีที่ผ่านมาแต่ต้องมีการชะลอการเปิดขายออกไปเนื่องจากว่าประสบกับปัญหาทางการเมืองและภาวะเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศ ส่งผลให้กองทุนต้องเลื่อนการขายออกไป แต่เมื่อภาวะทางการเมืองเรื่องคลี่คลายรวมถึงรัฐบาลเริ่มมีนโยบายการบริหารงานที่ชัดเจนมากขึ้น ส่งผลให้บริษัทเตรียมเปิดขายกองทุนดังกล่าวอีกครั้ง

"ในปีนี้ถึงแม้ว่ายังคงมีปัญหาทางการเมืองและเศรษฐกิจจะมียังคงไม่นิ่ง แต่คาดว่าจะไม่มีความรุนแรงมากเหมือนปีที่ผ่านมา และคาดว่าสถานการณ์ดังกล่าวจะคลี่คลายลงไปได้ เพราะจะเห็นได้ว่าในปีนี้ ผู้จัดการกองทุนต่าง ๆ ได้คิดค้นผลิตภัณฑ์ใหม่ ๆ ออกมาสู้กันตั้งแต่ต้นปี หลังจากที่อัดอั้นเก็บไว้ในปีที่ผ่านมาทำให้ไม่ได้ออกกองทุนใหม่ ๆ มากนัก เช่นเดียวกับ บลจ. บีที ที่ก่อนหน้านี้มีแผนที่จะออกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แต่ต้องมาเจอกับปัญหาทางการเมืองทำให้ต้องชะงักเลื่อนการขายออกไปเช่นเดียวกัน" นายนกุล กล่าว

       นายนกุล ยังกล่าวต่อไปว่า ในปีนี้บริษัทเองจะออกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ด้วยกันทั้งสิ้น 3 กองทุน โดยกองแรกที่เปิดขายจะเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบมีกรรมสิทธิ์ 101 มนตรี สโตร์เรจ และในครึ่งปีหลังจะออกอีก 2 กองทุนโดยจะเป็นประเภทเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ทั้ง 2 กองทุน ซึ่งจะมีมูลค่ากองทุนละ 800 - 1,000 ล้านบาท

       สำหรับกองทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบมีกรรมสิทธิ์ 101 สโตร์เรจ ที่คาดว่าจะสามารถเปิดขายได้ในช่วงเดือนปลายเดือนเมษายนนี้ เป็นสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในซอยลาดพร้าว 101 บนเนื้อที่กว่า 39 ไร่ ด้วยมูลค่าโครงการ 603 ล้านบาท สำหรับจุดเด่นของกองทุนนี้จะลงทุนในอาคารรับฝากสินค้า ซึ่งถือว่าเป็นกองทุนแรกของไทย โดยจะประกันผลตอบแทนขั้นต่ำ 6 ปีแรก ในอัตราไม่ต่ำกว่า ร้อยละ 7 ต่อปีโดยมีการค้ำประกันของธนาคารพาณิชย์ และผลตอบแทนของกองทุนจะจ่ายเป็นเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยไม่เกินปีละ 2 ครั้ง