กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาว

หากไม่นับรวมการลงทุนในกองทุนรวมที่เน้นลงทุนในตราสารหนี้ต่างประเทศที่กลับมาทยอยออกกันมาอย่างหนาแน่นในช่วงนี้ การลงทุนอื่นที่ค่อนข้างมีความมั่นคง สามารถไว้วางใจได้ในเรื่องของผลตอบแทนที่ดี และมีความสม่ำเสมอคงหนีไม่พ้นการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน

วันนี้ “ASTVผู้จัดการกองทุนรวม” ขอนำมาดูการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กันว่าจะมีปัจจัยใดบ้างที่หนุนให้กองทุนบางประเภทมีความโดดเด่น และมีความน่าสนใจมากขึ้น หรือลดความน่าสนใจลงไป โดยในปัจจุบัน กองทุนในตลาดมีสินทรัพย์ที่ลงทุนค่อนข้างหลากหลาย และยังมีจุดดีจุดเด่นแตกต่างกันไป ซึ่งจะขอพามาพบกับบทวิเคราะห์ และมุมมองของผู้จัดการกองทุนกัน

ก่อนอื่น ขอเริ่มต้นกันด้วยแนะนำกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กันก่อนดีกว่า ซึ่งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) มีดังนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลงทุนในสนามบิน ได้แก่ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สนามบินสมุย (SPF) ซี่งบริหารจัดการโดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) นครหลวงไทย จำกัด

สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลงทุนในโรงงานอุตสาหกรรมให้เช่า ได้แก่ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) ซี่งบริหารจัดการโดย บลจ.บัวหลวง และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล 1 (TIF1) ของ บลจ.ไอเอ็นจี (ประเทศไทย)

ส่วนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลงทุนในอาคาร สำนักงาน ได้แก่ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอก (BKKCP) ซึ่งบริหารจัดการโดย บลจ.วรรณ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มิลเลียนแนร์ (MIPF) ของ บลจ.วรรณ เช่นกัน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHPF) ของ บลจ.ไทยพาณิชย์ และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เจซี ของ บลจ.พรีมาเวสท์

ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลงทุนในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ได้แก่ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยูโอบี อะพาร์ทเมนท์ หนึ่ง (UOBAPF) ซึ่งบริหารจัดการโดย บลจ.ยูโอบี (ไทย) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โกลด์ (GOLDPF) ของ บลจ.กสิกรไทย กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เออร์บานา (URBNPF) ของ บลจ.นครหลวงไทย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที ยู โดม เรสซิเดนท์เชียล คอมเพล็กซ์ (TU-PF) ของ บลจ.ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) แต่กองทุนมีสินทรัพย์ที่เน้นลงทุนเพิ่มเติมเป็นหอพักนักศึกษา นอกเหนือจากการที่เข้าไปลงทุนในเซอร์วิสอพาร์เมนต์เช่นกองทุนอื่น

ด้านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลงทุนในศูนย์การค้า ได้แก่ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) ซึ่งบริหารจัดการโดย บลจ.ทหารไทย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค (FUTUREPF) ของ บลจ.ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ ไลฟ์สไตล์ (MJLF) ของ บลจ.ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) เช่นกัน

ส่วนทางด้านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลงทุนในบ้านเช่า ได้แก่ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี-นิชดาธานี (MNIT) ซี่งบริหารจัดการโดย บลจ.เอ็มเอฟซี กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บ้านแสนสิริ (SIRIPF) ของ บลจ.ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟ็ค (PFFUND) ของ บลจ.วรรณ และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มัลติเนชั่นแนลเรสซิเดนซ์ฟันด์ (MNRF) ของ บลจ.เอ็มเอฟซี แต่กองทุนมีสินทรัพย์ที่เน้นลงทุนเพิ่มเติมเป็นคอนโดมิเนียมให้เช่า นอกเหนือจากการที่เข้าไปลงทุนในบ้านเช่าเช่นกองทุนอื่น

นอกจากนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลงทุนในโรงแรม ได้แก่ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ (QHOP) ซี่งบริหารจัดการโดย บลจ.ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลงทุนในรีสอร์ต ได้แก่ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ลักซ์ชัวรี่ (LUXF) ของ บลจ.ทหารไทย ส่วนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลงทุนในโรงแรมและรีสอร์ต ได้แก่ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โรงแรมและรีสอร์ตในเครือเซ็นทารา (CTARAF) ของ บลจ.กสิกรไทย

สำหรับบทวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านช่วงการขึ้นเครื่อง XD ไปแล้ว โดยกองทุนส่วนใหญ่จ่ายเงินปันผลในระดับสูง โดยมีบางกองจ่ายสูงถึง 14.6% แม้ปริมาณการซื้อขายจะเบาบางมาก บริษัทแนะนำนักลงทุนรายบุคคลในประเทศให้ระมัดระวังการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และเน้นเฉพาะคนที่ต้องการลงทุนในระยะยาวๆ เท่านั้น ขณะนี้มีเพียงกองทุน SPF, TFUND และ CPNRF ที่มีสภาพคล่องเพียงพอ แต่อย่างไรก็ตามนักลงทุนควรตระหนักว่ารายได้ค่าเช่าย่อมมีแนวโน้มลดลงในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเช่นนี้

สมจินต์ ศรไพศาล กรรมการผู้จัดการ บลจ.วรรณ กล่าวว่า แนวโน้มภาพรวมของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทในปีที่ผ่านมานั้นถือได้ว่าค่อนข้างดี เนื่องจากกองทุนได้มีการจ่ายเงินปันผลให้แก่นักลงทุนอย่างสม่ำเสมอ ขณะที่ราคาของมูลค่าหน่วยลงทุนก็ไม่ได้มีความผันผวนมากนัก โดยภาพรวมใหญ่สำหรับการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น ถือเป็นทางเลือกที่ดีของนักลงทุน และสามารถตอบโจทย์ความต้องการของนักลงทุนได้

"การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ สำหรับนักลงทุนนั้น ต้องขึ้นอยู่กับคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาเสนอ ไม่ว่าจะเป็นทำเลที่ตั้ง และศักยภาพของสินทรัพย์ที่ไปลงทุน โดยจะต้องเลือกทำเลที่ดีมีนักลงทุนให้ความสนใจ"

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของการสร้างความเชื่อมั่นของนักลงทุนนั้น บริษัทไม่ได้มีการทำการตลาดมากนัก แต่เราจะเน้นการบริหารให้กองทุนมีรายได้เพียงพอที่จะจ่ายปันผลให้แก่สมาชิกและนักลงทุนได้อย่างเพียงพอ

สุทธิพงศ์ พัวพันธ์ประเสริฐ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการฝ่ายจัดการกองทุน บลจ.บัวหลวง กล่าวว่า จากภาวะเศรษฐกิจส่งผลทำให้รายได้ในสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ปรับลดลง โดยเฉพาะหากเป็นสินทรัพย์ที่อิงกับการเจริญเติบโตของประเทศยิ่งถูกกระทบมากขึ้นจนส่งผลต่ออัตราการจ่ายปันผลในปีนี้ลดลงจากรายได้การเช่าที่ลดลง แต่ต้องดูในรายประเภทสินทรัพย์ว่าคิดค่าเช่าอย่างไร เพราะหากมีการทำสัญญาเป็นรายปีจะไม่กระทบมาก หรือมีการการันตีจากธนาคารในเรื่องของรายได้ก็จะมีความเสี่ยงลดลง

ทั้งนี้ กองทุนอสังหาฯไทคอนมีลูกค้ายกเลิกการเช่าโรงงานไปแล้ว 1-2 ราย ทำให้อัตราการเช่าอยู่ที่ 90% แต่ด้วยจากการคิดอัตราค่าเช่ารายปีและไม่มีการกู้เงิน ทำให้กองทุนไม่มีภาระในเรื่องดอกเบี้ยมาเป็นต้นทุน ดังนั้น หากรายได้ลดลงก็จะมีการลดต้นทุนการให้บริการในบางส่วนของโรงงานลงเท่านั้น ส่วนการจะไปลดค่าเช่าเพื่อกระตุ้นลูกค้าคงต้องดูแนวโน้มเศรษฐกิจและประเมินสถานการณ์ก่อน

"ตอนนี้กองทุนไทคอนยังมีรายได้ที่รับค้างเข้ามา 40 ล้านบาท จากปีที่แล้วที่ยังไม่ได้ใช้ หากรายได้ลดลงก็ยังมีเงินจำนวนนี้จ่ายปันผลได้อยู่ ส่วนอัตราผลตอบแทนเงินปันผลทั้งอุตสาหกรรมเฉลี่ยคงสู้ปีที่แล้วไม่ได้ แต่คงไม่ต่ำจนติดลบเพราะยังมีบางกองที่การันตีผลตอบแทนในช่วงเริ่มแรกของกองทุน"

เขมชาติ สุวรรณกุล ผู้จัดการกองทุน บลจ.กสิกรไทย กล่าวว่า กองทุนอสังหาฯที่ดูแลยังอยู่ในระยะเวลาการันตีในเรื่องรายได้อีก 4 ปี โดยกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โรงแรมและรีสอร์ตในเครือเซ็นทาราอยู่ที่ 70 ล้านบาทต่อปี และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โกลด์อยู่ที่ 160 ล้านบาท ต่อปี ส่งผลให้แม้สินทรัพย์ทั้ง 2 ประเภทจะมีรายได้ลดลงก็ไม่กระทบต่อผู้ถือหน่วยลงทุน แต่ยอมรับว่าจากการคุยกับผู้บริหารกองทุนได้คาดการณ์รายได้ปีนี้จะไม่มีอัตราการเติบโตจากปีก่อนหลังมีสัญญาณผู้เช่าลดลง

"สินทรัพย์ประเภทเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีผลกระทบในเรื่องผู้เช่า เนื่องจากมีผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติค่อนข้างมาก ซึ่งเมื่อบริษัทแม่มีปัญหาก็เรียกพนักงานกลับประเทศ ทำให้อัตราการเช่าลดมาอยู่ที่ 79%"

โชติมา โชติบัณฑิต ผู้อำนวยการอาวุโสและหัวหน้าหน่วยลงทุน ฝ่ายกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บลจ.ไทยพาณิชย์ กล่าวว่า ตอนนี้สินทรัพย์ประเภทออฟฟิศให้เช่าเป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำในเรื่องรายได้ เนื่องจากมีการทำสัญญาเป็นปี สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ เฮ้าส์ มีการทำสัญญา 3 ปี รายได้จึงค่อนข้างทรงตัว แต่จะขึ้นอัตราค่าเช่ารายปีคงเป็นไปได้ยาก ทำได้เพียงคงค่าเช่าไว้เท่าเดิม และรอดูสถานการณ์ก่อน