ASTV ผู้จัดการายวัน – โบรกเกอร์ยกกองทุนรวมอสังหาฯ CPNRF ฉลุยฝ่าฟันวิกฤตเศรษฐกิจปีนี้ได้ดีกว่าเพื่อนในกลุ่ม เพราะมีความเสี่ยงที่ต่ำ และแนวโน้มการเติบโตที่ดีกว่า อีกทั้งอัตราการปันผลมีผลต่างจากอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลสูงถึง10.8%
บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ไซรัส จำกัด (มหาชน) (SYRUS) จัดทำบทวิเคราะห์ถึงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทลโกรท (CPNRF) โดยแนะนำว่า "BUY" ราคาเป้าหมาย 8.90 บาท/หุ้น ทั้งนี้เนื่องจาก กองทุนดังกล่าวมีพื้นฐานที่มั่นคง และมีผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงถึง 13% โดยCPNRF เป็นกองทุน Property fund ที่มีลักษณะเป็น Leasehold ซึ่งปัจจุบันลงทุนในสินทรัพย์ที่เป็นศูนย์การค้าอยู่ 2 แห่งคือ เซ็นทรัลพระราม 2 (สัญญาเช่า 20 ปี สิ้นสุด ส.ค.2568) และเซ็นทรัลพระราม 3 (สัญญาเช่า 30 ปี และมีสิทธิต่อสัญญาเช่าได้อีก 2ครั้ง ครั้งละ30 ปี รวม 90 ปี)
ปัจจุบันพอร์ต CPNRF มีอัตราการเช่าพื้นที่ของศูนย์โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 98% ผลการดำเนินงานในงวด9 เดือนที่ผ่านมายังเติบโตดี มีรายได้จากเงินลงทุนสุทธิอยู่ที่ 723.6 ลบ. เพิ่มขึ้น 7.7% y-y จากอัตราการเช่าพื้นที่ที่ยังปรับเพิ่มได้ 5.7% y-y และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานปรับลดลง 1.1% y-y ซึ่งทั้งปี 2551 ประเมินว่า CPNRF จะมีรายได้จากเงินลงทุนทั้งสิ้น 986 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% y-y จ่ายปันผลได้ 0.88 บาทต่อหุ้น คิดเป็น dividend yield ที่ 12.7% (9 เดือนจ่ายไปแล้ว 0.66 บาท) เหลือจ่ายไตรมาส 4/51 อีก 0.22 บาทต่อหุ้น
ขณะที่ ปี 2552 แม้จะเผชิญปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัวแต่เราคาดว่าจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของศูนย์ทั้ง 2 แห่งไม่มาก เนื่องจากตั้งอยู่บนทำเลดีมีคู่แข่งน้อย ซึ่งหากดูตัวเลข Traffic growth ของศูนย์พระราม 2 และพระราม 3 พบว่าในไตรมาส 3/51 มี Traffic growth เพิ่มขึ้นสูงมากถึง 48% y-y และ 27 % y-yตามลำดับ (ศูนย์อื่นๆในพอร์ตของ CPN มี Traffic growth อยู่ที่เฉลี่ย 12%)
นอกจากนี้คาดว่าภายในปีนี้อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยยังปรับเพิ่มขึ้นได้ 5% y-y ประเมินรายได้จากเงินลงทุนเพิ่ม 6.7% y-y เป็น 1,049 ล้านบาท ดังนั้นทั้งปีน่าจะจ่ายปันผลที่ 0.93 บาท กรณีเลวร้ายไม่สามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้ยังคาดว่าปี 52 จะจ่ายเงินปันผลได้ที่ 0.81 บาทต่อหุ้น คิดเป็น Dividend yield 11.6%
"แนะนำ ซื้อลงทุน เนื่องจากประเมินมูลค่าโดยใช้วิธี DDF (discount rate 13%) ได้มูลค่าเหมาะสมที่ 8.90 บาท ราคาในปัจจุบันปรับลงมามากเกินไป จึงน่าสนใจซื้อลงทุนจาก Dividend yield ของ CPNRF เมื่อเทียบกับดอกเบี้ย Govt. bond มีส่วนต่างเพิ่มขึ้นถึง 10.8% (ขณะที่ส่วนต่างของผลตอบแทนระหว่าง Dividend กับ Govt. bond ในอดีตในช่วงออกกองทุนปี 2549 อยู่เพียงแค่ 2.5%) และราคาในปัจจุบันยังมี Upside gain อีก 28%"
ทั้งนี้ CPNRFเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่มีปัจจัยความเสี่ยง 3ปัจจัยที่น่าสนใจ คือ 1) ความเสี่ยงจากความผันผวนของเศรษฐกิจ ส่งผลกระทบต่อปริมาณผู้มาจับจ่ายในศูนย์ 2) ความเสี่ยงจากการสูญเสียผู้เช่าหลักและความสามารถในการชำระของผู้เช่า และ3) ความเสี่ยงจากการไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าช่วงของผู้ให้เช่าและความเสี่ยงที่อาจไม่ได้รับการต่อสัญญาเช่าศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระราม 3ในปีที่ 30 และปีที่ 60 โดยแนวโน้มผลการดำเนินงานนั้นมั่นคง Dividend yield มีส่วนต่างมากถึง 10.8% เทียบกับการลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล
นอกจากนี้ ผลการดำเนินในงวดเก้าเดือนที่ผ่านมายังเติบโตดี รายได้จากเงินลงทุนสุทธิเพิ่มขึ้น 7.7% y-y โดยมีรายได้จากเงินลงทุนสุทธิอยู่ที่ 723.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.7% y-y โดยเป็นผลมาจาก 1.อัตราค่าเช่าพื้นที่ของศูนย์ที่ยังปรับเพิ่มขึ้นได้เฉลี่ย 5.7% y-y ส่งผลให้รายได้พื้นที่เช่าศูนย์ในงวด 9 เดือนที่ผ่านมา ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 942.5 ล้านบาท 2. ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานปรับลดลง 1.1% y-y
ด้าน ไตรมาส 4/51 คาดจ่ายเงินปันผลเพิ่มอีก 0.22 บาท จากผลการดำเนินงานที่ยังเติบโตได้อย่างต่อเนื่องคาดการณ์ว่าทั้งปี 2551 CPNRF จะมีรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเท่ากับ 1,275 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.5% y-y และมีรายได้จากเงินลงทุนเท่ากับ 986 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% y-y สามารถจ่ายปันผลได้ 0.88 บาทต่อหุ้น คิดเป็น dividend yield ที่ 12.7% (โดยงวด 9 เดือนที่ผ่านมามีการจ่าย Dividend ไปแล้ว 0.66 บาท) คาดจ่ายในไตรมาส 4/51 เพิ่มอีก 0.22 บาทต่อหุ้น
ดังนั้นเมื่อนำมาเปรียบเทียบกับ Property fund อื่น CPNRF ยังเด่นในด้านผลตอบแทน ขณะที่ตัวธุรกิจมีความเสี่ยงที่จะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวเศรษฐกิจน้อยกว่ากองทุนอื่นๆ จากการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล Dividend yield และความเสี่ยงของกองทุนในProperty fund 3 ตัว คือ TFUND CPNRF และ SPF แม้ว่า CPNRF จะไม่ใช่กองทุนที่ให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงสุด
ขณะที่ TFUND ที่มีสินทรัพย์ลงทุนในโรงงานให้เช่า โดยมีลูกค้าหลักเป็นผู้ประกอบการกลุ่มชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ ชิ้นส่วนยานยนต์ และ SPF ที่มีสินทรัพย์ลงทุนในสนามบิน ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยและภาคการท่องเที่ยวที่ซบเซา จึงประเมินว่าทั้งธุรกิจโรงงานให้เช่าและธุรกิจสายการบินมีความเสี่ยงสูงที่ผลการดำเนินงานจะชะลอตัว ดังนั้นเมื่อเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนกับความเสี่ยงของแต่ละกองทุน จึงประเมินว่า CPNRF มีแนวโน้มที่จะเติบโตและมีความเสี่ยงต่ำที่สุด
บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ไซรัส จำกัด (มหาชน) (SYRUS) จัดทำบทวิเคราะห์ถึงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทลโกรท (CPNRF) โดยแนะนำว่า "BUY" ราคาเป้าหมาย 8.90 บาท/หุ้น ทั้งนี้เนื่องจาก กองทุนดังกล่าวมีพื้นฐานที่มั่นคง และมีผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงถึง 13% โดยCPNRF เป็นกองทุน Property fund ที่มีลักษณะเป็น Leasehold ซึ่งปัจจุบันลงทุนในสินทรัพย์ที่เป็นศูนย์การค้าอยู่ 2 แห่งคือ เซ็นทรัลพระราม 2 (สัญญาเช่า 20 ปี สิ้นสุด ส.ค.2568) และเซ็นทรัลพระราม 3 (สัญญาเช่า 30 ปี และมีสิทธิต่อสัญญาเช่าได้อีก 2ครั้ง ครั้งละ30 ปี รวม 90 ปี)
ปัจจุบันพอร์ต CPNRF มีอัตราการเช่าพื้นที่ของศูนย์โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 98% ผลการดำเนินงานในงวด9 เดือนที่ผ่านมายังเติบโตดี มีรายได้จากเงินลงทุนสุทธิอยู่ที่ 723.6 ลบ. เพิ่มขึ้น 7.7% y-y จากอัตราการเช่าพื้นที่ที่ยังปรับเพิ่มได้ 5.7% y-y และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานปรับลดลง 1.1% y-y ซึ่งทั้งปี 2551 ประเมินว่า CPNRF จะมีรายได้จากเงินลงทุนทั้งสิ้น 986 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% y-y จ่ายปันผลได้ 0.88 บาทต่อหุ้น คิดเป็น dividend yield ที่ 12.7% (9 เดือนจ่ายไปแล้ว 0.66 บาท) เหลือจ่ายไตรมาส 4/51 อีก 0.22 บาทต่อหุ้น
ขณะที่ ปี 2552 แม้จะเผชิญปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัวแต่เราคาดว่าจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของศูนย์ทั้ง 2 แห่งไม่มาก เนื่องจากตั้งอยู่บนทำเลดีมีคู่แข่งน้อย ซึ่งหากดูตัวเลข Traffic growth ของศูนย์พระราม 2 และพระราม 3 พบว่าในไตรมาส 3/51 มี Traffic growth เพิ่มขึ้นสูงมากถึง 48% y-y และ 27 % y-yตามลำดับ (ศูนย์อื่นๆในพอร์ตของ CPN มี Traffic growth อยู่ที่เฉลี่ย 12%)
นอกจากนี้คาดว่าภายในปีนี้อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยยังปรับเพิ่มขึ้นได้ 5% y-y ประเมินรายได้จากเงินลงทุนเพิ่ม 6.7% y-y เป็น 1,049 ล้านบาท ดังนั้นทั้งปีน่าจะจ่ายปันผลที่ 0.93 บาท กรณีเลวร้ายไม่สามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้ยังคาดว่าปี 52 จะจ่ายเงินปันผลได้ที่ 0.81 บาทต่อหุ้น คิดเป็น Dividend yield 11.6%
"แนะนำ ซื้อลงทุน เนื่องจากประเมินมูลค่าโดยใช้วิธี DDF (discount rate 13%) ได้มูลค่าเหมาะสมที่ 8.90 บาท ราคาในปัจจุบันปรับลงมามากเกินไป จึงน่าสนใจซื้อลงทุนจาก Dividend yield ของ CPNRF เมื่อเทียบกับดอกเบี้ย Govt. bond มีส่วนต่างเพิ่มขึ้นถึง 10.8% (ขณะที่ส่วนต่างของผลตอบแทนระหว่าง Dividend กับ Govt. bond ในอดีตในช่วงออกกองทุนปี 2549 อยู่เพียงแค่ 2.5%) และราคาในปัจจุบันยังมี Upside gain อีก 28%"
ทั้งนี้ CPNRFเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่มีปัจจัยความเสี่ยง 3ปัจจัยที่น่าสนใจ คือ 1) ความเสี่ยงจากความผันผวนของเศรษฐกิจ ส่งผลกระทบต่อปริมาณผู้มาจับจ่ายในศูนย์ 2) ความเสี่ยงจากการสูญเสียผู้เช่าหลักและความสามารถในการชำระของผู้เช่า และ3) ความเสี่ยงจากการไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าช่วงของผู้ให้เช่าและความเสี่ยงที่อาจไม่ได้รับการต่อสัญญาเช่าศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระราม 3ในปีที่ 30 และปีที่ 60 โดยแนวโน้มผลการดำเนินงานนั้นมั่นคง Dividend yield มีส่วนต่างมากถึง 10.8% เทียบกับการลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล
นอกจากนี้ ผลการดำเนินในงวดเก้าเดือนที่ผ่านมายังเติบโตดี รายได้จากเงินลงทุนสุทธิเพิ่มขึ้น 7.7% y-y โดยมีรายได้จากเงินลงทุนสุทธิอยู่ที่ 723.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.7% y-y โดยเป็นผลมาจาก 1.อัตราค่าเช่าพื้นที่ของศูนย์ที่ยังปรับเพิ่มขึ้นได้เฉลี่ย 5.7% y-y ส่งผลให้รายได้พื้นที่เช่าศูนย์ในงวด 9 เดือนที่ผ่านมา ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 942.5 ล้านบาท 2. ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานปรับลดลง 1.1% y-y
ด้าน ไตรมาส 4/51 คาดจ่ายเงินปันผลเพิ่มอีก 0.22 บาท จากผลการดำเนินงานที่ยังเติบโตได้อย่างต่อเนื่องคาดการณ์ว่าทั้งปี 2551 CPNRF จะมีรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเท่ากับ 1,275 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.5% y-y และมีรายได้จากเงินลงทุนเท่ากับ 986 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% y-y สามารถจ่ายปันผลได้ 0.88 บาทต่อหุ้น คิดเป็น dividend yield ที่ 12.7% (โดยงวด 9 เดือนที่ผ่านมามีการจ่าย Dividend ไปแล้ว 0.66 บาท) คาดจ่ายในไตรมาส 4/51 เพิ่มอีก 0.22 บาทต่อหุ้น
ดังนั้นเมื่อนำมาเปรียบเทียบกับ Property fund อื่น CPNRF ยังเด่นในด้านผลตอบแทน ขณะที่ตัวธุรกิจมีความเสี่ยงที่จะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวเศรษฐกิจน้อยกว่ากองทุนอื่นๆ จากการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล Dividend yield และความเสี่ยงของกองทุนในProperty fund 3 ตัว คือ TFUND CPNRF และ SPF แม้ว่า CPNRF จะไม่ใช่กองทุนที่ให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงสุด
ขณะที่ TFUND ที่มีสินทรัพย์ลงทุนในโรงงานให้เช่า โดยมีลูกค้าหลักเป็นผู้ประกอบการกลุ่มชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ ชิ้นส่วนยานยนต์ และ SPF ที่มีสินทรัพย์ลงทุนในสนามบิน ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยและภาคการท่องเที่ยวที่ซบเซา จึงประเมินว่าทั้งธุรกิจโรงงานให้เช่าและธุรกิจสายการบินมีความเสี่ยงสูงที่ผลการดำเนินงานจะชะลอตัว ดังนั้นเมื่อเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนกับความเสี่ยงของแต่ละกองทุน จึงประเมินว่า CPNRF มีแนวโน้มที่จะเติบโตและมีความเสี่ยงต่ำที่สุด
