บลจ.ทหารไทยเผยแผนเพิ่มทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรทรอบใหม่หลังรัฐเลิก30% เตรียมพิจารณาศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่า เชียงใหม่เข้าโครงการเพิ่มจากเดิมที่มีเพียงโครงการเซ็นทรัลปิ่นเกล้า ด้านบล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) ประเมินแนวโน้มกองทุนสดใส ให้คำแนะนำ "ซื้อ" ที่ราคา 12 บาท รับคาดการณ์รายได้กองทุนโตและแผนเพิ่มทุนในอนาคต
นางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ทหารไทย จำกัด กล่าวว่า หลังจากที่ภาครัฐได้ออกมาตรการกันเงินสำรอง 30% ส่งผลทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) ต้องชะลอแผนเพิ่มทุนมูลค่าประมาณ 7,000 - 10,000 ล้านบาท เพื่อนำไปลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม คือ โครงการเซ็นทรัลปิ่นเกล้า แต่เมื่อภาครัฐได้มีการประกาศยกเลิกมาตรการดังกล่าวแล้วทำให้แผนดังกล่าวมีความคืบหน้าอีกครั้ง
ทั้งนี้ปัจจุบันแผนการเพิ่มทุนกำลังอยู่ระหว่างขั้นตอนของการศึกษาและดำเนินการ โดยในการเพิ่มทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรทครั้งนี้นอกจากจะนำเงินที่ได้ไปลงทุนในสินทรัพย์ของโครงการเซ็นทรัลปิ่นเกล้าแล้ว ยังมีการพิจารณาแผนที่จะลงทุนในสินทรัพย์ของโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่า จังหวัดเชียงใหม่อีกด้วย
"การเพิ่มทุนของ CPNRF กำลังอยู่ระหว่างขั้นตอนการดำเนินการและทำโมเดลใหม่อยู่ และในการเพิ่มทุนครั้งนี้นอกจากจะเป็นลงทุนในสินทรัพย์ของโครงการเซ็นทรัลปิ่นเกล้าแล้ว เรายังได้พิจารณาที่จะลงทุนในศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่า ที่จังหวัดเชียงใหม่ด้วย" นางโชติกา กล่าว
ทั้งนี้ ในการเพิ่มทุนดังกล่าว คงจะต้องมีการออกไปโรดโชว์ให้นักลงทุนต่างชาติด้วย เนื่องมาจากสำหรับนักลงทุนชาวไทยมักจะนิยมลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์) ที่มีลักษณะการลงทุนแบบซื้อสินทรัพย์ (Freehold) มากกว่าลงทุนในกองทุนที่มีนโยบายลงทุนแบบเช่าสินทรัพย์ (Leadhold) เนื่องมาจากต้องการหาผลตอบแทนเพิ่มเติมจากราคาสินทรัพย์ที่มีการปรับตัวขึ้นในอนาคต
ด้านบทวิเคราะห์ของบริษัทหลักทรัพย์ ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า บริษัทให้คำแนะนำ "ซื้อ" หลักทรัพย์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท โดยกำหนดราคาฟื้นฐานที่ 12 บาท เนื่องมาจากผลการดำเนินงานไตรมาส 1 ที่ CPNRF มีผลกำไร 237 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 5% จากไตรมาสที่ผ่านมา เพราะรายได้ค่าเช่าและบริการที่สูงขึ้น 7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนตามอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy) และค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น โดยสิ้นเดือนมีนาคม 2551 โครงการเซ็นทรัลพระราม 2 และพระราม 3 มีอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นเป็น 99.6% และ 94.6% ตามลำดับ
ขณะเดียวกันคาดการณ์ว่าหลังจากนี้อัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการเซ็นทรัลพระราม 3 จะเพิ่มขึ้นอีกหลังจากฟูดด์พาร์คแล้วเสร็จ ขณะเดียวกันกองทุนยังมีแผนที่จะซื้อสินทรัพย์เข้ากองทุนเพิ่มเติม โดยกำลังพิจารณา 3 ทางเลือก ได้แก่ 1) เซ็นทรัลปิ่นเกล้า หรือ 2) เซ็นทรัลปิ่นเกล้า+เซ็นทรัลเชียงใหม่ หรือ 3) เซ็นทรัลปิ่นเกล้า + เซ็นทรัลเชียงใหม่ + เซ็นทรัลเฟสติวัลภูเก็ต (เป็นของเซ็นทรัลกรุ๊ป) และคาดว่าจะได้ข้อสรุปในไม่ช้านี้ ซึ่งการซื้อสินทรัพย์จะทำให้กองทุนมีการเติบโต และยังช่วยกระจายความเสี่ยง
ทั้งนี้ในช่วงที่ผ่านมาราคาของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ปรับขึ้นมาแล้ว 16% จากช่วงต้นปีที่ผ่านมา ซึ่งดีกว่าการปรับขึ้นของดัชนีตลาดหลักทรัพย์ เนื่องมาจากได้รับแรงหนุนจากการยกเลิกมาตรการสำรอง 30% ของธนาคารแห่งประเทศไทนย ทำให้บล.คาดการณ์ว่าในปีนี้ กองทุนน่าจะมีอัตราปันผลเท่ากับ 8%
ล่าสุด ณ วันที่ 16 พฤษภาคม 2551 ราคาของหลักทรัพย์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรทปิดที่ 10.50 บาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากวันก่อนหน้า มูลค่าการซื้อขาย 1.37 ล้านบาท โดย ณ วันที่ 31 มีนาคม 2551 กองทุนมีมูลค่าหน่วยลงทุน 10.2580 บาท มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ 11,196,601,591.26 บาท
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท เป็นกองทุนประเภทไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน ซึ่งมีการระบุเฉพาะเจาะจงโดยมีกำหนดอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่าไว้เป็นการแน่นอนแล้วในโครงการ เน้นลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นอาคารศูนย์การค้า จำนวน 2 โครงการ คือ โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา รัชดา พระราม 3
สำหรับรายละเอียดของโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 ที่กองทุนรวมจะเช่าช่วงที่ดินเป็นบางส่วนพร้อมอาคารจอดรถ รวมทั้งงานระบบสาธารณูปโภค ระบบบำบัดน้ำเสีย และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่เกี่ยวเนื่องเป็นระยะเวลา 20 ปี บนที่ดินจำนวน 53 ไร่ โดยโครงการดังกล่าวเป็นอาคาร 5 ชั้น และใต้ดินอีก 1 ชั้น ซึ่งปัจจุบันใช้ประโยชน์เป็นอาคารศูนย์การค้าพื้นที่จอดรถ และพื้นที่บริการ คิดเป็นพื้นที่ที่ให้เช่าแก่กองทุนประมาณ 251,182 ตารางเมตร รวมถึงงานระบบสาธารณูปโภคระบบบำบัดน้ำเสียและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ติดตั้งและใช้งานภายในอาคารศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 ดังกล่าว โดยสิทธิการเช่าเฉพาะในส่วนของอาคาร และพื้นที่จอดรถยนต์เนื้อที่ประมาณ 98,800 ตารางเมตร โดยผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์จะเป็นผู้ดำเนินการให้กองทุนรวมได้สิทธิการใช้พื้นที่จอดรถยนต์ เพื่อให้กองทุนสามารถใช้ประโยชน์พื้นที่จอดรถยนต์ดังกล่าว เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ลูกค้า
ส่วนโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา พระราม 3 ที่กองทุนรวมจะเข้าไปลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน และศูนย์การค้า และพื้นที่จอดรถภายในอาคาร จากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา พระราม 3 จำกัด เป็นระยะเวลา 30 ปี นับจากวันที่จดทะเบียนกองทุน โดยกองทุนรวมจะมีสิทธิที่จะต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 2 คราวๆ ละ 30 ปี โดยกองทุนจะเช่าและมัดจำตามเงื่อนไขแห่งสัญญาเช่าครั้งเดียวเต็มจำนวนนอกจากนี้กองทุนรวมจะซื้อหรือรับโอนกรรมสิทธิ์ในงานระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับศูนย์การค้าดังกล่าว โดยโครงการนี้จะมีสิทธิในการเช่าที่ดินจำนวนประมาณ 12 ไร่
นอกจากนี้กองทุนดังกล่าวมีนโยบายการจ่ายเงินปันผลให้แก่นักลงทุนไม่เกินปีละ 4 ครั้ง ในกรณีที่กองทุนรวมมีกำไรสุทธิในแต่ละปีบริษัทจัดการจจะจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่า 90% กำไรสุทธิประจำปี รวมถึงเมื่อกองทุนรวมมีกำไรสะสม บริษัทจัดการอาจจ่ายปันผลแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนจากกำไรสะสมได้
นางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ทหารไทย จำกัด กล่าวว่า หลังจากที่ภาครัฐได้ออกมาตรการกันเงินสำรอง 30% ส่งผลทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) ต้องชะลอแผนเพิ่มทุนมูลค่าประมาณ 7,000 - 10,000 ล้านบาท เพื่อนำไปลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม คือ โครงการเซ็นทรัลปิ่นเกล้า แต่เมื่อภาครัฐได้มีการประกาศยกเลิกมาตรการดังกล่าวแล้วทำให้แผนดังกล่าวมีความคืบหน้าอีกครั้ง
ทั้งนี้ปัจจุบันแผนการเพิ่มทุนกำลังอยู่ระหว่างขั้นตอนของการศึกษาและดำเนินการ โดยในการเพิ่มทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรทครั้งนี้นอกจากจะนำเงินที่ได้ไปลงทุนในสินทรัพย์ของโครงการเซ็นทรัลปิ่นเกล้าแล้ว ยังมีการพิจารณาแผนที่จะลงทุนในสินทรัพย์ของโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่า จังหวัดเชียงใหม่อีกด้วย
"การเพิ่มทุนของ CPNRF กำลังอยู่ระหว่างขั้นตอนการดำเนินการและทำโมเดลใหม่อยู่ และในการเพิ่มทุนครั้งนี้นอกจากจะเป็นลงทุนในสินทรัพย์ของโครงการเซ็นทรัลปิ่นเกล้าแล้ว เรายังได้พิจารณาที่จะลงทุนในศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่า ที่จังหวัดเชียงใหม่ด้วย" นางโชติกา กล่าว
ทั้งนี้ ในการเพิ่มทุนดังกล่าว คงจะต้องมีการออกไปโรดโชว์ให้นักลงทุนต่างชาติด้วย เนื่องมาจากสำหรับนักลงทุนชาวไทยมักจะนิยมลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์) ที่มีลักษณะการลงทุนแบบซื้อสินทรัพย์ (Freehold) มากกว่าลงทุนในกองทุนที่มีนโยบายลงทุนแบบเช่าสินทรัพย์ (Leadhold) เนื่องมาจากต้องการหาผลตอบแทนเพิ่มเติมจากราคาสินทรัพย์ที่มีการปรับตัวขึ้นในอนาคต
ด้านบทวิเคราะห์ของบริษัทหลักทรัพย์ ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า บริษัทให้คำแนะนำ "ซื้อ" หลักทรัพย์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท โดยกำหนดราคาฟื้นฐานที่ 12 บาท เนื่องมาจากผลการดำเนินงานไตรมาส 1 ที่ CPNRF มีผลกำไร 237 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 5% จากไตรมาสที่ผ่านมา เพราะรายได้ค่าเช่าและบริการที่สูงขึ้น 7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนตามอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy) และค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น โดยสิ้นเดือนมีนาคม 2551 โครงการเซ็นทรัลพระราม 2 และพระราม 3 มีอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นเป็น 99.6% และ 94.6% ตามลำดับ
ขณะเดียวกันคาดการณ์ว่าหลังจากนี้อัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการเซ็นทรัลพระราม 3 จะเพิ่มขึ้นอีกหลังจากฟูดด์พาร์คแล้วเสร็จ ขณะเดียวกันกองทุนยังมีแผนที่จะซื้อสินทรัพย์เข้ากองทุนเพิ่มเติม โดยกำลังพิจารณา 3 ทางเลือก ได้แก่ 1) เซ็นทรัลปิ่นเกล้า หรือ 2) เซ็นทรัลปิ่นเกล้า+เซ็นทรัลเชียงใหม่ หรือ 3) เซ็นทรัลปิ่นเกล้า + เซ็นทรัลเชียงใหม่ + เซ็นทรัลเฟสติวัลภูเก็ต (เป็นของเซ็นทรัลกรุ๊ป) และคาดว่าจะได้ข้อสรุปในไม่ช้านี้ ซึ่งการซื้อสินทรัพย์จะทำให้กองทุนมีการเติบโต และยังช่วยกระจายความเสี่ยง
ทั้งนี้ในช่วงที่ผ่านมาราคาของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ปรับขึ้นมาแล้ว 16% จากช่วงต้นปีที่ผ่านมา ซึ่งดีกว่าการปรับขึ้นของดัชนีตลาดหลักทรัพย์ เนื่องมาจากได้รับแรงหนุนจากการยกเลิกมาตรการสำรอง 30% ของธนาคารแห่งประเทศไทนย ทำให้บล.คาดการณ์ว่าในปีนี้ กองทุนน่าจะมีอัตราปันผลเท่ากับ 8%
ล่าสุด ณ วันที่ 16 พฤษภาคม 2551 ราคาของหลักทรัพย์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรทปิดที่ 10.50 บาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากวันก่อนหน้า มูลค่าการซื้อขาย 1.37 ล้านบาท โดย ณ วันที่ 31 มีนาคม 2551 กองทุนมีมูลค่าหน่วยลงทุน 10.2580 บาท มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ 11,196,601,591.26 บาท
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท เป็นกองทุนประเภทไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน ซึ่งมีการระบุเฉพาะเจาะจงโดยมีกำหนดอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่าไว้เป็นการแน่นอนแล้วในโครงการ เน้นลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นอาคารศูนย์การค้า จำนวน 2 โครงการ คือ โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา รัชดา พระราม 3
สำหรับรายละเอียดของโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 ที่กองทุนรวมจะเช่าช่วงที่ดินเป็นบางส่วนพร้อมอาคารจอดรถ รวมทั้งงานระบบสาธารณูปโภค ระบบบำบัดน้ำเสีย และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่เกี่ยวเนื่องเป็นระยะเวลา 20 ปี บนที่ดินจำนวน 53 ไร่ โดยโครงการดังกล่าวเป็นอาคาร 5 ชั้น และใต้ดินอีก 1 ชั้น ซึ่งปัจจุบันใช้ประโยชน์เป็นอาคารศูนย์การค้าพื้นที่จอดรถ และพื้นที่บริการ คิดเป็นพื้นที่ที่ให้เช่าแก่กองทุนประมาณ 251,182 ตารางเมตร รวมถึงงานระบบสาธารณูปโภคระบบบำบัดน้ำเสียและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ติดตั้งและใช้งานภายในอาคารศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 ดังกล่าว โดยสิทธิการเช่าเฉพาะในส่วนของอาคาร และพื้นที่จอดรถยนต์เนื้อที่ประมาณ 98,800 ตารางเมตร โดยผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์จะเป็นผู้ดำเนินการให้กองทุนรวมได้สิทธิการใช้พื้นที่จอดรถยนต์ เพื่อให้กองทุนสามารถใช้ประโยชน์พื้นที่จอดรถยนต์ดังกล่าว เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ลูกค้า
ส่วนโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา พระราม 3 ที่กองทุนรวมจะเข้าไปลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน และศูนย์การค้า และพื้นที่จอดรถภายในอาคาร จากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา พระราม 3 จำกัด เป็นระยะเวลา 30 ปี นับจากวันที่จดทะเบียนกองทุน โดยกองทุนรวมจะมีสิทธิที่จะต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 2 คราวๆ ละ 30 ปี โดยกองทุนจะเช่าและมัดจำตามเงื่อนไขแห่งสัญญาเช่าครั้งเดียวเต็มจำนวนนอกจากนี้กองทุนรวมจะซื้อหรือรับโอนกรรมสิทธิ์ในงานระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับศูนย์การค้าดังกล่าว โดยโครงการนี้จะมีสิทธิในการเช่าที่ดินจำนวนประมาณ 12 ไร่
นอกจากนี้กองทุนดังกล่าวมีนโยบายการจ่ายเงินปันผลให้แก่นักลงทุนไม่เกินปีละ 4 ครั้ง ในกรณีที่กองทุนรวมมีกำไรสุทธิในแต่ละปีบริษัทจัดการจจะจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่า 90% กำไรสุทธิประจำปี รวมถึงเมื่อกองทุนรวมมีกำไรสะสม บริษัทจัดการอาจจ่ายปันผลแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนจากกำไรสะสมได้
