หากหันมามองหา การลงทุนที่สามารถได้รับผลตอบแทนในระดับสูง นั่นย่อมหลีกไม่พ้นการลงทุนใน หุ้น แต่จากวิกฤตทางเศรษฐกิจเมืองลุงแซมที่ลุกลามไปทั่วโลก ตอนนี้ถามหาตลาดหุ้นไหนน่าสนใจ คำว่า ".....ยี้!.." เหมือนนิยามใครบางคนย่านบุรีรัมย์ย่อมมีเสียงปรากฏออกมา แน่นอนนอกจากนี้การลงทุนผ่านกองทุนรวมหุ้นยังได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน
เพื่อหนีไม่พ้นการลงทุนที่มีความเสี่ยง การฝากเงินแบงก์ที่ให้ดอกเบี้ยพิเศษ ถือเป็นอีกทางเลือกที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนเป็นจำนวนมาก ขณะที่กองทุนรวมตราสารหนี้ในประเทศก็นับเป็นอีกทางเลือกที่ไม่มีใครปฏิเสธกระแสความนิยมได้ เห็นได้จากตัวเลขเม็ดเงินลงทุนผ่านกองทุนรวมทั้งระบบ แม้กองทุนหุ้นจะมีเม็ดเงินน้อยลง แต่กองทุนบอนด์เหล่านี้เม็ดเงินกลับมีเพิ่มเข้ามาช่วยพยุงอุตสาหกรรม ให้รู้จักกับว่าเลิกถดถอย หรือ ก้นหม้อ – ก้นหีบไม่รั่ว
ถัดมาคือทองคำ ต้องยอมรับว่าช่วงนี้กระแสการพูดถึงมีออกมาเป็นจำนวนมาก เพราะหลายต่อหลายคนยังเชื่อว่าทองคำ คือสินทรัพย์ที่ทรงคุณค่า และการปรับตัวลดลงของราคาก็ไม่น่าเป็นห่วงเท่าไร ...จะจริงแค่ไหน วันหลังสัญญาว่าจะเก็บเล่าเรื่องราวมาบอก.......
ส่วนที่อยากจะมาชวนคิด ชวนพิจารณากันนั้น นั่นคือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นที่หนีไม่พ้น เพราะกองทุนประเภทนี้ได้รับการกล่าวขาน การยืนยันต่างๆนานาว่าสามารถลงทุนชนะเงินเฟ้อ ชนะภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนชะลอตัว มีความมั่นคงสูง รายได้มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกปี และอะไรต่อมิอะไรอีกมากมายหลายอย่าง
หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังมองหาช่องทางลงทุนผ่านพร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ การศึกษาและติดตามข่าวสารด้านการลงทุน นับว่าเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เพราะปัจจุบันมีการกองทุนอสังหาฯ เพิ่มขึ้นมากอีกหลายโครงการ คำว่าฟรีโฮล และ ลิสต์โฮล ก็มีการพูดถึงกันออกกว้างขวาง...แทบไม่ต้องมาบรรยายไว้ ณ รายงานฉบับนี้แล้ว
แต่สิ่งที่อยากย้ำเตือน..การพิจารณาของทุกท่านอีกครั้งนั่นคือ ...คุณแน่ใจแล้วหรือ? ว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นจะให้ผลตอบแทนกลับคืนแก่คุณได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย ตลอดระยะเวลาที่คุณถือหน่วยลงทุนอยู่ เพราะคำถามนี้จะหาใครออกมาให้คำตอบแบบมั่นใจเต็มเปี่ยม เหมือนน้ำเต็มแก้ว ...ชั่วโมงนี้ยังไม่เจอ
ในแวดวงเวทีการเสวนา บรรดาผู้เชี่ยวชาญต่างยกให้กองทุนอสังหาฯ เป็นพระเอกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอาคารสำนักงานให้เช่า ที่ได้รับกล่าวขานโจษจัน ว่า ชั่วโมงนี้..เยี่ยมสุด แต่สินทรัพย์นี้ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขโลเกชั่นของสถานที่จัดตั้งด้วย ซึ่งหากอยู่ในแหล่งธุรกิจโอกาสในการได้รับผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆนั้น ย่อมมีโอกาสสูง เพราะการทำสัญญาเช่าพื้นที่จะสามารถปรับเพิ่มขึ้นได้เสมอเมื่อมีการทำสัญญาใหม่
ถัดมาคือศูนย์การค้า เพราะที่นี้อุดมไปด้วยแหล่งสินอุปโภคบริโภคหลากหลายนานาชนิด แม้จะเป็นช่วงเศรษฐกิจฟืดเคือง การจับจ่ายใช้สอยสินค้าแบรนด์เนมอาจมีการหดตัว แต่สินค้าโภคภัณฑ์ เพื่อใช้ในการบริโภคยังมีความจำเป็นและเป็นที่ต้องการโดยตลอดไม่ว่าสภาวะเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร
อสังหาฯริมทรัพย์ประเภท โรงแรม ถือว่าเป็นอีกประเภทที่มีความน่าสนใจ อย่างไรก็ตามผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัว อาจมีผลต่อธุรกิจประเภทดังกล่าวในระดับหนึ่ง จำนวนห้องพักและผู้มาใช้บริการอาจปรับตัวลดลงบ้าง นอกจากนี้ยังมีสินทรัพย์ที่ลักษณะสาธารณูปโภค ซึ่งจุดนี้ล้วนมีความเกี่ยวข้องกับสภาวะทางเศรษฐกิจของประเทศทั้งสิ้น
อย่างไรก็ตาม เรื่องหนึ่งที่ผู้จะลงทุนควรให้ความสำคัญนั่นคือ การเติบโตของกองทุนรวมประเภทนี้ในเมืองไทยยังมีน้อย บรรดาบริษัทจัดการลงทุนต่างพยายามเสาะหา สินทรัพย์ที่มีคุณภาพมานำเสนอลูกค้าของตน แต่ก็เป็นเรื่องที่ลำบากของผู้ประกอบการและผู้บริหารทุกคนในการคัดสรรอย่างยิ่ง ดังนั้นเป็นที่เชื่อมั่นได้ข้อหนึ่งว่า สินทรัพย์ที่ได้ถูกนำมาจัดตั้งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในทุกโครงการ ล้วนเป็นการคัดเลือกกลั่นกรองที่มีคุณภาพแล้วทั้งสิ้น เพียงแต่คุณภาพนั้นจะมากจะน้อยกว่ากันเท่าไร เรื่องนี้ไม่มีใครสามารถประเมินให้คำตอบคุณได้ดี เท่ากับวิจารญาณของคุณเอง
การถือหน่วยลงทุนในกองทุนประเภทลิสต์โฮล แน่นอนความเสี่ยงย่อมสูงและมากกว่าฟรีโฮล แต่ถ้าผลตอบแทนออกมาสวยให้กลับคืนมาได้ในระดับสูง ความเสี่ยงนี้ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจไม่ใช่หรือ แต่การคำนึงถึงสัญญาการเช่าโครงการก็เป็นสิ่งที่มิอาจปฏิเสธไปจากดุลยพินิจได้ สัญญาเช่า30 ปี จึงกลายเป็นที่มาของความมั่นคงโดยเฉลี่ยของรายได้ รวมทั้งความมั่นคงสำหรับเหตุการณ์ที่จะมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคตข้างหน้า
ขณะที่กองทุนที่เป็นฟรีโฮล ก็ใช่ว่าจะมีจุดเด่นที่ความมั่นคง เสถียรภาพเสมอไป แม้ผลตอบแทนจะมีการการันตีในช่วงแรก และมีการการันตีรายได้ แต่หากสินทรัพย์นั้นต้องเผชิญกับปัจจัยลบบางอย่าง จนไม่สามารถจ่ายผลตอบแทนได้สูงเท่าเดิม และอาจถึงขั้นต้องนำสินทรัพย์ออกมาขายเพื่อจ่ายชดเชย ใช่....เงินต้นที่ลงทุนอาจได้คืนมาหมด แต่ผลตอบแทนจากระยะเวลาที่ลงทุนไปนั้น...นี่คือเรื่องที่น่าเป็นห่วง เพราะการเป็นเงินเย็นก็ไม่ได้หมายความว่าจะปล่อยให้เงินนั้นนิ่งอยู่ได้ โดยไม่มีการขยับตัวเพิ่มไม่ใช่หรือ นั่นจึงเป็นที่มาของกองทุนปิด และกองทุนเปิด ที่จะต้องมาพิจารณากันอีก.....
นี่คือข้อสมมุติฐานที่หยิบมานำเสนอให้พิจารณา ใช่จะเป็นการกล่าวหาหรือกล่าวอ้างว่าโครงการนั้นๆไม่ดี เพียงแต่เราหวังว่าจะเป็นตัวช่วยในการพิทักษ์รักษาเงินของท่านให้มีเสถียรภาพที่ดีเท่านั้น ดังนั้นยังมีสมมุติฐานในแง่ร้ายอีกเยอะแยะ สำหรับความกังวลเพียงแต่หยิบมานำเสนอเพียงหอมปากหอมคอ
ทั้งนี้ ได้มีโอกาสคุยกับนักลงทุนรายหนึ่ง ซึ่งอยู่ในคราบของนักวิเคราะห์หลักทรัพย์ สิ่งที่เขาให้ความเห็นอาจแตกต่างจากผู้จัดการกองทุนทั่วไป เพราะเป็นมุมในรูปแบบของนักลงทุนที่ต้องการปั๊มเงินจากการลงทุนด้วยเงิน แต่ก็เป็นสิ่งที่น่าพิจารณาเช่นกัน
เขาให้ทัศนะว่า “ปีหน้าอย่างที่รู้กันว่า จะเป็นการเผาจริงของวิกฤตเศรษฐกิจ ภาวะเงินฝืดจะเป็นเรื่องที่หนีไม่พ้นสำหรับชาวไทย ซึ่งเรื่องนี้จะส่งผลต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน เพราะการหาแหล่งเงินมาระดมทุนจัดสร้างโครงการใหม่ๆ เป็นเรื่องทำได้ยากขึ้น บรรดาแบงก์คงไม่ยอมปล่อยเงินกู้ให้ง่ายๆ ดังนั้นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จึงการเป็นเครื่องมือในการะดมทุนที่ทุกฝ่ายเริ่มให้ความสนใจ แต่ผลตอบแทนอาจจะไม่ดีเท่ากับที่ผ่านมา”
ถ้าสมมติปีหน้าวิกฤตเศรษฐกิจหนักจริงๆ การปล่อยกู้ซื้อบ้านจะเป็นเรื่องยาก เช่นเดียวกับการปล่อยกู้ให้ทำโครงการ การบริหารจัดการพื้นที่อสังหาฯเพื่อให้ได้มาซึ่งผลตอบแทนในระดับสูงก็เป็นเรื่องลำบากเช่นกัน นอกจากนี้ หากใครที่คิดว่าช่วงนี้ผันผวนมากการลงทุนในพร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์น่าจะอุ่นใจ แล้วว่าพอทุกอย่างเริ่มกลับมาสู่ภาวะปกติ จะถอนหน่วยลงทุนกลับมาซื้อหุ้น นั่นก็เป็นสิ่งที่ทำได้ แต่ต้องไม่ลืมว่าสภาพคล่องของหน่วยลงทุนที่มีการซื้อขายในปัจจุบันนั้นเป็นอย่างไร?
โดยหากจะคำนึงถึงการการันตีผลตอบแทนขั้นต่ำในหนังสือชี้ชวนเพียงอย่างเดียว นักลงทุนรายนี้บอกว่า ต้องกลับมามองที่พื้นฐานนั่นคือทุกคนหวังโอกาสจากความผันผวน เพราะการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนในระยะยาว ไม่มีใครคาดการณ์อนาคตได้ จะได้รับผลตอบแทนที่ดีตลอดไปแม้เรื่องนี้ก็มีโอกาสเป็นไปสูง แต่กลับกันจากระยะเวลาที่ลงทุนยาวนานก็มีโอกาสที่ผลตอบแทนอาจจะไม่เป็นดังหวัง นอกจากนี้สิ่งสำคัญ พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ เป็นการลงทุนที่ไม่มีคำว่า “ค้ำประกันเงินต้น” ดังนั้นในเรื่องนี้ทุกคนที่จะเข้าถือหน่วยลงทุนต้องเข้าใจกับมันด้วย
อีกเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญก่อนลงทุนกองทุนอสังหาฯ นั่นคือผลตอบแทน รวมทั้งระยะเวลาการการันตีนักลงทุนรายเดิมให้ความเห็นว่า หากผลตอบแทนที่จะได้รับความใกล้เคียงกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากแบบพิเศษของธนาคารพาณิชย์ในช่วงนี้ หรือมากกว่าแค่เล็กน้อย ก็ดูเหมือนว่าการฝากแบงก์ หรือการลงทุนในกองทุนรวมพันธบัตรรัฐบาลจะให้ผลดีกว่า ในด้านระยะเวลาลงทุนที่ไม่ยาวนานและอัตราผลตอบแทนใกล้เคียงกันอีก เงินต้นของคุณก็ยังอยู่ครบ ตามเอกลักษณ์ของการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำอีกด้วย
สุดท้ายเพื่อความอุ่นใจในการลงทุนพร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ นักลงทุนรายเดิมให้ความเห็นว่า หากโครงการไหนมีการจัดสรรเงินลงทุนไปสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่นฝากแบงก์ ลงทุนหุ้นกู้ ตราสารหนี้ และมีการระบุไว้ในหนังสือชี้ชวนด้วยแล้ว เรื่องนี้ถือว่ามีความสำคัญในการตัดสินใจลงทุนเช่นกัน นั่นเพราะเป็นการกระจายความเสี่ยงจากการลงทุนได้ในระดับหนึ่ง ในกรณีที่ผลดำเนินงานไม่เป็นไปตามคาด แต่เงินต้นของคุณก็อาจได้กลับคืนมาเต็มเม็ด เต็มหน่วย หรือหายไปเล็กน้อย ดังนั้นเรื่องนี้จึงเป็นที่สิ่งที่ดูแคลนไม่ได้
โดยรวม ความสำคัญก่อนตัดสินใจเลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โครงการไหนก็ตาม ผู้ลงทุนควรใส่ใจในรายละเอียดของหนังสือชี้ชวนโครงการให้ดี การยับยั้งชั่งใจเปรียบโครงการนี้โครงการนั้นก่อนเข้าลงทุนแม้ช้าก็ไม่แปลก แต่จะดีสำหรับเงินของคุณ นอกจากนี้สำหรับคนที่มีเงินแต่ยังเย็นไม่พอจริง การฉวยโอกาสเข้าไปลงทุนในพร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์อาจจะไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุด ลองพิจารณากองทุนรวมอื่นๆ ไว้ในใจบ้าง เพราะโอกาส และจังหวะเวลาที่ดี อาจจะเกิดขึ้นไม่ลงตัวกับจังหวะเงินที่ติดค้างไว้
