ก.ล.ต. และตลาดหลักทรัพย์ฯ ไฟเขียวกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไทคอน โยกผู้จัดการกองทุนเป็นบลจ.บัวหลวง "มาริษ" แจง ต้องส่งเรื่องขอมติผู้ถือหน่วยเห็นด้วยเกิน 50% ก่อน ระบุ 3 ปีที่ที่ผ่านมา TFUND สร้างรายได้ค่าฟีให้ 9-10 ล้านบาทต่อปี ส่วนแผนจัดตั้งกองใหม่ เตรียมดึงโรงแรมในกรุงเทพมูลค่ากว่า 1.2 หมื่นล้านบาท ลงทุนแบบถือสิทธิ์ขาดในกรรมสิทธิ์ พร้อมเดินหน้าสร้างมาตรฐานกองทุนอสังหาฯ ลงทุนในสินทรัพย์หลายประเภทภายในกองเดียว
นายมาริษ ท่าราบ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า หลังจากที่มีผู้ถือหน่วยลงทุนประมาณ 10.84% ได้แจ้งมาทางบริษัทว่าอยากจะให้มีการเปลี่ยนแปลงผู้จัดการกองทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) ไปให้บลจ.บัวหลวง เป็นผู้บริหารกองทุน TFUND ต่อไปนั้น บริษัทได้สอบถามไปทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแล้ว พบว่าสามารถที่จะทำได้โดยไม่ติดขัดแต่ประการใด ซึ่งทางบลจ.ไอเอ็นจี(ประเทศไทย)ในฐานะผู้จัดการกองทุน TFUND ในปัจจุบันจะได้ทำเรื่องของมติจากผู้ถือหน่วยลงทุนต่อไปซึ่งจะต้องได้เสียงเกิน 50% ของผู้ถือหน่วยทั้งหมดจึงจะสามารถดำเนินการเปลี่ยนแปลงผู้จัดการกองทุน TFUND ได้
อย่างไรก็ตาม ได้มีการระบุไว้ในโครงการว่าภายใน 5 ปีแรก หากจะมีการเปลี่ยนผู้จัดการกองทุน โดยที่ผู้จัดการกองทุนเดิมไม่ได้ทำอะไรผิด ทางกองทุนจะต้องชดเชยให้กับผู้จัดการกองทุนเดิมตามสิทธิที่พึงได้
"โดยปกติเราได้ค่าบริหารจัดการกองทุน TFUND ประมาณ 9-10 ล้านบาทต่อปี เราบริหารมาแล้ว 3 ปี เหลืออีก 2 ปี ถ้ามีการโอนกองทุน TFUND ไปให้บลจ.บัวหลวงบริหารแทน ก็ต้องจ่ายเงินชดเชยให้เราประมาณ 16-18 ล้านบาท สำหรับช่วงเวลา 2 ปีที่หายไปตรงนี้ด้วย"นายมาริษกล่าว
สำหรับแผนการออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ นายมาริษกล่าวว่า ในปีนี้มีแผนที่จะออกกองทุนดังกล่าวเพิ่มอีกอย่างน้อย 2 กองทุน โดยตอนนี้กำลังดูโรงแรมในกรุงเทพฯ เพื่อนำมาทำเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทถือสิทธิ์ขาดในกรรมสิทธิ์ (Free Hold) มูลค่าประมาณ 12,000 ล้านบาท ซึ่งน่าจะได้เห็นในเดือนกรกฎาคมนี้ และมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานอีกแห่ง มูลค่าประมาณ 1,000 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทยังดูโรงแรมในต่างจังหวัดเอาไว้ด้วย โดยมีมูลค่าประมาณ 2,000 ล้านบาท ซึ่งตั้งใจว่าจะทำเป็นรูปแบบของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกลาง สามารถที่จะไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของใครก็ได้ ไม่จำกัดว่าจะต้องเป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รายใดรายหนึ่งเท่านั้น ซึ่งจะทำออกมาเป็นกองทุนประเภทสิทธิการเช่า (Lease Hold) ก่อน แต่ในอนาคตอาจจะขยายเพิ่มทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น Free Hold ในลักษณะของกองผสมก็ได้ เพราะตั้งใจที่จะทำให้เป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะกลางๆ ขึ้นในอุตสาหกรรมกองทุนรวมของไทย
"สำหรับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนโรงแรมในต่างจังหวัดซึ่งเป็น Lease Hold นั้น น่าจะมีผลตอบแทนของโครงการ(IRR) ประมาณ 14% ในระยะเวลา 30 ปี ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง ซึ่งหากบวกส่วนของเงินต้นเข้าไปด้วยจะทำให้กองทุนนี้มี IRR ประมาณ 17.3% ซึ่งถือว่าสูงมาก ส่วนกองทุนอสังหาริมทรัพย์โรงแรมในกรุงเทพที่เป็น Free Hold นั้น คาดว่าจะให้ผลตอบแทนในช่วง 10 ปี ประมาณ 8.0%"นายมาริษกล่าว
นายมาริษ กล่าวต่อว่า ส่วนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่มูลค่าโครงการเป็นหมื่นล้าน ซึ่งเกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานของประเทศนั้น คงจะต้องชะลอออกไปก่อน เพราะมีรายละเอียดค่อนข้างมาก แต่ยังคงอยู่ในแผนการออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทอยู่ นอกจากแผนการออกกองทุนใหม่แล้ว บริษัทยังมีแผนที่จะเพิ่มทุนกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ (QHOP) ที่เพิ่งเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ไปเมื่อเร็วๆ นี้ด้วย โดยจะนำเอาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นของบริษัทควอลิตี้อินน์จำกัดอื่นเข้ามารวมไว้ในกองทุน QHOP นี้ด้วย ซึ่งกำลังพิจารณาดุว่าจะนำอสังหาริมทรัพย์ไหนเข้ามาไว้ในกองทุน หนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังดูคือโรงแรมเชอราตัน แกรนด์ สุขุมวิท อย่างไรก็ตาม คงต้องพูดคุยกับทางเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งหนึ่ง
นายมาริษ ท่าราบ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า หลังจากที่มีผู้ถือหน่วยลงทุนประมาณ 10.84% ได้แจ้งมาทางบริษัทว่าอยากจะให้มีการเปลี่ยนแปลงผู้จัดการกองทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) ไปให้บลจ.บัวหลวง เป็นผู้บริหารกองทุน TFUND ต่อไปนั้น บริษัทได้สอบถามไปทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแล้ว พบว่าสามารถที่จะทำได้โดยไม่ติดขัดแต่ประการใด ซึ่งทางบลจ.ไอเอ็นจี(ประเทศไทย)ในฐานะผู้จัดการกองทุน TFUND ในปัจจุบันจะได้ทำเรื่องของมติจากผู้ถือหน่วยลงทุนต่อไปซึ่งจะต้องได้เสียงเกิน 50% ของผู้ถือหน่วยทั้งหมดจึงจะสามารถดำเนินการเปลี่ยนแปลงผู้จัดการกองทุน TFUND ได้
อย่างไรก็ตาม ได้มีการระบุไว้ในโครงการว่าภายใน 5 ปีแรก หากจะมีการเปลี่ยนผู้จัดการกองทุน โดยที่ผู้จัดการกองทุนเดิมไม่ได้ทำอะไรผิด ทางกองทุนจะต้องชดเชยให้กับผู้จัดการกองทุนเดิมตามสิทธิที่พึงได้
"โดยปกติเราได้ค่าบริหารจัดการกองทุน TFUND ประมาณ 9-10 ล้านบาทต่อปี เราบริหารมาแล้ว 3 ปี เหลืออีก 2 ปี ถ้ามีการโอนกองทุน TFUND ไปให้บลจ.บัวหลวงบริหารแทน ก็ต้องจ่ายเงินชดเชยให้เราประมาณ 16-18 ล้านบาท สำหรับช่วงเวลา 2 ปีที่หายไปตรงนี้ด้วย"นายมาริษกล่าว
สำหรับแผนการออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ นายมาริษกล่าวว่า ในปีนี้มีแผนที่จะออกกองทุนดังกล่าวเพิ่มอีกอย่างน้อย 2 กองทุน โดยตอนนี้กำลังดูโรงแรมในกรุงเทพฯ เพื่อนำมาทำเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทถือสิทธิ์ขาดในกรรมสิทธิ์ (Free Hold) มูลค่าประมาณ 12,000 ล้านบาท ซึ่งน่าจะได้เห็นในเดือนกรกฎาคมนี้ และมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานอีกแห่ง มูลค่าประมาณ 1,000 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทยังดูโรงแรมในต่างจังหวัดเอาไว้ด้วย โดยมีมูลค่าประมาณ 2,000 ล้านบาท ซึ่งตั้งใจว่าจะทำเป็นรูปแบบของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกลาง สามารถที่จะไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของใครก็ได้ ไม่จำกัดว่าจะต้องเป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รายใดรายหนึ่งเท่านั้น ซึ่งจะทำออกมาเป็นกองทุนประเภทสิทธิการเช่า (Lease Hold) ก่อน แต่ในอนาคตอาจจะขยายเพิ่มทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น Free Hold ในลักษณะของกองผสมก็ได้ เพราะตั้งใจที่จะทำให้เป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะกลางๆ ขึ้นในอุตสาหกรรมกองทุนรวมของไทย
"สำหรับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนโรงแรมในต่างจังหวัดซึ่งเป็น Lease Hold นั้น น่าจะมีผลตอบแทนของโครงการ(IRR) ประมาณ 14% ในระยะเวลา 30 ปี ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง ซึ่งหากบวกส่วนของเงินต้นเข้าไปด้วยจะทำให้กองทุนนี้มี IRR ประมาณ 17.3% ซึ่งถือว่าสูงมาก ส่วนกองทุนอสังหาริมทรัพย์โรงแรมในกรุงเทพที่เป็น Free Hold นั้น คาดว่าจะให้ผลตอบแทนในช่วง 10 ปี ประมาณ 8.0%"นายมาริษกล่าว
นายมาริษ กล่าวต่อว่า ส่วนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่มูลค่าโครงการเป็นหมื่นล้าน ซึ่งเกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานของประเทศนั้น คงจะต้องชะลอออกไปก่อน เพราะมีรายละเอียดค่อนข้างมาก แต่ยังคงอยู่ในแผนการออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทอยู่ นอกจากแผนการออกกองทุนใหม่แล้ว บริษัทยังมีแผนที่จะเพิ่มทุนกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ (QHOP) ที่เพิ่งเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ไปเมื่อเร็วๆ นี้ด้วย โดยจะนำเอาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นของบริษัทควอลิตี้อินน์จำกัดอื่นเข้ามารวมไว้ในกองทุน QHOP นี้ด้วย ซึ่งกำลังพิจารณาดุว่าจะนำอสังหาริมทรัพย์ไหนเข้ามาไว้ในกองทุน หนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังดูคือโรงแรมเชอราตัน แกรนด์ สุขุมวิท อย่างไรก็ตาม คงต้องพูดคุยกับทางเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งหนึ่ง
