ปั๊มรายได้...สนามบินดอนเมืองด้วยยุทธวิธี‘พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์’

รายงานพิเศษ ผู้จัดการกองทุนรวม ฉบับนี้ ขอหยิบยกเรื่อง ท่าอากาศยานกรุงเทพ หรือ สนามบินดอนเมือง มานำเสนอ เนื่องจากทุกวันนี้เวลารถผ่านและได้มองไปที่สนามบินแล้วใจหาย จากอดีตที่เคยรุ่งเรือง ตอนนี้เหลือเพียงแต่ความเงียบเหงา แม้จะมีสายการบินราคาประหยัดกลับมาให้บริการตั้งแต่ในยุครัฐบาลขิงแก่ก็ตาม

ประเด็นสำคัญที่นำมาเสนอ นั่นคือ จะทำอย่างไรกับการบริหารสนามบินเก่าแก่ของชาติแห่งนี้ ให้กับมามีรายได้ หรือสร้างกำไรให้แก่ บริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) ได้บ้าง เพราะปัจจุบันแม้จะมีสายการบินโลว์คลอสแอร์ไลน์มาให้บริการ แต่ก็ไม่สามารถสร้างรายได้คืนสู่คืนทอท.ได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย อีกทั้งยังมีพื้นที่หรือสินทรัพย์อีกหลายๆส่วนของสนามบินที่ยังไม่ถูกนำมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

ปัจจุบันนี้ เพื่อสนองนโยบายเจ้ากระทรวง ทางทอท.ได้เร่งศึกษาแนวทางในการเพิ่มราย ได้ ในการใช้ประโยชน์สนามบินในทางอื่น เช่น ศูนย์ซ่อมอากาศยาน ศูนย์แสดงสินค้า ศูนย์ฝึกบิน และคลังสินค้าหรือคาร์โก้ รวมไปถึงแนวคิดในการปรับปรุงให้เป็นศูนย์แสดงสินค้าและนิทรรศการ แต่ทุกอย่างยังไม่มีข้อสรุปที่แน่นอน

แล้ว...หากให้ผู้จัดการกองทุน มาให้มุมมองเกี่ยวกับสนามบินดอนเมืองบ้างล่ะ? คำตอบที่ได้รับออกมา นั่นคือ สามารถนำสนามบินแห่งนี้มาจัดตั้งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้ เนื่องจากด้วยศักยภาพที่มีอยู่อย่างมากมายของดอนเมือง สามารถนำมาหารายได้ได้อย่างมหาศาล ไม่ว่าจะเป็นส่วนของอาคารผู้โดยสาร ที่สามารถรองรับผู้โดยสารจากเที่ยวบินในประเทศได้ ในขณะที่พื้นที่ส่วนที่เหลือก็สามารถปรับปรุงหรือดัดแปลงให้เป็นอาคารสำนักงาน ศูนย์แสดงสินคค้า หรือหอประชุมได้อย่างไม่มีปัญหา

ส่วนลานจอดเครื่องบิน และคลังสินค้าล่ะ? ผู้จัดการกองทุน ก็ให้ความเห็นว่าบางส่วนยังสามารถคงสภาพการให้บริการไว้เช่นเดิมได้ และบางส่วนก็สามารถนำมาใช้ก่อตั้งเป็นโรงงาน หรือเปิดให้เอกชนเข้าเช่าเป็นคลังสินค้าเองได้อีกเช่นกัน

ทั้งนี้ หากทอท.เลือกใช้วิธีให้บริษัทจัดการกองทุนรายใดรายหนึ่ง เข้ามาเป็นผู้บริหารสนามบิน ย่อมสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีกลับคืนมาสู่ทอท. ได้ไม่ยาก โดยไม่จำเป็นต้องปล่อยพื้นที่บางส่วนให้ว่างเปล่าเหมือนในปัจจุบัน ซึ่งรายได้ในส่วนนี้อาจเข้ามาช่วยชดเชยค่าเสื่อมราคาของสนามบินประวัติศาสตร์อย่างสุวรรณภูมิ ที่ช่วยฉุดลดผลประกอบการได้เป็นอย่างดี อีกแนวทางหนึ่ง

เพราะปัจจุบันนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งขึ้นมา ล้วนได้รับความสนใจจากนักลงทุนเป็นจำนวนมาก ดังนั้นหากมีการนำสนามบินไปจัดตั้งเป็นพร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ เชื่อว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุน ดังนั้นปิดขายหน่วยลงทุนแล้วเสร็จ ตัวสนามบินเองก็จะมีงบประมาณในการปรับปรุงต่อเติมให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานในรูปแบบต่างๆ ซึ่งจุดนี้ก็ต้องแล้วแต่แผนหรือคอนเซ็ปต์ในการใช้สนามบินที่ชัดเจนของภาครัฐนั่นเอง

อย่างไรก็ตาม การจะนำสนามบินดอนเมืองมาตั้งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ยังมีข้อติดขัดบางประการเช่นเดียวกัน เพราะสาระสำคัญของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ สินทรัพย์จะต้องสามารถสร้างรายได้ที่มั่นคงเพื่อสร้างผลตอบแทนให้แก่นักลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง แต่ปัจจุบันรายได้ของสนามบินดอนเมืองนอกจากรายรับจากการใช้สนามบินของสายการบินภายในประเทศไม่กี่สายแล้ว มีเพียงรายได้จากเครื่องบินส่วนบุคคลและเครื่องบินพาณิชย์ รวมไปถึงการเช่าคลังสินค้าเท่านั้น

นอกจากนี้ยังมีกระแสข่าวอีกว่าถ้าสนามบินสุวรรณภูมิซ่อมแซมและมีการสร้างเฟส 2 เสร็จสิ้น ก็มีความเป็นไปได้ที่ทางบมจ.ท่าอากาศยานไทยจะสั่งให้สายการบินที่ย้ายไปใช้พื้นที่ของสนามบินดอนเมืองกลับมาประจำการยังสนามบินสุวรรณภูมิทั้งหมดอีกครั้ง เพื่อเป็นการตอกย้ำถึงการสร้าง "สนามบินหลักของประเทศไทย" เพียงแห่งเดียว ซึ่งถ้าสนามบินดอนเมืองมาตั้งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จริง ปัจจัยดังกล่าวก็เป็นอีกหนึ่งประการที่นักลงทุนต้องมีการคำนึงถึงด้วย

นี่คือความคิดเห็นในมุมมองของผู้จัดการกองทุนเท่านั้น ส่วนจะเป็นอย่างที่ประเมินไว้ได้หรือไม่ยังขึ้นอยู่กับอีกหลายปัจจัยด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็น ปัจจัยจากการเมือง หรือปัจจัยจากภาวะโดยรวมตามแต่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

ส่วนความคืบหน้าล่าสุดในเรื่องสนามบินดอนเมืองนั้น ขณะนี้อยู่ระหว่างรอผลการศึกษาขององค์กรการบินพลเรือนระหว่างประเทศ หรือไอซีเอโอ ถึงประโยชน์ที่จะใช้ประโยชน์สนามบินดอนเมืองในลักษณะใดต่อไปซึ่งคาดว่าผลการศึกษาจะสรุปได้ภายใน 2-3 เดือน ซึ่งนับว่าเปฯอีกหนึ่งเรื่องราวที่จะต้องจับตาดูกันต่อไป

ดอนเมืองโดยสังเขป

ในปีพ.ศ. 2498 สนามบินดอนเมือง ได้เปลี่ยนชื่อเป็นท่าอากาศยานกรุงเทพ และเมื่อบริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) ทอท. ได้เปิดใช้ ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิอย่างเป็นทางการ เมื่อวันที่ 28 กันยายน 2549 โดยใช้ IATA Code เป็น BKK ท่าอากาศยานกรุงเทพจึงเปลี่ยนชื่ออีกครั้งเป็น ท่าอากาศยานดอนเมือง เมื่อวันที่ 13 มีนาคม 2550 ใช้ IATA Code เป็น DMK

ปัจจุบันท่าอากาศยานดอนเมือง ให้บริการ General Aviation , State Aircraft, Military Aircraft, Government Aircraft, Pure Technical Landing, Pure Charter Flight และเพิ่มการให้บริการเที่ยวบินพาณิชย์ภายในประเทศแบบ Point to Point ตั้งแต่วันที่ 25 มีนาคม2550เป็นต้นมา

อดีตที่ผ่านมา ท่าอากาศยานดอนเมือง เป็นท่าอากาศยานที่มีการให้บริการด้านการบินมากที่สุดในประเทศไทย โดยมีสายการบินให้บริการมากกว่า 80 สายการบิน ผู้โดยสารมากกว่า 25,000,000 คน เที่ยวบินกว่า 160,000 เที่ยว รวมถึงบริการขนถ่ายสินค้ากว่า 700,000 ตัน ด้วยทำเลที่ดี พร้อมทั้งอาคารสถานีที่กว้างขวาง รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆทำให้ท่าอากาศยานดอนเมือง เป็นศูนย์กลางการบินนานาชาติในภูมิภาคเอเชีย

โดยอาคารผู้โดยสารระหว่างประเทศ 1 มีพื้นที่ทั้งหมด 196,700 ตารางเมตร แบ่งเป็นขาเข้า 16,000 ตารางเมตร ขาออก 24,000 ตารางเมตร จุดเปลี่ยนเครื่องบิน 1,800 ตารางเมตร สะพานเชื่อม 37,900 ตารางเมตร สำนักงานท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) 46,000 ตารางเมตร สำนักงานเจ้าหน้าที่รัฐบาล 2,200 ตารางเมตร บริเวณพื้นที่ให้เช่า 36,000 ตารางเมตร พื้นที่สาธารณะอื่นๆ 32,800 ตารางเมตร

ขณะที่ อาคารผู้โดยสารภายในประเทศ มีพื้นที่ทั้งหมด 40,367 ตารางเมตร ขาเข้า 7,551 ตารางเมตร ขาออก 7,297 ตารางเมตร สะพานเชื่อม 11,668 ตารางเมตร สำนักงานท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) 87 ตารางเมตร บริเวณพื้นที่ให้เช่า 4,670 ตารางเมตร พื้นที่สาธารณะอื่นๆ 9,094 ตารางเมตร ส่วนความสามารถในการรองรับปริมาณรถยนต์ในอาคารจอดรถ นั้นขาเข้ารองรับได้ 2,000 ราย/ชม. และ ขาออกรองรับได้ 2,500 ราย/ชม.