บลจ.ไอเอ็นจีคลอดพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์โรงแรมเจ้าแรก ลงทุนโรงแรมหรู 4 ดาว "อมารี บูเลอวาร์ด" ถนนสุขุมวิท ชูจุดเด่นเจ้าของรับประกันค่าเช่าขั้นต่ำ 5 ปีแรก ผู้ถือหน่วยรับผลตอบแทน 8.73% ในปีที่หนึ่ง แจงเป็นเงินต้น 3.33% และผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 5.4% ส่วนตลอดอายุโครงการคาดการณ์ที่ 11% เตรียมขายหน่วยลงทุน 3-11 มี.ค.นี้ "มาริษ" เผยแผน เล็งจับโรงไฟฟ้าตั้งกองทุน พร้อมสานต่อกองโรงแรมเพิ่มอีก 1 กอง
นายมาริษ ท่าราบ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทจะเปิดจำหน่ายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ (QHOP) ซึ่งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารของโรงแรมอมารี บูเลอวาร์ด และนับว่าเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทโรงแรมกองแรกของประเทศไทย
สำหรับกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ เน้นลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารโรงแรมอมารี บูเลอวาร์ด เป็นระยะเวลา 30 ปี โดยกองทุนมีขนาด 1,913 ล้านบาท และจะเปิดเสนอขายหน่วยลงทุนให้แก่ประชาชนครั้งแรก (IPO) ในระหว่างวันที่ 3-11 มีนาคม 2551 ซึ่งในการเข้าไปลงทุนกองทุนจะได้รับรายได้เป็นค่าเช่าคงที่ปีละประมาณ 125 ล้านบาท โดยเป็นการทำสัญญาเช่าเหมาอายุ 3 ปี พร้อมเงื่อนไขต่อสัญญาอีก 9 ครั้ง
นอกจากค่าเช่าคงที่ซึ่งกองทุนจะได้รับแล้ว กองทุนรวมยังได้รับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นตามผลประกอบการจริงของโรงแรม ขณะเดียวกันในช่วง 5 ปีแรกของการลงทุนเจ้าของโรงแรมได้รับประกันค่าเช่าขั้นต่ำ โดยใน 2 ปีแรก เจ้าของโรงแรมรับประกันค่าเช่าขั้นต่ำที่กองทุนจะได้รับประมาณ 173 ล้านบาท และ 3 ปีถัดไปมีการรับประกันค่าเช่าขั้นต่ำประมาณ 163 ล้านบาท และได้มีการทำหนังสือค้ำประกันธนาคาร ในวงเงินค้ำประกัน 100 ล้านบาท เพื่อเป็นหลักประกันการชำระค่าเช่าขั้นต่ำดังกล่าว
นายมาริษ กล่าวต่อว่า ในเบื้องต้นคาดการณ์ว่าในปีแรกของการลงทุนกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ น่าจะให้ผลตอบแทนประมาณ 8.73% โดยจะแบ่งออกเป็นเงินต้น 3.33% และผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 5.4% และคาดการณ์ผลตอบแทนการลงทุนตลอดอายุสิทธิการเช่า (IRR) 30 ปี กองทุนน่าจะให้ผลตอบแทนประมาณ 14% แบ่งออกเป็นเงินต้น 3.33% และผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 11%
"โรงแรมอมารี บูเลอวาร์ด มีข้อได้เปรียบตรงที่ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท ซึ่งเป็นทำเลที่ดีมาก การคมนาคมสะดวก มีอัตราคนเข้าพักในระดับสูง และนอกจากคุณภาพของทรัพย์สินรวมทั้งโอกาสในการเติบโตของรายได้แล้ว การบริหารและจัดการโรงแรมโดยมืออาชีพอย่างเครืออมารี ซึ่งมีประสบการณ์และความชำนาญในการบริหารจัดการโรงแรม ทำให้น่าจะเป็นที่มั่นใจได้ว่าคุณภาพและบริการจะเป็นไปตามมาตรฐานสากลซึ่งจะนำไปสู่การเพิ่มโอกาสทางการค้าให้กับโรงแรมได้มากยิ่งขึ้นอย่างแน่นอน” นายมาริษ กล่าว
ขณะเดียวกันนอกจากการลงทุนในตัวสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารของโรงแรมอมารี บูเลอวาร์ดแล้ว กองทุนอาจจะมีการขยายขนาดกองทุนด้วยการเพิ่มทรัพย์สินด้วยการซื้อสินทรัพย์ของโรงแรมเชราตันเข้ามาเป็นสินทรัพย์ของกองทุน อย่างไรก็ตามคงจะต้องขึ้นอยู่กับการพิจารณาในอนาคต
นายมาริษ กล่าวต่อว่า ในช่วงไตรมาส 3- 4 บริษัทมีแผนที่จะออกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมอีก 1 กองทุน ซึ่งจะเป็นกองทุนที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทโรงแรมในเขตกรุงเทพฯเช่นเดียวกับกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ โดยกองทุนดังกล่าวมีขนาดกองทุนประมาณ 2,000 - 3,000 ล้านบาท ขณะเดียวกันบริษัทยังมีแผนที่จะออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนสินทรัพย์โรงไฟฟ้าอีก 1 กองทุน ซึ่งโรงงานที่กองทุนจะเข้าไปลงทุนนั้นเป็นโรงไฟฟ้าที่ใช้แกลบเป็นวัตถุดิบในการผลิตกระแสไฟฟ้า โดยขณะนี้กำลังอยู่ระหว่างการเจรจาและพิจารณาว่าจะหามูลค่าเพิ่มจากวัตถุดิบที่เหลือใช้อยู่อย่างไร
สำหรับมาตรการกั้นสำรอง 30% นั้น ถ้าภาครัฐจะมีการยกเลิกภาครัฐต้องมีการหามาตรการอื่นๆ เพื่อรองรับแทน และจะต้องมีการพิจารณาดูความเหมาะสมด้วย อย่างไรก็ตามจากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ น่าจะส่งผลทำให้เกิดการบริโภคของภาคเอกชนและภาคประชาชนเพิ่มมากขึ้น ขณะที่ผลจากปัจจัยดังกล่าวน่าจะทำให้มีการนำเข้าสินค้าทุนเพิ่มมากขึ้น ส่งผลทำให้การเกินดุลบัญชีเดินสะพัดไม่สูงเท่ากับปีที่ผ่านมาและทำให้ค่าเงินบาทอ่อนค่าลงได้
นายไกรสิทธิ์ ตันไพฑูรย์ดิถี ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ฝ่ายวาณิชธนกิจ 2 ธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) หรือ TMBAM ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย กล่าวว่า จากการสำรวจความต้องการของนักลงทุน ทั้งลูกค้าสถาบันและลูกค้ารายย่อย พบว่ากองทุนได้รับความสนใจเป็นอย่างดี โดยตอนนี้มีนักลงทุนสถาบันที่แสดงความสนใจเข้าลงทุนในกองทุนระดับหนึ่งแล้ว
"แม้ธนาคารจะได้รับงานเป็นผู้รับประกันและจัดจำหน่ายกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้กับ บลจ.ไอเอ็นจี แต่งานดังกล่าวถือเป็นไปตามปกติที่ธนาคารจะได้รับงานจากบลจ.ต่างๆ โดยไม่เกี่ยวข้องกับกรณีที่กลุ่มไอเอ็นจีเข้ามาซื้อหุ้นเพิ่มทุนของธนาคารแล้วจะทำให้ธนาคารมีดีลร่วมกับเครือไอเอ็นจีเพิ่มขึ้น และหากในอนาคตมีงานที่เกี่ยวข้องกับ บลจ.ไอเอ็นจี และ บลจ.ทหารไทย ก็ต้องตัดสินที่ความต้องการของลูกค้าว่าต้องการเลือกใช้บลจ.ของทหารไทยหรือไอเอ็นจี" นายไกรสิทธิ์ กล่าว
ส่วนการเตรียมความพร้อมในการเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ ซึ่งจะเสนอขายผ่านธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) ทุกสาขาทั่วประเทศนั้น ธนาคารได้ประชุมเพื่อให้ข้อมูลและซักซ้อมความเข้าใจกับผู้จัดการสาขา รวมทั้งเจ้าหน้าที่ประจำสาขา เพื่อนำเสนอการให้ข้อมูลแก่ลูกค้าที่สนใจจองซื้อได้อย่างถูกต้องและครบถ้วนแล้ว
นายมาริษ ท่าราบ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทจะเปิดจำหน่ายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ (QHOP) ซึ่งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารของโรงแรมอมารี บูเลอวาร์ด และนับว่าเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทโรงแรมกองแรกของประเทศไทย
สำหรับกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ เน้นลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารโรงแรมอมารี บูเลอวาร์ด เป็นระยะเวลา 30 ปี โดยกองทุนมีขนาด 1,913 ล้านบาท และจะเปิดเสนอขายหน่วยลงทุนให้แก่ประชาชนครั้งแรก (IPO) ในระหว่างวันที่ 3-11 มีนาคม 2551 ซึ่งในการเข้าไปลงทุนกองทุนจะได้รับรายได้เป็นค่าเช่าคงที่ปีละประมาณ 125 ล้านบาท โดยเป็นการทำสัญญาเช่าเหมาอายุ 3 ปี พร้อมเงื่อนไขต่อสัญญาอีก 9 ครั้ง
นอกจากค่าเช่าคงที่ซึ่งกองทุนจะได้รับแล้ว กองทุนรวมยังได้รับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นตามผลประกอบการจริงของโรงแรม ขณะเดียวกันในช่วง 5 ปีแรกของการลงทุนเจ้าของโรงแรมได้รับประกันค่าเช่าขั้นต่ำ โดยใน 2 ปีแรก เจ้าของโรงแรมรับประกันค่าเช่าขั้นต่ำที่กองทุนจะได้รับประมาณ 173 ล้านบาท และ 3 ปีถัดไปมีการรับประกันค่าเช่าขั้นต่ำประมาณ 163 ล้านบาท และได้มีการทำหนังสือค้ำประกันธนาคาร ในวงเงินค้ำประกัน 100 ล้านบาท เพื่อเป็นหลักประกันการชำระค่าเช่าขั้นต่ำดังกล่าว
นายมาริษ กล่าวต่อว่า ในเบื้องต้นคาดการณ์ว่าในปีแรกของการลงทุนกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ น่าจะให้ผลตอบแทนประมาณ 8.73% โดยจะแบ่งออกเป็นเงินต้น 3.33% และผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 5.4% และคาดการณ์ผลตอบแทนการลงทุนตลอดอายุสิทธิการเช่า (IRR) 30 ปี กองทุนน่าจะให้ผลตอบแทนประมาณ 14% แบ่งออกเป็นเงินต้น 3.33% และผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 11%
"โรงแรมอมารี บูเลอวาร์ด มีข้อได้เปรียบตรงที่ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท ซึ่งเป็นทำเลที่ดีมาก การคมนาคมสะดวก มีอัตราคนเข้าพักในระดับสูง และนอกจากคุณภาพของทรัพย์สินรวมทั้งโอกาสในการเติบโตของรายได้แล้ว การบริหารและจัดการโรงแรมโดยมืออาชีพอย่างเครืออมารี ซึ่งมีประสบการณ์และความชำนาญในการบริหารจัดการโรงแรม ทำให้น่าจะเป็นที่มั่นใจได้ว่าคุณภาพและบริการจะเป็นไปตามมาตรฐานสากลซึ่งจะนำไปสู่การเพิ่มโอกาสทางการค้าให้กับโรงแรมได้มากยิ่งขึ้นอย่างแน่นอน” นายมาริษ กล่าว
ขณะเดียวกันนอกจากการลงทุนในตัวสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารของโรงแรมอมารี บูเลอวาร์ดแล้ว กองทุนอาจจะมีการขยายขนาดกองทุนด้วยการเพิ่มทรัพย์สินด้วยการซื้อสินทรัพย์ของโรงแรมเชราตันเข้ามาเป็นสินทรัพย์ของกองทุน อย่างไรก็ตามคงจะต้องขึ้นอยู่กับการพิจารณาในอนาคต
นายมาริษ กล่าวต่อว่า ในช่วงไตรมาส 3- 4 บริษัทมีแผนที่จะออกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมอีก 1 กองทุน ซึ่งจะเป็นกองทุนที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทโรงแรมในเขตกรุงเทพฯเช่นเดียวกับกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ โดยกองทุนดังกล่าวมีขนาดกองทุนประมาณ 2,000 - 3,000 ล้านบาท ขณะเดียวกันบริษัทยังมีแผนที่จะออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนสินทรัพย์โรงไฟฟ้าอีก 1 กองทุน ซึ่งโรงงานที่กองทุนจะเข้าไปลงทุนนั้นเป็นโรงไฟฟ้าที่ใช้แกลบเป็นวัตถุดิบในการผลิตกระแสไฟฟ้า โดยขณะนี้กำลังอยู่ระหว่างการเจรจาและพิจารณาว่าจะหามูลค่าเพิ่มจากวัตถุดิบที่เหลือใช้อยู่อย่างไร
สำหรับมาตรการกั้นสำรอง 30% นั้น ถ้าภาครัฐจะมีการยกเลิกภาครัฐต้องมีการหามาตรการอื่นๆ เพื่อรองรับแทน และจะต้องมีการพิจารณาดูความเหมาะสมด้วย อย่างไรก็ตามจากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ น่าจะส่งผลทำให้เกิดการบริโภคของภาคเอกชนและภาคประชาชนเพิ่มมากขึ้น ขณะที่ผลจากปัจจัยดังกล่าวน่าจะทำให้มีการนำเข้าสินค้าทุนเพิ่มมากขึ้น ส่งผลทำให้การเกินดุลบัญชีเดินสะพัดไม่สูงเท่ากับปีที่ผ่านมาและทำให้ค่าเงินบาทอ่อนค่าลงได้
นายไกรสิทธิ์ ตันไพฑูรย์ดิถี ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ฝ่ายวาณิชธนกิจ 2 ธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) หรือ TMBAM ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย กล่าวว่า จากการสำรวจความต้องการของนักลงทุน ทั้งลูกค้าสถาบันและลูกค้ารายย่อย พบว่ากองทุนได้รับความสนใจเป็นอย่างดี โดยตอนนี้มีนักลงทุนสถาบันที่แสดงความสนใจเข้าลงทุนในกองทุนระดับหนึ่งแล้ว
"แม้ธนาคารจะได้รับงานเป็นผู้รับประกันและจัดจำหน่ายกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้กับ บลจ.ไอเอ็นจี แต่งานดังกล่าวถือเป็นไปตามปกติที่ธนาคารจะได้รับงานจากบลจ.ต่างๆ โดยไม่เกี่ยวข้องกับกรณีที่กลุ่มไอเอ็นจีเข้ามาซื้อหุ้นเพิ่มทุนของธนาคารแล้วจะทำให้ธนาคารมีดีลร่วมกับเครือไอเอ็นจีเพิ่มขึ้น และหากในอนาคตมีงานที่เกี่ยวข้องกับ บลจ.ไอเอ็นจี และ บลจ.ทหารไทย ก็ต้องตัดสินที่ความต้องการของลูกค้าว่าต้องการเลือกใช้บลจ.ของทหารไทยหรือไอเอ็นจี" นายไกรสิทธิ์ กล่าว
ส่วนการเตรียมความพร้อมในการเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ ซึ่งจะเสนอขายผ่านธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) ทุกสาขาทั่วประเทศนั้น ธนาคารได้ประชุมเพื่อให้ข้อมูลและซักซ้อมความเข้าใจกับผู้จัดการสาขา รวมทั้งเจ้าหน้าที่ประจำสาขา เพื่อนำเสนอการให้ข้อมูลแก่ลูกค้าที่สนใจจองซื้อได้อย่างถูกต้องและครบถ้วนแล้ว
