"ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้" กองทุนอสังหาฯโรงแรมกองแรกของไทย

หลังจากที่ "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์" ได้เปิดตัวและเข้ามาเป็นอีกตัวเลือกของนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนที่ดี ทำให้ปัจจุบันมีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนทำการซื้อขายอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) จำนวนทั้งสิ้น 15 กองทุน ซึ่งถ้าจะลองย้อนไปดูในแต่ละกองทุนแล้ว สังเกตได้ว่าสินทรัพย์ที่กองทุนลงทุนส่วนใหญ่จะกระจายอยู่แค่เพียงสินทรัพย์ประเภท โรงงาน , หมู่บ้าน และ อพาร์ตเมนต์ และอาคารสำนักงานให้เช่าเท่านั้น

วันนี้ "MutualFund IPO" จึงอยากขอนำแนะนำกองทุนอสังหาริมทรัพย์กองแรกของเมืองไทย ที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทโรงแรม ซึ่งน่าจะเหมาะกับนักลงทุนที่อยากลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีทางเลือกการลงทุนแบบใหม่ๆ และอยากเป็นเจ้าของโรงแรม แต่เงินลงทุนไม่พอ นั้นก็คือ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ (QHOP) ภายใต้การบริหารจัดการของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งมีนโยบายลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารของโรงแรมอมารี บูเลอวาร์ด โรงแรมหรู 4 ดาวในเครือ Amari Hotels and Resortd Co ., Ltd.

โรงแรม อมารี บูเลอวาร์ด ตั้งอยู่ใจกลางถนนสุขุมวิท ซึ่งเป็นจุดศูนย์รวมย่านธุรกิจ แหล่งบันเทิงและห้างสรรพสินค้าชั้นนำ โดยโรงแรมมีพื้นที่ให้เช่า 10,516 ตารางเมตร มีห้องพักจำนวน 315 ห้อง กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มนักธุรกิจและนักท่องเที่ยวและมีอัตราการเข้าพักของลูกค้าอย่างสม่ำเสมอ ซึ่งในช่วงพ.ศ.2545-2549 ที่ผ่านมา โรงแรมมีอัตราการเข้าพักในสัดส่วนเฉลี่ยถึง 78%

มาริษ ท่าราบ กรรมการผู้จัดการ บลจ.ไอเอ็นจี ในฐานะผู้จัดการกองทุน กล่าวว่า กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ ได้เข้าลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารของโรงแรมอมารี บูเลอวาร์ดเป็นระยะเวลา 30 ปี โดยในระหว่างนี้กองทุนจะได้รับผลตอบแทนในรูปแบบของค่าเช่าคงที่ ซึ่งเป็นการทำสัญญาเช่าเหมาอายุ 3 ปี พร้อมเงื่อนไขต่อสัญญาอีก 9 ครั้ง คิดเป็นวงเงินปีละประมาณ 125 ล้านบาท

นอกจากค่าเช่าคงที่ซึ่งกองทุนจะได้รับแล้ว กองทุนรวมยังได้รับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นตามผลประกอบการจริงของโรงแรม ในขณะที่ในช่วง 5 ปีแรกของการลงทุนเจ้าของโรงแรมได้รับประกันค่าเช่าขั้นต่ำ โดยใน 2 ปีแรก เจ้าของโรงแรมรับประกันค่าเช่าขั้นต่ำที่กองทุนจะได้รับประมาณ 173 ล้านบาท และ 3 ปีถัดไปมีการรับประกันค่าเช่าขั้นต่ำประมาณ 163 ล้านบาท และได้มีการทำหนังสือค้ำประกันธนาคาร ในวงเงินค้ำประกัน 100 ล้านบาท เพื่อเป็นหลักประกันการชำระค่าเช่าขั้นต่ำดังกล่าว

ทั้งนี้รายได้หลักของโรงแรมอมารี บูเลอวาร์ด แบ่งออกเป็นรายได้จากค่าเช่าห้องพักสัดส่วน 76% ของรายได้ทั้งหมด , รายได้จากการบริการอาหารและเครื่องดื่ม ในสัดส่วน 19% ของรายได้ทั้งหมด และรายได้อื่นๆในสัดส่วน 5% ของรายได้ทั้งหมด อย่างไรก็ตามค่าเช่าห้องพักของโรงแรมอมารี บูเลอวาร์ด มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต เนื่องจากแนวโน้มเงินเฟ้อที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น รวมไปถึงการที่ห้องพักและโรงแรมในเมืองชั้นในโดยเฉพาะในย่านสุขุมวิทตอนต้น เริ่มมีการขยายตัวลดน้อยลง ซึ่งจะส่งผลทำให้อัตราการเข้าพักและราคาห้องพักสามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นได้

กรรมการผู้จัดการ บลจ.ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) กล่าวถึงประมาณการผลตอบแทนการลงทุนในกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ ว่า ในเบื้องต้นคาดการณ์ว่าในปีแรกของการลงทุนกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ น่าจะให้ผลตอบแทนประมาณ 8.73% โดยจะแบ่งออกเป็นเงินต้น 3.33% และผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 5.4%

ขณะเดียวกันคาดการณ์ผลตอบแทนการลงทุนตลอดอายุสิทธิการเช่า (IRR) 30 ปี กองทุนน่าจะให้ผลตอบแทนประมาณ 14% แบ่งออกเป็นเงินต้น 3.33% และผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 11% อย่างไรก็ตามกองทุนอาจจะสามารถให้ผลตอบแทนที่สูงกว่านั้น เนื่องมาจากราคาห้องพักที่สูงกว่าการประมาณการณ์ และสภาพการเมืองที่มีความน่าชัดเจนมากยิ่งขึ้นหลังมีการจัดตั้งรัฐบาล น่าจะส่งผลทำให้การท่องเที่ยวในประเทศไทยได้รับความสนใจจากนักลงทุนและนักท่องเที่ยวทั้งภายในและภายนอกประเทศเพิ่มมากขึ้น

"โรงแรมอมารี บูเลอวาร์ด มีข้อได้เปรียบตรงที่ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท ซึ่งเป็นทำเลที่ดีมาก การคมนาคมสะดวก มีอัตราคนเข้าพักในระดับสูง และนอกจากคุณภาพของทรัพย์สินรวมทั้งโอกาสในการเติบโตของรายได้แล้ว การบริหารและจัดการโรงแรมโดยมืออาชีพอย่างเครืออมารี ซึ่งมีประสบการณ์และความชำนาญในการบริหารจัดการโรงแรม ทำให้น่าจะเป็นที่มั่นใจได้ว่าคุณภาพและบริการจะเป็นไปตามมาตรฐานสากลซึ่งจะนำไปสู่การเพิ่มโอกาสทางการค้าให้กับโรงแรมได้มากยิ่งขึ้นอย่างแน่นอน” นายมาริษ กล่าว

สำหรับกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ มีขนาดกองทุน 1,913 ล้านบาทและนอกจากการลงทุนในตัวสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารของโรงแรมอมารี บูเลอวาร์ดแล้ว กองทุนอาจจะมีการขยายขนาดกองทุนด้วยการเพิ่มทรัพย์สินด้วยการซื้อสินทรัพย์ของโรงแรมเชอราตันเข้ามาเป็นสินทรัพย์ของกองทุน แต่คงจะต้องขึ้นอยู่กับการพิจารณาในอนาคต

สำหรับกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ จะเปิดจำหน่ายหน่วยลงทุนครั้งแรก (IPO) ในระหว่างวันที่ 3 - 11 มีนาคม 2551 โดยกำหนดอัตราจองขั้นต่ำที่ 2,000 บาท และเพิ่มทวีคุณของ 1,000 บาท โดยกำหนดการจัดสรรหน่วยลงทุนด้วยวิธี Small Lot First

สำหรับนักลงทุนที่สนใจสามารถสอบถามรายละเอียกเพิ่มเติมได้ในที่ ธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) ทุกสาขา โทน 02-242-3902 และที่บลจ.ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) โทร 02-688-7777 และผู้สนับสนุนการขายหน่วยลงทุนทั้ง 7 ราย และสามารถร่วมฟังงานเสวนาพิเศษ "พบกับโอกาสการลงทุนที่แตกต่าง - กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้” โดย มาริษ ท่าราบ กรรมการผู้จัดการบลจ.ไอเอ็นจี และ ไกรสิทธิ์ ตันไพฑูรย์ดีถี ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวาณิชธนกิจ 2 ธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) ในวันจันทร์ที่ 3 มีนาคม 2551 เวลา 13.00-16.30 น. ณ ห้องพาโนรามา 1,2 โรงแรมอมารี บูเลอวาร์ด ถนนสุขุมวิท ซอย 5