เซ็นทรัลเร่งเครื่องมิกซ์ยูส เปิดศึกชิงตลาดคอนโด

ผู้จัดการสุดสัปดาห์ -บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือซีพีเอ็น เริ่มเดินเครื่องเต็มสูบขยายโครงการ “มิกซ์ยูส” ตามยุทธศาสตร์ใหม่ เพื่อสร้างอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ และไม่ใช่แค่ Retail Developer แต่สยายปีกสู่ตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมผ่านบริษัทลูกที่เพิ่งจัดตั้งใหม่ “ซีพีเอ็น เรซซิเด้นซ์” ภายใต้สูตรธุรกิจ “บ้าน+ห้าง คือ ซีพีเอ็น”

ต้องยอมรับว่า ช่วงเวลากว่า 36 ปี ซีพีเอ็นเริ่มต้นธุรกิจจากแนวคิดของ สัมฤทธิ์ จิราธิวัฒน์ ที่จะทำศูนย์การค้าแบบครบวงจร รวมศูนย์อาหาร สถาบันความงาม ศูนย์สุขภาพ โรงภาพยนตร์ และห้างสรรพสินค้า โดยเปิดศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา สาขาลาดพร้าว เป็นแห่งแรก และใช้เวลาบุกโครงการในทำเลต่างๆ อย่างต่อเนื่อง

ปัจจุบัน ซีพีเอ็นบริหารศูนย์การค้าภายใต้แบรนด์ เซ็นทรัลเวิลด์ เซ็นทรัลพลาซา และเซ็นทรัลเฟสติวัล ทั้งสิ้น 30 โครงการ อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 13 โครงการ ต่างจังหวัด 17 โครงการ พื้นที่รวม 6.7 ล้าน ตร.ม. และล่าสุด ผู้บริหารยกทีมประกาศแผนลงทุนครั้งใหญ่ 10 โปรเจ็กต์ยักษ์ เริ่มตั้งแต่ปี 2559-2561 สร้างศูนย์การค้าใหม่ 5 แห่ง และพลิกโฉมศูนย์การค้าเดิมอีก 5 แห่ง เงินลงทุนรวม 60,000 ล้านบาท ซึ่งจะส่งผลให้ปี 2561 บริษัทจะมีศูนย์การค้า 34 แห่ง และพื้นที่ค้าปลีกรวมกว่า 8 ล้าน ตร.ม.

สำหรับ 5 ศูนย์ใหม่ ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา นครศรีธรรมราช ใช้เงินลงทุน 3,500 ล้านบาท โดยเปิดให้บริการแล้วเมื่อเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา, เซ็นทรัล นครราชสีมา ใช้เงินลงทุนรวม 10,000 ล้านบาท จะเปิดให้บริการในเดือนกันยายน 2560, เซ็นทรัลพลาซา มหาชัย ใช้เงินลงทุน 4,750 ล้านบาท จะเปิดให้บริการราวไตรมาส 4 ปี 2560 เช่นเดียวกับเซ็นทรัลภูเก็ต ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในเดือนธันวาคม 2560 ใช้เงินลงทุนสูงถึง 20,000 ล้านบาท

ส่วนโครงการเซ็นทรัล ไอ-ซิตี้ ซึ่งถือเป็นศูนย์การค้าที่บุกต่างประเทศแห่งแรกของซีพีเอ็น ตั้งอยู่ใน ไอซิตี้ อัลตราโพลิส (i-City Ultrapolis) ประเทศมาเลเซีย เมกะโปรเจ็กต์ขนาดยักษ์ภายใต้การสนับสนุนของกระทรวงการท่องเที่ยวและวัฒนธรรม รัฐบาลแห่งสลังงอร์ มาเลเซีย ประกอบด้วยศูนย์การค้า อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ที่อยู่อาศัย โรงแรม และศูนย์กลางด้านไซเบอร์และนวัตกรรม เพื่อผลักดันให้เป็น Destination แห่งการท่องเที่ยวระดับเวิลด์คลาส

โครงการนี้เป็นการร่วมทุนระหว่างซีพีเอ็นกับบริษัท ไอ-เบอร์ฮาดฯ ผู้นำด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของมาเลเซีย จะเปิดให้บริการภายในเดือนตุลาคม 2561

ด้านแผนปรับโฉมอีก 5 ศูนย์ ใช้เงินลงทุน 13,250 ล้านบาท ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า เซ็นทรัลพลาซา บางนา เซ็นทรัลพลาซา พัทยา ซึ่ง 3 ศูนย์แรกจะแล้วเสร็จภายในปีนี้ เซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 จะแล้วเสร็จปลายปีหน้า และเซ็นทรัลเวิลด์ จะเผยโฉมใหม่ในปี 2561

ทั้งนี้ ไฮไลต์สำคัญของโครงการในประเทศจะอยู่ที่การผุดโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส เริ่มจาก “เซ็นทรัล มหาชัย” ซึ่งขยายต่อเนื่องจากเซ็นทรัลพระราม 2 และถือเป็นจุดเชื่อมต่อสู่ภาคใต้ มีเนื้อที่รวม 100 ไร่ และซีพีเอ็นวางแนวพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสในอนาคต เนื่องจากสมุทรสาครเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพสูง ประชากรเป้าหมายมีรายได้เฉลี่ย 359,000 บาท/คน/ปี สูงเป็นอันดับ 6 ของประเทศ และมากกว่าครึ่งหนึ่งเป็นผู้ประกอบการในกลุ่มอุตสาหกรรม มีมูลค่าเงินลงทุนสูงถึง 2.8 แสนล้านบาท

ปรีชา เอกคุณากูล กรรมการผู้จัดการใหญ่ และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ซีพีเอ็น กล่าวว่า บริษัทมีแผนพัฒนาเซ็นทรัลพลาซา มหาชัย เป็นมิกซ์ยูสคอมเพล็กซ์ ในคอนเซ็ปต์คอมเมอร์เชียลและเรสซิเดนเชียล มีทั้งพื้นที่ศูนย์การค้าและที่อยู่อาศัย โดยกำลังศึกษาว่าจะพัฒนาในรูปแบบใด เช่น คอนโดมิเนียมหรือโรงแรม ซึ่งถือเป็นแนวทางการดำเนินธุรกิจของโครงการต่างๆ หลังจากนี้

แม้ก่อนหน้านี้ ซีพีเอ็นเคยมีโครงการมิกซ์ยูสในแต่ละทำเลอยู่แล้ว เช่น เซ็นทรัลเวิลด์ และเซ็นทรัลพลาซา บางนา ที่มีทั้งศูนย์และสำนักงานให้เช่า แต่อาจไม่ใช่แนวทางการลงทุนที่ชัดเจน เนื่องจากมีปัจจัยแวดล้อมเปลี่ยนไป ทำให้ต้องปรับยุทธศาสตร์ใหม่อย่างที่เคยเกิดขึ้นกับโครงการเซ็นทรัล นครราชสีมา เพราะเดิมซีพีเอ็นวางแผนจะผุดเฉพาะตัวศูนย์การค้าบนถนนวงแหวน มอเตอร์เวย์ แต่เมื่อได้ทำเลใหม่แนวถนนมิตรภาพและสถานการณ์เปลี่ยน ทำให้ซีพีเอ็นรื้อโปรเจ็กต์ทั้งหมด พร้อมกับตั้งเป้าสร้าง The Largest Mixed Use Project of Isan ใช้เงินลงทุนสูงกว่าเดิมเท่าตัว

ภายในเซ็นทรัล นครราชสีมา จะมีทั้งศูนย์การค้า โรงแรม ศูนย์ประชุม คอนโดมิเนียม ตลาดไลฟ์สไตล์เอาต์ดอร์ สวนสาธารณะ สวนสนุกอินดอร์ขนาดใหญ่ที่สุดของประเทศไทย และคอนเวนชั่นฮอลล์ พื้นที่รวมกว่า 7,000 ตร.ม. รองรับการจัดงาน และกิจกรรมทุกประเภทตั้งแต่ระดับจังหวัด ระดับประเทศ จนถึงระดับภูมิภาค โดยมีเนื้อที่รวมทั้งหมด 65 ไร่ พื้นที่ใช้สอย 355,000 ตร.ม.

เหตุผลสำคัญ เนื่องจากจุดที่ตั้งอยู่บนถนนมิตรภาพสามารถเชื่อมต่อใจกลางโคราช และจังหวัดใกล้เคียงถึง 20 จังหวัด รวมทั้งประเทศเพื่อนบ้านอาเซียน รองรับกำลังซื้อจากคนโคราชกว่า 2.63 ล้านคน จังหวัดใกล้เคียง 3.44 ล้านคน กลุ่มเออีซี และนักท่องเที่ยว7 ล้านคน

นอกจากนี้ ยังมีเมกะโปรเจ็กต์อีกหลายโครงการ ซึ่งจะทำให้จังหวัดนี้กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางและการขนส่งสินค้าผ่านระบบราง ทั้งโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง สายกรุงเทพฯ-นครราชสีมา โครงการรถไฟรางคู่ มาบกะเบา จ.สระบุรี–ชุมทางจิระ จ.นครราชสีมา มอเตอร์เวย์สายบางปะอิน-ปากช่อง นครราชสีมา และถนนวงแหวนรอบเมืองนครราชสีมา ซึ่งทั้งหมดจะเสร็จสมบูรณ์ภายในปี 2563–2568 เศรษฐกิจและกำลังซื้อในโคราชจะเติบโตสูงกว่าเดิมอีกหลายเท่า

ส่วน “ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ภูเก็ต” ถือเป็นโครงการมิกซ์ยูสระดับเวิลด์คลาส เพื่อรองรับการเป็นศูนย์กลางการจัดงานระดับภูมิภาคและนานาชาติ ในฐานะเมืองท่องเที่ยวระดับโลก ประกอบด้วยพื้นที่ค้าปลีก โรงแรมระดับพรีเมียม ศูนย์ประชุมนานาชาติและบริการด้านการท่องเที่ยว เช่น เดอะ มิสทีค ฟอร์เรสต์ หรือสวนสวรรค์แดนมหัศจรรย์แห่งโลกอนาคต นำเทคโนโลยีทันสมัยมาผสมผสานวัฒนธรรมไทย พื้นที่สีเขียว และกิจกรรมแบบแอดเวนเจอร์, อะควาเรีย โลกใต้ทะเลขนาดใหญ่ที่สุดในไทย มีอะควาสเคป สถานที่จัดแสดงพรรณไม้น้ำใหญ่ที่สุดในโลกรวมอยู่ด้วย

ทั้ง 3 โครงการมิกซ์ยูสที่จะเกิดขึ้นภายในปี 2561 จะสามารถสร้างรายได้ก้อนใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์และเพิ่มมูลค่าที่ดินบริเวณห้างสรรพสินค้า ซึ่งปกติมักเหลือพื้นที่เกือบทุกสาขา

ขณะเดียวกัน กลยุทธ์การสร้างที่อยู่อาศัยติดกับศูนย์การค้าสามารถเพิ่มจุดแข็งหรือ “แม็กเน็ต” ซึ่งกันและกัน ไม่ต่างกับกลุ่มแสนสิริที่ผุดคอมมูนิตี้มอลล์ “ฮาบิโตะ” เพื่อเสริมแรงดึงดูดให้โครงการคอนโดมิเนียม “T77” นอกเหนือจากแม็กเน็ตด้านทำเลและอยู่ใกล้โครงการขนส่งสาธารณะ

หรือกลุ่ม แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ที่ได้ทำเลผุดคอนโดมิเนียมใกล้ศูนย์การค้าเซ็นทรัลรามอินทรา และสามารถดึงดูดลูกค้าเข้ามาอยู่อาศัยจำนวนมาก

ช่วงปีที่ผ่านมา บริษัท ซีพีเอ็น เรซซิเด้นซ์ จำกัด เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์แรก “เอสเซ็นท์” 3 แห่ง คือ เอสเซ็นท์ เชียงใหม่ คอนโดมิเนียมสูง 26 ชั้น บริเวณศูนย์การค้าเซ็นทรัล เฟสติวัล เชียงใหม่, เอสเซ็นท์ ขอนแก่น ใกล้ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ขอนแก่น และเอสเซ็นท์ ระยอง บริเวณศูนย์การค้าเซ็นทรัล ระยอง โดยสามารถปิดการขายเอสเซ็นท์ เชียงใหม่ ทั้ง 400 ยูนิต

ขณะที่อีก 2 โครงการ จะปิดการขายได้ไม่เกินไตรมาส 3 ปีนี้ และสามารถสร้างรายได้ให้ซีพีเอ็นทั้งหมด 2,735 ล้านบาท
ร.อ.กรี เดชชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ฝ่ายพัฒนาโครงการพิเศษ ซีพีเอ็น และกรรมการผู้จัดการบริษัท ซีพีเอ็น เรซซิเด้นซ์ จำกัด กล่าวว่า นโยบายการลงทุนของบริษัทจะเน้นพัฒนาคอนโดมิเนียม อาจมีบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ ขึ้นอยู่กับเนื้อที่และทำเล เน้นโครงการระดับกลางถึงบน ซึ่งเป็นกลุ่มเดียวกับลูกค้าของเซ็นทรัล และกลุ่มลูกค้าที่ต้องการใช้ชีวิตตามไลฟ์สไตล์ทันสมัย ได้ความสะดวกสบายจากศูนย์การค้า

ในเบื้องต้นจะเน้นนำที่ดินของศูนย์การค้ามาพัฒนาก่อน หรือหากมีที่ดินที่มีศักยภาพในบริเวณใกล้เคียงศูนย์การค้าก็จะซื้อมาพัฒนา โดยคาดว่าจะเปิดตัวโครงการใหม่ในปลายปีนี้ หรือต้นปี 2560 และสามารถขยายอย่างต่อเนื่อง เพราะซีพีเอ็นบริหารศูนย์การค้าทั้งหมด 30 สาขาทั่วประเทศ และมีแผนเปิดศูนย์การค้าใหม่ทุกปี

30 ศูนย์ 30 โครงการ สงครามคอนโด ร้อนฉ่าแน่