“ฮาบิโตะ” รุกเซกเมนต์ใหม่ สตาร์ทอัพคอมมูนิตี้มอลล์

ผู้จัดการสุดสัปดาห์ -หลังจากใช้เวลาเกือบ 10 ปี ยึดที่ดินย่านถนนสุขุมวิท 77 ก่อร่างสร้างอาณาจักร T77 ล่าสุด บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้ฤกษ์ต่อจิ๊กซอว์ชิ้นสำคัญ “ฮาบิโตะ รีเทลมอลล์” เติมเต็มเมืองแห่งใหม่ และมากกว่านั้น ยังหมายถึงการทดสอบโมเดลธุรกิจ เพื่อกระจายความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจที่ยังต้องรอการเลือกตั้งและรัฐบาลในอนาคต

ขณะเดียวกัน การประกาศตัวรุกเข้าสู่สมรภูมิค้าปลีก เจาะเซกเมนต์ตลาดคอมมูนิตี้มอลล์ถือเป็นเกมธุรกิจต่างจากเดิม แม้รีเทลมอลล์ขนาดกลางมีความง่ายในแง่พื้นที่และกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย แต่ที่ผ่านมามีบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายรายแห่เข้ามาลงทุนผุดโครงการ แต่สุดท้ายเจอปัญหาขาดทุนอย่างหนัก

อุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนา โครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า คอมมูนิตี้มอลล์หลายแห่งไม่ประสบความสำเร็จ สาเหตุสำคัญเกิดจากการไม่มีชุมชนของตัวเอง หรือไม่มีกลุ่มลูกค้าหลัก ซึ่งหากพิจารณาองค์ประกอบการสร้างคอมมูนิตี้มอลล์ โดยเฉพาะกรณีฮาบิโตะ คือมีพื้นที่และทำเลที่เหมาะสม ใจกลางเมือง มีจำนวนประชากร ในพื้นที่ประมาณ 5,000 ครอบครัว หรือเป็นที่ดินติดถนนใหญ่ เนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 4 ไร่ ภายในชุมชนมีต้องมีหมู่บ้านไม่ต่ำกว่า 200 ครอบครัว และในรัศมี 3 กิโลเมตร ยังไม่มีคอมมูนิตี้รีเทลเปิดให้บริการ รวมทั้งมีบริการสาธารณะอย่างสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสและใกล้ทางด่วน

ทั้งนี้ ภายในอาณาจักร T77 มีโครงการที่อยู่อาศัยถึง 7 โครงการ ประกอบด้วยคอนโดมิเนียม 6 โครงการ คือ บลอคส์ สุขุมวิท 77 เดอะ เบส สุขุมวิท 77 เดอะ เบส พาร์คเวสต์ เดอะ เบส พาร์ค อีสต์ ฮาสุ เฮาส์ และโมริเฮาส์ ส่วนอีก 1 โครงการเป็นทาวน์เฮาส์ “การ์เดน สแควร์” รวมจำนวนผู้อยู่อาศัยมากกว่า 5,000 ครอบครัว

อุทัยกล่าวว่า กลุ่มลูกค้าหรือผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มกำลังซื้อสูง เป็นคนรุ่นใหม่ อายุ 25-40 ปี ประมาณ 70% ส่วนใหญ่จบการศึกษาระดับปริญญาตรี 90% อยู่ในวัยทำงานหรือพนักงานเอกชนประมาณ 49% เป็นเจ้าของธุรกิจ 18% เป็นผู้บริหารระดับสูงและระดับกลางรวมกัน 20% ที่สำคัญ มากกว่า 75% มีรายได้เฉลี่ย 70,000 บาทต่อเดือน และประมาณ 24% มีรายได้ต่อครอบครัวมากกว่า 3-5 แสนบาทต่อเดือน

นอกจากนี้ ในปี 2560 โรงเรียนนานาชาติ บางกอก เพรพ (Bangkok International Preparatory&Secondary School) จะเปิดโรงเรียนแห่งที่ 2 เป็นแคมปัสแห่งใหม่ พื้นที่ 20 ไร่ ภายในโครงการ T77 ใช้เงินลงทุนรวม 1,500 ล้านบาท โดยแคมปัสแห่งที่ 2 จะเปิดรับนักเรียนชั้นมัธยมศึกษาปีที่ 1-6 ต่อเนื่องจากแคมปัสแรกในซอยสุขุมวิท 53 ซึ่งรองรับการเรียนการสอนของนักเรียนอนุบาลจนถึงชั้นประถมศึกษาปีที่ 6

เบื้องต้น นักเรียนชั้น ม.1-6 ประมาณ 400 คนจะย้ายจากแคมปัสเดิมไปยังแคมปัสใหม่ โดยประเมินจำนวนนักเรียนในแคมปัสแห่งใหม่ รวมครูอาจารย์และผู้ปกครอง ซึ่งถือเป็นกลุ่มเป้าหมายที่จะมาใช้บริการในฮาบิโตะ ประมาณ 2,000 คน

ขณะที่มีการสำรวจจำนวนครัวเรือนในเขตพื้นที่โดยรอบ 5 เขต คือ เขตประเวศ เขตสวนหลวง เขตพระโขนง เขตวัฒนา และเขตบางนา มีจำนวนประชากรประมาณ 534,860 ครัวเรือน ซึ่งจะกลายเป็นลูกค้าขาจรและลูกค้าประจำในอนาคต

อุทัยยืนยันว่า เบ็ดเสร็จประเมินเบื้องต้นจะมีผู้ใช้บริการทั้งในส่วนลูกค้าในโครงการ T77 และบุคคลภายนอกวันละไม่ต่ำกว่า 5,000 คน และหากเป้าหมายของบริษัทแสนสิริที่ต้องการผลักดันให้ฮาบิโตะรีเทลมอลล์เป็นศูนย์รวมครีเอทีฟไลฟ์สไตล์ระดับนานาชาติประสบความสำเร็จ จะหมายถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีศักยภาพอีกจำนวนมาก

สำหรับโครงการฮาบิโตะใช้งบลงทุนก่อสร้างรวม 400 ล้านบาท พื้นที่ 10,000 ตร.ม. แบ่งเป็นพื้นที่เช่าตั้งแต่ 5-700 ตร.ม. รวมทั้งสิ้น 5,500 ตร.ม. มีร้านค้า 32 ร้านค้า แบ่งสัดส่วนเป็นร้านอาหารนานาชาติและเครื่องดื่ม 35% ธุรกิจออกกำลังกาย 25% Co-Working Space 15% ร้านสะดวกซื้อและซูเปอร์มาร์เกต 10% และอื่นๆ เช่น ร้านขายยา ร้านเสริมความงาม ธนาคาร 15% ค่าเช่าพื้นที่ตั้งแต่ 750-1,500 บาทต่อ ตร.ม. จะสร้างรายได้ 40 ล้านบาทต่อปี คิดเป็นสัดส่วนจากรายได้รวม 0.15% โดยคาดว่าจะสามารถคืนทุนภายใน 12 ปี

แน่นอนว่า แสนสิริพยายามสร้าง “ฮาบิโตะ” เป็นรีเทลมอลล์ฉีกแนวต่างจากคอมมูนิตี้มอลล์อื่นๆ เพื่อจับกลุ่มลูกค้าที่มีไลฟ์สไตล์ มีกำลังซื้อสูง และเป็นนิชมาร์เก็ต ตามสไตล์และความเป็นแบรนด์ “แสนสิริ” ตั้งแต่ชื่อ HABITO ที่เกิดจากการสนธิคำระหว่างคำว่า ‘Habitat’ ในภาษาอังกฤษ แปลว่าที่อยู่อาศัย กับคำว่า ‘Bito’ (บิโตะ) ในภาษาญี่ปุ่น แปลว่า ผู้คน นำมารวมกันเป็น “ฮาบิโตะ” ภายใต้คอนเซ็ปต์การตกแต่ง ‘เนเชอรัล ลีฟวิ่ง’ ที่ได้แรงบันดาลใจมาจากสถาปัตยกรรมและวัฒนธรรมของญี่ปุ่น

การสร้างส่วนผสมร้านค้า โดยเฉพาะ 15 ร้านอาหารนานาชาติ ทั้งญี่ปุ่น เกาหลี ลาว จีน เม็กซิกัน เวียดนาม อิตาเลียน รองรับกลุ่มชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ใน T77 ซึ่งเป็นชาวฮ่องกงและสิงคโปร์มากที่สุด ดึง “อาร์เอสเอ็ม มวยไทย อะคาเดมี่ (RSM: Rajadamnern Singha Muay Thai Academy)” ซึ่งมีจุดเด่นในการผสมผสานกีฬามวยเข้ากับโยคะ เข้ามาเสริมเป็นแม็กเน็ตดึงคนรักสุขภาพแนวใหม่ รวมถึงมีร้านทำผมสไตล์เกาหลี Sunshine by Prestige เข้ามาเปิดให้บริการ

โดยเฉพาะไฮไลต์ที่ถือเป็นตัวตนหลักของโครงการ คือ ฮับบาโตะ (HUBBA-TO) สถานที่ทำงานนอกบ้านและออฟฟิศ หรืออาจจะเป็นออฟฟิศโมบาย ที่เรียกว่า โค-ครีเอชั่น คอมมูนิตี้ (Co-Creation Community) ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ซึ่งแสนสิริร่วมมือกับบริษัท ฮับบา ไทยแลนด์ (HUBBA Thailand) ผู้บุกเบิก Co-working Space ในประเทศไทย พื้นที่รวม 800 ตารางเมตร และเปิดให้บริการตลอด 24 ชั่วโมง ที่นี่แตกต่างจาก HUBBA Thailand สาขาแรกในซอยเอกมัย เพราะนอกจากพื้นที่ทำงาน ยังมีห้องปฏิบัติการที่เป็นสัดส่วนมากขึ้น

มีโซนพื้นที่ทำงานส่วนบุคคล หรือ Co-Working Space ให้บริการทั้งแบบรายวันและรายเดือน และโซนออฟฟิศหรือสำนักงานขนาดเล็ก (Private Office) สำหรับผู้กำลังเริ่มสร้างธุรกิจภายใต้งบจำกัด เพราะมีอุปกรณ์และเครื่องใช้จำเป็นในสำนักงาน เช่น เครื่องพิมพ์ สแกนเนอร์ เครื่องถ่ายเอกสาร โดยมีให้เลือก 2 ขนาด ไซส์ S จำนวน 6 คน และไซส์ L จำนวน 10 คน

ห้องเวิร์คช็อป ซึ่งต่างจากโคเวิร์คกิ้งแห่งอื่นๆ และเกาะเทรนด์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ ได้แก่ ห้อง Screening room วาดรูป เพนต์ติ้ง ออกแบบผลิตภัณฑ์ต่างๆ Dark Room ห้องมืดสำหรับล้างฟิล์ม อัดภาพขาวดำ Ceramic room รวมงานคราฟท์การปั้นดินเผา เซรามิกและงานไม้ รวมถึง Food Lab เครื่องครัวพร้อม เพื่อสร้างสรรค์เมนู หรือทดลองเมนูใหม่ๆ

ก่อนหน้านี้ อภิชาติ จูตระกูล ประธานอำนวยการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงการจับมือร่วมกับบริษัท HUBBA Thailand จำกัด ผู้ให้บริการ Co-working space ชื่อดังของกรุงเทพฯ ในการเปิดสาขาเรือธงหรือ Flagship Store ของ HUBBA Thailand ในโครงการคอมมูนิตี้ รีเทล มอลล์ “ฮาบิโตะ” (HABITO) ในอาณาจักร T77 ของแสนสิริ ว่าการร่วมมือครั้งนี้จะเป็นครั้งแรกที่มีการเปิด Co-working space บนพื้นที่ของคอมมูนิตี้ รีเทล มอลล์ และจะเป็นแหล่งรวบรวมพื้นที่สำหรับประดิษฐ์งานศิลปะทุกแขนง เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีแนวโน้มหันมาเป็น Startup หรือ Freelance มากขึ้น

เรียกได้ว่า ช่วง 1 เดือนหลังจากเริ่มเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการ ฮับบาโตะมีผู้ประกอบการจับจองจัดเวิร์คช็อปตลอดทั้งเดือน เช่น การจัดกิจกรรมแลกเปลี่ยนในกลุ่มครีเอทีฟ การจัดงาน Bangkok Farmers Market หรือแม้กระทั่งยักษ์ใหญ่อย่างบริษัท อิเกีย ประเทศไทย เกาะเทรนด์เข้ามาใช้พื้นที่เปิดตัวคอลเลกชั่นใหม่ “Democratic Design” เพื่อสร้างความแปลกใหม่

ทุกๆ ปี แสนสิริยังพยายามสร้างจุดขายดึงดูดกลุ่มเป้าหมายและโปรโมตรีเทลมอลล์ โดยจัดกิจกรรม Winter Market Fest ช่วงเดือนธันวาคม โดยจัดติดต่อกันแล้ว 3 ปี เน้นการดึงร้านค้าชื่อดัง จัดโซนนั่ง The Stardust และ Virtual Journey ที่ใช้แสงเลเซอร์และซาวด์ดีไซน์สร้างเรื่องราวสะท้อนตัวตนของ “ฮาบิโตะ” เพื่อเน้นย้ำความแตกต่างและเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ คนทำงานกลุ่มสตาร์ทอัพและฟรีแลนซ์

เพราะ “ฮาบิโตะ” อาจเป็นจิ๊กซอว์ชิ้นสุดท้ายของ T77 แต่อีกด้านหนึ่ง คือ จิ๊กซอว์ชิ้นแรกในการสตาร์ทอัพเข้าสู่สมรภูมิค้าปลีกแสนล้าน เพื่อช่วงชิงรายได้อีกมหาศาลของ “แสนสิริ”