รอดูปัญหา “โครงการอินสแควร์” จะจบอย่างไร

ASTV ผู้จัดการสุดสัปดาห์ -สัปดาห์ที่แล้วหน่วยงานของรัฐแห่งหนึ่ง มีคำสั่งให้ดำเนินคดีแพ่งกับบริษัทเอกชนที่ชื่อว่า บริษัทอินสแควร์ จำกัด กรณีผู้เช่าหลายร้อยรายร้องเรียนว่า ผู้บริหารโครงการ ไม่ส่งมอบพื้นที่ตามสัญญา ไม่ได้รับความเป็นธรรม ไม่ดำเนินการตามที่โฆษณา

โครงการนี้อยู่ตรงไหน จะบอกให้ว่า ใครผ่านไปย่านตลาดนัดจตุจักร ฝั่งถนนกำแพงเพชร จะเห็นอาคารสีแดง หน้าตาเหมือนสิงโตกำลังอ้าปาก สูง 8 ชั้นใหญ่โตมโหฬาร ตั้งตะหง่าน หวังที่จะดูดเงิน ดูดทรัพย์ นักช๊อปปิ้งในย่านนั้น อาคารสีแดงนี้ ชื่อว่าโครงการ อินสแควร์ ตั้งอยู่ฝั่งตรงข้ามตลาดนัดติดแอร์ เจเจ มอลล์ ในย่านเดียวกัน

ใครมีโอกาสเข้าไปเดินจะเห็นว่า มีการเปิดให้บริการแล้ว แต่บรรยากาศเงียบเหงา แถมร้านอาหารดังๆ อย่าง “เพลินวานคาเฟ่” กับ”แคสเปอร์เบอเกอร์”ก็ย้ายออกจากโครงการนี้แล้ว

กลับมาที่คำสั่งข้างต้น เป็นคำสั่งจากที่ประชุมคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (คคบ.) ซึ่งมีมล.ปนัดดา ดิศกุล รัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรีที่กำกับดูแลสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)เป็นประธาน

นายอำพล วงศ์ศิริ เลขาธิการ สคบ. เปิดเผยว่า ที่ประชุม คคบ. มีมติให้ สคบ.เป็นโจทย์แทนผู้บริโภค 3 ราย ดำเนินคดีแพ่งกับบริษัท อินสแควร์ จำกัด ศูนย์การค้าเปิดใหม่ย่านจตุจักร ที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญา 

ภายหลังจากที่ผู้บริโภคหลายร้อยรายได้จ่ายเงินจับจองพื้นที่ขายสินค้า เพื่อบังคับให้คืนเงินรวม 3 ราย จำนวน 2.83 ล้านบาท เนื่องจากผู้บริโภคไม่ประสงค์จะเจรจาไกล่เกลี่ย และถือเป็นหลักการว่า หากผู้บริโภครายอื่นต้องการฟ้องคดีทางแพ่งกับบริษัทดังกล่าว สามารถดำเนินการในลักษณะเดียวกันนี้ได้ โดยไม่ต้องมาขอให้ คคบ.อนุมัติ ที่ผ่านมา สคบ.ได้เข้าไกล่เกลี่ย เจรจาสำเร็จผู้บริโภคพอใจ 61 ราย

ย้อนกลับมาดูว่า ทำไม สคบ.ต้องมาเป็นโจทย์ฟ้องแทนผู้เช่า

เรื่องมีอยู่ว่าเมื่อปี 2551บริษัท อินสแควร์ฯ (In Square) ซึ่งเริ่มต้น ด้วยการจดทะเบียนต่อกรมพัฒนาธุรกิจการค้า เมื่อวันที่ 14 พฤศจิกายน 2551 ในนามบริษัท เจ.เจ.เซ็นเตอร์ จำกัด โดยมีนายวีระพล โชควิทยารัตน์ และนายจักรพันธ์ ศรีไกรวิน เป็นกรรมการผู้มีอำนาจ มีนายวีระพล , นางสาวจรัสพรรณ แจ่มใส และนายจักรพันธ์  เป็นกรรมการบริษัททุนจดทะเบียน 120 ล้านบาท ตั้งอยู่เลขที่ 223/2 หมู่ 4 ถ.แจ้งวัฒนะ แขวงและเขตหลักสี่ กรุงเทพฯ

วัตถุประสงค์เพื่อสร้างศูนย์การค้าอินสแควร์เป็นศูนย์การค้าแห่งใหม่ตั้งอยู่ใจกลางจตุจักร บนพื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย โดยบริษัทได้รับสัญญาเช่าระยะยาว เป็นเวลา 30 ปี ขนาดพื้นที่ของโครงการ : 7.93 ไร่ (เป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า) และกำหนดให้ผู้เช่าเช่าในระยะเวลา 25 ปี จ่ายค่าเช่าในอัตรา 100 บาทต่อ 1 ตร.ม. จะปรับราคาค่าเช่าทุกปีปีละ 10% หากเช่าเนื้อที่ 15 ตร.ม.จะต้องจ่ายเงินทั้งสิ้น 1.77 ล้านบาท

“ทุ่ม 1,000 ล้าน ผุดศูนย์การค้า8ชั้น ย่านจตุจักร ทำเลทองนักลงทุนเอสเอ็มอี บนพื้นที่กว่า 2หมื่นตารางเมตร จับมือไอแบงก์ ปล่อยกู้100% ไม่มีคนค้ำ ดันยอดขายพุ่งกว่า 90 % เตรียมเปิดให้บริการบางส่วน พฤษภาคม (2557)ที่จะถึงนี้”

เป็นหัวข่าวอสังหาริมทรัพย์ช่วงนั้น

แต่ระยะเวลาล่วงเลยการดำเนินการก่อสร้างก็ยังไม่แล้วเสร็จ และยังมีโครงการก่อสร้างสะพานลอยเข้าไปยังตัวอาคารอย่างใหญ่โต มีการแจ้งสื่อกับลูกค้าทั่วไปว่า ประมาณ ก.ค. 2555 จะมีการเปิดบริการ ซึ่งต่อมาก็มีการแจ้งเลื่อนการเปิดตลอดมา (เลื่อนเป็น ส.ค. / ต.ค. / ธ.ค. 2555 และ ม.ค. 2556) จนกระทั่งผู้ซื้อบางรายได้รับจดหมายแจ้งจากทางบริษัท ว่าจะมีการเปิดอย่างเป็นทางการวันที่ 26 เมษายน 2556 จนต่อมาแจ้งเลื่อนมาเป็นกันยายน 2556 จนล่าสุดก็ยังไม่ได้เปิด

จากคำกล่าวของผู้ซื้อที่อ้างว่าได้รับคำตอบจากบริษัทฯว่า เศรษฐกิจไม่ดี น้ำท่วมปี 54 มีการชุมนุมประท้วงทางการเมือง ฯลฯ

ปัญหาหมักหมม จนนำมาสู่การร้องเรียนจากผู้เช่าพื้นที่ ที่ส่วนใหญ่ซื้อระหว่างปี 2553-2555 ร้องเรียนมายัง สคบ. รัฐบาล แจ้ง ความกองปราบฯหลายครั้ง ตามข้อมูลของ สคบ.ที่เข้ามาร้องเรียนประมาณ 200 ราย มีการเปิดแฟนเพจ เฟซบุ๊ค เปิดไลน์ ร้องทุกข์ ร้องเรียนสื่อหลายแขนง

ผู้ซื้อรายใหญ่ที่ทำสัญญาเช่าซื้อพื้นที่ เซ้งระยะยาว 10-30 ปีและจ่ายเงินให้กับบริษัท เจ.เจ.เซ็นเตอร์ จำกัดในขณะนั้น ขณะที่ตามสัญญาบริษัทจะต้องส่งมอบพื้นที่ตามสัญญา ปี 2554 บ้าง ปี 2555 บ้าง แต่กลับก่อสร้างไม่เสร็จต่อเนื่องมาถึงปี 2555 ก็ยังไม่เรียบร้อย แถมไม่มีการโปรโมตโครงการตามที่สัญญาไว้ ในปี 2556

หลายรายโดยเฉพาะผู้ไม่ต้องการทำกิจการในโครงการต่อ จึงตัดสินใจขอยกเลิกสัญญา ทั้งที่จ่ายเงินตามสัญญาที่ทำไว้แล้ว บางรายทำสัญญากว่า 300 ล้านบาทก็มี ผู้เช่าซื้อบางรายระบุว่า บริษัทฯมีการปล่อยให้บุคคลอื่นมาใช้พื้นที่ของตนเองโดยไม่แจ้งให้ทราบ รวมทั้งการเปลี่ยนแปลงผู้บริหาร ถึง 4 ชุด เปลี่ยนชื่อบริษัทก็ไม่มีการแจ้งให้ทราบ

บางรายทำเรื่องขอคืนเงินแต่กลับมีการบ่ายเบี่ยงหลายครั้ง ขณะที่ผู้เช่ารายย่อยหลักหมื่นบาท ถึงล้านบาท ก็มีปัญหาเช่นกัน

บางรายโชคดีบริษัทจะคืนเงินให้ แต่ขอจ่ายเป็นเช็ค 3-5 งวด บางรายถูกเลื่อนการจ่ายเงิน สร้างความไม่เชื่อถือให้กับผู้ซื้ออย่างมาก

หลายประเด็นการร้องเรียน สคบ.เชิญผู้ซื้อผู้เช่ามาเจรจาไกล่เกลี่ย กับผู้รับมอบอำนาจจากเจ้าของโครงการหลายครั้งผู้ซื้อจากร้อยกว่าราย พอใจ 61 ราย แต่ส่วนใหญ่ไม่ยอม

ขณะที่ขั้นตอนเจรจาไกล่เกลี่ยของ สคบ. ก็ทำได้ตามขั้นตอน ตั้งแต่ขอให้ผู้บริหารเร่งส่งมอบพื้นที่ให้กับผู้เช่าที่ต้องการทำกิจการกับโครงการต่อไปในทำเลที่มีศักยภาพ เร่งเปิดโครงการทำการโปรโมตดึงคนเข้าโครงการ ส่วนกลุ่มที่ต้องการเงินคืนหากเปิดไม่ได้ตามสัญญา ก็ควรจะคืนเงินให้กับผู้เช่าที่ต้องการยกเลิกสัญญา

เมื่อต้นเดือน ก.ค.ปีนี้ มีการเจรจาระหว่างฝ่ายเจ้าของโครงการกับตัวแทนผู้เช่าซื้อ พบว่า ได้มีการปรับทีมบริหารศูนย์ชุดใหม่ ลักษณะเดียวกับเข้ามาบริหารแผนฟื้นฟูโครงการ โดยจะให้ผู้บริหารชุดเก่ารับผิดชอบปัญหาที่เกิดขึ้นและมีการเปิดศูนย์รับเรื่องของบริษัท และหวังจะเปิดกิจการต่อในไม่ช้านี้

ผู้บริหารโครงการชุดใหม่ ระบุว่า ขณะนี้เหลือพื้นที่ว่างทั้งหมด 36 เปอร์เซ็นต์ อีก 22 เปอร์เซ็นต์ เป็นกลุ่มที่จ่ายเงินมัดจำแล้ว รอโอนพื้นที่จากโครงการ อีก 22 เปอร์เซ็นต์ คือกลุ่มที่รอโอนจากกลุ่มอินเวสเม้นท์ ที่นำไปปล่อยเช่าต่อเพื่อทำกำไรซึ่งมีอยู่กันประมาณ 4 บริษัท ที่ต้องจ่ายเงินให้ทางห้างประมาณ 600 ล้านบาท อีก 9 เปอร์เซ็นต์ เป็นกลุ่มผู้เช่าที่กำลังเปิดร้านค้าขายอยู่ และสุดท้ายคืออีก 10 เปอร์เซ็นต์ เป็นกลุ่มผู้เช่าที่ต้องการยกเลิกสัญญา ซึ่งต้องใช้จำนวนเงินประมาณ 120ล้านบาท

ปัญหาที่เกิดขึ้นมี 3 ส่วนคือ 1. ผู้ที่เช่าเหมาพื้นที่จากบริษัทไปขายต่อ แล้วไม่ได้ส่งเงินให้กับโครงการ  ส่วนนี้มี 3-4 ราย มีผู้เช่าช่วงประมาณ 800 ราย ปัจจุบันยังค้างชำระกับบริษัท 600 ล้านบาท 2.ความไม่มั่นใจ 3.ต้องการขอเงินคืน ส่วนนี้มีเพียงข้อมูล 15% แต่อีก 85% พร้อมจะเปิดการขาย ที่ผ่านมาผู้เช่าในกลุ่ม 15% ไม่เปิดร้านจึงทำให้เกิดปัญหา 
    
"เราพร้อมจะรับผู้เช่าช่วง ผู้เช่าและผู้เซ้งที่อยากจะทำกิจการ โดยเรามีพื้นที่เหลืออีก 85% ไว้รองรับ ส่วนผู้เช่าในสัดส่วน 15% ใครอยากคืนจะจัดการให้ ใครจะทำการค้าก็มาได้ เพราะสัญญาเช่ายังเหลืออีก 29 ปี  ปัจจุบันพื้นที่ชั้น 1 ถึงชั้น 3 มีผู้เช่าเต็ม อยากให้ผู้เช่ามาโอนและเปิดกิจการ พื้นที่ชั้น 5, 6 ,7 เป็นพื้นที่แสดงสินค้าและห้องประชุม  ขณะนี้ก่อสร้างเสร็จแล้วเหลือเพียงตกแต่งภายใน จะเร่งดำเนินการให้แล้วเสร็จ คาดว่าภายในสิ้นปีนี้จะมีความพร้อม"

โดยขอเวลา 1 เดือน (ก.ค.2557) ในการนำเสนอแผนให้กับผู้ถือหุ้นผู้ลงทุน ว่าจะมีแผนการดำเนินงานต่อไปอย่างไร โดยหลังจากนี้ จะมีแผนการตลาดจัดการประสานนักท่องเที่ยวจากชาติต่าง ๆ จัดกลุ่มทัวร์มาลงที่ห้าง รวมทั้งอาจจะมีการเปิดแกรนด์โอเพนนิ่งอีกรอบ

แต่ในมุมมองของฝ่ายผู้ซื้อ จากการเจรจาครั้งนั้นกลับไม่สร้างความน่าเชื่อถือให้กับผู้ซื้อได้ และไม่สามารถระบุรายละเอียดถึงแผนการทำงานอะไรได้เลย เหมือนกับผู้บริหารชุดก่อน ๆ ที่เคยทำมาเหมือนเป็นการประวิงเวลาเท่านั้น

“อาจจะมีการโอนกรรมสิทธิ์การบริหารห้างไปให้กับผู้อื่นอีก จึงเกรงว่าพวกอาจจะไม่สามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายคืนได้ ซึ่งหลังจากนี้ ผู้เสียหายรายอื่นๆตัดสินใจว่าก็จะดำเนินการฟ้องศาลเพื่อเรียกร้องค่าเสียหาย และค่าชดเชยต่อไป”

เป็นบทสรุปของฝ่ายผู้ซื้อในการเจรจาวันนั้น

อย่างไรก็ตามทางบริษัทฯ ก็ได้กำหนดแผนฟื้นฟูออกมาแล้ว โดยตั้งเป้าว่าใน 6 เดือนนี้ต่อไปโครงการจะสามารถเปิดตัวได้อย่างเป็นทางการ

จากมติ คคบ.ข้างต้น จะเห็นว่า ได้มีการเปิดช่องให้ผู้บริโภค ผู้ซื้อที่ไม่ประสงค์จะเจรจาไกล่เกลี่ย และถือเป็นหลักการว่า หากผู้บริโภครายอื่นต้องการฟ้องคดีทางแพ่งกับบริษัทดังกล่าว สามารถดำเนินการในลักษณะเดียวกันนี้ได้ โดยไม่ต้องมาขอให้ คคบ.อนุมัติ นั้นก็คือรวมกลุ่มฟ้องศาลกับบริษัทฯดังกล่าวนี้ กันได้เลย