ทำเลรัชดา ฮฮตไม่เลิก ผู้ประกอบการรายเล็ก-ใหญ่แห่สู้ศึก ล่าสุดเจ้าสัวเจริญ สิสิวัฒนภักดีคว้าที่ดินโรบินสันเก่า เนื้อที่กว่า 10 ไร่ จับตาแผนพัฒนารองรับเขตเศรษฐกิจใหม่
เมื่อที่ดินในเมืองย่านใจกลางธุรกิจหรือ CBD เช่น สีสม ชดลม เพลินจิตร ราคาแพงมากจนไม่สามารถพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ แบบทั่วไปได้ ยกเว้นระดับลักซัวรี่เท่านั้น ทำให้ผู้ประกอบหันไปลงทุนในทำเลที่อยู่ไกล้เคียง ซึ่งนั้นก็คือรัชดา ซึ่งขณะนี้ดีกรีความร้อนแรงถือว่าพีคสุดๆ และล่าสุดเจ้าสัวเจริญ ศิริวัฒนภัคดี ในนามบริษัท ทีซีซี กรุ๊ป เช่าที่ดินขนาดกว่า 10 ไร่ซึ่งเป็นที่ตั้งห้างสรรพสินค้าโรบินสัน รัชดา ต่อจากกลุ่มราชา พาเลซเจ่าของที่ดิน หลังจากที่ไม่ยอมต่อสัญญาให้กลุ่มโรบินสัน
แม้ว่าขณะนี้กลุ่มทีซีซี แลนด์ฯ ยังไม่เปิดเผยว่าจะพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวเป็นอะไร แต่โยศักยภาพของที่ดินพื้นนี้สามารถพัฒนาได้ทั้ง อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า นอกจากนี้ยังสามารถทำทางเชื่อมไปยังอาคารไซเบอร์เวิลด์ ทาวน์เวอร์ ของกลุ่มทีซีซี แลนด์ได้
ทำเลดังกล่าวร้อนแรงต่อเนื่องนับจากรถไฟฟ้าใต้ดินหรือ MRT เปิดให้บริการ ส่งผลให้การเดินทางสะดวกรวดเร็วมากขึ้น มีอาคารสำนักงานเปิดใหม่หลายแห่ง เพื่อรองรับบริษัทที่หนีค่าเช่าแพงๆในย่านซีบีดี ไปเช่าในทำเลที่ถูกลง ซึ่งในปีนี้คาดว่าจะมีอาคารสำนักงานของกลุ่มบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) บนถนนพระราม 9 พื้นที่ประมาณ 55,000 ตร.ม. และในย่านดังกล่าวยังมีอาคารสำนักงานตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยที่อยู่ระหว่างก่อสร้างซึ่งจะเปิดให้บริการในเร็วๆนี้
สำหรับด้านที่อยู่อาศัยบนถนนรัชดา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ทำการสำรวจเมื่อปลายปีที่ผ่านมา พบว่า ย่านรัชดาภิเษก-ลาดพร้าว เป็นทำเลที่มีโครงการอาคารชุดจำนวนมาก และในอนาคตจะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ เนื่องจากกำลังมีการก่อสร้างที่ตั้งของหน่วยงานและธุรกิจขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย บริษัทประกันชีวิตรายใหญ่ บริษัทจำหน่ายสินค้าอุปโภคบริโภคที่มีชื่อเสียง และยังมีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ที่เปิดทำการแล้ว อีกทั้งจะมีการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ คือ มักกะสันคอมเพล็กซ์ ทั้งหมดนี้จะส่งผลให้เกิดแหล่งงานขนาดใหญ่ ดึงดูดผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดคอนโดมิเนียม
ในรัศมีประมาณ 500 เมตร จากแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีพระราม 9 - สถานีพหลโยธิน พบว่ามีโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ตั้งแต่ปี 2552 ถึงสิ้นสุดเดือนตุลาคม 2555 ทั้งสิ้นประมาณ 43 โครงการ รวมประมาณ 18,100 หน่วย (เป็นโครงการที่เปิดในปีนี้ 6 โครงการ รวมประมาณ 3,400 หน่วย)
หากแบ่งตามแนวถนน พบว่าผู้ประกอบการนิยมเปิดโครงการอาคารชุดมากที่สุด คือ บริเวณถนนรัชดาภิเษก มีโครงการอาคารชุดเปิดใหม่รวมทั้งสิ้น 24 โครงการ จำนวนหน่วยรวมประมาณ 7,700 หน่วย มียอดจองหรือยอดขายแล้วประมาณร้อยละ 82 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 79,100 บาทต่อตารางเมตร ในจำนวนนี้เป็นโครงการของผู้ประกอบการในตลาดและบริษัทในเครือรวม 13 โครงการ จำนวนหน่วยรวมประมาณ 5,800 หน่วย
**สำหรับแนวถนนลาดพร้าวและถนนพหลโยธิน มีโครงการทั้งสิ้น 12 โครงการ จำนวนหน่วยประมาณ 5,700 หน่วย มียอดจองหรือยอดขายแล้วประมาณร้อยละ 94 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 83,600 บาทต่อตารางเมตร โดยเป็นโครงการของผู้ประกอบการในตลาดประมาณ 6 โครงการ จำนวนหน่วยรวมประมาณ 4,400 หน่วย**
ส่วนแนวถนนพระราม 9 มีโครงการทั้งสิ้น 7 โครงการ จำนวนหน่วยประมาณ 4,700 หน่วย มียอดจองหรือยอดขายแล้วประมาณร้อยละ 82 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 81,100 บาทต่อตารางเมตร โดยเป็นโครงการของผู้ประกอบการในตลาด 2 โครงการ จำนวนหน่วยรวมประมาณ 1,200 หน่วย ราคาที่ดินบนถนนรัชดาภิเษก อยู่ที่ประมาณ 400,000 บาทต่อตารางวา โดยราคาประเมินราชการอยู่ที่ 270,000 บาทต่อตารางวา ราคาที่ดินบริเวณถนนพระราม 9 อยู่ที่ประมาณ 330,000 บาทต่อตารางวา โดยราคาประเมินราชการอยู่ที่ 200,000 - 220,000 บาทต่อตารางวา ส่วนราคาที่ดินบริเวณถนนลาดพร้าว อยู่ที่ประมาณ 280,000 บาทต่อตารางวา โดยราคาประเมินราชการอยู่ที่ 180,000 - 190,000 บาทต่อตารางวา
โดยภาพรวมอุปสงค์ของผู้บริโภคยังดูดซับได้ดี สังเกตได้จากยอดจองหรือยอดขายของทุกโครงการในย่านนี้รวมกันเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 86 อย่างไรก็ตาม หากมีการเปิดโครงการออกมาต่อเนื่องมากเกินไปอาจทำให้อัตราการดูดซับชะลอลง เว้นแต่การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานและโครงการเชิงพาณิชย์อื่นๆในบริเวณโดยรอบเกิดขึ้นเร็วจนสามารถสร้างแหล่งงานได้ทันที ซึ่งจะทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานเพิ่มขึ้นด้วย
เมื่อที่ดินในเมืองย่านใจกลางธุรกิจหรือ CBD เช่น สีสม ชดลม เพลินจิตร ราคาแพงมากจนไม่สามารถพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ แบบทั่วไปได้ ยกเว้นระดับลักซัวรี่เท่านั้น ทำให้ผู้ประกอบหันไปลงทุนในทำเลที่อยู่ไกล้เคียง ซึ่งนั้นก็คือรัชดา ซึ่งขณะนี้ดีกรีความร้อนแรงถือว่าพีคสุดๆ และล่าสุดเจ้าสัวเจริญ ศิริวัฒนภัคดี ในนามบริษัท ทีซีซี กรุ๊ป เช่าที่ดินขนาดกว่า 10 ไร่ซึ่งเป็นที่ตั้งห้างสรรพสินค้าโรบินสัน รัชดา ต่อจากกลุ่มราชา พาเลซเจ่าของที่ดิน หลังจากที่ไม่ยอมต่อสัญญาให้กลุ่มโรบินสัน
แม้ว่าขณะนี้กลุ่มทีซีซี แลนด์ฯ ยังไม่เปิดเผยว่าจะพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวเป็นอะไร แต่โยศักยภาพของที่ดินพื้นนี้สามารถพัฒนาได้ทั้ง อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า นอกจากนี้ยังสามารถทำทางเชื่อมไปยังอาคารไซเบอร์เวิลด์ ทาวน์เวอร์ ของกลุ่มทีซีซี แลนด์ได้
ทำเลดังกล่าวร้อนแรงต่อเนื่องนับจากรถไฟฟ้าใต้ดินหรือ MRT เปิดให้บริการ ส่งผลให้การเดินทางสะดวกรวดเร็วมากขึ้น มีอาคารสำนักงานเปิดใหม่หลายแห่ง เพื่อรองรับบริษัทที่หนีค่าเช่าแพงๆในย่านซีบีดี ไปเช่าในทำเลที่ถูกลง ซึ่งในปีนี้คาดว่าจะมีอาคารสำนักงานของกลุ่มบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) บนถนนพระราม 9 พื้นที่ประมาณ 55,000 ตร.ม. และในย่านดังกล่าวยังมีอาคารสำนักงานตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยที่อยู่ระหว่างก่อสร้างซึ่งจะเปิดให้บริการในเร็วๆนี้
สำหรับด้านที่อยู่อาศัยบนถนนรัชดา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ทำการสำรวจเมื่อปลายปีที่ผ่านมา พบว่า ย่านรัชดาภิเษก-ลาดพร้าว เป็นทำเลที่มีโครงการอาคารชุดจำนวนมาก และในอนาคตจะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ เนื่องจากกำลังมีการก่อสร้างที่ตั้งของหน่วยงานและธุรกิจขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย บริษัทประกันชีวิตรายใหญ่ บริษัทจำหน่ายสินค้าอุปโภคบริโภคที่มีชื่อเสียง และยังมีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ที่เปิดทำการแล้ว อีกทั้งจะมีการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ คือ มักกะสันคอมเพล็กซ์ ทั้งหมดนี้จะส่งผลให้เกิดแหล่งงานขนาดใหญ่ ดึงดูดผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดคอนโดมิเนียม
ในรัศมีประมาณ 500 เมตร จากแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีพระราม 9 - สถานีพหลโยธิน พบว่ามีโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ตั้งแต่ปี 2552 ถึงสิ้นสุดเดือนตุลาคม 2555 ทั้งสิ้นประมาณ 43 โครงการ รวมประมาณ 18,100 หน่วย (เป็นโครงการที่เปิดในปีนี้ 6 โครงการ รวมประมาณ 3,400 หน่วย)
หากแบ่งตามแนวถนน พบว่าผู้ประกอบการนิยมเปิดโครงการอาคารชุดมากที่สุด คือ บริเวณถนนรัชดาภิเษก มีโครงการอาคารชุดเปิดใหม่รวมทั้งสิ้น 24 โครงการ จำนวนหน่วยรวมประมาณ 7,700 หน่วย มียอดจองหรือยอดขายแล้วประมาณร้อยละ 82 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 79,100 บาทต่อตารางเมตร ในจำนวนนี้เป็นโครงการของผู้ประกอบการในตลาดและบริษัทในเครือรวม 13 โครงการ จำนวนหน่วยรวมประมาณ 5,800 หน่วย
**สำหรับแนวถนนลาดพร้าวและถนนพหลโยธิน มีโครงการทั้งสิ้น 12 โครงการ จำนวนหน่วยประมาณ 5,700 หน่วย มียอดจองหรือยอดขายแล้วประมาณร้อยละ 94 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 83,600 บาทต่อตารางเมตร โดยเป็นโครงการของผู้ประกอบการในตลาดประมาณ 6 โครงการ จำนวนหน่วยรวมประมาณ 4,400 หน่วย**
ส่วนแนวถนนพระราม 9 มีโครงการทั้งสิ้น 7 โครงการ จำนวนหน่วยประมาณ 4,700 หน่วย มียอดจองหรือยอดขายแล้วประมาณร้อยละ 82 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 81,100 บาทต่อตารางเมตร โดยเป็นโครงการของผู้ประกอบการในตลาด 2 โครงการ จำนวนหน่วยรวมประมาณ 1,200 หน่วย ราคาที่ดินบนถนนรัชดาภิเษก อยู่ที่ประมาณ 400,000 บาทต่อตารางวา โดยราคาประเมินราชการอยู่ที่ 270,000 บาทต่อตารางวา ราคาที่ดินบริเวณถนนพระราม 9 อยู่ที่ประมาณ 330,000 บาทต่อตารางวา โดยราคาประเมินราชการอยู่ที่ 200,000 - 220,000 บาทต่อตารางวา ส่วนราคาที่ดินบริเวณถนนลาดพร้าว อยู่ที่ประมาณ 280,000 บาทต่อตารางวา โดยราคาประเมินราชการอยู่ที่ 180,000 - 190,000 บาทต่อตารางวา
โดยภาพรวมอุปสงค์ของผู้บริโภคยังดูดซับได้ดี สังเกตได้จากยอดจองหรือยอดขายของทุกโครงการในย่านนี้รวมกันเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 86 อย่างไรก็ตาม หากมีการเปิดโครงการออกมาต่อเนื่องมากเกินไปอาจทำให้อัตราการดูดซับชะลอลง เว้นแต่การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานและโครงการเชิงพาณิชย์อื่นๆในบริเวณโดยรอบเกิดขึ้นเร็วจนสามารถสร้างแหล่งงานได้ทันที ซึ่งจะทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานเพิ่มขึ้นด้วย
