รัชดาฯ ฮอตไม่ลิก จัดสรรแห่สู้ศึก

ทำเลรัชดาฯ ฮฮตไม่เลิก ผู้ประกอบการรายเล็ก-ใหญ่แห่สู้ศึก ล่าสุด เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี คว้าที่ดินโรบินสันเก่า เนื้อที่กว่า 10 ไร่ จับตาแผนพัฒนารองรับเขตเศรษฐกิจใหม่

เมื่อที่ดินในเมืองย่านใจกลางธุรกิจ หรือ CBD เช่น สีสม ชิดลม เพลินจิต ราคาแพงมากจนไม่สามารถพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบทั่วไปได้ ยกเว้นระดับลักซ์ชัวรีเท่านั้น ทำให้ผู้ประกอบการหันไปลงทุนในทำเลที่อยู่ใกล้เคียง ซึ่งนั่นก็คือ โซนรัชดาภิเษก ซึ่งขณะนี้ดีกรีความร้อนแรงถือว่าพีกสุดๆ และล่าสุด เจ้าสัว เจริญ สิริวัฒนภักดี ในนามบริษัท ทีซีซี กรุ๊ป เช่าที่ดินขนาดกว่า 10 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งห้างสรรพสินค้าโรบินสัน รัชดา ต่อจากกลุ่มราชา พาเลซ เจ้าของที่ดิน หลังจากที่ไม่ยอมต่อสัญญาให้กลุ่มโรบินสัน

แม้ว่าขณะนี้กลุ่มทีซีซี แลนด์ฯ ยังไม่เปิดเผยว่าจะพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวเป็นอะไร แต่โดยศักยภาพของที่ดินพื้นนี้สามารถพัฒนาได้ ทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า นอกจากนี้ ยังสามารถทำทางเชื่อมไปยังอาคารไซเบอร์เวิลด์ ทาวเวอร์ (ห้างโตคิวเก่า) ของกลุ่มทีซีซี แลนด์ ได้ทำเลดังกล่าวร้อนแรงต่อเนื่อง นับจากรถไฟฟ้าใต้ดิน หรือ MRT เปิดให้บริการ ส่งผลให้การเดินทางสะดวกรวดเร็วมากขึ้น มีอาคารสำนักงานเปิดใหม่หลายแห่ง เพื่อรองรับบริษัทที่หนีค่าเช่าแพงๆ ในย่านซีบีดี ไปเช่าในทำเลที่ถูกลง ซึ่งในปีนี้คาดว่า จะมีอาคารสำนักงานของกลุ่มบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) (ธุรกิจอสังหาฯ ของตระกูลรัตนรักษ์) บนถนนพระราม 9 พื้นที่ประมาณ 55,000 ตร.ม. และในย่านดังกล่าวยังมีอาคารสำนักงานตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างซึ่งจะเปิดให้บริการในเร็วๆ นี้

สำหรับด้านที่อยู่อาศัยบนถนนรัชดาฯ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ทำการสำรวจเมื่อปลายปีที่ผ่านมา พบว่า ย่านรัชดาภิเษก-ลาดพร้าว เป็นทำเลที่มีโครงการอาคารชุดจำนวนมาก และในอนาคตจะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ เนื่องจากกำลังมีการก่อสร้างที่ตั้งของหน่วยงาน และธุรกิจขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย บริษัทประกันชีวิตรายใหญ่ บริษัทจำหน่ายสินค้าอุปโภคบริโภคที่มีชื่อเสียง และยังมีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ที่เปิดทำการแล้ว อีกทั้งจะมีการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ คือ มักกะสันคอมเพล็กซ์ ทั้งหมดนี้จะส่งผลให้เกิดแหล่งงานขนาดใหญ่ ดึงดูดผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดคอนโดมิเนียม

ในรัศมีประมาณ 500 เมตร จากแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีพระราม 9-สถานีพหลโยธิน พบว่า มีโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ตั้งแต่ปี 2552 ถึงสิ้นสุดเดือนตุลาคม 2555 ทั้งสิ้นประมาณ 43 โครงการ รวมประมาณ 18,100 หน่วย (เป็นโครงการที่เปิดในปีนี้ 6 โครงการ รวมประมาณ 3,400 หน่วย) หากแบ่งตามแนวถนน พบว่า ผู้ประกอบการนิยมเปิดโครงการอาคารชุดมากที่สุด คือ บริเวณถนนรัชดาภิเษก มีโครงการอาคารชุดเปิดใหม่รวมทั้งสิ้น 24 โครงการ

จำนวนหน่วยรวมประมาณ 7,700 หน่วย มียอดจอง หรือยอดขายแล้วประมาณร้อยละ 82 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 79,100 บาทต่อตารางเมตร ในจำนวนนี้ เป็นโครงการของผู้ประกอบการในตลาด และบริษัทในเครือรวม 13 โครงการ จำนวนหน่วยรวมประมาณ 5,800 หน่วย

สำหรับแนวถนนลาดพร้าว และถนนพหลโยธิน มีโครงการทั้งสิ้น 12 โครงการ จำนวนหน่วยประมาณ 5,700 หน่วย มียอดจอง หรือยอดขายแล้วประมาณร้อยละ 94 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 83,600 บาทต่อตารางเมตร โดยเป็นโครงการของผู้ประกอบการในตลาดประมาณ 6 โครงการ จำนวนหน่วยรวมประมาณ 4,400 หน่วย

สำหรับแนวถนนพระราม 9 มีโครงการทั้งสิ้น 7 โครงการ จำนวนหน่วยประมาณ 4,700 หน่วย มียอดจอง หรือยอดขายแล้วประมาณร้อยละ 82 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 81,100 บาทต่อตารางเมตร โดยเป็นโครงการของผู้ประกอบการในตลาด 2 โครงการ จำนวนหน่วยรวมประมาณ 1,200 หน่วย

ราคาที่ดินบนถนนรัชดาภิเษก อยู่ที่ประมาณ 400,000 บาทต่อตารางวา โดยราคาประเมินราชการอยู่ที่ 270,000 บาทต่อตารางวา ราคาที่ดินบริเวณถนนพระราม 9 อยู่ที่ประมาณ 330,000 บาทต่อตารางวา โดยราคาประเมินราชการอยู่ที่ 200,000-220,000 บาทต่อตารางวา ส่วนราคาที่ดินบริเวณถนนลาดพร้าว อยู่ที่ประมาณ 280,000 บาทต่อตารางวา โดยราคาประเมินราชการอยู่ที่ 180,000-190,000 บาทต่อตารางวา

โดยภาพรวมอุปสงค์ของผู้บริโภคยังดูดซับได้ดี สังเกตได้จากยอดจอง หรือยอดขายของทุกโครงการในย่านนี้รวมกันเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 86 อย่างไรก็ตาม หากมีการเปิดโครงการออกมาต่อเนื่องมากเกินไป อาจทำให้อัตราการดูดซับชะลอลง เว้นแต่การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงาน และโครงการเชิงพาณิชย์อื่นๆ ในบริเวณโดยรอบเกิดขึ้นเร็วจนสามารถสร้างแหล่งงานได้ทันที ซึ่งจะทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานเพิ่มขึ้นด้วย