ตลาดหลักทรัพย์ ชี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน เป็นที่สนใจลงทุนของนักลงทุนในและต่างประเทศ เหตุให้ผลตอบแทนสูงถึง 7.83% “ชนิตร” ชี้ หาก.ล.ต.ออกเกณฑ์ REIT แทนการออกเสนอขายกองทุนรวมอสังหาฯ เกณฑ์ต้องดีกว่า –เอื้อประโยชน์นักลงทุน ผู้ออก กองทุน จากเกณฑ์เฮียร์ริ่งปัจจุบัน มีข้อจำกัดหลายอย่าง หวั่นไม่เวิร์ก คาดปีนี้มีพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์แห่เข้าจดทะเบียนก่อน REIT เกิด และกองเดิมหลายโครงการมีการเพิ่มขนาด
นายชนิตร ชาญชัยณรงค์ รองผู้จัดการ สายงานผู้ออกหลักทรัพย์และบริษัทจดทะเบียน และผู้จัดการ ตลาดหลักทรัพย์ เอ็มเอไอ (mai) เปิดเผยว่า จากการที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) มีแนวคิดที่จะนำทรัสต์มาใช้กับการระดมทุนเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัยพ์ซึ่งเป็นลักษณะเดียวกับที่ในต่างประเทศซึ่งเรียกว่า Real Estate Investment Trust หรือ REIT แทนการออกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) นั้นควรที่จะมีการออกเกณฑ์รีทให้ดีกว่าเกณฑ์กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือเทียบเท่ากับเกณฑ์ของต่างประเทศ เพราะ เกณฑ์REIT ที่ก.ล.ต.เฮียร์ริ่งอยู่นั้นมีข้อจำกัดอาจทำให้ไม่มีผู้ออกออกเสนอขายกองทุนREIT และนักงทุนอาจไม่เข้ามาลงทุนจากไม่ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี
สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ได้รับความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมาก และมีผู้ออกกองทุนดังกล่าวมากขึ้น จากที่ให้ผลตอบแทนที่ดี ซึ่งณ วันที่ 15 มี.ค.มีกองทุนจำนวน 35 กองทุนจ่ายปันผลเฉลี่ยรวม 7.83%ซึ่งในปี 2554 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 28 กองทุนมีการประกาศจ่ายเงินปันผล ณ วันที่ 15 มีนาคม มีมูลค่ารวม 7,241 ล้านบาท ซึ่งสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2547 และการที่มีกองทุนรวมอสังหิรมทรัพย์และสิทธิการเช่าเทสโ โลตัส รีเทล โกรท เข้ามาจดทะเบียนทำให้ปัจจุบันมีกองทุนอสังหาริมทรัพย์เข้าจดทะเบียนรวมเป็น 37 กองทุน ซึ่งกองทุนดังกล่าว ซึ่งถือว่ามีขนาดที่ใหญ่ที่สุด โดยมีนักลงทุนต่างประเทศ และสถาบันไทยสนใจที่จะเข้ามาซื้อขายมากขึ้น
ทั้งนี้ส่วนตัวมองว่าขณะนี้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กำลังเป็นที่สนใจของนักลงทุนอยู่ ซึ่งการที่ก.ล.ต.จะมีการเปลี่ยนแปลงโดยให้เป็นการออก REIT แทนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น อยากให้มีการออกเกณฑ์ที่ดีกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือเทียบเท่ากับเกณฑ์REIT ของต่างประเทศเพื่อที่จะดีกับนักลงทุนและ ผู้ออกขายกองทุน ซึ่งจะทำให้มีผู้สนใจออกและเข้ามาลงทุนจำนวนมากเหมือนกับกองทุนที่ซื้อขายในต่างประเทศ
แหล่งข่าวจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย กล่าวว่า การที่จะทำให้ผู้ออกกองทุน และ นักลงทุนสนใจเข้ามาลงทุนในREIT นั้น กองทุนREITต้องสามารถที่จะควบรวมกันได้ ต้องให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี แก่บจ.ที่เข้ามาลงทุนREIT เพราะ ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หากเข้ามาลงทุนก่อน 3 เดือน และหลัง3 เดือน ก่อนปิดสมุด จะไม่ต้องนำมาคำนวณในการเสียภาษี นอกจากนี้ กองทุน REIT นั้นเจ้าของเดิมกองทุนไม่มีสิทธิที่จะได้เช่าสินทรัพย์ในกองทุนคืน ทำให้ไม่มีผู้ออกเสนอขายได้ จากกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น เจ้าของมีสิทธิให้กองทุนเช่าเป็นระยะเวลาหนึ่งและสามารถซื้อสิทธิเช่าจากกองทุนคืนได้
“เกณฑ์กองREIT ที่เฮียร์ริ่งอยู่มีข้อจำกัด ทำให้อาจไม่มีผู้ออกกองทุนนี้ จากที่เจ้าของเดิมไม่สามารถที่จะซื้อคืนสิทธิได้ เพราะ เช่น โรงแรมบางแห่งมีทำเลที่ดีมาก หากซื้อไม่ได้แล้ว เมื่อเจ้าของไม่สามารถที่จะได้คืนสิทธิในการเป็นเจ้าของ ได้ ก็ทำให้ไม่มีผู้ออกกองทุนดังกล่าว แม้เกณฑ์ใหม่จะเปิดให้กองทุนสามารถกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์เพิ่มเป็น 50% จากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้กู้ 10 % แต่เชื่อว่าไม่มีกองทุนไหนกู้ได้เยอะขนาดนั้น”แหล่งข่าวกล่าว
ทั้งนี้จากการที่ก.ล.ต.จะให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แล้วนั้นมีการเปลี่ยนเป็น REIT นั้น หากเกณฑ์REIT มีผลบังคับใช้นั้น และกองทุนอสังหาริมทรัพย์เดิมนั้นไม่สามารถที่จะขยายขนาดกองทุนได้ ทำให้ในช่วงปีนี้จะเห็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีการเพิ่มขนาดกองทุน และมีกองทุนอสังหาริมทรัพย์เข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯมากขึ้นก่อนที่เกณฑ์REIT จะมีผลบังคับใช้
นายชนิตร ชาญชัยณรงค์ รองผู้จัดการ สายงานผู้ออกหลักทรัพย์และบริษัทจดทะเบียน และผู้จัดการ ตลาดหลักทรัพย์ เอ็มเอไอ (mai) เปิดเผยว่า จากการที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) มีแนวคิดที่จะนำทรัสต์มาใช้กับการระดมทุนเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัยพ์ซึ่งเป็นลักษณะเดียวกับที่ในต่างประเทศซึ่งเรียกว่า Real Estate Investment Trust หรือ REIT แทนการออกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) นั้นควรที่จะมีการออกเกณฑ์รีทให้ดีกว่าเกณฑ์กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือเทียบเท่ากับเกณฑ์ของต่างประเทศ เพราะ เกณฑ์REIT ที่ก.ล.ต.เฮียร์ริ่งอยู่นั้นมีข้อจำกัดอาจทำให้ไม่มีผู้ออกออกเสนอขายกองทุนREIT และนักงทุนอาจไม่เข้ามาลงทุนจากไม่ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี
สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ได้รับความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมาก และมีผู้ออกกองทุนดังกล่าวมากขึ้น จากที่ให้ผลตอบแทนที่ดี ซึ่งณ วันที่ 15 มี.ค.มีกองทุนจำนวน 35 กองทุนจ่ายปันผลเฉลี่ยรวม 7.83%ซึ่งในปี 2554 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 28 กองทุนมีการประกาศจ่ายเงินปันผล ณ วันที่ 15 มีนาคม มีมูลค่ารวม 7,241 ล้านบาท ซึ่งสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2547 และการที่มีกองทุนรวมอสังหิรมทรัพย์และสิทธิการเช่าเทสโ โลตัส รีเทล โกรท เข้ามาจดทะเบียนทำให้ปัจจุบันมีกองทุนอสังหาริมทรัพย์เข้าจดทะเบียนรวมเป็น 37 กองทุน ซึ่งกองทุนดังกล่าว ซึ่งถือว่ามีขนาดที่ใหญ่ที่สุด โดยมีนักลงทุนต่างประเทศ และสถาบันไทยสนใจที่จะเข้ามาซื้อขายมากขึ้น
ทั้งนี้ส่วนตัวมองว่าขณะนี้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กำลังเป็นที่สนใจของนักลงทุนอยู่ ซึ่งการที่ก.ล.ต.จะมีการเปลี่ยนแปลงโดยให้เป็นการออก REIT แทนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น อยากให้มีการออกเกณฑ์ที่ดีกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือเทียบเท่ากับเกณฑ์REIT ของต่างประเทศเพื่อที่จะดีกับนักลงทุนและ ผู้ออกขายกองทุน ซึ่งจะทำให้มีผู้สนใจออกและเข้ามาลงทุนจำนวนมากเหมือนกับกองทุนที่ซื้อขายในต่างประเทศ
แหล่งข่าวจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย กล่าวว่า การที่จะทำให้ผู้ออกกองทุน และ นักลงทุนสนใจเข้ามาลงทุนในREIT นั้น กองทุนREITต้องสามารถที่จะควบรวมกันได้ ต้องให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี แก่บจ.ที่เข้ามาลงทุนREIT เพราะ ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หากเข้ามาลงทุนก่อน 3 เดือน และหลัง3 เดือน ก่อนปิดสมุด จะไม่ต้องนำมาคำนวณในการเสียภาษี นอกจากนี้ กองทุน REIT นั้นเจ้าของเดิมกองทุนไม่มีสิทธิที่จะได้เช่าสินทรัพย์ในกองทุนคืน ทำให้ไม่มีผู้ออกเสนอขายได้ จากกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น เจ้าของมีสิทธิให้กองทุนเช่าเป็นระยะเวลาหนึ่งและสามารถซื้อสิทธิเช่าจากกองทุนคืนได้
“เกณฑ์กองREIT ที่เฮียร์ริ่งอยู่มีข้อจำกัด ทำให้อาจไม่มีผู้ออกกองทุนนี้ จากที่เจ้าของเดิมไม่สามารถที่จะซื้อคืนสิทธิได้ เพราะ เช่น โรงแรมบางแห่งมีทำเลที่ดีมาก หากซื้อไม่ได้แล้ว เมื่อเจ้าของไม่สามารถที่จะได้คืนสิทธิในการเป็นเจ้าของ ได้ ก็ทำให้ไม่มีผู้ออกกองทุนดังกล่าว แม้เกณฑ์ใหม่จะเปิดให้กองทุนสามารถกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์เพิ่มเป็น 50% จากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้กู้ 10 % แต่เชื่อว่าไม่มีกองทุนไหนกู้ได้เยอะขนาดนั้น”แหล่งข่าวกล่าว
ทั้งนี้จากการที่ก.ล.ต.จะให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แล้วนั้นมีการเปลี่ยนเป็น REIT นั้น หากเกณฑ์REIT มีผลบังคับใช้นั้น และกองทุนอสังหาริมทรัพย์เดิมนั้นไม่สามารถที่จะขยายขนาดกองทุนได้ ทำให้ในช่วงปีนี้จะเห็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีการเพิ่มขนาดกองทุน และมีกองทุนอสังหาริมทรัพย์เข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯมากขึ้นก่อนที่เกณฑ์REIT จะมีผลบังคับใช้
