“ผังเมืองใหม่”...ประเด็นร้อนทะลุองศาเดือด ทั้งในฝากของการเมือง และภาคธุรกิจ โดยเฉพาะผังเมืองใหม่ กทม. เพราะถือเป็นเขตเศรษฐกิจที่มีมูลค่ามหาศาล ดัชนีชีวัดอุตสาหกรรมทั้งประเทศ ผังเมืองใหม่นี้จะมาทดแทนฉบับเดิมที่หมดอายุไปเมื่อ 15 พฤษภาคม 2554 และสามารถต่ออายุได้อีก 2 ครั้งๆ ละ 1 ปี โดยครั้งที่ 1 จะหมดอายุในวันที่ 15 พ.ค.นี้ และหากกทม.ยังไม่สามารถประกาศใช้ได้ก็จะยังต่ออายุได้อีก 1 ปี นั้นหมายความว่า ภายใน 15 พ.ค.56 ผังเมืองใหม่จะต้องประกาศใช้อย่างแน่นอน
“ข้อกำหนด” หรือ “ข้อบังคับ” ของผังเมืองฉบับใหม่ ที่เมื่อถูก่ปิดเผยออกมาถึงกับทำให้ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนียม อาคารสูง ต่างร้องเสียงหลงนั้นคือ ข้อกำหนดเขตทาง ถนนที่จะสามารถสร้างอาคารขนาดตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้ยไปได้ จะต้องมีถนนกว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร เนื่องจากคณะกรรมการร่างผังเมือง กทม.ให้ความเห็นว่า ต้องการให้เมืองกทม. อยู่แบบหลวมๆ ลดการจราจรที่ติดขัด โดยเฉพาะถนนซอย จึงกำหนดให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยกระจายออกสู่ภายนอกเมือง ประชากรการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองด้วยระบบขนส่งมวลชน (ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นตามมาในอีก 10 ปีข้างหน้า)
ฟั่งเผินๆ เข้าใจได้ว่าคณะกรรมการร่างผังเมืองต้องการทำให้กทม.เป็นเมืองน่าอยู่ ไม่ใช้แออัดเช่นทุกวันนี้ แต่หากพิจารณาบนพื้นฐานของความเป็นจริงแล้ว จะพบว่า ถนน ในกทม.หากเป็นถนนใหญ่ความกว้าง 16 เมตร ตามข้อกำหนดแน่นอน แต่หากเป็นถนนซอยแล้วไม่ต้องพูดถึงแถบบนับนิ้วได้
หากเป็นเช่นนั้นโครงการอาคารชุดราคาถูกไม่เกินล้าน หรือล้านต้นๆ ซึ่งจะต้องเข้าไปสร้างในซอยเพราะมีต้นทุนที่ดินถูกกว่า จะไม่สามารถเกิดขึ้นได้เลยตามข้อกำหนดของผังเมืองฉบับใหม่ สินค้าในกลุ่มนี้ลูกค้าหลักคือผู้ที่มีรายได้น้อย-ปานกลางซึ่งถือเป็นคนกลุ่มใหญ่ของประเทศ ส่วนผู้ประกอบการนั้นมีทั้งรายเล็ก กลาง ใหญ่ ที่พัฒนาโดยเฉพาะช่วงหลังที่เศรษฐกิจโลกถดถอย เศรษฐกิจในประเทศผันผวน หากแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่มีทางเลือกมากกว่ารายกลาง รายย่อยตามกำลังทุน
ส่วนคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้า หรือติดถนนสายเศรษฐกิจ สนนราคาเฉลี่ยไม่น้อยกว่า 80,000 บาท/ตร.ม. ราคา/ยูนิต ตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป หรือผ่อนชำระเริ่มต้นประมาณ 15,000 บาท/เดือน ดังนั้นผู้ที่จะสามารถซื้อห้องชุดราคาดังกล่าวได้จะต้องมีรายได้เฉลี่ยไม่น้อยกว่า 40,000 บาท/เดือนขึ้นไป
นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ที่ดินติดถนนใหญ่ในเขตกรุงเทพฯปัจจุบันราคาตารางเมตรละประมาณ 1-1.5 แสนบาท/ตร.ว. ที่ดินที่จะพัฒนาได้จะต้องมีขนาดไม่น้อยกว่า 2 ไร่ จึงจะคุ้มทุน เพราะต้องเผื่อระยะถอยล่น ตามข้ออกำหนดของ FAR ในแต่ละพื้นที่ ดังนั้นต้นทุนที่ดินขั้นต่ำที่จะสามารถพัฒนาคอนโดฯได้จะมีราคาตั้งแต่ 120-300 ล้านบาทโดยเฉลี่ย บวกค่าพัฒนา ค่าก่อสร้างอีกประมาณ 400-500 ล้านบาท โดยสรุปงบลงทุนต่อโครงการต้องไม่น้อยกว่า 500-800 ล้านบาท สำหรับเม็ดเงินลงทุนถ้าไม่มีเงินลงทุนเองก็ต้องขอสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ ส่วนที่ดินไม่ต้องพูดถึงแบงกืไม่ปล่อยสินเชื่อซื้อที่ดินให้แก่ผู้ประกอบการรายกลาง-รายย่อยอยู่แล้ว ส่วนค่าพัฒนานั้นจะให้ก็ต่อเมื่อมียอดขายแล้วไม่น้อยกว่า 50% บางโครงการสูงกว่านั้น
ที่ผ่านมาเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินถือเป็นตัวควบคุมผู้ประกอบการรายย่อยอยู่แล้ว ทำให้ผู้ประกอบการเหล่านั้นหาทางรอดด้วยการพัฒนาโครงการขนาดเล็ก เข้าไปในซอยเป็นส่วนใหญ่ หากกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่บังคับไม่ให้พัฒนาคอนโดฯในซอยทางอ้อม ก็เท่ากับว่าเป็นการกันผู้ประกอบการรายย่อยออกไปจากตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯ ไปโดยปริยาย
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ แสดงความเห็นว่า เป็นที่น่าสงสัยว่าเหตุใดผังเมืองกทม.ฉบับใหม่จึงถูกยื้อยุดไม่ประกาศออกมาซักทีทั้งๆที่หมดอายุมาได้ระยหนึ่งแล้ว ประจวบกับกระแสวิจารณ์ ว.5 ชั้น 7 โฟว์ซีชัน ของนายกยิ่งลักษณ์ ชินวัตร ที่ออกมาแก้ต่างเป็นพัลวันเพื่อไม่ให้เบียงประเด็นจากเรื่องชู้สาว แต่ในแง่เศรษฐกิจยิ่งร้ายแรงกว่า ไม่ว่าแก้ตัวไปทางไหนก็มีแต่เสียกับเสีย โดยเฉพาะการเรียกผู้ประกอบการอสังหาฯบางรายเข้าหารือ ซึ่งนอกจากเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)ที่ออกมายอมรับว่าเข้าพบกับนายกในวันนั้นจริง ยังมีผู้บริหารจากบริษัท เอสซี เอทเสทฯ ในเครือของชินวัตรแล้ว ยังมีอดีตเบอร์หนึ่งอสังหาฯของไทยอีกด้วย
เกิดคำถามตามมาว่า การหารือในครั้งนั้นจะเกี่ยวโยงกับผังเมืองใหม่ที่จะออกมาบังคับใช้ในเร็วนี้หรือไม่ เพราะหากผังเมืองคุมกำเนิดคอนโดฯใหม่ให้เกิดยาก คอนโดฯในซอยยิ่งแล้วใหญ่ (ซึ่งผู้ประกอบการเหล่านี้ไม่ทำ) เมื่อสินค้าใหม่ไม่มี สต๊อกที่เหลืออยู่ในมือก็จะขายได้ง่ายขึ้น แถมยังกำจัดคู่แข่งไปได้อีกโข หากภายภาคหน้าการหาซื้อที่ดินยากขึ้น การยกข้ออ้างที่ผู้ประกอบการเรียกร้องในขณะนี้กลับมาใช้ก็มีโอกาสเป็นไปได้.
“ข้อกำหนด” หรือ “ข้อบังคับ” ของผังเมืองฉบับใหม่ ที่เมื่อถูก่ปิดเผยออกมาถึงกับทำให้ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนียม อาคารสูง ต่างร้องเสียงหลงนั้นคือ ข้อกำหนดเขตทาง ถนนที่จะสามารถสร้างอาคารขนาดตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้ยไปได้ จะต้องมีถนนกว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร เนื่องจากคณะกรรมการร่างผังเมือง กทม.ให้ความเห็นว่า ต้องการให้เมืองกทม. อยู่แบบหลวมๆ ลดการจราจรที่ติดขัด โดยเฉพาะถนนซอย จึงกำหนดให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยกระจายออกสู่ภายนอกเมือง ประชากรการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองด้วยระบบขนส่งมวลชน (ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นตามมาในอีก 10 ปีข้างหน้า)
ฟั่งเผินๆ เข้าใจได้ว่าคณะกรรมการร่างผังเมืองต้องการทำให้กทม.เป็นเมืองน่าอยู่ ไม่ใช้แออัดเช่นทุกวันนี้ แต่หากพิจารณาบนพื้นฐานของความเป็นจริงแล้ว จะพบว่า ถนน ในกทม.หากเป็นถนนใหญ่ความกว้าง 16 เมตร ตามข้อกำหนดแน่นอน แต่หากเป็นถนนซอยแล้วไม่ต้องพูดถึงแถบบนับนิ้วได้
หากเป็นเช่นนั้นโครงการอาคารชุดราคาถูกไม่เกินล้าน หรือล้านต้นๆ ซึ่งจะต้องเข้าไปสร้างในซอยเพราะมีต้นทุนที่ดินถูกกว่า จะไม่สามารถเกิดขึ้นได้เลยตามข้อกำหนดของผังเมืองฉบับใหม่ สินค้าในกลุ่มนี้ลูกค้าหลักคือผู้ที่มีรายได้น้อย-ปานกลางซึ่งถือเป็นคนกลุ่มใหญ่ของประเทศ ส่วนผู้ประกอบการนั้นมีทั้งรายเล็ก กลาง ใหญ่ ที่พัฒนาโดยเฉพาะช่วงหลังที่เศรษฐกิจโลกถดถอย เศรษฐกิจในประเทศผันผวน หากแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่มีทางเลือกมากกว่ารายกลาง รายย่อยตามกำลังทุน
ส่วนคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้า หรือติดถนนสายเศรษฐกิจ สนนราคาเฉลี่ยไม่น้อยกว่า 80,000 บาท/ตร.ม. ราคา/ยูนิต ตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป หรือผ่อนชำระเริ่มต้นประมาณ 15,000 บาท/เดือน ดังนั้นผู้ที่จะสามารถซื้อห้องชุดราคาดังกล่าวได้จะต้องมีรายได้เฉลี่ยไม่น้อยกว่า 40,000 บาท/เดือนขึ้นไป
นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ที่ดินติดถนนใหญ่ในเขตกรุงเทพฯปัจจุบันราคาตารางเมตรละประมาณ 1-1.5 แสนบาท/ตร.ว. ที่ดินที่จะพัฒนาได้จะต้องมีขนาดไม่น้อยกว่า 2 ไร่ จึงจะคุ้มทุน เพราะต้องเผื่อระยะถอยล่น ตามข้ออกำหนดของ FAR ในแต่ละพื้นที่ ดังนั้นต้นทุนที่ดินขั้นต่ำที่จะสามารถพัฒนาคอนโดฯได้จะมีราคาตั้งแต่ 120-300 ล้านบาทโดยเฉลี่ย บวกค่าพัฒนา ค่าก่อสร้างอีกประมาณ 400-500 ล้านบาท โดยสรุปงบลงทุนต่อโครงการต้องไม่น้อยกว่า 500-800 ล้านบาท สำหรับเม็ดเงินลงทุนถ้าไม่มีเงินลงทุนเองก็ต้องขอสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ ส่วนที่ดินไม่ต้องพูดถึงแบงกืไม่ปล่อยสินเชื่อซื้อที่ดินให้แก่ผู้ประกอบการรายกลาง-รายย่อยอยู่แล้ว ส่วนค่าพัฒนานั้นจะให้ก็ต่อเมื่อมียอดขายแล้วไม่น้อยกว่า 50% บางโครงการสูงกว่านั้น
ที่ผ่านมาเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินถือเป็นตัวควบคุมผู้ประกอบการรายย่อยอยู่แล้ว ทำให้ผู้ประกอบการเหล่านั้นหาทางรอดด้วยการพัฒนาโครงการขนาดเล็ก เข้าไปในซอยเป็นส่วนใหญ่ หากกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่บังคับไม่ให้พัฒนาคอนโดฯในซอยทางอ้อม ก็เท่ากับว่าเป็นการกันผู้ประกอบการรายย่อยออกไปจากตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯ ไปโดยปริยาย
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ แสดงความเห็นว่า เป็นที่น่าสงสัยว่าเหตุใดผังเมืองกทม.ฉบับใหม่จึงถูกยื้อยุดไม่ประกาศออกมาซักทีทั้งๆที่หมดอายุมาได้ระยหนึ่งแล้ว ประจวบกับกระแสวิจารณ์ ว.5 ชั้น 7 โฟว์ซีชัน ของนายกยิ่งลักษณ์ ชินวัตร ที่ออกมาแก้ต่างเป็นพัลวันเพื่อไม่ให้เบียงประเด็นจากเรื่องชู้สาว แต่ในแง่เศรษฐกิจยิ่งร้ายแรงกว่า ไม่ว่าแก้ตัวไปทางไหนก็มีแต่เสียกับเสีย โดยเฉพาะการเรียกผู้ประกอบการอสังหาฯบางรายเข้าหารือ ซึ่งนอกจากเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)ที่ออกมายอมรับว่าเข้าพบกับนายกในวันนั้นจริง ยังมีผู้บริหารจากบริษัท เอสซี เอทเสทฯ ในเครือของชินวัตรแล้ว ยังมีอดีตเบอร์หนึ่งอสังหาฯของไทยอีกด้วย
เกิดคำถามตามมาว่า การหารือในครั้งนั้นจะเกี่ยวโยงกับผังเมืองใหม่ที่จะออกมาบังคับใช้ในเร็วนี้หรือไม่ เพราะหากผังเมืองคุมกำเนิดคอนโดฯใหม่ให้เกิดยาก คอนโดฯในซอยยิ่งแล้วใหญ่ (ซึ่งผู้ประกอบการเหล่านี้ไม่ทำ) เมื่อสินค้าใหม่ไม่มี สต๊อกที่เหลืออยู่ในมือก็จะขายได้ง่ายขึ้น แถมยังกำจัดคู่แข่งไปได้อีกโข หากภายภาคหน้าการหาซื้อที่ดินยากขึ้น การยกข้ออ้างที่ผู้ประกอบการเรียกร้องในขณะนี้กลับมาใช้ก็มีโอกาสเป็นไปได้.
