ASTVผู้จัดการสุดสัปดาห์-ทำไม.?.น้ำไม่ท่วม ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ อันได้แก่ มีนบุรี หนองจอก ลาดกะบัง ทั้งๆ ที่ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่หน่วงน้ำหรือ แก้มลิง หรือแนวฟลัดเวย์ ตั้งแต่ปี 2535 ตามแนวพระราชดำริ ของพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัว เพื่อรับน้ำที่ไหลมาจากทางตอนเหนือของกรุงเทพ และเร่งระบายออกสู่อ่าวไทย แก้ปัญหาน้ำท่วมกรุงเทพมหานคร นั้นเป็นคำถามที่หลายคนต้องการรู้ คำตอบที่แท้จริง
การเมือง..? ผลประโยชน์…? หรือความโง่เขลา ดันทุลัง ต้องการเอาชนะของนักการเมืองจึงทำให้ภัยน้ำท่วมกลับกลายเป็น..มหาอุทกภัย..! สร้างความเสียหายแก่ประชาชนเกือบครึ่งค่อนประเทศ
ปริศนาดังกล่าวเริ่มถูกปะติดปะต่ออย่างเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้นอย่างไม่น่าเชื่อเมื่อเกิดเหตุลับๆ ล่อๆ ที่ชั้น 7 ของโรงแรมโฟร์ซีซั่นส์ และปรากฏชื่อของ “เศรษฐา ทวีสิน” นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรรมการผู้จัดการทั่วไป บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) เป็น 1 ในผู้ที่ถูกกล่าวอ้างว่าได้พบปะกับนางสาวยิ่งลักษณ์ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี
สังคมจึงเริ่มตั้งคำถามถึงความเชื่อมโยงเกี่ยวกับพื้นที่แก้มลิงรับน้ำและพื้นที่ฟลัดเวย์ว่ามีความเกี่ยวข้องกับการการพบกันเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์หรือไม่
ยิ่งเมื่อสอดรับกับการที่กระทรวงมหาดไทยเลื่อนการประกาศผังเมืองใหม่ออกไปอีก 6 เดือน รวมถึงการเลื่อนการประเมินราคาที่ดินใหม่ ก็ยิ่งพบข้อพิรุธที่มิอาจมองข้ามไปได้
ดังนั้น จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องตรวจสอบว่า ใครคือแลนลอร์ดในผืนดินโซนตะวันออกของกรุงเทพมหานครกันบ้าง
**เปิดกรุแลนลอร์ดตะวันออก
ปัจจุบันมีนักการเมือง นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ครอบครองที่ดินไว้มือจำนวนมาก อาทิ กลุ่มของนายวิชาญ มีนชัยนันท์ (อดีต ส.ส.กรุงเทพฯ เขตมีนบุรี พรรคไทยรักไทย และยังมีตำแหน่งสำคัญในรัฐบาลชุด น.ส.ยิ่งลักษณ์ ชินวัตร) และกลุ่มพี่น้อง มีที่ดินใกล้แยกมีนบุรีและกระจายในพื้นที่ประมาณ 1,000 ไร่ กลุ่มนายแพทย์บุญ วนาสิน ประธานกรรมการบริษัท เวชธานี กรุ๊ป ประมาณ 500 ไร่ นายประสงค์ เอาฬาร กรรมการบริษัท ฟลอร่าวิลล์ จำกัด มีที่ดินบริเวณสุวินทวงศ์ 300 ไร่ บางส่วนมีการพัฒนาไปบางแล้ว นายวันชัย ชูประภาวรรณ เจ้าของบริษัท ประภาวรรณ กรุ๊ป มีดินที่ย่านสุวินทวงศ์ประมาณ 100-200 ไร่ ซึ่งเหลืออยู่ไม่มาก
บริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผยผลสำรวจการพัฒนาโครงการจัดสรรในย่านสุวรรณภูมิ พบว่า ณ สิ้นปี 2554 กลุ่มผู้ประกอบการที่ไปลงทุนพัฒนาโครงการจัดสรรในย่านนี้ 10 อันดับแรก ได้แก่ 1.พฤกษาฯ จำนวน 7,960 หน่วย มูลค่า 17,922 ล้านบาท, 2.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ฯ 4,428 หน่วย มูลค่า 17,444 ล้านบาทล 3.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคฯ จำนวน 2,067 หน่วย มูลค่า 8,309 ล้านบาท, อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ฯ จำนวน 2,105 หน่วย มูลค่า 6,964 ล้านบาท, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ฯ 1,111 หน่วย มูลค่า 5,743 ล้านบาท, ศุภาลัยฯ จำนวน 2,281 มูลค่า 5,612 ล้านบาท, กฤษดามหานครฯ จำนวน 1,515 หน่วย มูลค่า 4,458 ล้านบาท, เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ จำนวน 1,083 หน่วย มูลค่า 3,929 ล้านบาท และมั่นคงเคหะฯ จำนวน 1,274 หน่วย มูลค่า 3,274 ล้านบาท
โดยในปี 2554 มีโครงการจัดสรรโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ จำนวน 204 โครงการ จำนวน 62,463 หน่วย ราคาขายเฉลี่ย 2.81 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 176,835 ล้านบาท ขายไปแล้ว 40,850 หน่วย หรือคิดเป็น 65% คงเหลือ 21,613 หน่วย
นายอธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การซื้อที่ดินเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการของบริษัทในปีนี้ จะหลีกเลี่ยงโซนน้ำท่วมในปีที่แล้ว แต่จะหันไปให้ความสำคัญกับพื้นที่โซนตะวันออกใกล้สุวรรณภูมิ เพราะเชื่อว่า รัฐบาลจะต้องปกป้องพื้นที่ดังกล่าวไม่ให้ปลอดภัยจากน้ำท่วมอย่างแน่นอน เหมือนกับที่เกิดขึ้นในปีที่แล้ว นอกจากนี้ยังพบว่า ยอดขายในโซนนี้เพิ่มขึ้นถึง 30% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนน้ำท่วม ในขณะที่ยอดขายในโซนน้ำท่วมก็ไม่กลับมาเร็วกว่าที่คาดการณ์กันไว้ ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 60-70% ของช่วงเวลาปกติ
ทั้งนี้ ในโซนตะวันออกศุภาลัยมีโครงการทั้งที่อยู่ระหว่างพัฒนาและกำลังพัฒนา รวมๆแล้วถึง 10 โครงการ แบ่งเป็นโครงการที่พัฒนาไปแล้วและยังเปิดขายอยู่ 7 โครงการ กระจายอยู่ในทำเล สุวรรณภูมิ สวนหลวง ศรีนครินทร์ 2 โครงการ ร่มเกล้าและแพรกษาอีก 2 โครงการ โดยเป็นคอนโดฯ 2 โครงการ และเตรียมจะเปิดใหม่ในปีนี้อีก 3 โครงการ ซึ่งปัจจุบันศุภาลัยมีแลนด์แบงก์ในย่านนี้ประมาณ 100 ไร่ และเมื่อดูจากทิศทางกำลังซื้อที่กลับมาเร็วกว่าที่คาดการณ์เอาไว้ ทำให้ศุภาลัยปรับแผนลงทุนเปิดโครงการในโซนตะวันออกเพิ่มขึ้น ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างหาซื้อที่ดิน
สำหรับผู้ประกอบการในย่านนี้ อาทิ วิจิตรา กรุ๊ป, นัมเบอร์วัน เฮ้าส์ซิ่งฯ, อนันดาฯ, ฟอร่าวิลล์ เป็นต้น นอกจากนี้ก็มีผู้ประกอบการเกือบจะทุกแบรนด์ก็ว่าได้ที่เข้ามาทำตลาดในย่านนี้ โดยเฉพาะในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ข่าวการลงทุนของกลุ่ม"อิเกีย" และโครงการ "ไชน่าซิตี้" ของอาซือหม่ากรุ๊ป ส่งผลให้การซื้อที่ดินขึ้นโครงการทั้งที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ตามมาหลายโครงการ อาทิ กลุ่มเซ็นทรัลที่เปิดตัวศูนย์จำหน่ายวัสดุ"ไทวัสดุ" บนถนนบางนา-ตราด กิโลเมตรที่ 7 , ตระกูล "จุฬางกูร" เทกโอเวอร์ห้างอิมพีเรียลบางนาและใส่เงินลงทุน 1,100 ล้านบาท ปรับปรุงใหม่เป็นออฟฟิศให้เช่า, ในขณะที่แอล.พี.เอ็น. และเสนาฯผุดโครงการคอนโดฯ
กลุ่มไทยซัมมิทของตระกูล “จึงรุ่งเรืองกิจ” ส่งนายสกุลธร ลูกชายของนางสมพร จึงรุ่งเรื่องกิจ นั่งเป็นกรรมการ ในบริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด รุกธุรกิจอสังหาฯเต็มตัว โดยช่วงแรกจะนำที่ดินในย่านบางนา-ตราดซึ่งเป็นแลนด์แบงก์เก่ามาพัฒนา แต่ยืนยันว่าทางกลุ่มมีที่ดินอยู่ในย่านนี้อยู่ 3-4 แปลงหลักร้อยไร่เท่านั้น ส่วนกระแสข่าวที่ว่ามีนับพันไร่นั้นไม่เป็นความจริง
**ทำไมฟลัดเวย์อึมครึมเลื่อนประกาศผังเมืองใหม่-ประเมินราคา
อย่างไรก็ตาม ประเด็นที่จะต้องตรวจสอบต่อไปก็คือ ความชัดเจนในกรณีของพื้นที่แก้มลิงรับน้ำ ฟลัดเวย์ รวมถึงการเลื่อนประกาศผังเมืองใหม่และการประเมินราคาที่ดินรอบใหม่ ทั้งนี้ เนื่องเพราะมีการตั้งข้อสังเกตว่าอาจจะมีการวิ่งเต้นล็อบบี้จากกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ยิ่งเมื่อเกิดกรณีชั้น 7 โฟร์ซีซั่นส์ด้วยแล้ว ก็ยิ่งต้องตรวจสอบ เพราะจากข้อมูลจะเห็นได้ว่า กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลงทุนในพื้นที่โซนตะวันออกของกรุงเทพฯ ไม่ใช่น้อย แถมยังมั่นใจอีกต่างหากว่าน้ำไม่ท่วม โดยเฉพาะอย่างยิ่งแสนสิริ
จากการตรวจสอบข้อมูลพบว่า ก่อนหน้านี้ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซื้อที่ดิน ย่านบางนา-ตราด กม. 11 จำนวนกว่า 40 ไร่ ซึ่งเดิมเป็นที่ดินของบริษัท อาซือหม่า กรุ๊ป กลุ่มทุนจากประเทศจีนเตรียมจะพัฒนาเป็นโครงการศูนย์ค้าส่งสินค้าจีนขนาดใหญ่ หรือที่เรียกกันว่า “อี้อู โมเดล-ไชน่า ซิตี้ คอมเพล็กซ์ มูลค่ากว่า 45,000 ล้านบาท” ที่สร้างความฮือมากเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งนายวันจักร บุรณสิริ รองกรรมการผู้จัดการ แสนสิริ เปิดเผยว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวแสนสิริเตรียมจะนำมาพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวระดับไฮเอ็นในช่วงกลางปีหน้า โดยขณะนี้อยู่ระหว่างศึกษารูปแบบโครงการและแบรนด์ที่จะใช้
ส่วนราคาซื้อขายนั้น แสนสิริยังปิดปากเงียบ โดยที่ดินติดกับศูนย์จำหน่ายวัสดุบุญถาวร ประเมินว่าราคาซื้อขายเฉลี่ยน่าจะอยู่ที่ประมาณ 800 ล้านบาท โดยเทียบจากการสำรวจราคาที่ดิน ปัจจุบัน แปลงเล็ก 4-5ไร่ ติดถนนบางนา-ตราดย่านดังกล่าว ราคา 80,000 บาทต่อตารางวา แปลงใหญ่ 40-50 ไร่ขึ้นไป ราคา 50,000 บาทต่อตารางวา
โดยผู้บริหารแสนสิริให้เหตุผลว่า ที่ดินอยู่ติดถนนบางนา-ตราด ที่สำคัญไม่มีปัญหาน้ำท่วมเมื่อปลายปีที่ผ่านมา ประกอบกับปัจจุบันศักยภาพทำเลในแถบนี้ก็เปลี่ยนไปมาก หลังจากมีโครงการ "อิเกีย" เปิดให้บริการ และโครงการ "เมกะบางนา" ก็กำลังจะเปิดบริการเร็ว ๆ นี้ ซึ่งในปัจจุบันแสนสิริมีโครงการในทำเลบางนาที่อยู่ระหว่างการขาย 1 โครงการ บุราสิริ อ่อนนุช-บางนา และอีก 1 โครงการ เศรษฐสิริ บางนา-วงแหวน
ดีลซื้อที่ดินแปลงนี้หากเกิดขึ้นหลังข่าวฉาว "ชั้น 7 โฟซีซั่น" คงสร้างความกังขาให้แก่คนไทยได้ไม่น้อย ทั้งชื่อเสียงของที่ดิน "ไชน่า ซิตี้" ในสมัยรัฐบาลพรรคประชาธิปัตย์ มูลค่าที่ดินที่สูงถึง 800 ล้านบาท ทั้งที่ก่อนหน้านี้แสนสิริให้ความสำคัญกับโซนนี้น้อยมาก
“คือตอนนี้มันมีปรากฏการณ์แปลกๆ ขึ้นมา อย่างกรณีแผนผังว่าพื้นที่รับน้ำอยู่ตรงไหน จนถึงขณะนี้ก็ยังไม่มีใครรู้ แล้วก็โยงใยไปถึงเรื่องผังเมืองใหม่ ซึ่งล่าสุดกระทรวงมหาดไทยเลื่อนการประกาศผังเมืองใหม่ออกไปอีก 6 เดือน ขณะเดียวกันการประเมินราคาที่ดินซึ่งครบรอบการประเมินราคาใหม่แล้วแต่ถูกเลื่อนออกไป ซึ่งปกติจะมีการปรับราคาประเมินใหม่ทุกๆ 4 ปี คือตอนนี้ทุกอย่างมันถูกสั่งให้หยุดหมด นอกจากนั้นเรื่อง พ.ร.บ.ที่ดินซึ่งฝ่ายค้านเสนอ ก็ถูกรัฐบาลก็ตีตกไป อย่างประเด็นของผังเมือง มันเป็นตัวกำหนดว่าตรงไหนสร้างตึกได้ ตรงไหนสร้างตึกไม่ได้ ดังนั้นถ้าเกิดมีการไปเจรจา มีการไปฮั้วกัน เดิมสมมุติว่าบริษัท ก.มีที่ดินอยู่ในบริเวณที่ผังเมืองใหม่ระบุว่าห้ามสร้างอาคารสูง ห้ามสร้างคอนโดฯ ราคาที่ดินแปลงนี้ก็จะตกลงทันที แต่ถ้าสามารถเปลี่ยนผังเมืองให้ตรงนั้นสามารถสร้างตึกสูงได้ ราคาที่ดินก็จะขยับขึ้นมาเป็น 10 เป็น 100 เท่า ตรงนี้มันมีผลต่อโครงการคอนโดต่างๆ ซึ่งเราก็ต้องไปตรวจสอบว่าผังเมืองเดิมที่คุณกำหนดไว้เป็นอย่างไร เหตุผลที่เลื่อนการประกาศผังเมืองใหม่คืออะไร ซึ่งตอนนี้เรามีผังเมืองใหม่อยู่ในมือแล้ว กำลังรอดูว่าผังเมืองที่ประกาศออกมาจะเหมือนกับผังเมืองที่ทำไว้แล้วไหม ถ้าไม่เหมือนเพราะอะไร ใครได้ประโยชน์ เหตุผลในการเลื่อนประกาศออกไปคืออะไร การประเมินราคาที่ดินใหม่ก็เหมือนกันเราก็พอรู้ว่าที่ดินบริเวณไหนราคาขึ้นไปเท่าไร ซึ่งมันเป็นไปได้ว่าการสั่งชะลอเรื่องเล่านี้มันไปเอื้อประโยชน์ให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์บางราย”
“เรามองว่ามันมีผลประโยชน์ทับซ้อนตั้งแต่ต้นอยู่แล้ว คือโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ก็จะได้ผลประโยชน์จากการที่รัฐบาลไม่ประกาศปรับราคาประเมินที่ดิน คือเดิมมีการประกาศแล้ว วันที่ 31 ธ.ค.54ว่าจะปรับ แต่แล้วก็เลื่อนออกไปโดยอ้างเหตุผลเรื่องน้ำท่วม แต่พอเราไปดูข้อเท็จจริง ปรากฏว่าในช่วงนั้นถ้ามีการประกาศปรับราคาที่ดินขึ้น ทั้งบ้าน คอนโดฯ และที่ดิน มันก็ขายอยาก เพราะมันต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้น แล้วการอ้างว่าต้องเลื่อนการปรับราคาประเมินที่ดินออกไปเพราะน้ำท่วมมันก็ไม่สมเหตุสมผล เพราะเวลาประกาศปรับราคาประเมินมันปรับหมดทั้งประเทศ ไม่ใช่ปรับเฉพาะพื้นที่ที่เกิดน้ำท่วมนะครับ สีลม เพลินจิต สุขุมวิท ก็ปรับขึ้นหมด ซึ่งแถวนี้เป็นทำเลทองของบริษัทแสนสิริด้วย เพราะแสนสิริก็มีอยู่หลายโครงการที่อยู่แถวถนนสุขุมวิท ซึ่งก็มีนักวิชาการประเมินว่าการเลื่อนประกาศปรับราคาประเมินที่ดินครั้งนี้ทำให้รัฐสูญเสียรายได้ไปถึง 6 พันล้านบาท” 'ศิริโชค โสภา' ส.ส.สงขลา และกรรมการบริหารพรรคประชาธิปัตย์ ตั้งข้อสังเกต(อ่านรายละเอียดบทสัมภาษณ์เพิ่มเติม หน้า 11)
ด้วยเหตุดังกล่าว ประเด็นที่นางสาวยิ่งลักษณ์จะต้องตอบคำถามสังคมก็คือ มีความเหมาะสมหรือไม่ในการไปพบปะกับนักธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ที่โรงแรมโฟร์ซีซั่นส์ในขณะอยู่ในช่วงเข้าด้ายเข้าเข็มในการประกาศผังเมืองรวมใหม่ และรัฐบาลอยู่ระหว่างการกำหนดนโยบายรวมถึงยุทธศาสตร์การแก้ไขปัญหาน้ำท่วมซึ่งเกี่ยวข้องโดยตรงกับการใช้ที่ดินในรูปแบบต่างๆ
กระทั่งเกิดกระแสข่าวว่า มีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางกลุ่มที่ไม่ได้ใกล้ชิดกับรัฐบาลและนางสาวยิ่งลักษณ์ตั้งคำถามที่ความเหมาะสมเอากับนายยงยุทธ วิชัยดิษฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ในฐานะที่กำกับดูแลการประกาศผังเมืองรวมฉบับใหม่
ส่วนการแก้ตัวล่าสุดของนางสาวยิ่งลักษณ์ผ่านเฟซบุ๊กเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมานั้น ดูเหมือนว่าจะไม่น่าเชื่อถือเท่าใดนัก เพราะการอ้างว่า” ในวันดังกล่าวดิฉันได้ไปพบกับกลุ่มนักธุรกิจภาคเอกชนจำนวน หลายคนที่ชั้น 7 ซึ่งเป็น Executive Club ของโรงแรมดังกล่าว เป็นสถานที่เปิดเผย และเป็นการเดินทางไปเพื่อการรับฟังสภาพปัญหาที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจและสถานการณ์บ้านเมือง ทั้งเป็นการรับฟังข้อเสนอแนะและแลกเปลี่ยนความคิดเห็นอันจะเป็นประโยชน์สูงสุดต่อการบริหารราชการแผ่นดิน โดยในการเดินทางไปครั้งนี้มีผู้พบเห็นเหตุการณ์จำนวนมากไม่ว่าจะเป็นเจ้า หน้าที่ของโรงแรม พนักงานบริการ หรือหน่วยรักษาความปลอดภัย อย่างไรก็ตามด้วยผู้ที่มาพบหารือไม่ต้องการที่จะปรากฏเป็นข่าว กำหนดการนี้จึงไม่มีการแจ้งสื่อมวลชนแต่ประการใด” พร้อมย้ำว่า “ในวันนั้น ไม่มีการพูดจาเรื่องธุรกิจส่วนตัว ไม่มีการพูดถึงการเวนคืนที่ดินเพื่อเป็นที่รับน้ำหรือเป็นพื้นที่น้ำผ่าน ที่เรียกว่า ฟลัดเวย์ (Flood Way) พื้นที่แก้มลิงและอ่างเก็บน้ำ การชะลอการประเมินราคาที่ดิน หรือเรื่องอื่นเรื่องใดที่จะเป็นการเอื้อประโยชน์ต่อผู้ใดโดยเฉพาะตามที่มีการกล่าวหา” ก็เป็นคำกล่าวอ้างที่ไม่สมเหตุสมผล
เพราะถ้าหากต้องการแลกเปลี่ยนความคิดเห็นเพื่อประเทศชาติจริงๆ คนระดับนายกรัฐมนตรีไม่จำเป็นวิ่งแจ้นประกาศ ว.5 ไปพบนักธุรกิจเป็นการลับที่โรงแรมโฟร์ซีซั่นส์
เพราะถ้าหากต้องการแลกเปลี่ยนความคิดเห็นเพื่อประเทศชาติจริงๆ นักธุรกิจต่างๆ ที่จะต้องมาพบปะนายกรัฐมนตรีที่ทำเนียบรัฐบาลหรือในสถานที่ราชการเพื่อป้องกันข้อครหาทั้งหลายทั้งปวง
และที่สำคัญคือนับตั้งแต่วันที่ 8 กุมภาพันธ์เป็นต้นมา นายกรัฐมนตรียิ่งลักษณ์กลับปล่อยให้เรื่องอึมครึมมาถึงเกือบ 2 อาทิตย์ ดังนั้น สังคมจะเข้าใจได้อย่างไรว่า นางสาวยิ่งลักษณ์มีความบริสุทธ์ใจจริงๆ
....และทั้งหมดนั้นคือสิ่งที่จะต้องจับตากันต่อไปว่าเกิดอะไรขึ้น มีผลประโยชน์ทับซ้อนและเกี่ยวข้องกับชั้น 7 โฟร์ซีซั่นส์ชนิดไม่อาจกระพริบตาได้เลยทีเดียว
