ASTVผู้จัดการรายวัน – บิ๊กอสังหาฯ หันพึ่ง “พรี-แฟบ” ช่วยสร้างบ้านไว โอนเร็ว แถมแก้ปัญหาต้นทุนแพง แรงงานขาด ช่วยลดต้นทุนการเงินแถมรอบบัญชีหมุนเร็วขึ้น แต่ต้องควบคุมคุณภาพ ขณะที่ลูกค้าบ้านหรูไม่ต้องการ เหมาะกับบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท
“พรี-แฟ็บ” (Pre-fab) ระบบการก่อสร้างด้วยวัสดุก่อสร้างสำเร็จรูป นวัตกรรมการก่อสร้างที่กำลังได้รับความสนใจมากขึ้นจากผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายใหญ่ในตลาด แม้เรื่องพรี-แฟบจะไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะยักษ์ใหญ่หลายรายในบ้านเราก็ใช้ระบบดังกล่าวอยู่แล้ว แต่ปัจจุบันผู้ประกอบการรายอื่นๆ เริ่มหันมาใช้กันเพิ่มขึ้น จนอาจกล่าวได้ Pre-fab เป็นนวัตกรรมทางเลือกของที่อยู่อาศัยในยุคสมัยนี้
สิ่งสำคัญที่ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มหันมาให้ความสำคัญต่อระบบพรี-แฟบ ในการก่อสร้างเพิ่มมากขึ้น เริ่มจากขนาดของธุรกิจที่ใหญ่ขึ้นยอดขายต่อปีหลายพันล้านบาท ไปจนถึง 2-3 หมื่นล้านบาท ดังนั้นจำนวนบ้านที่ต้องสร้างและส่งมอบในแต่ละปีต้องมีจำนวนมาก หากใช้การก่อสร้างแบบก่ออิฐ ฉาบปูนเช่นจะต้องใช้แรงงานจำนวนมาก จึงจะส่งมอบบ้านได้ทัน
ประการสำคัญต่อมาคือ ผู้ประกอบการต้องการลดต้นทุนการเงิน เมื่อสร้างเร็วขึ้น จะช่วยให้โอนบ้านได้เร็ว คืนหนี้ได้เร็วขึ้น หรือหมุนรอบบัญชีได้เร็วขึ้นส่งที่ตามมาคือต้นทุนการเงินที่ลดลง
ประกอบกับปัญหาด้านแรงงานที่เป็นปัญหาเรื้อรัง สะสมมานานหลายปี เพราะแรงงานส่วนใหญ่ไหลไปสู่ภาคอุตสาหกรรม และภาคการเกษตรบางส่วน แม้ว่าจะมีการนำเข้าแรงงานต่างด้าวมาทดแทนแล้วก็ตาม แต่ก็ไม่เพียงพอ ซึ่งปัจจุบันพบว่า ผู้ประกอบการบางรายขาดแคลนแรงงานมากถึง 50% ของยอดสั่งซื้อในมือ ยังไม่นับรวมเรื่องค่าแรงขั้นต่ำที่รัฐบาลประกาศว่าจะปรับขึ้นเป็น 300 บาท/วัน เพราะผู้รับเหมาจ่ายค่าแรงเกินกว่าวันละ 300 บาทมา 2-3 ปีที่แล้ว หากรัฐบาลประกาศให้มาตรฐานค่าแรงขั้นต่ำอยู่ที่ 300 บาทก็จะทำให้ค่าแรงขึ้นอีกประมาณ 15% ของต้นทุน
ส่วนปัญหารองลงมา คือต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ทยอยปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง อาทิ อิฐมอญ ปรับขึ้นถึง 20% จากปี 2554 ที่ขายในราคา 0.75 บาท/ก้อน ปีนี้อยู่ที่ 0.90 บาท/ก้อน, อิฐมวลเบา ปรับขึ้น 7.69% ปรับขึ้นจาก 195 บาท/ตารางเมตร เป็น 210 บาท/ตร.ม.ในปีนี้, คอนกรีตผสมเสร็จปรับขึ้นจาก 1,799 บาท/ลูกบาศก์เมตร เพิ่มขึ้น 8.95% เป็น 1,960 บาท/ลบม.เหล็กเส้น เพิ่มขึ้นจาก 26.75 บาท/กิโลกรัม เพิ่มขึ้นเป็น 27.47 , ทรายหยาบ 425 บาท/ลบม. เพิ่มขึ้น 3.76% เป็น 441 บาท/ลบม.
นอกจากนี้ยังพบว่ามีผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างหลายราย ได้ส่งหนังสือถึงลูกค้าเพื่อขอปรับขึ้นราคาสินค้าล้วงหน้า โดยคาดว่าจะเห็นสินค้าปรับขึ้นมากที่สุดในช่วงไตรมาส 2 หรือหลังจากเดือนเมษายนที่จะมีการปรับขึ้นค้าแรงขั้นต่ำ 300 บาท ซึ่งโดยรวมแล้วประเมินว่าต้นทุนก่อสร้างในปี 2555 จะปรับขึ้นประมาณ 10-15% โดยจะส่งผลต่อราคาบ้านปรับขึ้นอีกประมาณ 3-6%
ประโยชน์ของการก่อสร้างด้วยระบบพรี-แฟบ นั้นคือ ร่นระยะเวลาก่อสร้าง ควบคุมต้นทุนการผลิตได้ รองรับการขยายตัวของธุรกิจให้มีขนาดใหญ่ได้เป็นอย่างดี ปัจจุบันผู้ประกอบการสามารถพัฒนาระบบพรี-แฟบสามารถผลิตชิ้นส่วนสำเร็จรูปได้เพิ่มมากขึ้นจนทำให้ลดระยะเวลาก่อสร้างน้อยลงมาก ยกตัวอย่างเจ้าแห่งระบบพรี-แฟบ นั้นคือ บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) สามารถผลิตบ้านเดี่ยว 1 หลัง ได้ภายในระยะเวลา 45-60 วัน, ทาวน์เฮาส์ 30-40 วัน และคอนโดมิเนียม 8 ชั้นประมาณ 6 เดือน/อาคาร ขณะที่ผู้ประกอบการรายอื่นๆ ยังถือว่าห่างชั้น บ้านเดี่ยวใช้ระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 3-4 เดือน จากปกติ 6-8 เดือน
สำหรับผู้ประกอบการที่หันมาลงทุนสร้างโรงงาน พรี-แฟบ อาทิ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน), บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน), บริษัทไอริส กรุ๊ป จำกัด เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการหลายรายจับมือกับพันธมิตรในการนำระบบพรี-แฟบมาใช้ในโครงการของตนเอง หรือให้ผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการ อย่างของบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)
จากการศึกษาระบบก่อสร้างอุตสาหกรรม ทั้งระบบสำเร็จรูปและระบบกึ่งสำเร็จรูปของคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาฯ พบว่า ผู้มีรายได้ 1.5–2.4 หมื่นบาทต่อครัวเรือนต่อเดือน มีความต้องการที่อยู่อาศัยแบบทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม หรือแฟลตทำเลชานเมือง ที่มีราคาไม่เกิน 7 แสน–1.16 ล้านบาท ซึ่งอาจเป็นไปได้ยากสำหรับการก่อสร้างในรูปแบบเดิม
การก่อสร้างด้วยระบบอุตสาหกรรมจึงเข้ามามีบทบาท เพราะลดเวลาการก่อสร้างได้ ทำให้ลดต้นทุนในการก่อสร้างได้ทั้งในด้านค่าแรง ต้นทุนดอกเบี้ยได้ ซึ่งจำนวนการผลิตในปริมาณมากเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจของผู้ประกอบการ และหากรัฐบาลเห็นถึงความสำคัญของระบบดังกล่าว ควรจะมีการสนับสนุนให้นำระบบนี้มาใช้อย่างมีมาตรฐาน และคำนึงถึงความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย
แต่ปัญหาสำคัญ คือ การที่ต้องมีการประสานกันของวัสดุ ไม่ว่าจะเป็นระหว่างชิ้นส่วนโครงสร้างสำเร็จรูปกับระบบโครงสร้างแบบ Skeleton หรือรอยต่อระหว่างชิ้นส่วนวัสดุสำเร็จที่นำมาติดตั้งเชื่อมต่อกัน ทำให้มีปัญหาโดยเฉพาะในรอยต่อ เมื่อมีการเทปูนเชื่อมต่อจุดรอยต่ออาจเกิดการแตกร้าวขึ้นมาในส่วนรอยต่อนั้น ซึ่งเป็นสิ่งที่ควบคุมได้ยาก เนื่องจากการยืดหรือหดตัวของวัสดุแต่ละชนิดแตกต่างกัน ทำให้กลุ่มลูกค้าซื้อบ้านตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปยังไม่นิยมก่อสร้างด้วยระบบพรี - แฟบ
นอกจากนี้ยังต้องคำนึงถึงการติดตั้งชิ้นส่วน แต่ละชิ้นว่าจะต้องเป็นแบบใด เช่น การทำแบบหล่อให้มีท่อ ที่เมื่อถอดออกมาหลังจากแบบเซตตัวแล้ว จะเกิดเป็นช่องสำหรับการใส่เหล็กยึดชิ้นส่วน และการกรอกปูน เป็นการช่วยลดความผิดพลาดที่อาจจะเกิดขึ้นจากความไม่ได้มาตรฐานในการทำงานของคน
“พรี-แฟ็บ” (Pre-fab) ระบบการก่อสร้างด้วยวัสดุก่อสร้างสำเร็จรูป นวัตกรรมการก่อสร้างที่กำลังได้รับความสนใจมากขึ้นจากผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายใหญ่ในตลาด แม้เรื่องพรี-แฟบจะไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะยักษ์ใหญ่หลายรายในบ้านเราก็ใช้ระบบดังกล่าวอยู่แล้ว แต่ปัจจุบันผู้ประกอบการรายอื่นๆ เริ่มหันมาใช้กันเพิ่มขึ้น จนอาจกล่าวได้ Pre-fab เป็นนวัตกรรมทางเลือกของที่อยู่อาศัยในยุคสมัยนี้
สิ่งสำคัญที่ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มหันมาให้ความสำคัญต่อระบบพรี-แฟบ ในการก่อสร้างเพิ่มมากขึ้น เริ่มจากขนาดของธุรกิจที่ใหญ่ขึ้นยอดขายต่อปีหลายพันล้านบาท ไปจนถึง 2-3 หมื่นล้านบาท ดังนั้นจำนวนบ้านที่ต้องสร้างและส่งมอบในแต่ละปีต้องมีจำนวนมาก หากใช้การก่อสร้างแบบก่ออิฐ ฉาบปูนเช่นจะต้องใช้แรงงานจำนวนมาก จึงจะส่งมอบบ้านได้ทัน
ประการสำคัญต่อมาคือ ผู้ประกอบการต้องการลดต้นทุนการเงิน เมื่อสร้างเร็วขึ้น จะช่วยให้โอนบ้านได้เร็ว คืนหนี้ได้เร็วขึ้น หรือหมุนรอบบัญชีได้เร็วขึ้นส่งที่ตามมาคือต้นทุนการเงินที่ลดลง
ประกอบกับปัญหาด้านแรงงานที่เป็นปัญหาเรื้อรัง สะสมมานานหลายปี เพราะแรงงานส่วนใหญ่ไหลไปสู่ภาคอุตสาหกรรม และภาคการเกษตรบางส่วน แม้ว่าจะมีการนำเข้าแรงงานต่างด้าวมาทดแทนแล้วก็ตาม แต่ก็ไม่เพียงพอ ซึ่งปัจจุบันพบว่า ผู้ประกอบการบางรายขาดแคลนแรงงานมากถึง 50% ของยอดสั่งซื้อในมือ ยังไม่นับรวมเรื่องค่าแรงขั้นต่ำที่รัฐบาลประกาศว่าจะปรับขึ้นเป็น 300 บาท/วัน เพราะผู้รับเหมาจ่ายค่าแรงเกินกว่าวันละ 300 บาทมา 2-3 ปีที่แล้ว หากรัฐบาลประกาศให้มาตรฐานค่าแรงขั้นต่ำอยู่ที่ 300 บาทก็จะทำให้ค่าแรงขึ้นอีกประมาณ 15% ของต้นทุน
ส่วนปัญหารองลงมา คือต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ทยอยปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง อาทิ อิฐมอญ ปรับขึ้นถึง 20% จากปี 2554 ที่ขายในราคา 0.75 บาท/ก้อน ปีนี้อยู่ที่ 0.90 บาท/ก้อน, อิฐมวลเบา ปรับขึ้น 7.69% ปรับขึ้นจาก 195 บาท/ตารางเมตร เป็น 210 บาท/ตร.ม.ในปีนี้, คอนกรีตผสมเสร็จปรับขึ้นจาก 1,799 บาท/ลูกบาศก์เมตร เพิ่มขึ้น 8.95% เป็น 1,960 บาท/ลบม.เหล็กเส้น เพิ่มขึ้นจาก 26.75 บาท/กิโลกรัม เพิ่มขึ้นเป็น 27.47 , ทรายหยาบ 425 บาท/ลบม. เพิ่มขึ้น 3.76% เป็น 441 บาท/ลบม.
นอกจากนี้ยังพบว่ามีผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างหลายราย ได้ส่งหนังสือถึงลูกค้าเพื่อขอปรับขึ้นราคาสินค้าล้วงหน้า โดยคาดว่าจะเห็นสินค้าปรับขึ้นมากที่สุดในช่วงไตรมาส 2 หรือหลังจากเดือนเมษายนที่จะมีการปรับขึ้นค้าแรงขั้นต่ำ 300 บาท ซึ่งโดยรวมแล้วประเมินว่าต้นทุนก่อสร้างในปี 2555 จะปรับขึ้นประมาณ 10-15% โดยจะส่งผลต่อราคาบ้านปรับขึ้นอีกประมาณ 3-6%
ประโยชน์ของการก่อสร้างด้วยระบบพรี-แฟบ นั้นคือ ร่นระยะเวลาก่อสร้าง ควบคุมต้นทุนการผลิตได้ รองรับการขยายตัวของธุรกิจให้มีขนาดใหญ่ได้เป็นอย่างดี ปัจจุบันผู้ประกอบการสามารถพัฒนาระบบพรี-แฟบสามารถผลิตชิ้นส่วนสำเร็จรูปได้เพิ่มมากขึ้นจนทำให้ลดระยะเวลาก่อสร้างน้อยลงมาก ยกตัวอย่างเจ้าแห่งระบบพรี-แฟบ นั้นคือ บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) สามารถผลิตบ้านเดี่ยว 1 หลัง ได้ภายในระยะเวลา 45-60 วัน, ทาวน์เฮาส์ 30-40 วัน และคอนโดมิเนียม 8 ชั้นประมาณ 6 เดือน/อาคาร ขณะที่ผู้ประกอบการรายอื่นๆ ยังถือว่าห่างชั้น บ้านเดี่ยวใช้ระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 3-4 เดือน จากปกติ 6-8 เดือน
สำหรับผู้ประกอบการที่หันมาลงทุนสร้างโรงงาน พรี-แฟบ อาทิ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน), บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน), บริษัทไอริส กรุ๊ป จำกัด เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการหลายรายจับมือกับพันธมิตรในการนำระบบพรี-แฟบมาใช้ในโครงการของตนเอง หรือให้ผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการ อย่างของบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)
จากการศึกษาระบบก่อสร้างอุตสาหกรรม ทั้งระบบสำเร็จรูปและระบบกึ่งสำเร็จรูปของคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาฯ พบว่า ผู้มีรายได้ 1.5–2.4 หมื่นบาทต่อครัวเรือนต่อเดือน มีความต้องการที่อยู่อาศัยแบบทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม หรือแฟลตทำเลชานเมือง ที่มีราคาไม่เกิน 7 แสน–1.16 ล้านบาท ซึ่งอาจเป็นไปได้ยากสำหรับการก่อสร้างในรูปแบบเดิม
การก่อสร้างด้วยระบบอุตสาหกรรมจึงเข้ามามีบทบาท เพราะลดเวลาการก่อสร้างได้ ทำให้ลดต้นทุนในการก่อสร้างได้ทั้งในด้านค่าแรง ต้นทุนดอกเบี้ยได้ ซึ่งจำนวนการผลิตในปริมาณมากเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจของผู้ประกอบการ และหากรัฐบาลเห็นถึงความสำคัญของระบบดังกล่าว ควรจะมีการสนับสนุนให้นำระบบนี้มาใช้อย่างมีมาตรฐาน และคำนึงถึงความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย
แต่ปัญหาสำคัญ คือ การที่ต้องมีการประสานกันของวัสดุ ไม่ว่าจะเป็นระหว่างชิ้นส่วนโครงสร้างสำเร็จรูปกับระบบโครงสร้างแบบ Skeleton หรือรอยต่อระหว่างชิ้นส่วนวัสดุสำเร็จที่นำมาติดตั้งเชื่อมต่อกัน ทำให้มีปัญหาโดยเฉพาะในรอยต่อ เมื่อมีการเทปูนเชื่อมต่อจุดรอยต่ออาจเกิดการแตกร้าวขึ้นมาในส่วนรอยต่อนั้น ซึ่งเป็นสิ่งที่ควบคุมได้ยาก เนื่องจากการยืดหรือหดตัวของวัสดุแต่ละชนิดแตกต่างกัน ทำให้กลุ่มลูกค้าซื้อบ้านตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปยังไม่นิยมก่อสร้างด้วยระบบพรี - แฟบ
นอกจากนี้ยังต้องคำนึงถึงการติดตั้งชิ้นส่วน แต่ละชิ้นว่าจะต้องเป็นแบบใด เช่น การทำแบบหล่อให้มีท่อ ที่เมื่อถอดออกมาหลังจากแบบเซตตัวแล้ว จะเกิดเป็นช่องสำหรับการใส่เหล็กยึดชิ้นส่วน และการกรอกปูน เป็นการช่วยลดความผิดพลาดที่อาจจะเกิดขึ้นจากความไม่ได้มาตรฐานในการทำงานของคน
