ซีบีริชาร์ดฯ ย้ำอัตราดอกเบี้ยระดับต่ำ ความกังวลภาวะอัตราเงินเฟ้อ หนุนนักลงทุนซื้ออาคารชุดปล่อยเช่าแทนฝากเงินแบงก์ ส่งผลการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่พักอาศัยศักยภาพสูง มีสร้างมูลค่าเพิ่มในตัวเอง ได้รับความสนใจจากกลุ่มลงทุนซื้อปล่อยเช่า ชี้ การลงทุนเพื่อปล่อยเช่าทางเลือกใหม่ลูกค้านักลงทุน เชื่อป้องกันความเสี่ยงอัตราเงินเฟ้อ
อัตราดอกเบี้ยเงินฝากในธนาคารที่อยู่ในระดับต่ำ ณ ปัจจุบันเป็นตัวกระตุ้นให้เกิดความต้องการลงทุนในตลาดให้เช่าที่พักอาศัย ซึ่งเป็นตลาดที่นักลงทุนคาดหวังที่จะได้รับผลตอบแทนเป็นรายปี และคาดหวังว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้จะเพิ่มขึ้นในอนาคต ซึ่งจะส่งผลตอบผลตอบแทนที่ดีต่อนนักลงทุน
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CBREกล่าวว่า จากรายงานการศึกษาวิจัยของ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส และจากธุรกรรมที่เกิดขึ้นจริงในการปล่อยเช่าที่พักอาศัย พบว่า อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยโดยรวมของการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมที่อยู่ใจกลาง กทม.ปี 2553 อยู่ที่ระดับ 6.1% ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำที่อยู่ในระดับต่ำกว่า 2 % ปัจจัยสำคัญในการรักษาผลตอบแทนให้สม่ำเสมอ คือ การเลือกทำเลที่ตั้ง อาคาร ขนาดห้องที่เหมาะสม ทำเลนับเป็นปัจจัยสำคัญอันดับหนึ่งสำหรับตลาดให้เช่าที่พักอาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับตลาดผู้เช่าชาวต่างชาติ
“จากการวิเคราะห์ธุรกรรมการเช่าในปี 2553 พบว่า ผู้เช่าชาวต่างชาติยังคงให้ความสำคัญกับการเลือกทำเล โครงการที่สามารถเดินทางไปยังสถานีขนส่งมวลชนต่าง ๆ และอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก”
ทั้งนี้ พบว่า 50% ของการปล่อยเช่ากระจุกตัวอยู่ในย่านสุขุมวิทซอย 1 - 63 และสุขุมวิทซอย 2 - 42 ย่านสีลม/สาทร และย่านลุมพินี โดยโครงการที่ได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติ ได้แก่ พลาซ่า แอทธินี ในซอยร่วมฤดี พาร์ค ชิดลม และโดมัสในซอยสุขุมวิท 16 -18 โดยทั่วไป การขายต่อห้องชุดในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเหล่านี้จะมีน้อยกว่าโครงการทั่วไปเพราะมีโอกาสที่ดีในการปล่อยเช่า และผู้ลงทุนจำเป็นต้องอาศัยบริษัทที่เป็นตัวแทนเพื่อช่วยหาห้องชุดที่ยังมีการเสนอขาย
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าราคาขายอาจจะแตกต่างกันมากตามทำเลที่ตั้งโครงการ แต่อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในย่านสุขุมวิท ลุมพินี และสีลม/สาทร ไม่แตกต่างกันมากนัก โดยราคาขายต่อตารางเมตรในย่านลุมพินีสูงกว่าในย่านสุขุมวิท แต่จากสถิติพบว่า ย่านลุมพินีเป็นย่านที่มีกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติที่มีงบในการเช่าสูงสุด อาทิ ราคาขายต่อคอนโดมิเนียมในโครงการพลาซ่า แอทธินีที่เกิดขึ้นเมื่อไม่นานมานี้สูงเกือบถึง 160,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ในขณะที่ราคาขายต่อคอนโดมิเนียมในย่านสุขุมวิทอยู่ระหว่าง 120,000 บาท - 130,000 บาท ตร.ม.
นอกจากนี้ การเลือกขนาดห้องชุดที่มีความเหมาะสมก็สำคัญ ห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนให้ผลตอบแทนสูงสุดที่ 7.2% แต่อัตราการแข่งขันก็สูงมากที่สุด ลูกค้าเป็นชาวไทย ต่างจากความต้องการห้องชุดขนาดใหญ่ที่มี 2 - 3 ห้องนอน ในโครงการไฮเอนด์ ซึ่งมาจากผู้เช่าชาวต่างชาติที่มีงบประมาณในการเช่าสูง แม้ว่าอัตราเฉลี่ยของผลตอบแทนจากห้องชุดขนาดใหญ่จะต่ำกว่าโดยอยู่ที่ระดับ 5.6% แต่อัตราการเข้าพักอาศัยกลับอยู่ในระดับที่ดีกว่า โดยปัจจุบันมีห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างราว 11,000 ยูนิต
ดังนั้นผู้ลงทุนควรมีความระมัดระวังในการเลือกซื้อ และต้องประเมินความต้องการเช่าก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ อีกหนึ่งปัจจัยที่สำคัญกว่าขนาดของห้องชุด คือ ประสิทธิภาพและประโยชน์ใช้สอยของผังห้องชุด นอกเหนือจากการเลือกทำเลและขนาดห้องแล้ว การเลือกโครงการที่เหมาะสมถูกต้องก็มีความสำคัญในการรักษาผลตอบแทนให้สม่ำเสมอ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนอาจพิจารณาลงทุนห้องชุดในโครงการเก่าบางแห่ง เพราะตั้งอยู่ในทำเลทองที่ไม่สามารถหาได้อีก และตัวอาคารได้รับการดูแลรักษาอย่างดี
จากการศึกษา พบว่า อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่พักอาศัยประเภทต่างๆไม่แตกต่างกันมากนักมแม้ว่าอาคารบางแห่งสร้างมาแล้วเกินกว่า 10 ปี ดังนั้น ตราบเท่าที่อาคารตั้งอยู่ในทำเลที่ดี และพื้นที่ส่วนกลางได้รับการดูแลรักษาและปรับปรุงอย่างสม่ำเสมอ อาคารเก่าก็ยังคงสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้ เนื่องจากห้องชุดในอาคารเก่าจะมีราคาขายต่ำกว่า ทำให้เจ้าของห้องชุดสามารถปล่อยเช่าในราคาที่ต่ำกว่าได้ในขณะที่ยังคงได้รับผลตอบแทนในระดับที่ใกล้เคียงกันกับห้องชุดในอาคารใหม่
อัตราดอกเบี้ยเงินฝากในธนาคารที่อยู่ในระดับต่ำ ณ ปัจจุบันเป็นตัวกระตุ้นให้เกิดความต้องการลงทุนในตลาดให้เช่าที่พักอาศัย ซึ่งเป็นตลาดที่นักลงทุนคาดหวังที่จะได้รับผลตอบแทนเป็นรายปี และคาดหวังว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้จะเพิ่มขึ้นในอนาคต ซึ่งจะส่งผลตอบผลตอบแทนที่ดีต่อนนักลงทุน
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CBREกล่าวว่า จากรายงานการศึกษาวิจัยของ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส และจากธุรกรรมที่เกิดขึ้นจริงในการปล่อยเช่าที่พักอาศัย พบว่า อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยโดยรวมของการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมที่อยู่ใจกลาง กทม.ปี 2553 อยู่ที่ระดับ 6.1% ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำที่อยู่ในระดับต่ำกว่า 2 % ปัจจัยสำคัญในการรักษาผลตอบแทนให้สม่ำเสมอ คือ การเลือกทำเลที่ตั้ง อาคาร ขนาดห้องที่เหมาะสม ทำเลนับเป็นปัจจัยสำคัญอันดับหนึ่งสำหรับตลาดให้เช่าที่พักอาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับตลาดผู้เช่าชาวต่างชาติ
“จากการวิเคราะห์ธุรกรรมการเช่าในปี 2553 พบว่า ผู้เช่าชาวต่างชาติยังคงให้ความสำคัญกับการเลือกทำเล โครงการที่สามารถเดินทางไปยังสถานีขนส่งมวลชนต่าง ๆ และอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก”
ทั้งนี้ พบว่า 50% ของการปล่อยเช่ากระจุกตัวอยู่ในย่านสุขุมวิทซอย 1 - 63 และสุขุมวิทซอย 2 - 42 ย่านสีลม/สาทร และย่านลุมพินี โดยโครงการที่ได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติ ได้แก่ พลาซ่า แอทธินี ในซอยร่วมฤดี พาร์ค ชิดลม และโดมัสในซอยสุขุมวิท 16 -18 โดยทั่วไป การขายต่อห้องชุดในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเหล่านี้จะมีน้อยกว่าโครงการทั่วไปเพราะมีโอกาสที่ดีในการปล่อยเช่า และผู้ลงทุนจำเป็นต้องอาศัยบริษัทที่เป็นตัวแทนเพื่อช่วยหาห้องชุดที่ยังมีการเสนอขาย
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าราคาขายอาจจะแตกต่างกันมากตามทำเลที่ตั้งโครงการ แต่อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในย่านสุขุมวิท ลุมพินี และสีลม/สาทร ไม่แตกต่างกันมากนัก โดยราคาขายต่อตารางเมตรในย่านลุมพินีสูงกว่าในย่านสุขุมวิท แต่จากสถิติพบว่า ย่านลุมพินีเป็นย่านที่มีกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติที่มีงบในการเช่าสูงสุด อาทิ ราคาขายต่อคอนโดมิเนียมในโครงการพลาซ่า แอทธินีที่เกิดขึ้นเมื่อไม่นานมานี้สูงเกือบถึง 160,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ในขณะที่ราคาขายต่อคอนโดมิเนียมในย่านสุขุมวิทอยู่ระหว่าง 120,000 บาท - 130,000 บาท ตร.ม.
นอกจากนี้ การเลือกขนาดห้องชุดที่มีความเหมาะสมก็สำคัญ ห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนให้ผลตอบแทนสูงสุดที่ 7.2% แต่อัตราการแข่งขันก็สูงมากที่สุด ลูกค้าเป็นชาวไทย ต่างจากความต้องการห้องชุดขนาดใหญ่ที่มี 2 - 3 ห้องนอน ในโครงการไฮเอนด์ ซึ่งมาจากผู้เช่าชาวต่างชาติที่มีงบประมาณในการเช่าสูง แม้ว่าอัตราเฉลี่ยของผลตอบแทนจากห้องชุดขนาดใหญ่จะต่ำกว่าโดยอยู่ที่ระดับ 5.6% แต่อัตราการเข้าพักอาศัยกลับอยู่ในระดับที่ดีกว่า โดยปัจจุบันมีห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างราว 11,000 ยูนิต
ดังนั้นผู้ลงทุนควรมีความระมัดระวังในการเลือกซื้อ และต้องประเมินความต้องการเช่าก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ อีกหนึ่งปัจจัยที่สำคัญกว่าขนาดของห้องชุด คือ ประสิทธิภาพและประโยชน์ใช้สอยของผังห้องชุด นอกเหนือจากการเลือกทำเลและขนาดห้องแล้ว การเลือกโครงการที่เหมาะสมถูกต้องก็มีความสำคัญในการรักษาผลตอบแทนให้สม่ำเสมอ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนอาจพิจารณาลงทุนห้องชุดในโครงการเก่าบางแห่ง เพราะตั้งอยู่ในทำเลทองที่ไม่สามารถหาได้อีก และตัวอาคารได้รับการดูแลรักษาอย่างดี
จากการศึกษา พบว่า อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่พักอาศัยประเภทต่างๆไม่แตกต่างกันมากนักมแม้ว่าอาคารบางแห่งสร้างมาแล้วเกินกว่า 10 ปี ดังนั้น ตราบเท่าที่อาคารตั้งอยู่ในทำเลที่ดี และพื้นที่ส่วนกลางได้รับการดูแลรักษาและปรับปรุงอย่างสม่ำเสมอ อาคารเก่าก็ยังคงสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้ เนื่องจากห้องชุดในอาคารเก่าจะมีราคาขายต่ำกว่า ทำให้เจ้าของห้องชุดสามารถปล่อยเช่าในราคาที่ต่ำกว่าได้ในขณะที่ยังคงได้รับผลตอบแทนในระดับที่ใกล้เคียงกันกับห้องชุดในอาคารใหม่
