ASTVผู้จัดการรายวัน - อสังหาฯปี 53 เปิดตัวสูงสุดในรอบ 16 ปี ถึง 3 แสนล้านบาท ขณะที่ปี 37 ยังครองแชมป์เปิดตัวสูง 4 แสนล้านบาท ส่วนราคาเฉลี่ยลดลงเหลือ 2.556 ล้านบาท/หน่วย สะท้อนผู้ประกอบการสร้างบ้านราคาถูกจูงใจคนซื้อมากขึ้น สร้างภาวะฟองสบู่แต่ยังไม่แตก เตือนปี 54 เปิดตัวมากอีกปี 55 เกิดฟองสบู่แน่ ด้าน"คอลลิเออร์สฯ"คาดคอนโดฯทรงตัว ตลาดต่างชาติซบเซา พิษเงินบาทแข็งค่า จับตาทาวน์เฮาส์-บ้านแฝดส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าเติบโต
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยว่า อสังหาฯเฉพาะที่เปิดตัวใหม่ในปี 2553 มีถึง 429 โครงการในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมจำนวนหน่วยราว 115,748 และมีมูลค่า 299,036 ล้านบาท มากสุดเป็นประวัติการณ์ ทำลายสถิติในรอบ 16 ปี โดยก่อนหน้านี้ปีที่มีการเปิดตัวสูงสุดคือปี 2537 จำนวน 400,000 ล้านบาท ส่วนปี 2538 เปิดตัว 263,000 ล้านบาท
ทั้งนี้หากพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวมากที่สุด จะพบว่ามี 424 โครงการ จำนวน 114,150 หน่วยรวมมูลค่า 291,743 ล้านบาท หรือหน่วยละประมาณ 2.556 ล้านบาท อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเปิดตัวค่อนข้างน้อยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา คือรวมกันมีมูลค่าเพียง 7,293 ล้านบาทเท่านั้น
เมื่อพิจารณาประเภทของโครงการจะพบว่า อาคารชุด เปิดตัว 154 โครงการ, รองลงมาทาวน์เฮาส์ 153 โครงการ, บ้านเดี่ยว 93 โครงการ, บ้านแฝด 38 โครงการ, อาคารพาณิชย์ 27 โครงการ และที่ดินจัดสรร 3 โครงการ ทั้งนี้มีบางโครงการที่มีที่อยู่อาศัยต่างประเภทอยู่ร่วมกัน
จากหน่วยขายที่อยู่อาศัย 114,150 หน่วย แบ่งเป็นอาคารชุดเปิดตัวมากที่สุดคือ 54.7% ซึ่งยังครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุด,รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 26.8%, บ้านเดี่ยว 14.4% และบ้านแฝด 3.2% อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว 0.8% และเป็นที่ดินเปล่าจัดสรรเพียง 0.1% หรือ 117 แปลงเท่านั้นส่วนหนึ่งอาจมาจากสถาบันการเงินส่วนมากไม่ปล่อยสินเชื่อในกรณีที่ดินเปล่า
สำหรับราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดในปี 2553 มีราคาเฉลี่ยที่ 2.556 ล้านบาท นั้นเพราะในจำนวนหน่วยขาย 114,150 หน่วยมีถึง 41% ที่เป็นที่อยู่อาศัยราคา 1-2 ล้านบาท และหากพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท จะพบว่ามีสัดส่วนถึง 58% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ส่วนที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาททั้งที่เป็นบ้านเดี่ยวและอาคารชุด มีจำนวนเพียง 1,176 หน่วย หรือเพียง 1% ของที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวในปี 53
สำหรับในรายละเอียด พบว่า ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท เปิดมากที่สุดถึงประมาณ 27,800 หน่วย ส่วนทาวน์เฮาส์ในระดับราคาเดียวกันเปิดตัวถึง 16,900 หน่วย อาจกล่าวได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถูกกว่าราคาที่อยู่อาศัยในกรุงกัมพูชา (3.0 ล้านบาท และนครโฮชิมินห์ซิตี้ (4.5 ล้านบาท) เสียอีก
การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 53 นี้ เทียบกับปี 52 พบว่า เปิดเพิ่มขึ้นถึงหนึ่งเท่าตัว (98%) ในแง่ของจำนวนหน่วย ส่วนจำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 50% แสดงว่าเปิดโครงการขนาดใหญ่มากขึ้น ส่วนมูลค่าของการพัฒนาที่เปิดใหม่ในปี 2553 ก็เพิ่มขึ้นถึง 59% การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมหาศาลนี้ แสดงถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจประการหนึ่ง และอีกประการหนึ่งก็เป็นดัชนีการเตือนภัย ว่าหากมีการเปิดตัวมากมายอย่างต่อเนื่องเช่นนี้อีก อาจเกิดภาวะล้นตลาดในไม่ช้านี้
ส่วนราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 53 เฉลี่ยที่ 2.556 ล้านบาท ต่ำกว่าปี 52 ที่ 3.177 ล้านบาทอย่างชัดเจน แสดงให้เห็นถึงการเน้นผลิตในราคาถูกเพื่อให้จูงใจให้มีผู้ซื้อจำนวนมากขึ้น ถือเป็นการสร้างภาวะฟองสบู่อย่างหนึ่ง แต่ฟองสบู่ยังไม่แตก สำหรับในปี 54 คาดว่าผู้ประกอบการยังจะเปิดตัวในปริมาณที่ใกล้เคียงกับปี 53 ดังนั้น นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ซื้อบ้านจึงพึงระวังภาวะฟองสบู่แตกที่อาจเกิดในปี 55
ทาวน์เฮาส์-บ้านแฝดแนวรถไฟฟ้าบูม
ดร. ปฏิมา จีระแพทย์ เป็นกรรมการผู้จัดการบริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดคอนโดฯในปี 54 จะค่อนข้างทรงตัว ราคาคอนโดฯในตัวเมืองจะยังอยู่ในระดับ 80,000 - 120,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ส่วนราคาคอนโดฯในแถบชานเมืองอยู่ที่ระดับ 50,000 - 75,000 บาทต่อตร.ม. คอนโดฯหรูสำหรับการลงทุนของชาวต่างชาติจะชะลอตัวลงเนื่องจากเงินบาทแข็งค่าขึ้น อย่างไรก็ตามนักลงทุนบางรายยังมองหาอสังหาฯคุณภาพดีในราคาพิเศษ ปีนี้ คาดว่าผู้พัฒนาอสังหาฯจะหันความสนใจไปสู่การก่อสร้างทาวน์เฮาส์หรือบ้านแฝดตามเส้นทางขนส่งมวลชนที่ขยายออกไป
ขณะที่ตลาดสำนักงานนั้น คาดว่าจะกระเตื้องขึ้นบ้าง โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดบี เนื่องจากการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน อาคารสำนักงานหลายแห่งนอกย่านธุรกิจใจกลางเมืองก็ดูเหมือนจะได้รับความสนใจจากผู้เช่าเช่นกัน ในย่านธุรกิจใจกลางเมือง อาคารสำนักงานหลายแห่งปรับปรุงตกแต่งอาคารของตนตามกระแส ให้ดูทันสมัยยิ่งขึ้นเพื่อดึงผู้เช่ารายเดิมรวมทั้งดึงดูดผู้เช่ารายใหม่
" ในส่วนของสำนักงานปฏิบัติการภูมิภาค (ROH) ยังไม่มีการเคลื่อนไหวที่ชัดเจนแต่คาดว่าจะปรากฎผลในปี 2554 ปีนี้จะเป็นปีที่สดใสกว่าปีก่อนสำหรับตลาดสำนักงาน "
ด้านภาพรวมธุรกิจโรงแรม คาดการณ์ว่า โรงแรมระดับบนและโรงแรมหรู จะมีห้องใหม่ประมาณ 1,662 ห้อง นักลงทุนในธุรกิจโรงแรมมองการลงทุนระยะยาว โปรดอย่าเพิ่งมองว่ามีอุปทานส่วนเกินเนื่องจากระยะเวลาคืนทุนสำหรับนักลงทุนในธุรกิจโรงแรมคาดว่าจะอยู่ระหว่าง 10 - 12 ปี นักลงทุนในธุรกิจโรงแรมลงทุนโดยมีจุดมุ่งหมายที่กำไรส่วนเกินทุนในอนาคต ต้นทุนค่าแรง ต้นทุนค่าวัสดุและต้นทุนการนำเข้าที่ต่ำมาตั้งแต่ปี 2553 กระตุ้นให้นักลงทุนในธุรกิจโรงแรมฉวยโอกาสก่อสร้าง.
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยว่า อสังหาฯเฉพาะที่เปิดตัวใหม่ในปี 2553 มีถึง 429 โครงการในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมจำนวนหน่วยราว 115,748 และมีมูลค่า 299,036 ล้านบาท มากสุดเป็นประวัติการณ์ ทำลายสถิติในรอบ 16 ปี โดยก่อนหน้านี้ปีที่มีการเปิดตัวสูงสุดคือปี 2537 จำนวน 400,000 ล้านบาท ส่วนปี 2538 เปิดตัว 263,000 ล้านบาท
ทั้งนี้หากพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวมากที่สุด จะพบว่ามี 424 โครงการ จำนวน 114,150 หน่วยรวมมูลค่า 291,743 ล้านบาท หรือหน่วยละประมาณ 2.556 ล้านบาท อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเปิดตัวค่อนข้างน้อยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา คือรวมกันมีมูลค่าเพียง 7,293 ล้านบาทเท่านั้น
เมื่อพิจารณาประเภทของโครงการจะพบว่า อาคารชุด เปิดตัว 154 โครงการ, รองลงมาทาวน์เฮาส์ 153 โครงการ, บ้านเดี่ยว 93 โครงการ, บ้านแฝด 38 โครงการ, อาคารพาณิชย์ 27 โครงการ และที่ดินจัดสรร 3 โครงการ ทั้งนี้มีบางโครงการที่มีที่อยู่อาศัยต่างประเภทอยู่ร่วมกัน
จากหน่วยขายที่อยู่อาศัย 114,150 หน่วย แบ่งเป็นอาคารชุดเปิดตัวมากที่สุดคือ 54.7% ซึ่งยังครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุด,รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 26.8%, บ้านเดี่ยว 14.4% และบ้านแฝด 3.2% อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว 0.8% และเป็นที่ดินเปล่าจัดสรรเพียง 0.1% หรือ 117 แปลงเท่านั้นส่วนหนึ่งอาจมาจากสถาบันการเงินส่วนมากไม่ปล่อยสินเชื่อในกรณีที่ดินเปล่า
สำหรับราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดในปี 2553 มีราคาเฉลี่ยที่ 2.556 ล้านบาท นั้นเพราะในจำนวนหน่วยขาย 114,150 หน่วยมีถึง 41% ที่เป็นที่อยู่อาศัยราคา 1-2 ล้านบาท และหากพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท จะพบว่ามีสัดส่วนถึง 58% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ส่วนที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาททั้งที่เป็นบ้านเดี่ยวและอาคารชุด มีจำนวนเพียง 1,176 หน่วย หรือเพียง 1% ของที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวในปี 53
สำหรับในรายละเอียด พบว่า ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท เปิดมากที่สุดถึงประมาณ 27,800 หน่วย ส่วนทาวน์เฮาส์ในระดับราคาเดียวกันเปิดตัวถึง 16,900 หน่วย อาจกล่าวได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถูกกว่าราคาที่อยู่อาศัยในกรุงกัมพูชา (3.0 ล้านบาท และนครโฮชิมินห์ซิตี้ (4.5 ล้านบาท) เสียอีก
การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 53 นี้ เทียบกับปี 52 พบว่า เปิดเพิ่มขึ้นถึงหนึ่งเท่าตัว (98%) ในแง่ของจำนวนหน่วย ส่วนจำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 50% แสดงว่าเปิดโครงการขนาดใหญ่มากขึ้น ส่วนมูลค่าของการพัฒนาที่เปิดใหม่ในปี 2553 ก็เพิ่มขึ้นถึง 59% การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมหาศาลนี้ แสดงถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจประการหนึ่ง และอีกประการหนึ่งก็เป็นดัชนีการเตือนภัย ว่าหากมีการเปิดตัวมากมายอย่างต่อเนื่องเช่นนี้อีก อาจเกิดภาวะล้นตลาดในไม่ช้านี้
ส่วนราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 53 เฉลี่ยที่ 2.556 ล้านบาท ต่ำกว่าปี 52 ที่ 3.177 ล้านบาทอย่างชัดเจน แสดงให้เห็นถึงการเน้นผลิตในราคาถูกเพื่อให้จูงใจให้มีผู้ซื้อจำนวนมากขึ้น ถือเป็นการสร้างภาวะฟองสบู่อย่างหนึ่ง แต่ฟองสบู่ยังไม่แตก สำหรับในปี 54 คาดว่าผู้ประกอบการยังจะเปิดตัวในปริมาณที่ใกล้เคียงกับปี 53 ดังนั้น นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ซื้อบ้านจึงพึงระวังภาวะฟองสบู่แตกที่อาจเกิดในปี 55
ทาวน์เฮาส์-บ้านแฝดแนวรถไฟฟ้าบูม
ดร. ปฏิมา จีระแพทย์ เป็นกรรมการผู้จัดการบริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดคอนโดฯในปี 54 จะค่อนข้างทรงตัว ราคาคอนโดฯในตัวเมืองจะยังอยู่ในระดับ 80,000 - 120,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ส่วนราคาคอนโดฯในแถบชานเมืองอยู่ที่ระดับ 50,000 - 75,000 บาทต่อตร.ม. คอนโดฯหรูสำหรับการลงทุนของชาวต่างชาติจะชะลอตัวลงเนื่องจากเงินบาทแข็งค่าขึ้น อย่างไรก็ตามนักลงทุนบางรายยังมองหาอสังหาฯคุณภาพดีในราคาพิเศษ ปีนี้ คาดว่าผู้พัฒนาอสังหาฯจะหันความสนใจไปสู่การก่อสร้างทาวน์เฮาส์หรือบ้านแฝดตามเส้นทางขนส่งมวลชนที่ขยายออกไป
ขณะที่ตลาดสำนักงานนั้น คาดว่าจะกระเตื้องขึ้นบ้าง โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดบี เนื่องจากการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน อาคารสำนักงานหลายแห่งนอกย่านธุรกิจใจกลางเมืองก็ดูเหมือนจะได้รับความสนใจจากผู้เช่าเช่นกัน ในย่านธุรกิจใจกลางเมือง อาคารสำนักงานหลายแห่งปรับปรุงตกแต่งอาคารของตนตามกระแส ให้ดูทันสมัยยิ่งขึ้นเพื่อดึงผู้เช่ารายเดิมรวมทั้งดึงดูดผู้เช่ารายใหม่
" ในส่วนของสำนักงานปฏิบัติการภูมิภาค (ROH) ยังไม่มีการเคลื่อนไหวที่ชัดเจนแต่คาดว่าจะปรากฎผลในปี 2554 ปีนี้จะเป็นปีที่สดใสกว่าปีก่อนสำหรับตลาดสำนักงาน "
ด้านภาพรวมธุรกิจโรงแรม คาดการณ์ว่า โรงแรมระดับบนและโรงแรมหรู จะมีห้องใหม่ประมาณ 1,662 ห้อง นักลงทุนในธุรกิจโรงแรมมองการลงทุนระยะยาว โปรดอย่าเพิ่งมองว่ามีอุปทานส่วนเกินเนื่องจากระยะเวลาคืนทุนสำหรับนักลงทุนในธุรกิจโรงแรมคาดว่าจะอยู่ระหว่าง 10 - 12 ปี นักลงทุนในธุรกิจโรงแรมลงทุนโดยมีจุดมุ่งหมายที่กำไรส่วนเกินทุนในอนาคต ต้นทุนค่าแรง ต้นทุนค่าวัสดุและต้นทุนการนำเข้าที่ต่ำมาตั้งแต่ปี 2553 กระตุ้นให้นักลงทุนในธุรกิจโรงแรมฉวยโอกาสก่อสร้าง.
