ปัญหาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติในประเทศไทย นับว่าเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นยาวนานและต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการถือครองอย่างสมบูรณ์ หรือถือครองในลักษณะสิทธิการเช่าระยะยาว นอกจากนี้ข่าวเกี่ยวกับการครอบครองโครงการจัดสรร ที่ดินเพื่อการเกษตรในลักษณะนอมินี ทำให้รัฐเข้มงวดตรวจสอบบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่มีต่างชาติถือหุ้นส่วน เพื่อตรวจสอบว่า มีบริษัทในลักษณะให้คนไทยถือครองที่ดินแทนคนต่างชาติ หรือเป็นนอมินี เพื่อหลีกเลี่ยงการดำเนินธุรกิจอสังหาฯในไทยอย่างถูกกฎหมาย
ปัญหาการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติในเมืองไทย เริ่มเพิ่มจำนวนสูงขึ้นภายหลังวิกฤติเศรษฐกิจปี2540 หลังจากที่รัฐบาลมีนโยบายส่งเสริมให้นักลงทุนชาวต่างชาติเข้ามาลงทุน ในประเทศเพื่อดึงดูดเงินทุนจากนักลงทุนต่างชาติเข้ามาในเมืองไทย โดยในปี2542 รัฐบาลมีการออกกฎหมายให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย และเพื่อประกอบธุรกิจรูปแบบการเช่าระยะยาว และถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินเช่นหากต้องการถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1ไร่ ต้องนำเงินลงทุนมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40ล้านบาทในระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 5ปี และการถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดซึ่งมีข้อกำหนดว่าโครงการห้องชุดนั้นต้องมีชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในสัดส่วนไม่เกิน 49%
ส่วนการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติในรูปแบบเช่าระยะยาวนั้น รัฐบาลกำหนดอายุการเช่าไว้ที่30 ปี และ50ปี ซึ่งเงือนไขของการเช่าเพื่อการลงทุนในระยะไม่เกิน30ปีผู้ลงทุนต้องนำเงินมาลงทุนในประเทศ20ล้านบาทขึ้นไปโดยสามารถถือครองกรรมสิทธิ์การเช่าไม่เกิน100 ไร่ นอกจากนี้ยังเปิดให้ผู้ประกอบการที่เข้ามาทำธุรกิจถือ ครองกรรมสิทธิ์การเช่าได้เกิน100ไร่โดยมีอายุสัญญาเช่า50ปี แต่ต้องทำตามเงื้อนไข่ที่รัฐบาลกำหนดคือต้องนำเงินมาลงทุนมากกว่า100 ล้านบาท
ทั้งนี้ การลงทุนจากคนต่างด้าวในประเทศมีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นหลังปี2542 อย่างต่อเนื่อง ซึ่งสืบเนื่องมากจากนโยบายการส่งเสริมการลงทุนของรัฐ ผ่านการให้สิทธิประโยชน์ต่างๆ ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนและมาตรการจัดหาพื้นที่ในการจัดตั้งโรงงานให้แก่นักลงทุนโดยสำนักงานการนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ต่างๆ ทั้งประเทศ ซึ่งการขยายตัวของการลงทุนของคนต่างด้าวทำให้มีการครอบครองทรัพยากรที่ดินของไทยมากขึ้น ทั้งในรูปของที่ดินเพื่อสร้างโรงงานหรือใช้ในการประกอบธุรกิจและในรูปของที่อยู่อาศัย
ส่วนหนึ่งที่ทำให้เกิดการถือครองที่ดินในไทยของต่างชาติอย่างไม่ถูกต้องส่วนหนึ่งอาจะเป็นเพราะกฎหมายเกี่ยวกับการถือครองที่ดินของไทยยังไม่เปิดเสรีให้กับต่างชาติ ส่วนกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับระยะเวลาการเช่า ให้สิทธิเพียง 30 ปีต่อ 30 ปี และ 30 ปี ซึ่งอาจจะทำให้ต่างชาติมองว่าระยะเวลาการเช่าสั้นเกินไปไม่คุ้มค่ากับการลงทุน จึงเกิดปัญหาหลบเลี่ยงการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ อย่างถูกต้อง
จากผลการวิจัยของการเข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินใน3จังหวัดประกอบด้วย เชียงใหม่ ระยอง และภูเก็ต พบอีกว่ากลุ่มธุรกิจที่ชาวต่างชาติเข้ามาประกอบธุรกิจและถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินมากที่สุดคือ กลุ่มธุรกิจอสังหารอมทรัพย์ ธุรกิจโรงแรมรีสอร์ท และโรงงานอุตสาหกรรม ในจังหวัดเชียงใหม่กลุ่มนักธุรกิจจากประเทศสหรัฐอเมริกาเข้ามาลงทนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และโรงแรมมากที่สุด
ส่วนจังหวัดระยองเป็นกลุ่มนักธุรกิจจากประเทศญี่ปุ่น ที่เข้ามาประกอบธุรกิจโรงงานอุตสาหกรรมในนิคมอุตสาหกรรมมากที่สุด สำหรับในภูเก็ตนั้นกลุ่มธุรกิจอสังหาฯและโรงแรมถือว่าเป็นธุรกิจที่ชาวต่างชาติเข้ามามากที่สุดโดยกลุ่มนักลงทุนชาวสหรัฐฯและอังกฤษเป็นกลุ่มที่เข้ามาลงทุนมากที่สุด
อย่างไรก็ตามจากการตรวจสอบย้อนหลังไปในปี2542 ที่มีการเปิดให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนจนถึงปัจจุบัน พบว่า มีชาวต่างชาติที่เข้ามาถือครองที่ดินถูกต้องตามกฎหมายการลงทุนมีจำนวนน้อยมาก โดยในส่วนของต่างชาติที่ถือครองที่ดิน1ไร่ตามมาตร96ทวิของกรมที่ดินมีผู้ที่ถือครองสิทธิ์ที่ดินเพื่อกาอยู่อาศัยเพียง9รายทั่วประเทศ ในขณะที่การถือครองกรรมสิทธิ์รูปแบบการเช่าระยะยาว30ปีหลังจากประกาศใช้พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุนมีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ปัญหาคือการตรวจสอบข้อมูลการเช่าระยะยาวส่วนใหญ่ของนักลงทุนต่างชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์เช่าที่ดินส่วนใหญ่จะดำเนินการเลี่ยงกฎหมายในรูปแบบการร่วมทุนกับผู้ประกอบการคนไทยโดยมีนักกฎหมายไทยเป็นที่ปรึกษาดูแลในด้านกฎหมายให้ ซึ่งการจดทะเบียนบริษัทและประกอบธุรกิจโดยมีคนไทยถือหุ้นในสัดส่วน51% นั้นถือว่าบริษัทดังกล่าวเป็นบริษัทสัญชาติไทยทำให้สามารถถือครองที่ดินได้มากกว่าบริษัทจดทะเบียนสัญชาติต่างด้าว
ซึ่งในรูปแบบการถือหุ้นไข้วและการถือหุ้นของบริษัทต่างชาตินั้น ยากต่อการตรวจสอบเจ้าของที่แท้จริง โดยรูปแบบการถือหุ้นที่พบคือคนไทยถือหุ้นในสัดส่วน 51% ในรูปแบบการถือหุ้นสามัญ ส่วนต่างชาติจะถือหุ้นบุริมสุทธิ์ ซึ่งมีอำนาจในการโหวดคะแนนการตัดสินใจดำเนินการธุรกิจ และการบริหารมากกว่าผู้ถือหุ้นสามัญทำให้ในทางปฏิบัติแล้วอำนาจการบริหารเป้ฯของชาวต่างชาติ หรือบางครั้งผู้ถือหุ้นชาวไทยนั้นเป็นเพียงการถือหุ้นลมไม่มีอำนาจการบริหาร
สำหรับปัญหาหนึ่งที่ส่งผลให้มีการเลี่ยงกฎหมายคืออายุการเช่าที่ค่อนข้างสั้นในสายต่างของชาวต่างชาติ เพราะไม่สามารถให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่คุ้มค่า ดังนั้นในปัจจุบันจึงมีทั้งผู้ประกอบการอสังหาฯและธุรกิจอื่นๆ ให้ความเห็นว่าควรจะมีการขยายระยะเวลาในการปล่อยเช่าให้มาขึ้นเหมือนกับในต่างประเทศ
ทั้งนี้ เชื่อว่าหากมีการปรับเกณฑ์เรื่องการเช่าให้มีระยะเวลาที่ยาวขึ้นแล้วแต่ความเหมาะสม เพื่อให้ต่างชาติมองว่าคุ้มค่ากับการลงทุน อาจจะช่วยลดปัญหาดังกล่าวได้ แต่อาจจะคุมด้วยการกำหนดโซนนิ่ง ให้เฉพาะบางพื้นที่ที่สามารถเช่าที่อยู่อาศัยได้นานกว่า 30 ปีในสัญญาครั้งแรก ขณะที่ข้อเสนอให้มีการแก้ไขกฎหมายให้ต่างชาติถือครองอสังหาฯ ไทยได้อย่างเสรีนั้นนับว่าไม่ใช่ทางออกที่ดี เพราะจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อคนไทยจำนวนมากซึ่งจะทำให้มีผลเสียมากกว่าประโยชน์ที่ได้รับ
ปัญหาการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติในเมืองไทย เริ่มเพิ่มจำนวนสูงขึ้นภายหลังวิกฤติเศรษฐกิจปี2540 หลังจากที่รัฐบาลมีนโยบายส่งเสริมให้นักลงทุนชาวต่างชาติเข้ามาลงทุน ในประเทศเพื่อดึงดูดเงินทุนจากนักลงทุนต่างชาติเข้ามาในเมืองไทย โดยในปี2542 รัฐบาลมีการออกกฎหมายให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย และเพื่อประกอบธุรกิจรูปแบบการเช่าระยะยาว และถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินเช่นหากต้องการถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1ไร่ ต้องนำเงินลงทุนมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40ล้านบาทในระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 5ปี และการถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดซึ่งมีข้อกำหนดว่าโครงการห้องชุดนั้นต้องมีชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในสัดส่วนไม่เกิน 49%
ส่วนการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติในรูปแบบเช่าระยะยาวนั้น รัฐบาลกำหนดอายุการเช่าไว้ที่30 ปี และ50ปี ซึ่งเงือนไขของการเช่าเพื่อการลงทุนในระยะไม่เกิน30ปีผู้ลงทุนต้องนำเงินมาลงทุนในประเทศ20ล้านบาทขึ้นไปโดยสามารถถือครองกรรมสิทธิ์การเช่าไม่เกิน100 ไร่ นอกจากนี้ยังเปิดให้ผู้ประกอบการที่เข้ามาทำธุรกิจถือ ครองกรรมสิทธิ์การเช่าได้เกิน100ไร่โดยมีอายุสัญญาเช่า50ปี แต่ต้องทำตามเงื้อนไข่ที่รัฐบาลกำหนดคือต้องนำเงินมาลงทุนมากกว่า100 ล้านบาท
ทั้งนี้ การลงทุนจากคนต่างด้าวในประเทศมีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นหลังปี2542 อย่างต่อเนื่อง ซึ่งสืบเนื่องมากจากนโยบายการส่งเสริมการลงทุนของรัฐ ผ่านการให้สิทธิประโยชน์ต่างๆ ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนและมาตรการจัดหาพื้นที่ในการจัดตั้งโรงงานให้แก่นักลงทุนโดยสำนักงานการนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ต่างๆ ทั้งประเทศ ซึ่งการขยายตัวของการลงทุนของคนต่างด้าวทำให้มีการครอบครองทรัพยากรที่ดินของไทยมากขึ้น ทั้งในรูปของที่ดินเพื่อสร้างโรงงานหรือใช้ในการประกอบธุรกิจและในรูปของที่อยู่อาศัย
ส่วนหนึ่งที่ทำให้เกิดการถือครองที่ดินในไทยของต่างชาติอย่างไม่ถูกต้องส่วนหนึ่งอาจะเป็นเพราะกฎหมายเกี่ยวกับการถือครองที่ดินของไทยยังไม่เปิดเสรีให้กับต่างชาติ ส่วนกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับระยะเวลาการเช่า ให้สิทธิเพียง 30 ปีต่อ 30 ปี และ 30 ปี ซึ่งอาจจะทำให้ต่างชาติมองว่าระยะเวลาการเช่าสั้นเกินไปไม่คุ้มค่ากับการลงทุน จึงเกิดปัญหาหลบเลี่ยงการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ อย่างถูกต้อง
จากผลการวิจัยของการเข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินใน3จังหวัดประกอบด้วย เชียงใหม่ ระยอง และภูเก็ต พบอีกว่ากลุ่มธุรกิจที่ชาวต่างชาติเข้ามาประกอบธุรกิจและถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินมากที่สุดคือ กลุ่มธุรกิจอสังหารอมทรัพย์ ธุรกิจโรงแรมรีสอร์ท และโรงงานอุตสาหกรรม ในจังหวัดเชียงใหม่กลุ่มนักธุรกิจจากประเทศสหรัฐอเมริกาเข้ามาลงทนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และโรงแรมมากที่สุด
ส่วนจังหวัดระยองเป็นกลุ่มนักธุรกิจจากประเทศญี่ปุ่น ที่เข้ามาประกอบธุรกิจโรงงานอุตสาหกรรมในนิคมอุตสาหกรรมมากที่สุด สำหรับในภูเก็ตนั้นกลุ่มธุรกิจอสังหาฯและโรงแรมถือว่าเป็นธุรกิจที่ชาวต่างชาติเข้ามามากที่สุดโดยกลุ่มนักลงทุนชาวสหรัฐฯและอังกฤษเป็นกลุ่มที่เข้ามาลงทุนมากที่สุด
อย่างไรก็ตามจากการตรวจสอบย้อนหลังไปในปี2542 ที่มีการเปิดให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนจนถึงปัจจุบัน พบว่า มีชาวต่างชาติที่เข้ามาถือครองที่ดินถูกต้องตามกฎหมายการลงทุนมีจำนวนน้อยมาก โดยในส่วนของต่างชาติที่ถือครองที่ดิน1ไร่ตามมาตร96ทวิของกรมที่ดินมีผู้ที่ถือครองสิทธิ์ที่ดินเพื่อกาอยู่อาศัยเพียง9รายทั่วประเทศ ในขณะที่การถือครองกรรมสิทธิ์รูปแบบการเช่าระยะยาว30ปีหลังจากประกาศใช้พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุนมีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ปัญหาคือการตรวจสอบข้อมูลการเช่าระยะยาวส่วนใหญ่ของนักลงทุนต่างชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์เช่าที่ดินส่วนใหญ่จะดำเนินการเลี่ยงกฎหมายในรูปแบบการร่วมทุนกับผู้ประกอบการคนไทยโดยมีนักกฎหมายไทยเป็นที่ปรึกษาดูแลในด้านกฎหมายให้ ซึ่งการจดทะเบียนบริษัทและประกอบธุรกิจโดยมีคนไทยถือหุ้นในสัดส่วน51% นั้นถือว่าบริษัทดังกล่าวเป็นบริษัทสัญชาติไทยทำให้สามารถถือครองที่ดินได้มากกว่าบริษัทจดทะเบียนสัญชาติต่างด้าว
ซึ่งในรูปแบบการถือหุ้นไข้วและการถือหุ้นของบริษัทต่างชาตินั้น ยากต่อการตรวจสอบเจ้าของที่แท้จริง โดยรูปแบบการถือหุ้นที่พบคือคนไทยถือหุ้นในสัดส่วน 51% ในรูปแบบการถือหุ้นสามัญ ส่วนต่างชาติจะถือหุ้นบุริมสุทธิ์ ซึ่งมีอำนาจในการโหวดคะแนนการตัดสินใจดำเนินการธุรกิจ และการบริหารมากกว่าผู้ถือหุ้นสามัญทำให้ในทางปฏิบัติแล้วอำนาจการบริหารเป้ฯของชาวต่างชาติ หรือบางครั้งผู้ถือหุ้นชาวไทยนั้นเป็นเพียงการถือหุ้นลมไม่มีอำนาจการบริหาร
สำหรับปัญหาหนึ่งที่ส่งผลให้มีการเลี่ยงกฎหมายคืออายุการเช่าที่ค่อนข้างสั้นในสายต่างของชาวต่างชาติ เพราะไม่สามารถให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่คุ้มค่า ดังนั้นในปัจจุบันจึงมีทั้งผู้ประกอบการอสังหาฯและธุรกิจอื่นๆ ให้ความเห็นว่าควรจะมีการขยายระยะเวลาในการปล่อยเช่าให้มาขึ้นเหมือนกับในต่างประเทศ
ทั้งนี้ เชื่อว่าหากมีการปรับเกณฑ์เรื่องการเช่าให้มีระยะเวลาที่ยาวขึ้นแล้วแต่ความเหมาะสม เพื่อให้ต่างชาติมองว่าคุ้มค่ากับการลงทุน อาจจะช่วยลดปัญหาดังกล่าวได้ แต่อาจจะคุมด้วยการกำหนดโซนนิ่ง ให้เฉพาะบางพื้นที่ที่สามารถเช่าที่อยู่อาศัยได้นานกว่า 30 ปีในสัญญาครั้งแรก ขณะที่ข้อเสนอให้มีการแก้ไขกฎหมายให้ต่างชาติถือครองอสังหาฯ ไทยได้อย่างเสรีนั้นนับว่าไม่ใช่ทางออกที่ดี เพราะจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อคนไทยจำนวนมากซึ่งจะทำให้มีผลเสียมากกว่าประโยชน์ที่ได้รับ
