ผมเชื่อว่าทุกวันนี้ ท่านผู้อ่านคงต้องเคยเห็นหรือคุ้นๆกับคำว่า “นอมินี” กันอยู่บ้าง ในประเด็นที่กำลังเป็นที่สนใจกันในเรื่องการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว เพื่อซื้อที่นาในพื้นที่ต่างๆของประเทศตามที่เป็นข่าวปรากฏอยู่ตามหน้าหนังสือพิมพ์ ซึ่งอาจมีบางท่านสงสัยว่า ”นอมินี” คืออะไร เพื่อความเข้าใจง่ายๆผมขอสรุปว่าคำว่า “นอมินี” นั้น เป็นคำที่มาจากภาษาอังกฤษ ซึ่งใช้ในกรณีที่ต้องการให้หมายถึงบุคคลที่กระทำการ อย่างหนึ่งอย่างใดแทนบุคคลอีกคนหนึ่ง ในลักษณะการออกหน้าแทนนั่นเอง
ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว มักจะเป็นการกระทำในเรื่องที่บุคคลผู้ที่ประสงค์จะให้กระทำการดังกล่าวแทนนั้น ไม่ต้องการให้บุคคลโดยทั่วไปทราบว่า แท้จริงแล้วเป็นการกระทำของตนเอง หรืออาจเป็นกรณีที่บุคคลนั้นๆไม่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายให้กระทำได้ เช่น การถือหุ้นแทนคนต่างด้าวในบริษัทที่มีวัตถุประสงค์ห้ามบริษัทต่างด้าวดำเนินกิจการ (ตามบัญชีแนบท้ายพ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว) ซึ่งก็รวมถึงการถือหุ้นในบริษัทที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวด้วย
ทั้งนี้ เนื่องจากประมวลกฎหมายที่ดินได้กำหนดห้ามมิให้คนต่างด้าวถือครองที่ดิน ด้วยเหตุนี้ จึงมีคนต่างด้าวจำนวนมากพยายามหาช่องทางเลี่ยงกฎหมาย โดยการให้บุคคลใกล้ชิดที่เป็นคนไทยถือครองที่ดินแทนตน โดยการทำสัญญาต่างๆกันไว้ระหว่างกัน ซึ่งการกระทำดังกล่าวนี้ถือเป็นความผิดตามกฎหมายไทย และคนไทยที่ถือครองที่ดินแทนหรือถือหุ้นแทนดังกล่าว ก็อาจได้รับโทษทางอาญาอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม ผมขอเรียนว่ายังมีบางกรณี ที่คนต่างด้าวสามารถถือครองที่ดินได้ ซึ่งเดิมทีคนต่างด้าวจะได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินในประเทศไทย ก็โดยอาศัยสนธิสัญญากับประเทศไทย ที่กำหนดให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยต้องอยู่ในข้อบังคับแห่งประมวลกฎหมายที่ดินและกฎกระทรวงตามประมวลกฎหมาย ที่ดิน และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ซึ่งประเทศไทยได้เคยทำสนธิสัญญาไว้กับประเทศต่าง ๆ แต่ต่อมาได้ยกเลิกสนธิสัญญากับประเทศดังกล่าวแล้วตั้งแต่วันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2513 ปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาระหว่างประเทศไทยกับนานาประเทศใด ที่ระบุให้คนต่างด้าวได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยอีก
ซึ่งในปัจจุบันก็ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ ให้คนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดิน เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ โดยให้อยู่ภายใต้หลักเกณฑ์และเงื่อนไขดังนี้
1. นำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่าห้าปี 2. ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย 3. ต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่ง ดังนี้
3.1 การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตร รัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันต้นเงินหรือดอกเบี้ย 3.2 การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือกองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ 3.3 การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน 3.4 การลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่ สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
4. ที่ดินที่คนต่างด้าวจะได้มาต้องอยู่ภายในเขตกรุงเทพฯเขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร และ5. คนต่างด้าวผู้ได้รับอนุญาตต้องใช้ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตนเองและครอบครัวโดยไม่ขัดต่อศีลธรรม จารีตประเพณี หรือวิธีชีวิตอันดีของชุมชนในท้องถิ่นนั้น
นอกจากกรณีดังกล่าว คนต่างด้าวอาจได้มาซึ่งสิทธิในที่ดิน โดยได้รับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมได้ โดยที่ดินที่ได้รับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้วจะต้องไม่เกินจำนวนที่กฎหมายกำหนดไว้ ตัวอย่างเช่น ที่อยู่อาศัย มีได้ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่ ที่ใช้เพื่อพาณิชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่ ที่ใช้เพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่ ที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่ เป็นต้น
สำหรับคนต่างด้าวที่มีคู่สมรสเป็นคนสัญชาติไทย ไม่ว่าจะชอบหรือมิชอบด้วยกฎหมาย คู่สมรสที่เป็นคนสัญชาติไทยสามารถซื้อที่ดินได้โดยผู้ซื้อและคู่สมรสที่เป็น คนต่างด้าวจะต้องยืนยันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่า เงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนบุคคลของผู้ซื้อ ที่มีสัญชาติไทย มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่นำมาหาได้ร่วมกัน
แต่ทั้งนี้ ในกรณีที่คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าว กระทำผิดหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่กำหนดไว้ จะต้องจำหน่ายที่ดินในส่วนที่ตนมีสิทธิภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าว ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น หรือในกรณีที่คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินตามนัยดังกล่าว ไม่ได้ใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยภายในกำหนดเวลาสองปี นับแต่วันจดทะเบียนการได้มา อธิบดีก็มีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นเช่นกัน.
อิทธินันท์ สุวรรณจูฑะ
กรรมการ บริษัท ลีกัล คอนเน็กท์ จำกัด
โทร 02-667-0070-2
ittinant@legalconnect.co.th, www.legalconnect.co.th
ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว มักจะเป็นการกระทำในเรื่องที่บุคคลผู้ที่ประสงค์จะให้กระทำการดังกล่าวแทนนั้น ไม่ต้องการให้บุคคลโดยทั่วไปทราบว่า แท้จริงแล้วเป็นการกระทำของตนเอง หรืออาจเป็นกรณีที่บุคคลนั้นๆไม่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายให้กระทำได้ เช่น การถือหุ้นแทนคนต่างด้าวในบริษัทที่มีวัตถุประสงค์ห้ามบริษัทต่างด้าวดำเนินกิจการ (ตามบัญชีแนบท้ายพ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว) ซึ่งก็รวมถึงการถือหุ้นในบริษัทที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวด้วย
ทั้งนี้ เนื่องจากประมวลกฎหมายที่ดินได้กำหนดห้ามมิให้คนต่างด้าวถือครองที่ดิน ด้วยเหตุนี้ จึงมีคนต่างด้าวจำนวนมากพยายามหาช่องทางเลี่ยงกฎหมาย โดยการให้บุคคลใกล้ชิดที่เป็นคนไทยถือครองที่ดินแทนตน โดยการทำสัญญาต่างๆกันไว้ระหว่างกัน ซึ่งการกระทำดังกล่าวนี้ถือเป็นความผิดตามกฎหมายไทย และคนไทยที่ถือครองที่ดินแทนหรือถือหุ้นแทนดังกล่าว ก็อาจได้รับโทษทางอาญาอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม ผมขอเรียนว่ายังมีบางกรณี ที่คนต่างด้าวสามารถถือครองที่ดินได้ ซึ่งเดิมทีคนต่างด้าวจะได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินในประเทศไทย ก็โดยอาศัยสนธิสัญญากับประเทศไทย ที่กำหนดให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยต้องอยู่ในข้อบังคับแห่งประมวลกฎหมายที่ดินและกฎกระทรวงตามประมวลกฎหมาย ที่ดิน และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ซึ่งประเทศไทยได้เคยทำสนธิสัญญาไว้กับประเทศต่าง ๆ แต่ต่อมาได้ยกเลิกสนธิสัญญากับประเทศดังกล่าวแล้วตั้งแต่วันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2513 ปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาระหว่างประเทศไทยกับนานาประเทศใด ที่ระบุให้คนต่างด้าวได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยอีก
ซึ่งในปัจจุบันก็ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ ให้คนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดิน เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ โดยให้อยู่ภายใต้หลักเกณฑ์และเงื่อนไขดังนี้
1. นำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่าห้าปี 2. ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย 3. ต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่ง ดังนี้
3.1 การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตร รัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันต้นเงินหรือดอกเบี้ย 3.2 การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือกองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ 3.3 การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน 3.4 การลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่ สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
4. ที่ดินที่คนต่างด้าวจะได้มาต้องอยู่ภายในเขตกรุงเทพฯเขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร และ5. คนต่างด้าวผู้ได้รับอนุญาตต้องใช้ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตนเองและครอบครัวโดยไม่ขัดต่อศีลธรรม จารีตประเพณี หรือวิธีชีวิตอันดีของชุมชนในท้องถิ่นนั้น
นอกจากกรณีดังกล่าว คนต่างด้าวอาจได้มาซึ่งสิทธิในที่ดิน โดยได้รับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมได้ โดยที่ดินที่ได้รับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้วจะต้องไม่เกินจำนวนที่กฎหมายกำหนดไว้ ตัวอย่างเช่น ที่อยู่อาศัย มีได้ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่ ที่ใช้เพื่อพาณิชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่ ที่ใช้เพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่ ที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่ เป็นต้น
สำหรับคนต่างด้าวที่มีคู่สมรสเป็นคนสัญชาติไทย ไม่ว่าจะชอบหรือมิชอบด้วยกฎหมาย คู่สมรสที่เป็นคนสัญชาติไทยสามารถซื้อที่ดินได้โดยผู้ซื้อและคู่สมรสที่เป็น คนต่างด้าวจะต้องยืนยันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่า เงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนบุคคลของผู้ซื้อ ที่มีสัญชาติไทย มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่นำมาหาได้ร่วมกัน
แต่ทั้งนี้ ในกรณีที่คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าว กระทำผิดหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่กำหนดไว้ จะต้องจำหน่ายที่ดินในส่วนที่ตนมีสิทธิภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าว ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น หรือในกรณีที่คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินตามนัยดังกล่าว ไม่ได้ใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยภายในกำหนดเวลาสองปี นับแต่วันจดทะเบียนการได้มา อธิบดีก็มีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นเช่นกัน.
อิทธินันท์ สุวรรณจูฑะ
กรรมการ บริษัท ลีกัล คอนเน็กท์ จำกัด
โทร 02-667-0070-2
ittinant@legalconnect.co.th, www.legalconnect.co.th
