ในสภาพเศรษฐกิจปัจจุบัน ท่านผู้อ่านหลายท่านคงจะเคยได้ยินกันมาบ้างว่ามีการนำอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ มาเป็นหลักประกันหนี้เงินกู้ให้แก่เจ้าหนี้ ซึ่งหากเป็นกรณีของที่ดินแล้วก็นิยมทำกันในรูปแบบของการจำนองหรือการขายฝาก แต่ในวันนี้จะขอกล่าวถึง การขายฝาก เนื่องจากเชื่อว่ามีหลายท่านอาจจะสงสัยเช่นกันว่า การขายฝาก คืออะไร มีลักษณะเป็นอย่างไร และเหตุใดจึงเป็นที่นิยมในหมู่บรรดาเจ้าหนี้เงินกู้ทั้งหลาย ที่จะเรียกร้องให้ลูกหนี้ทำสัญญาขายฝากมากกว่าสัญญาในรูปแบบอื่น
สัญญาขายฝาก มีหลักเกณฑ์กำหนดไว้อยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไว้ในมาตรา 491 ที่พอสรุปได้ว่าสัญญาขายฝาก ถือเป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง โดยมีเงื่อนไขว่า ผู้ซื้อให้สิทธิแก่ผู้ขายไถ่ถอนทรัพย์ซึ่งขายฝากนั้นคืนได้ภายในกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ เมื่อผู้ขายได้ไถ่ถอนคืนแล้วกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นก็จะเปลี่ยนมือกลับมายังผู้ขายตามเดิม
อย่างไรก็ดี เนื่องจากสัญญาขายฝากนั้นไม่มีกฎหมายที่กำหนดแบบของสัญญาเอาไว้โดยเฉพาะ ดังนั้น จึงต้องนำหลักเกณฑ์ของสัญญาซื้อขายทั่วไปตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 มาใช้ คือ ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาฯ เช่น ที่ดิน บ้าน หรืออาคาร เป็นต้น จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่กรมที่ดินด้วย มิฉะนั้นสัญญาขายฝากดังกล่าวก็จะตกเป็นโมฆะอันมีผลให้คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมเสมือนหนึ่งไม่เคยทำสัญญากันมาก่อน
แต่มีข้อสังเกตประการหนึ่งคือ แบบของสัญญาขายฝากตามที่ผู้เขียนได้ชี้แจงไปนั้น ไม่รวมถึงกรณีของการขายฝากที่ดินมือเปล่า (ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิหรือเอกสารอย่างหนึ่งอย่างใด) ซึ่งแม้การขายฝากจะเป็นโมฆะ เพราะทำไม่ถูกต้องตามแบบก็ตาม แต่ผู้ซื้อฝากก็อาจได้รับสิทธิครอบครองได้ หากผู้ขายฝากไม่มาไถ่คืนภายในระยะเวลาที่กำหนด เพราะเท่ากับผู้ขายฝากสละสิทธิครอบครองที่ดินมือเปล่าดังกล่าวแล้ว
นอกจากนี้ กฎหมายยังได้กำหนดระยะเวลาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ไว้ว่า หากผู้ขายฝากไม่มาไถ่ทรัพย์คืนภายใน 10 ปีนับตั้งแต่เวลาซื้อขาย ผู้ขายฝากก็จะไม่สามารถใช้สิทธิไถ่คืนได้อีกต่อไป ซึ่งกฎเกณฑ์ในเรื่องนี้ได้ส่งผลไปถึงการขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนด้วยเช่นกัน โดยให้คู่สัญญาสามารถขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนออกไปได้ แต่เมื่อรวมระยะเวลาทั้งหมดแล้วจะต้องไม่เกิน 10 ปีดังกล่าว ทั้งนี้ การขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและทำการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นกัน มิฉะนั้นจะนำเรื่องการขยายระยะเวลาดังกล่าวยกเป็นข้อต่อสู้กับบุคคลภายนอกผู้สุจริตและเสียค่าตอบแทนไม่ได้
ทั้งนี้ เพื่อเป็นหลักประกันให้แก่ผู้ขายฝากจะไม่ถูกผู้ซื้อฝากลั่นแกล้ง ซึ่งเกิดขึ้นบ่อยครั้งที่เมื่อผู้ขายฝากนำเงินไปชำระแก่ผู้ซื้อฝากแล้ว ผู้ซื้อฝากอาจอ้างว่าตนติดธุระ หรือหนีหน้าไม่ยอมรับชำระหนี้จากผู้ขายฝากได้ กฎหมายจึงให้สิทธิผู้ขายฝากที่จะวางทรัพย์ที่เป็นสินไถ่ภายในกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝากที่สำนักงานวางทรัพย์ได้ และกฎหมายก็ยังอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ขายฝากที่จะให้เจ้าพนักงานของสำนักงานวางทรัพย์มีหน้าที่ต้องแจ้งถึงการวางทรัพย์แก่ผู้ซื้อฝากทราบทันที และให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายฝากกลับเป็นของผู้ขายฝากนับแต่เวลาที่วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์เรียบร้อยแล้ว
การประกันหนี้ในรูปแบบของสัญญาขายฝากจึงเป็นที่นิยมกันมาก เนื่องจากในการขายฝาก ผู้ซื้อฝากหรือเจ้าหนี้จะได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากมาเป็นประกันการชำระหนี้ ซึ่งหากผู้ขายฝากหรือลูกหนี้ไม่มาไถ่ทรัพย์คืนไปภายในระยะเวลาที่ตกลงกัน กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นก็จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากตลอดไป โดยที่ผู้ซื้อฝากไม่ต้องดำเนินการใดๆ เลย อีกทั้งยังได้รับประโยชน์ต่างๆ อันเกิดขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์นั้นในระหว่างที่ทรัพย์นั้นเป็นของตนหรือในระหว่างระยะเวลาที่ขายฝากอีกด้วย นอกจากนี้ ผู้ซื้อก็ยังสามารถนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปหาประโยชน์เพิ่มเติมได้เช่นกัน
ด้วยเหตุนี้ เจ้าหนี้ส่วนมากจึงนิยมที่จะรับซื้อฝากมากกว่ารับจำนองเพราะการขายฝากให้ผลตอบแทนแก่ฝ่ายเจ้าหนี้มากกว่าและลดความเสี่ยงภัยจากการขาดทุนมากกว่าการทำสัญญาประกันหนี้ในรูปแบบอื่น อีกทั้ง การทำสัญญาประกันหนี้ในรูปแบบอื่น ถ้าลูกหนี้ผิดนัดไม่ชำระหนี้ก็ต้องฟ้องร้องต่อศาลให้ศาลบังคับชำระหนี้ ซึ่งหากเป็นการจำนำก็ต้องนำทรัพย์สินออกมาขายทอดตลาด หรือว่าหากเป็นการจำนองก็ต้องฟ้องบังคับจำนองซึ่งล้วนแล้วแต่มีขั้นตอนที่ค่อนข้างมาก เสียเวลาและค่าใช้จ่าย
สิริเพ็ญ กุลวรกุลพิทักษ์
ทนายความ
บริษัท ลีกัล คอนเน็กท์ จำกัด
โทร 02-667-0070-2
siripen@legalconnect.co.th
สัญญาขายฝาก มีหลักเกณฑ์กำหนดไว้อยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไว้ในมาตรา 491 ที่พอสรุปได้ว่าสัญญาขายฝาก ถือเป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง โดยมีเงื่อนไขว่า ผู้ซื้อให้สิทธิแก่ผู้ขายไถ่ถอนทรัพย์ซึ่งขายฝากนั้นคืนได้ภายในกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ เมื่อผู้ขายได้ไถ่ถอนคืนแล้วกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นก็จะเปลี่ยนมือกลับมายังผู้ขายตามเดิม
อย่างไรก็ดี เนื่องจากสัญญาขายฝากนั้นไม่มีกฎหมายที่กำหนดแบบของสัญญาเอาไว้โดยเฉพาะ ดังนั้น จึงต้องนำหลักเกณฑ์ของสัญญาซื้อขายทั่วไปตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 มาใช้ คือ ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาฯ เช่น ที่ดิน บ้าน หรืออาคาร เป็นต้น จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่กรมที่ดินด้วย มิฉะนั้นสัญญาขายฝากดังกล่าวก็จะตกเป็นโมฆะอันมีผลให้คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมเสมือนหนึ่งไม่เคยทำสัญญากันมาก่อน
แต่มีข้อสังเกตประการหนึ่งคือ แบบของสัญญาขายฝากตามที่ผู้เขียนได้ชี้แจงไปนั้น ไม่รวมถึงกรณีของการขายฝากที่ดินมือเปล่า (ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิหรือเอกสารอย่างหนึ่งอย่างใด) ซึ่งแม้การขายฝากจะเป็นโมฆะ เพราะทำไม่ถูกต้องตามแบบก็ตาม แต่ผู้ซื้อฝากก็อาจได้รับสิทธิครอบครองได้ หากผู้ขายฝากไม่มาไถ่คืนภายในระยะเวลาที่กำหนด เพราะเท่ากับผู้ขายฝากสละสิทธิครอบครองที่ดินมือเปล่าดังกล่าวแล้ว
นอกจากนี้ กฎหมายยังได้กำหนดระยะเวลาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ไว้ว่า หากผู้ขายฝากไม่มาไถ่ทรัพย์คืนภายใน 10 ปีนับตั้งแต่เวลาซื้อขาย ผู้ขายฝากก็จะไม่สามารถใช้สิทธิไถ่คืนได้อีกต่อไป ซึ่งกฎเกณฑ์ในเรื่องนี้ได้ส่งผลไปถึงการขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนด้วยเช่นกัน โดยให้คู่สัญญาสามารถขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนออกไปได้ แต่เมื่อรวมระยะเวลาทั้งหมดแล้วจะต้องไม่เกิน 10 ปีดังกล่าว ทั้งนี้ การขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและทำการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นกัน มิฉะนั้นจะนำเรื่องการขยายระยะเวลาดังกล่าวยกเป็นข้อต่อสู้กับบุคคลภายนอกผู้สุจริตและเสียค่าตอบแทนไม่ได้
ทั้งนี้ เพื่อเป็นหลักประกันให้แก่ผู้ขายฝากจะไม่ถูกผู้ซื้อฝากลั่นแกล้ง ซึ่งเกิดขึ้นบ่อยครั้งที่เมื่อผู้ขายฝากนำเงินไปชำระแก่ผู้ซื้อฝากแล้ว ผู้ซื้อฝากอาจอ้างว่าตนติดธุระ หรือหนีหน้าไม่ยอมรับชำระหนี้จากผู้ขายฝากได้ กฎหมายจึงให้สิทธิผู้ขายฝากที่จะวางทรัพย์ที่เป็นสินไถ่ภายในกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝากที่สำนักงานวางทรัพย์ได้ และกฎหมายก็ยังอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ขายฝากที่จะให้เจ้าพนักงานของสำนักงานวางทรัพย์มีหน้าที่ต้องแจ้งถึงการวางทรัพย์แก่ผู้ซื้อฝากทราบทันที และให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายฝากกลับเป็นของผู้ขายฝากนับแต่เวลาที่วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์เรียบร้อยแล้ว
การประกันหนี้ในรูปแบบของสัญญาขายฝากจึงเป็นที่นิยมกันมาก เนื่องจากในการขายฝาก ผู้ซื้อฝากหรือเจ้าหนี้จะได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากมาเป็นประกันการชำระหนี้ ซึ่งหากผู้ขายฝากหรือลูกหนี้ไม่มาไถ่ทรัพย์คืนไปภายในระยะเวลาที่ตกลงกัน กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นก็จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากตลอดไป โดยที่ผู้ซื้อฝากไม่ต้องดำเนินการใดๆ เลย อีกทั้งยังได้รับประโยชน์ต่างๆ อันเกิดขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์นั้นในระหว่างที่ทรัพย์นั้นเป็นของตนหรือในระหว่างระยะเวลาที่ขายฝากอีกด้วย นอกจากนี้ ผู้ซื้อก็ยังสามารถนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปหาประโยชน์เพิ่มเติมได้เช่นกัน
ด้วยเหตุนี้ เจ้าหนี้ส่วนมากจึงนิยมที่จะรับซื้อฝากมากกว่ารับจำนองเพราะการขายฝากให้ผลตอบแทนแก่ฝ่ายเจ้าหนี้มากกว่าและลดความเสี่ยงภัยจากการขาดทุนมากกว่าการทำสัญญาประกันหนี้ในรูปแบบอื่น อีกทั้ง การทำสัญญาประกันหนี้ในรูปแบบอื่น ถ้าลูกหนี้ผิดนัดไม่ชำระหนี้ก็ต้องฟ้องร้องต่อศาลให้ศาลบังคับชำระหนี้ ซึ่งหากเป็นการจำนำก็ต้องนำทรัพย์สินออกมาขายทอดตลาด หรือว่าหากเป็นการจำนองก็ต้องฟ้องบังคับจำนองซึ่งล้วนแล้วแต่มีขั้นตอนที่ค่อนข้างมาก เสียเวลาและค่าใช้จ่าย
สิริเพ็ญ กุลวรกุลพิทักษ์
ทนายความ
บริษัท ลีกัล คอนเน็กท์ จำกัด
โทร 02-667-0070-2
siripen@legalconnect.co.th
