ASTVผู้จัดการรายวัน – เอกชนสับเละ กรมที่ดินแก้พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ข้อบกพร่อง กรณีให้ทรัพย์ส่วนกลางตกเป็นของนิติบุคคลฯในทันที หวั่นผู้ประกอบการสร้างไม่เสร็จ-ไม่ได้มาตรฐาน ภาระตกกับนิติบุคคลแทน ส่วนจดทะเบียนนิติบุคคลฯบ้านหลังแรก ชี้มีทั้งข้อดีและเสีย ควรแก้ข้อบังคับ พร้อมแนะควรตกผลึกปัญหาก่อนเสนอแก้ไขไปยังกฤษฎีกา
สมาคมบริหารทรัพย์สินไทย จัดงานเสวนา “ประชาพิจารณ์ แก้ไข พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543” โดยมีนายสุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กล่าวเปิดงานว่า กฎหมายที่ออกมาใหม่เมื่อเริ่มใช้จะพบข้อบกพร่องตามมา โดยในแต่ละปี กรมที่ดินจะมีการแก้ไขหรือออกฎหมายใหม่ๆ 1 ฉบับ เพื่อให้กฎหมายสอดคล้องกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นจริงและมีความสมบูรณ์มากยิ่งขึ้น ซึ่งการแก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนคณะกรรมการกฤษฏีกาพิจารณาตีความ คาดว่าต้องใช้เวลาประมาณ 2 ปีจึงจะมีผลบังคับใช้
ส่วนการจัดประชาพิจารณ์ในครั้งนี้ ถือว่าช้า เพราะปกติจะต้องมีการทำประชาพิจารณ์ก่อนที่จะร่างแก้ไขกฎหมาย อย่างไรก็ตาม หากการแก้ไขร่างดังกล่าวยังสามารถทำได้ โดยหากมีข้อบกพร่องหรือต้องการแก้ไขร่างที่กรมที่ดินเสนอไปยังกฤษฏีกา สามารถยื่นหนังสือมายังกรมที่ดินเพื่อพิจารณาต่อไปได้ ทั้งนี้ ในแต่ละปีกรมที่ดินจะแก้ไขหรือออกฎหมายอย่างน้อย 1 ฉบับ เพื่อปรับปรุงให้กฎหมายบังคับใช้ได้จริง
สำหรับประเด็นที่มีการแก้ไข ได้แก่ 1.ลดจำนวนเสียงมติเห็นชอบจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้เหลือน้อยเพียง 1 ใน 4 ของทั้งหมด (พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน มาตรา 45 และกฎกระทรวง พ.ศ.2545 ข้อ 2 (1)) 2.กำหนดให้มีผู้จัดการนิติบุคคลพร้อมคุณสมบัติและอำนาจหน้าที่ความรับผิดชอบ (ไม่ได้บัญญัติเอาไว้ในกฎหมาย) 3.งดเว้นการให้ผู้ซื้อบ้านจำนวน 5 รายลงลายมือชื่อรับรองตอบผู้จัดสรรแจ้งพ้นภาระ (ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน พ.ศ.2543 ข้อ 3 (3)) 4.กำหนดอัตราส่วนค่าใช้จ่ายของแปลงที่ดินที่ใช้ประโยชน์เป็นเกษตรกรรม/พาณิชยกรรม/ อุตสาหกรรม ให้เป็นมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศไทย และ 5 กำหนดระยะเวลาตรวจรับมอบสาธารณูปโภค (ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดให้ไม่น้อยกว่า 180 วัน)
นายรังสรรค์ นันทกาวงศ์ นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ร่างแก้ไขกฎหมายดังกล่าว ยังมีข้อบกพร่องในบางประเด็น และควรมีการแก้ไขให้มีความรัดกุมมากยิ่งขึ้น ได้แก่ ประเด็นที่กำหนดให้ทรัพย์ส่วนกลางต้องตกเป็นของนิติบุคคลในทันทีที่มีการจดทะเบียนนั้น ยังมีข้อโต้แย้งว่า กรณีที่สาธารณูปโภคที่รับโอนมายังไม่เสร็จเรียบร้อยหรือไม่ได้คุณภาพจะทำอย่างไร ควรมีการจัดให้มีคณะกรรมการตรวจรับสาธารณูปโภค เพื่อไม่ให้ภาระความรับผิดชอบต้องตกไปเป็นของนิติบุคคลฯ
ส่วนกรณีที่ลูกบ้านไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดได้ภายใน 180 วัน สาธารณูปโภคส่วนกลางจะตกเป็นสาธารณะประโยชน์จะทำให้ผู้บริโภคเสียประโยชน์เพราะมูลค่าบ้านที่ซื้อมาย่อมนับรวมสาธารณูปโภคด้วย ดังนั้น หากคิดว่าการรับ-มอบสาธารณูปโภคมีปัญหาควรไปแก้ไขที่การรับมอบไม่ควรบังคับให้ตกเป็นของคนใดคนหนึ่ง
นอกจากนี้ กรณีที่ผู้ได้รับใบอนุญาตหรือผู้รับโอนในอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 กำหนดให้จัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ในทางปฏิบัติทำได้ยากมาก เพราะหมู่บ้านเหล่านี้มีมากว่า 10-20 ปี ซึ่งต่างคนต่างอยู่ หาตัวผู้ประกอบการไม่พบแล้ว การที่จะให้ผู้หนึ่งผู้ใดเป็นผู้นำในการจดทะเบียนก่อตั้งนิติบุคคลฯ จึงเป็นเรื่องยาก และที่สำคัญค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนใครจะเป็นคนจ่าย ดังนั้น จึงควรให้หน่วยงานราชการ องค์กรท้องถิ่นหรือกทม. เพื่อมาเป็นเจ้าภาพรับผิดชอบในเรื่องนี้
สำหรับการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านหลังแรกนั้นมีอันตรายทั้งผู้ประกอบการและลูกบ้าน กรณีที่คณะกรรมการส่วนใหญ่เป็นผู้บริโภคหากผู้ประกอบการต้องการก่อสร้างเฟสต่อเนื่องการนำรถขนดินหรือรถปูนผ่านพื้นที่อาจเกิดปัญหาเช่น เรียกเก็บค่าผ่านทางในราคาสูงย่อมเกิดปัญหาต่อผู้ประกอบการ แต่หากเสียงส่วนใหญ่เป็นของผู้ประกอบการ เพราะบ้านเหลือขายมาปัญหาก็จะตกเป็นของผู้บริโภคที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางก่อน ดังนั้นควรกำหนดว่า มีผู้อยู่อาศัยกี่เปอร์เซ็นจึงกำหนดให้ต้องตั้งนิติบุคคล
“การร่างกฎหมายที่ยังไม่ตกผลึกปัญหาให้ดีก่อน แต่กลับรีบส่งส่งไปยังกฤษฎีกา ก็ย่อมมีประเด็นที่ต้องมาปรับแก้ตามมาอีกจนได้”
แก้ปัญหาตั้งนิติบุคคลฯบ้านหลังแรก
ด้านนายนคร มุธุศรี ประธานที่ปรึกษาสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่า เฉพาะในส่วนของการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ควรมีการแก้ไขเพิ่มเติมพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้แก่ 1.ลดจำนวนเสียงลงมติเห็นชอบจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้เหลือเพียง 1 ใน 4 ของเสียงทั้งหมด ส่วนหมู่บ้านใหม่ให้เริ่มทันทีเหมือนคอนโดมิเนียม, 2.กำหนดให้มีผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้าน พร้อมคุณสมบัติและอำนาจหน้าที่ความรับผิดชอบ, 3.งดเว้นการให้ผู้ซื้อบ้านจำนวน 5 ราย ลงลายมือชื่อรับรองตอนผู้จัดสรรแจ้งพ้นภาระ
4.กำหนดอัตราส่วนค่าใช้จ่ายของแปลงที่ดินที่ใช้ประโยชน์เป็นเกษตรกรรม พาณิชยกรรม อุตสาหกรรมและที่ดินเปล่าให้เป็นมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศไทย และ5. กำหนดระยะเวลาตรวจรับมอบสาธารณูปโภคระหว่างผู้จัดสรรกับคณะกรรมการหมู่บ้านหลังจดทะเบียนนิติบุคคลให้ชัดเจน
นอกจากนี้ ควรกำหนดบทระวางโทษ แก่ผู้บริโภคเหล่านี้ ผู้ที่เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้สอย, การต่อเติมรุกล้ำพื้นที่ส่วนกลาง, ผู้ทุบทำลายสาธารณูปโภค, ผู้ฝ่าฝืนกฎระเบียบข้อบังคบและผู้ละเว้นการปฏิบัติหน้าที่
นายนครกล่าวต่อว่า สำหรับจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พร้อมกับโอนบ้านหลังแรก มีทั้งข้อดีและข้อเสีย ได้แก่ ข้อดี คือ สามารถจัดระเบียบหมู่บ้านได้ทันที, ไม่ต้องห่วงเรื่องคะแนนเสียงหรือมติเห็นชอบ และไม่มีปัญหาตรวจรับมอบสาธารณูปโภค ส่วนข้อเสีย คือ โครงการอยู่ระหว่างพัฒนาและปลูกสร้างบ้าน แต่ผู้จัดสรรถูกครหาว่า โยนภาระให้ผู้ซื้อก่อนเวลาอันควร และผู้อาศัยต้องออกเงินค่าส่วนกลางเร็วเกินไป ซึ่งสามารถแก้ไขได้ด้วยการกำหนดให้ผู้จัดสรรรับผิดชอบ 1 ปี และออกค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 2-3 ปี
สมาคมบริหารทรัพย์สินไทย จัดงานเสวนา “ประชาพิจารณ์ แก้ไข พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543” โดยมีนายสุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กล่าวเปิดงานว่า กฎหมายที่ออกมาใหม่เมื่อเริ่มใช้จะพบข้อบกพร่องตามมา โดยในแต่ละปี กรมที่ดินจะมีการแก้ไขหรือออกฎหมายใหม่ๆ 1 ฉบับ เพื่อให้กฎหมายสอดคล้องกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นจริงและมีความสมบูรณ์มากยิ่งขึ้น ซึ่งการแก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนคณะกรรมการกฤษฏีกาพิจารณาตีความ คาดว่าต้องใช้เวลาประมาณ 2 ปีจึงจะมีผลบังคับใช้
ส่วนการจัดประชาพิจารณ์ในครั้งนี้ ถือว่าช้า เพราะปกติจะต้องมีการทำประชาพิจารณ์ก่อนที่จะร่างแก้ไขกฎหมาย อย่างไรก็ตาม หากการแก้ไขร่างดังกล่าวยังสามารถทำได้ โดยหากมีข้อบกพร่องหรือต้องการแก้ไขร่างที่กรมที่ดินเสนอไปยังกฤษฏีกา สามารถยื่นหนังสือมายังกรมที่ดินเพื่อพิจารณาต่อไปได้ ทั้งนี้ ในแต่ละปีกรมที่ดินจะแก้ไขหรือออกฎหมายอย่างน้อย 1 ฉบับ เพื่อปรับปรุงให้กฎหมายบังคับใช้ได้จริง
สำหรับประเด็นที่มีการแก้ไข ได้แก่ 1.ลดจำนวนเสียงมติเห็นชอบจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้เหลือน้อยเพียง 1 ใน 4 ของทั้งหมด (พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน มาตรา 45 และกฎกระทรวง พ.ศ.2545 ข้อ 2 (1)) 2.กำหนดให้มีผู้จัดการนิติบุคคลพร้อมคุณสมบัติและอำนาจหน้าที่ความรับผิดชอบ (ไม่ได้บัญญัติเอาไว้ในกฎหมาย) 3.งดเว้นการให้ผู้ซื้อบ้านจำนวน 5 รายลงลายมือชื่อรับรองตอบผู้จัดสรรแจ้งพ้นภาระ (ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน พ.ศ.2543 ข้อ 3 (3)) 4.กำหนดอัตราส่วนค่าใช้จ่ายของแปลงที่ดินที่ใช้ประโยชน์เป็นเกษตรกรรม/พาณิชยกรรม/ อุตสาหกรรม ให้เป็นมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศไทย และ 5 กำหนดระยะเวลาตรวจรับมอบสาธารณูปโภค (ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดให้ไม่น้อยกว่า 180 วัน)
นายรังสรรค์ นันทกาวงศ์ นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ร่างแก้ไขกฎหมายดังกล่าว ยังมีข้อบกพร่องในบางประเด็น และควรมีการแก้ไขให้มีความรัดกุมมากยิ่งขึ้น ได้แก่ ประเด็นที่กำหนดให้ทรัพย์ส่วนกลางต้องตกเป็นของนิติบุคคลในทันทีที่มีการจดทะเบียนนั้น ยังมีข้อโต้แย้งว่า กรณีที่สาธารณูปโภคที่รับโอนมายังไม่เสร็จเรียบร้อยหรือไม่ได้คุณภาพจะทำอย่างไร ควรมีการจัดให้มีคณะกรรมการตรวจรับสาธารณูปโภค เพื่อไม่ให้ภาระความรับผิดชอบต้องตกไปเป็นของนิติบุคคลฯ
ส่วนกรณีที่ลูกบ้านไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดได้ภายใน 180 วัน สาธารณูปโภคส่วนกลางจะตกเป็นสาธารณะประโยชน์จะทำให้ผู้บริโภคเสียประโยชน์เพราะมูลค่าบ้านที่ซื้อมาย่อมนับรวมสาธารณูปโภคด้วย ดังนั้น หากคิดว่าการรับ-มอบสาธารณูปโภคมีปัญหาควรไปแก้ไขที่การรับมอบไม่ควรบังคับให้ตกเป็นของคนใดคนหนึ่ง
นอกจากนี้ กรณีที่ผู้ได้รับใบอนุญาตหรือผู้รับโอนในอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 กำหนดให้จัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ในทางปฏิบัติทำได้ยากมาก เพราะหมู่บ้านเหล่านี้มีมากว่า 10-20 ปี ซึ่งต่างคนต่างอยู่ หาตัวผู้ประกอบการไม่พบแล้ว การที่จะให้ผู้หนึ่งผู้ใดเป็นผู้นำในการจดทะเบียนก่อตั้งนิติบุคคลฯ จึงเป็นเรื่องยาก และที่สำคัญค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนใครจะเป็นคนจ่าย ดังนั้น จึงควรให้หน่วยงานราชการ องค์กรท้องถิ่นหรือกทม. เพื่อมาเป็นเจ้าภาพรับผิดชอบในเรื่องนี้
สำหรับการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านหลังแรกนั้นมีอันตรายทั้งผู้ประกอบการและลูกบ้าน กรณีที่คณะกรรมการส่วนใหญ่เป็นผู้บริโภคหากผู้ประกอบการต้องการก่อสร้างเฟสต่อเนื่องการนำรถขนดินหรือรถปูนผ่านพื้นที่อาจเกิดปัญหาเช่น เรียกเก็บค่าผ่านทางในราคาสูงย่อมเกิดปัญหาต่อผู้ประกอบการ แต่หากเสียงส่วนใหญ่เป็นของผู้ประกอบการ เพราะบ้านเหลือขายมาปัญหาก็จะตกเป็นของผู้บริโภคที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางก่อน ดังนั้นควรกำหนดว่า มีผู้อยู่อาศัยกี่เปอร์เซ็นจึงกำหนดให้ต้องตั้งนิติบุคคล
“การร่างกฎหมายที่ยังไม่ตกผลึกปัญหาให้ดีก่อน แต่กลับรีบส่งส่งไปยังกฤษฎีกา ก็ย่อมมีประเด็นที่ต้องมาปรับแก้ตามมาอีกจนได้”
แก้ปัญหาตั้งนิติบุคคลฯบ้านหลังแรก
ด้านนายนคร มุธุศรี ประธานที่ปรึกษาสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่า เฉพาะในส่วนของการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ควรมีการแก้ไขเพิ่มเติมพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้แก่ 1.ลดจำนวนเสียงลงมติเห็นชอบจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้เหลือเพียง 1 ใน 4 ของเสียงทั้งหมด ส่วนหมู่บ้านใหม่ให้เริ่มทันทีเหมือนคอนโดมิเนียม, 2.กำหนดให้มีผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้าน พร้อมคุณสมบัติและอำนาจหน้าที่ความรับผิดชอบ, 3.งดเว้นการให้ผู้ซื้อบ้านจำนวน 5 ราย ลงลายมือชื่อรับรองตอนผู้จัดสรรแจ้งพ้นภาระ
4.กำหนดอัตราส่วนค่าใช้จ่ายของแปลงที่ดินที่ใช้ประโยชน์เป็นเกษตรกรรม พาณิชยกรรม อุตสาหกรรมและที่ดินเปล่าให้เป็นมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศไทย และ5. กำหนดระยะเวลาตรวจรับมอบสาธารณูปโภคระหว่างผู้จัดสรรกับคณะกรรมการหมู่บ้านหลังจดทะเบียนนิติบุคคลให้ชัดเจน
นอกจากนี้ ควรกำหนดบทระวางโทษ แก่ผู้บริโภคเหล่านี้ ผู้ที่เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้สอย, การต่อเติมรุกล้ำพื้นที่ส่วนกลาง, ผู้ทุบทำลายสาธารณูปโภค, ผู้ฝ่าฝืนกฎระเบียบข้อบังคบและผู้ละเว้นการปฏิบัติหน้าที่
นายนครกล่าวต่อว่า สำหรับจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พร้อมกับโอนบ้านหลังแรก มีทั้งข้อดีและข้อเสีย ได้แก่ ข้อดี คือ สามารถจัดระเบียบหมู่บ้านได้ทันที, ไม่ต้องห่วงเรื่องคะแนนเสียงหรือมติเห็นชอบ และไม่มีปัญหาตรวจรับมอบสาธารณูปโภค ส่วนข้อเสีย คือ โครงการอยู่ระหว่างพัฒนาและปลูกสร้างบ้าน แต่ผู้จัดสรรถูกครหาว่า โยนภาระให้ผู้ซื้อก่อนเวลาอันควร และผู้อาศัยต้องออกเงินค่าส่วนกลางเร็วเกินไป ซึ่งสามารถแก้ไขได้ด้วยการกำหนดให้ผู้จัดสรรรับผิดชอบ 1 ปี และออกค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 2-3 ปี
