วัตถุประสงค์ “สำคัญ” ของการประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 (ฉบับที่ 4) แก้ไข เพิ่มเติม พ.ศ. 2522 โดยภาครัฐ “กรมที่ดิน” มี 5 ประการ ดังนี้
1. เพื่อลดปัญหาพิพาทซึ่งเกิดจาก “ผู้จะซื้อ” กับ “ผู้จะขาย” เอารัดเอาเปรียบไม่เป็นธรรมโดยเฉพาะ “สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุด”, 2. เพื่อลดปัญหาพิพาทซึ่งเกิดจากการบริหาร “นิติบุคคลอาคารชุด” ระหว่างเจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการควบคุมการจัดการกับผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด,3. เพื่อ “กำหนดบทลงโทษ” ต่อเจ้าของร่วมไม่ชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง คณะกรรมการควบคุมการจัดการและ / หรือผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดไม่ปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
4. เพื่อให้ระบบการบริหารการจัดการทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปอย่างถูกต้อง มีมาตรฐานเป็นที่ยอมรับของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง, 5. เพื่อให้อำนาจกับ “พนักงานเจ้าหน้าที่ กรมที่ดิน” สามารถตรวจสอบข้อเท็จจริงด้านการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดที่ไม่ถูกต้อง
ตั้งแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 เป็นต้นมา สมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร ได้รับ “การร้องเรียน” จากผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดในฐานะ “เจ้าของร่วม” ในโครงการ (นิติบุคคลอาคารชุด) จำนวนหลายแห่งซึ่งข้อร้องเรียนส่วนใหญ่พบว่าผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด “ละเลย” หรือ “ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับ” กับความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 สรุปได้ มีดังต่อไปนี้
1. เจ้าของร่วมซื้อและจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับ “ผู้จะขาย” ตั้งแต่ตุลาคม 2550 และได้เข้าใช้ประโยชน์ในห้องชุดและชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางและกองทุนให้กับนิติบุคคลอาคารชุด แต่ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดไม่จัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ไม่แถลงหรือแจกแจงบัญชีรายรับและรายจ่ายการบริหาร “นิติบุคคลอาคารชุด” ไม่ปิดประกาศบัญชีรายรับและรายจ่ายให้เจ้าของร่วมทราบ เป็นต้น
ปัญหาที่เกิดขึ้นได้สอบถามกับผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดได้รับ “คำตอบ” ว่าโครงการยังขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ถึง 90% จึงไม่จำเป็นต้องจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมรวมทั้งจัดทำและแถลงบัญชีรายรับและรายจ่ายให้เจ้าของร่วมรับทราบ
เจ้าของร่วมรายดังกล่าว ถามว่า “ข้ออ้าง” ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด “ถูกต้องหรือไม่ถูกต้อง” และจะมีแนวทางแก้ไขปัญหาดังกล่าวอย่างไร ?
ผมขอตอบดังนั้น
ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดไม่สามารถหยิบยก “ข้ออ้าง” ว่าผู้ประกอบการหรือเจ้าของโครงการยังขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดได้ “ไม่น้อยกว่า 90%” เพราะไม่มีมาตราใดในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 และแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2522 บัญญัติเรื่องดังกล่าวไว้
มาตรา 42 บัญญัติว่าให้ผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่ โดยถือว่าเป็นการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว
ในกรณีที่ที่ประชุมใหญ่สามัญไม่เห็นชอบกับข้อบังคับหรือผู้จัดการตามวรรคหนึ่งให้ที่ประชุมใหญ่สามัญพิจารณาแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงข้อบังคับหรือถอดถอนและแต่งตั้งผู้จัดการด้วย
“บทกำหนดโทษ” กรณีผู้จัดการฝ่าฝืนมาตรา 42 ต้องระวางโทษปรับ “ไม่เกินห้าพันบาท”
แสดงว่าเจ้าของร่วมคนหนึ่งคนใดเมื่อได้รับความเสียหายสามารถร้องทุกข์ กล่าวโทษกับพนักงานสอบสวนให้ดำเนินคดีอาญากับผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
1. เพื่อลดปัญหาพิพาทซึ่งเกิดจาก “ผู้จะซื้อ” กับ “ผู้จะขาย” เอารัดเอาเปรียบไม่เป็นธรรมโดยเฉพาะ “สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุด”, 2. เพื่อลดปัญหาพิพาทซึ่งเกิดจากการบริหาร “นิติบุคคลอาคารชุด” ระหว่างเจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการควบคุมการจัดการกับผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด,3. เพื่อ “กำหนดบทลงโทษ” ต่อเจ้าของร่วมไม่ชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง คณะกรรมการควบคุมการจัดการและ / หรือผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดไม่ปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
4. เพื่อให้ระบบการบริหารการจัดการทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปอย่างถูกต้อง มีมาตรฐานเป็นที่ยอมรับของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง, 5. เพื่อให้อำนาจกับ “พนักงานเจ้าหน้าที่ กรมที่ดิน” สามารถตรวจสอบข้อเท็จจริงด้านการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดที่ไม่ถูกต้อง
ตั้งแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 เป็นต้นมา สมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร ได้รับ “การร้องเรียน” จากผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดในฐานะ “เจ้าของร่วม” ในโครงการ (นิติบุคคลอาคารชุด) จำนวนหลายแห่งซึ่งข้อร้องเรียนส่วนใหญ่พบว่าผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด “ละเลย” หรือ “ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับ” กับความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 สรุปได้ มีดังต่อไปนี้
1. เจ้าของร่วมซื้อและจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับ “ผู้จะขาย” ตั้งแต่ตุลาคม 2550 และได้เข้าใช้ประโยชน์ในห้องชุดและชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางและกองทุนให้กับนิติบุคคลอาคารชุด แต่ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดไม่จัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ไม่แถลงหรือแจกแจงบัญชีรายรับและรายจ่ายการบริหาร “นิติบุคคลอาคารชุด” ไม่ปิดประกาศบัญชีรายรับและรายจ่ายให้เจ้าของร่วมทราบ เป็นต้น
ปัญหาที่เกิดขึ้นได้สอบถามกับผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดได้รับ “คำตอบ” ว่าโครงการยังขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ถึง 90% จึงไม่จำเป็นต้องจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมรวมทั้งจัดทำและแถลงบัญชีรายรับและรายจ่ายให้เจ้าของร่วมรับทราบ
เจ้าของร่วมรายดังกล่าว ถามว่า “ข้ออ้าง” ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด “ถูกต้องหรือไม่ถูกต้อง” และจะมีแนวทางแก้ไขปัญหาดังกล่าวอย่างไร ?
ผมขอตอบดังนั้น
ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดไม่สามารถหยิบยก “ข้ออ้าง” ว่าผู้ประกอบการหรือเจ้าของโครงการยังขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดได้ “ไม่น้อยกว่า 90%” เพราะไม่มีมาตราใดในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 และแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2522 บัญญัติเรื่องดังกล่าวไว้
มาตรา 42 บัญญัติว่าให้ผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่ โดยถือว่าเป็นการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว
ในกรณีที่ที่ประชุมใหญ่สามัญไม่เห็นชอบกับข้อบังคับหรือผู้จัดการตามวรรคหนึ่งให้ที่ประชุมใหญ่สามัญพิจารณาแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงข้อบังคับหรือถอดถอนและแต่งตั้งผู้จัดการด้วย
“บทกำหนดโทษ” กรณีผู้จัดการฝ่าฝืนมาตรา 42 ต้องระวางโทษปรับ “ไม่เกินห้าพันบาท”
แสดงว่าเจ้าของร่วมคนหนึ่งคนใดเมื่อได้รับความเสียหายสามารถร้องทุกข์ กล่าวโทษกับพนักงานสอบสวนให้ดำเนินคดีอาญากับผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
