กรมที่ดินมึน ยอดจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทั่วประเทศมีไม่ถึง 5% ของโครงการที่ขออนุญาตจัดจัดสรรที่ดิน 7,000 ราย ยอมรับเรื่องใหม่ ปัญหาและขั้นตอนยุ่งยาก เดินหน้าประชามติแก้ไขผู้จัดสรรไม่มอบโฉนดระบบสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคล ยอมรับการบังคับผู้ซื้อบ้านจัดสรรค้างชำระต่างกับอาคารชุด เหตุมีช่องโหว่จ่ายล่าช้าติดต่อกัน3 และ 6 เดือน เตรียมตัดทิ้ง’ติดต่อกัน’ ด้านผู้ประกอบการแนะควรจัดตั้งเป็นกองทุนแทนเก็บรายเดือนจากสมาชิกหลังตั้งนิติบุคคลฯ
การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ถือเป็นส่วนหนึ่งในการดูแลผู้อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร โดยเฉพาะในช่วงที่ผ่านมา โครงการจัดสรรเก่าจะไม่มีข้อบังคับที่ชัดเจนเกี่ยวกับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทำให้ผู้อยู่อาศัยค่อนข้างอยู่ในสภาพแวดล้อมไม่ดี เช่น ระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะไม่มีความเหมาะสม ถนนทรุดโทรม เป็นต้น แต่สำหรับโครงการจัดสรรที่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เป็นต้นมา จะต้องดำเนินการตามกฎหมายดังกล่าว
นายบุญเชิด คิดเห็น รองอธิบดีรักษาราชการแทนอธิบดีกรมที่ดิน เปิดเผยว่า แม้ว่าพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินจะมีการบังคับใช้มาแล้ว แต่ต้องเข้าใจว่าความจำเป็นในการจัดตั้งอาจจะมีความแตกต่างตามระดับของโครงการจัดสรร เช่น ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการหรูอาจไม่กังวลเรื่องค่าใช้จ่ายที่จะชำระให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ผู้ซื้อในโครงการจัดสรรระดับล่าง อาจจะมองว่าเป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายอีก
ด้านายสุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาฯกรมที่ดิน กล่าวว่า จากการตรวจสอบพบว่า ยอดการจัดตั้งนิติบุคคลฯทั่วประเทศมีประมาณ 300 ราย หรือคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 5%ของโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินประมาณ 7,000 ราย ซึ่งต้องยอมรับว่ามีหลายสาเหตุที่ทำให้แนวทางดังกล่าวไม่เดินหน้าไป เช่น ความพร้อมของสมาชิกในโครงการ ขณะที่การจะจัดตั้งนิติบุคคลฯได้ ต้องมีสมาชิกผู้ถือหุ้นหรือผู้เป็นหุ้นส่วนน้อยไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง (หรือ50%) ของจำนวนแปลงย่อยที่จัดจำหน่ายตามแผนผังโครงการ
อย่างไรก็ดี ในบางกรณี แม้ทางผู้จัดสรรที่ดินพยายามเร่งรัดให้ผู้ซื้อรีบจัดตั้งนิติบุคคลฯ แต่เมื่อชัดเจนแล้ว กลับไม่ยอมโอนโฉนดแปลงสาธารณูปโภคและสาธารณะให้แก่นิติบุคคลฯ ดังนั้น ทางกรมฯกำลังหาทางแก้ไข โดยการให้ถือว่าโฉนดดังกล่าวได้สูญหาย และให้ทางนิติบุคคลฯสามารถดำเนินทำเรื่องขอโอนสาธารณูปโภคได้ แต่ในกรณีของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร พยายามไม่ชำระค่าใช้จ่ายแก่นิติบุคคลฯ ทางกรมฯกำลังเสนอให้กองนิติกรไปพิจารณาว่าจะยืดหยุ่นข้อความในพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินพ.ศ. 2543 ได้หรือไม่ เพราะในบทกำหนดโทษสำหรับสมาชิกที่ชำระเงินล่าช้า ข้อ 2 และ 3 ระบุว่า กรณีชำระค่าใช้จ่ายล่าช้าติดต่อกัน 3 เดือน ถูกระงับการให้บริการ และ ติดต่อกัน 6 เดือน พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ดินแปลงดังกล่าวได้ แต่ในหลักของความเป็นจริงแล้ว ลำบาก เพราะติดประเด็นเรื่อง”ติดต่อกัน” ดังนั้น ผู้ค้างชำระอาจจะมาติด 2 เดือนแต่เดือนที่ 3 ชำระ และติดค่าชำระต่อไปอีก ซึ่งจะสร้างยากลำบากในการบริหารงานแก่นิติบุคคล
นายสุนทร สถาพร อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวแสดงความเห็นว่า ยังมีหลายประเด็นที่อาจทำนิติบุคคลฯดำเนินการบริหารและบริการสาธารณูปโภคไม่ได้เต็มที่ เช่น ในกฎหมายระบุว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่จัดเก็บ โดยให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากสมาชิก ส่วนนี้ทางผู้อยู่อาศัยอาจจะรู้ว่ามีภาระเพิ่มขึ้น ซึ่งทางออกอาจเรียกเก็บเป็นเงินล่วงหน้า เพื่อจัดตั้งเป็นกองทุนดูแล
การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ถือเป็นส่วนหนึ่งในการดูแลผู้อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร โดยเฉพาะในช่วงที่ผ่านมา โครงการจัดสรรเก่าจะไม่มีข้อบังคับที่ชัดเจนเกี่ยวกับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทำให้ผู้อยู่อาศัยค่อนข้างอยู่ในสภาพแวดล้อมไม่ดี เช่น ระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะไม่มีความเหมาะสม ถนนทรุดโทรม เป็นต้น แต่สำหรับโครงการจัดสรรที่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เป็นต้นมา จะต้องดำเนินการตามกฎหมายดังกล่าว
นายบุญเชิด คิดเห็น รองอธิบดีรักษาราชการแทนอธิบดีกรมที่ดิน เปิดเผยว่า แม้ว่าพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินจะมีการบังคับใช้มาแล้ว แต่ต้องเข้าใจว่าความจำเป็นในการจัดตั้งอาจจะมีความแตกต่างตามระดับของโครงการจัดสรร เช่น ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการหรูอาจไม่กังวลเรื่องค่าใช้จ่ายที่จะชำระให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ผู้ซื้อในโครงการจัดสรรระดับล่าง อาจจะมองว่าเป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายอีก
ด้านายสุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาฯกรมที่ดิน กล่าวว่า จากการตรวจสอบพบว่า ยอดการจัดตั้งนิติบุคคลฯทั่วประเทศมีประมาณ 300 ราย หรือคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 5%ของโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินประมาณ 7,000 ราย ซึ่งต้องยอมรับว่ามีหลายสาเหตุที่ทำให้แนวทางดังกล่าวไม่เดินหน้าไป เช่น ความพร้อมของสมาชิกในโครงการ ขณะที่การจะจัดตั้งนิติบุคคลฯได้ ต้องมีสมาชิกผู้ถือหุ้นหรือผู้เป็นหุ้นส่วนน้อยไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง (หรือ50%) ของจำนวนแปลงย่อยที่จัดจำหน่ายตามแผนผังโครงการ
อย่างไรก็ดี ในบางกรณี แม้ทางผู้จัดสรรที่ดินพยายามเร่งรัดให้ผู้ซื้อรีบจัดตั้งนิติบุคคลฯ แต่เมื่อชัดเจนแล้ว กลับไม่ยอมโอนโฉนดแปลงสาธารณูปโภคและสาธารณะให้แก่นิติบุคคลฯ ดังนั้น ทางกรมฯกำลังหาทางแก้ไข โดยการให้ถือว่าโฉนดดังกล่าวได้สูญหาย และให้ทางนิติบุคคลฯสามารถดำเนินทำเรื่องขอโอนสาธารณูปโภคได้ แต่ในกรณีของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร พยายามไม่ชำระค่าใช้จ่ายแก่นิติบุคคลฯ ทางกรมฯกำลังเสนอให้กองนิติกรไปพิจารณาว่าจะยืดหยุ่นข้อความในพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินพ.ศ. 2543 ได้หรือไม่ เพราะในบทกำหนดโทษสำหรับสมาชิกที่ชำระเงินล่าช้า ข้อ 2 และ 3 ระบุว่า กรณีชำระค่าใช้จ่ายล่าช้าติดต่อกัน 3 เดือน ถูกระงับการให้บริการ และ ติดต่อกัน 6 เดือน พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ดินแปลงดังกล่าวได้ แต่ในหลักของความเป็นจริงแล้ว ลำบาก เพราะติดประเด็นเรื่อง”ติดต่อกัน” ดังนั้น ผู้ค้างชำระอาจจะมาติด 2 เดือนแต่เดือนที่ 3 ชำระ และติดค่าชำระต่อไปอีก ซึ่งจะสร้างยากลำบากในการบริหารงานแก่นิติบุคคล
นายสุนทร สถาพร อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวแสดงความเห็นว่า ยังมีหลายประเด็นที่อาจทำนิติบุคคลฯดำเนินการบริหารและบริการสาธารณูปโภคไม่ได้เต็มที่ เช่น ในกฎหมายระบุว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่จัดเก็บ โดยให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากสมาชิก ส่วนนี้ทางผู้อยู่อาศัยอาจจะรู้ว่ามีภาระเพิ่มขึ้น ซึ่งทางออกอาจเรียกเก็บเป็นเงินล่วงหน้า เพื่อจัดตั้งเป็นกองทุนดูแล
