ผมขอประมวล “คำถาม” ซึ่งได้รับจากท่านผู้อ่านหลายท่านทั้งที่โทรศัพท์สอบถามด้วยตนเอง จดหมายอิเล็กทรอนิกส์หรืออีเมลล์ สอบถามผ่านกองบรรณาธิการตลอดจนจาก “ทีมงาน” ของผมซึ่งเข้าไปรับงานจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” จากคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร (ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร) และผู้จัดสรรที่ดิน (เจ้าของโครงการ) มาเล่าให้ท่านทราบซึ่งอาจเกิดประโยชน์ต่อผู้ที่เกี่ยวข้องไม่มากก็น้อย ดังต่อไปนี้
1. ผู้จัดสรรที่ดินได้ดำเนินการพัฒนาที่ดินรูปแบบการจัดสรรที่ดิน โดยอาศัยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 บนที่ดินผืนใหญ่ ต่อมาได้มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงย่อยออกเป็นเฟสรวมจำนวนกว่า 10 เฟส ขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรแปลงย่อยพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้บุคคลภายนอก (ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดมีใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน จำนวน 4 ใบ แต่ละใบประกอบด้วยเฟส 1 - 7 เฟส 8, 9 และ 10 ตามลำดับ
ปัจจุบัน ผู้จัดสรรที่ดินได้ยกเลิกสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคเฟส 1 - 7 ,8 และ 9 และ ครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเป็นเวลา 3 ปี
ส่วนเฟส 10 พบว่า ผู้จัดสรรที่ดินยังขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตไม่ถึงกึ่งหนึ่งและยังไม่ครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ขออนุมัติไว้เป็นเวลา 3 ปี
โครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าว ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนถนนทางเข้า - ออกของโครงการเป็น “ภาระจำยอม” โดยทุกเฟสสามารถใช้ถนนเส้นดังกล่าวเป็นทางเข้า - ออก นอกจากนี้ผู้จัดสรรที่ดิน ยังจัดให้มี สวนสาธารณะ และสโมสร - คลับเฮ้าส์ไว้ให้บริการแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
ผู้จัดสรรที่ดินสอบถามว่า การจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพื่อโอนหน้าที่หรือส่งมอบสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันรับผิดชอบ ควรดำเนินการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ทีละเฟสหรือตามใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน หรือจะรอให้ขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรแปลงย่อยในเฟส 10 เกินกึ่งหนึ่งและครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จึงจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” อย่างใดจะเกิดประโยชน์ต่อผู้จัดสรรที่ดิน และผลกระทบต่อผู้จัดสรรที่ดินด้านการบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรในอนาคตหรือไม่อย่างไร?
2. โครงการจัดสรรที่ดินซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเข้าไปซื้อจากผู้จัดสรรที่ดิน (เจ้าของโครงการ) มีพื้นที่โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่คนละเขตหรืออำเภอ
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสอบถามว่าการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ในประเด็นดังกล่าวสามารถดำเนินการได้หรือไม่อย่างไร?
3. พนักงานขายโครงการจัดสรรที่ดินแจ้งไว้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้ว) ว่าการที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซื้อที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้างบริเวณด้านหน้าโครงการจะต้องชำระเงินเพิ่ม เพื่อให้เห็นทัศนียภาพด้านหน้าโครงการ ต่อมาได้ทราบข้อมูลภายหลังว่าผู้จัดสรรที่ดินได้ขายกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเดิมทราบว่าเป็นโครงการพัฒนาต่อเนื่อง (เฟส 2) ให้บุคคลอื่นแล้ว โดยถนนบริเวณด้านหน้าสิ่งปลูกสร้างถูกแบ่งออกให้กับบุคคลภายนอกทำให้ถนนซึ่งใช้เป็นทางเข้า - ออก แคบลง
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะทำหนังสือแจ้งผู้จัดสรรที่ดินว่าจะขอรับ “เงินเพิ่ม” คืนจากผู้จัดสรรที่ดินหรือสามารถร้องเรียนเรื่องดังกล่าวกับหน่วยงานภาครัฐใด ? หากไม่ได้รับเงินคืน
4. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ซื้อและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับผู้จัดสรรที่ดินแล้วจำนวน 12 แปลง จากทั้งหมดจำนวน 30 แปลงตามแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินได้รับอนุญาต
ข้อมูลเบื้องต้น ซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบจากพนักงานขายว่าโครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าว ผู้จัดสรรที่ดินแบ่งขายกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างรวม 30 แปลง แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย ผู้จัดสรรที่ดินจึงขอแก้ไขแผนผังโครงการต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดจะขอขายที่ดินแปลงเปล่าไม่มีสิ่งปลูกสร้างจำนวน 18 แปลงที่เหลือ ประกอบกับผู้จัดสรรที่ดินได้มีหนังสือเรียกเก็บ “ค่าบำรุงบริการสาธารณะ” กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร “รอบใหม่” เพื่อนำเงินจำนวนดังกล่าวไปจัดจ้างบุคลากรรักษาความปลอดภัย ความสะอาด เป็นต้น แต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ยอมชำระ ผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหนังสือแจ้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรว่าจะไม่รับผิดชอบความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น
(ติดตามต่อฉบับหน้า)
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
1. ผู้จัดสรรที่ดินได้ดำเนินการพัฒนาที่ดินรูปแบบการจัดสรรที่ดิน โดยอาศัยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 บนที่ดินผืนใหญ่ ต่อมาได้มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงย่อยออกเป็นเฟสรวมจำนวนกว่า 10 เฟส ขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรแปลงย่อยพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้บุคคลภายนอก (ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดมีใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน จำนวน 4 ใบ แต่ละใบประกอบด้วยเฟส 1 - 7 เฟส 8, 9 และ 10 ตามลำดับ
ปัจจุบัน ผู้จัดสรรที่ดินได้ยกเลิกสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคเฟส 1 - 7 ,8 และ 9 และ ครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเป็นเวลา 3 ปี
ส่วนเฟส 10 พบว่า ผู้จัดสรรที่ดินยังขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตไม่ถึงกึ่งหนึ่งและยังไม่ครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ขออนุมัติไว้เป็นเวลา 3 ปี
โครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าว ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนถนนทางเข้า - ออกของโครงการเป็น “ภาระจำยอม” โดยทุกเฟสสามารถใช้ถนนเส้นดังกล่าวเป็นทางเข้า - ออก นอกจากนี้ผู้จัดสรรที่ดิน ยังจัดให้มี สวนสาธารณะ และสโมสร - คลับเฮ้าส์ไว้ให้บริการแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
ผู้จัดสรรที่ดินสอบถามว่า การจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพื่อโอนหน้าที่หรือส่งมอบสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันรับผิดชอบ ควรดำเนินการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ทีละเฟสหรือตามใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน หรือจะรอให้ขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรแปลงย่อยในเฟส 10 เกินกึ่งหนึ่งและครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จึงจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” อย่างใดจะเกิดประโยชน์ต่อผู้จัดสรรที่ดิน และผลกระทบต่อผู้จัดสรรที่ดินด้านการบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรในอนาคตหรือไม่อย่างไร?
2. โครงการจัดสรรที่ดินซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเข้าไปซื้อจากผู้จัดสรรที่ดิน (เจ้าของโครงการ) มีพื้นที่โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่คนละเขตหรืออำเภอ
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสอบถามว่าการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ในประเด็นดังกล่าวสามารถดำเนินการได้หรือไม่อย่างไร?
3. พนักงานขายโครงการจัดสรรที่ดินแจ้งไว้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้ว) ว่าการที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซื้อที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้างบริเวณด้านหน้าโครงการจะต้องชำระเงินเพิ่ม เพื่อให้เห็นทัศนียภาพด้านหน้าโครงการ ต่อมาได้ทราบข้อมูลภายหลังว่าผู้จัดสรรที่ดินได้ขายกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเดิมทราบว่าเป็นโครงการพัฒนาต่อเนื่อง (เฟส 2) ให้บุคคลอื่นแล้ว โดยถนนบริเวณด้านหน้าสิ่งปลูกสร้างถูกแบ่งออกให้กับบุคคลภายนอกทำให้ถนนซึ่งใช้เป็นทางเข้า - ออก แคบลง
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะทำหนังสือแจ้งผู้จัดสรรที่ดินว่าจะขอรับ “เงินเพิ่ม” คืนจากผู้จัดสรรที่ดินหรือสามารถร้องเรียนเรื่องดังกล่าวกับหน่วยงานภาครัฐใด ? หากไม่ได้รับเงินคืน
4. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ซื้อและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับผู้จัดสรรที่ดินแล้วจำนวน 12 แปลง จากทั้งหมดจำนวน 30 แปลงตามแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินได้รับอนุญาต
ข้อมูลเบื้องต้น ซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบจากพนักงานขายว่าโครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าว ผู้จัดสรรที่ดินแบ่งขายกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างรวม 30 แปลง แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย ผู้จัดสรรที่ดินจึงขอแก้ไขแผนผังโครงการต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดจะขอขายที่ดินแปลงเปล่าไม่มีสิ่งปลูกสร้างจำนวน 18 แปลงที่เหลือ ประกอบกับผู้จัดสรรที่ดินได้มีหนังสือเรียกเก็บ “ค่าบำรุงบริการสาธารณะ” กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร “รอบใหม่” เพื่อนำเงินจำนวนดังกล่าวไปจัดจ้างบุคลากรรักษาความปลอดภัย ความสะอาด เป็นต้น แต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ยอมชำระ ผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหนังสือแจ้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรว่าจะไม่รับผิดชอบความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น
(ติดตามต่อฉบับหน้า)
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
