ในช่วงภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ "ชะลอตัว" ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจและผู้บริโภค ต่างต้องวางแผนรับมือตั้งรับโดยเฉพาะปี พ.ศ. 2552 หลายฝ่ายมองว่าธุรกิจประเภทการผลิต และการให้บริการอาจต้องลดกำลังการผลิตและปิดตัวลงจำนวนไม่น้อย
โดยโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งได้พัฒนาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแล้วเสร็จพร้อมจำหน่ายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้จะซื้อ แต่ถ้าผู้ประกอบการโครงการยังไม่สามารถจำหน่ายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้จะซื้อได้ และยังมีภาระความรับผิดชอบในด้านการบำรุงรักษาบริการสาธารณะภายในโครงการให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อาจมีผลกระทบงบประมาณค่าใช้จ่ายด้านดังกล่าว ยิ่งผู้ประกอบการโครงการจำหน่ายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้เป็นจำนวนน้อย
ยิ่งผู้ประกอบการโครงการที่มี"สายป่านสั้น" มักจะนำ "ค่าบำรุงบริการสาธารณะ" ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งชำระล่วงหน้า 2 - 3 ปี มาเป็นค่าใช้จ่ายในการให้บริการสาธารณะต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
ปัญหาพิพาทเรื่องหนึ่ง ได้แก่ แปลงที่ดินจัดสรรซึ่งยังไม่ได้จำหน่ายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้จะซื้อ ซึ่งยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ประกอบการโครงการ ส่วนใหญ่จะไม่ชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะสมทบเช่นเดียวกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ประกอบการโครงการ
จึงพบเห็น "บัญชีรายรับและรายจ่าย (ขาดทุน)" ส่วนซึ่ง "ขาดทุน" ผู้ประกอบโครงการจะรับภาระค่าใช้จ่ายแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งหมด
ดังนั้น เมื่อภาวะเศรษฐกิจ "ชะลอตัว" และมีผลกระทบต่อการขายอสังหาฯของโครงการ รวมถึงต้นทุนดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายดำเนินการอื่นๆ เห็นควรผลักภาระการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคฯไปให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมรับผิดชอบด้วยการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือ "นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น" ตามพรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพราะเป็นการบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายของผู้ประกอบการโครงการได้อีกทางหนึ่งในภาวะเศรษฐกิจ "ถดถอย" ในขณะนี้ ดีกว่าจะประพฤติตนหรือปฏิบัติตนในลักษณะ"เตี้ยอุ้มค่อม"
ผู้ประกอบการโครงการ สามารถเสนอเรื่องการโอนหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไปยังผู้ซื้อที่ดินจัดสรรด้วยการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ภายหลังครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคอย่างน้อย 1 ปี ต่อคณะกรรมการฯจังหวัด
แต่ทางผู้ประกอบการโครงการควรจัดทำ "บันทึกเพิ่มเติม" ต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (สิ่งปลูกสร้าง) กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อขอยกเลิกข้อความในสัญญาระบุการให้บริการสาธารณะหรือการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคมากกว่าระยะเวลาการค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
กรณีผู้ประกอบการโครงการไม่ดำเนินการเรื่องดังกล่าวและแม้ว่าโครงการจะครบองค์ประกอบการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" อาจถูกผู้ซื้อฟ้องดำเนินคดีทางแพ่งข้อหา "ละเมิดเรียกค่าเสียหาย" ต่อผู้จัดสรรที่ดินได้โดยชอบตามกฎหมาย
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
โดยโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งได้พัฒนาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแล้วเสร็จพร้อมจำหน่ายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้จะซื้อ แต่ถ้าผู้ประกอบการโครงการยังไม่สามารถจำหน่ายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้จะซื้อได้ และยังมีภาระความรับผิดชอบในด้านการบำรุงรักษาบริการสาธารณะภายในโครงการให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อาจมีผลกระทบงบประมาณค่าใช้จ่ายด้านดังกล่าว ยิ่งผู้ประกอบการโครงการจำหน่ายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้เป็นจำนวนน้อย
ยิ่งผู้ประกอบการโครงการที่มี"สายป่านสั้น" มักจะนำ "ค่าบำรุงบริการสาธารณะ" ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งชำระล่วงหน้า 2 - 3 ปี มาเป็นค่าใช้จ่ายในการให้บริการสาธารณะต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
ปัญหาพิพาทเรื่องหนึ่ง ได้แก่ แปลงที่ดินจัดสรรซึ่งยังไม่ได้จำหน่ายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้จะซื้อ ซึ่งยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ประกอบการโครงการ ส่วนใหญ่จะไม่ชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะสมทบเช่นเดียวกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ประกอบการโครงการ
จึงพบเห็น "บัญชีรายรับและรายจ่าย (ขาดทุน)" ส่วนซึ่ง "ขาดทุน" ผู้ประกอบโครงการจะรับภาระค่าใช้จ่ายแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งหมด
ดังนั้น เมื่อภาวะเศรษฐกิจ "ชะลอตัว" และมีผลกระทบต่อการขายอสังหาฯของโครงการ รวมถึงต้นทุนดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายดำเนินการอื่นๆ เห็นควรผลักภาระการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคฯไปให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมรับผิดชอบด้วยการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือ "นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น" ตามพรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพราะเป็นการบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายของผู้ประกอบการโครงการได้อีกทางหนึ่งในภาวะเศรษฐกิจ "ถดถอย" ในขณะนี้ ดีกว่าจะประพฤติตนหรือปฏิบัติตนในลักษณะ"เตี้ยอุ้มค่อม"
ผู้ประกอบการโครงการ สามารถเสนอเรื่องการโอนหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไปยังผู้ซื้อที่ดินจัดสรรด้วยการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ภายหลังครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคอย่างน้อย 1 ปี ต่อคณะกรรมการฯจังหวัด
แต่ทางผู้ประกอบการโครงการควรจัดทำ "บันทึกเพิ่มเติม" ต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (สิ่งปลูกสร้าง) กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อขอยกเลิกข้อความในสัญญาระบุการให้บริการสาธารณะหรือการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคมากกว่าระยะเวลาการค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
กรณีผู้ประกอบการโครงการไม่ดำเนินการเรื่องดังกล่าวและแม้ว่าโครงการจะครบองค์ประกอบการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" อาจถูกผู้ซื้อฟ้องดำเนินคดีทางแพ่งข้อหา "ละเมิดเรียกค่าเสียหาย" ต่อผู้จัดสรรที่ดินได้โดยชอบตามกฎหมาย
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
