(ต่อเนื่องจากฉบับวันที่ 15 ม.ค.52) สำหรับคำถามของผู้จะซื้อห้องชุดในโครงการ (อาคาร 2) สามารถสรุปได้ใจความว่า 1.ผู้จะซื้อโครงการ (อาคาร 2) ไม่ประสงค์จะซื้อและจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับผู้จะขาย มีต้องการจะขอรับเงินคืนในส่วนที่ได้ชำระให้ผู้จะขายทั้งหมด ซึ่งผู้จะขายไม่ยินยอมคืนเงินให้ผู้จะซื้อ
2. ผู้จะขายได้กำหนดนัดการส่งมอบและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะซื้อภายในมิ.ย. 2550 แต่ไม่สามารถดำเนินการให้สอดคล้องกับข้อสัญญาทำให้ผู้จะซื้อได้รับความเสียหาย
3. ผู้จะซื้อ ขอรับคำแนะนำแนวทางการตรวจรับมอบห้องชุดกับ “ผู้จะขาย” มีเรื่องใดบ้าง?
ก่อนที่ผมจะให้ความกระจ่างของผู้ซื้อห้องชุดโครงการ ผมมีข้อสังเกตให้ผู้สนใจจะเลือกซื้อห้องชุดในโครงการอาคารชุดใด ควรพิจารณาเรื่องต่างๆ ดังนี้
ประสบการณ์ ผลงานและชื่อเสียงของผู้ประกอบการมีมากน้อยเพียงใด ผู้ประกอบการอาศัยแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุดตามที่ภาครัฐกำหนดหรือไม่ หมั่นเข้าตรวจสอบความคืบหน้าการก่อสร้างอาคารของผู้ประกอบการเป็นระยะๆ พินิจพิจารณาว่าห้องชุดหรือทรัพย์สินที่เสนอขายราคาถูกกว่าโครงการอื่นในทำเลใกล้เคียงกันเป็นเพราะสาเหตุใด และทุนจดทะเบียนของผู้ประกอบการโครงการมีมากน้อยเพียงใด
ผมเชื่อว่า แนวทางข้างต้นผู้สนใจจะเลือกซื้ออาคารชุดหรือบ้าน (ที่ดิน) จัดสรรในโครงการหนึ่ง โครงการใดสามารถนำไปใช้ได้อย่างเห็นผลและเป็นรูปธรรมในภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป “ชะลอตัว” ในขณะนี้ได้
เรื่องซึ่ง “ผู้จะซื้อ” ควรหลีกเลี่ยงในสภาวการณ์เศรษฐกิจ “ถดถอย” ในขณะนี้ ได้แก่ การซื้อห้องชุดหรือบ้าน (ที่ดิน) จัดสรรบน “กระดาษเปล่า” และเลือกซื้อทรัพย์สินที่ก่อสร้างและพัฒนาเสร็จแล้วโดยมีเอกสารสำคัญให้เห็นเป็นหลักฐาน ได้แก่ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) หรือ โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ)
ในประเด็นคำถามข้างต้น ก็สามารถแนะได้ว่า
1. ผู้จะซื้อสามารถบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุดกับผู้จะขายได้โดยตลอด เมื่อพบว่าผู้จะขายไม่ได้ปฏิบัติให้สอดคล้องตามข้อสัญญา
กรณีผู้จะขายไม่คืนเงินให้ผู้จะซื้อภายในระยะเวลานั้น ผู้จะซื้อสามารถใช้ "สิทธิทางศาล” ดำเนินคดีแพ่งโดยอาศัยพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 ต่อเจ้าพนักงานศาลจังหวัดที่โครงการตั้งอยู่ได้
2. หากผู้จะขายไม่สามารถจดทะเบียนอาคารชุดกับ“กรมที่ดิน” ตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุดระหว่าง “ผู้จะขาย” กับ “ผู้จะซื้อ” ที่ได้จัดทำระหว่างกันไว้ ถือว่าผู้จะขายผิดสัญญา ผู้จะซื้อสามารถบอกเลิกสัญญาและใช้สิทธิทางศาลดำเนินคดีต่อ “ผู้จะขาย” เพื่อขอเงินคืน
3. แนวทางเบื้องต้นในการตรวจรับมอบห้องชุดกับ “ผู้จะขาย” เช่น ตรวจสอบขนาดหรือพื้นที่ห้องชุดโดยหักพื้นที่เสา คานหรือช่องชาร์ปภายในห้องชุดออกทั้งหมด ตรวจสอบว่ามีข้อตกลงหรือบันทึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับทรัพย์สินหรือเฟอร์นิเจอร์อื่นใดหรือไม่ ตรวจสอบระบบสาธารณูปโภคภายในห้องชุด ใช้งานได้ตามปกติหรือไม่
และตรวจสอบแบบแปลนห้องชุด ขอรับเอกสารคู่มือการใช้ห้องชุดและระเบียบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail : pisit_c@bgathaigroup.com
2. ผู้จะขายได้กำหนดนัดการส่งมอบและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะซื้อภายในมิ.ย. 2550 แต่ไม่สามารถดำเนินการให้สอดคล้องกับข้อสัญญาทำให้ผู้จะซื้อได้รับความเสียหาย
3. ผู้จะซื้อ ขอรับคำแนะนำแนวทางการตรวจรับมอบห้องชุดกับ “ผู้จะขาย” มีเรื่องใดบ้าง?
ก่อนที่ผมจะให้ความกระจ่างของผู้ซื้อห้องชุดโครงการ ผมมีข้อสังเกตให้ผู้สนใจจะเลือกซื้อห้องชุดในโครงการอาคารชุดใด ควรพิจารณาเรื่องต่างๆ ดังนี้
ประสบการณ์ ผลงานและชื่อเสียงของผู้ประกอบการมีมากน้อยเพียงใด ผู้ประกอบการอาศัยแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุดตามที่ภาครัฐกำหนดหรือไม่ หมั่นเข้าตรวจสอบความคืบหน้าการก่อสร้างอาคารของผู้ประกอบการเป็นระยะๆ พินิจพิจารณาว่าห้องชุดหรือทรัพย์สินที่เสนอขายราคาถูกกว่าโครงการอื่นในทำเลใกล้เคียงกันเป็นเพราะสาเหตุใด และทุนจดทะเบียนของผู้ประกอบการโครงการมีมากน้อยเพียงใด
ผมเชื่อว่า แนวทางข้างต้นผู้สนใจจะเลือกซื้ออาคารชุดหรือบ้าน (ที่ดิน) จัดสรรในโครงการหนึ่ง โครงการใดสามารถนำไปใช้ได้อย่างเห็นผลและเป็นรูปธรรมในภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป “ชะลอตัว” ในขณะนี้ได้
เรื่องซึ่ง “ผู้จะซื้อ” ควรหลีกเลี่ยงในสภาวการณ์เศรษฐกิจ “ถดถอย” ในขณะนี้ ได้แก่ การซื้อห้องชุดหรือบ้าน (ที่ดิน) จัดสรรบน “กระดาษเปล่า” และเลือกซื้อทรัพย์สินที่ก่อสร้างและพัฒนาเสร็จแล้วโดยมีเอกสารสำคัญให้เห็นเป็นหลักฐาน ได้แก่ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) หรือ โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ)
ในประเด็นคำถามข้างต้น ก็สามารถแนะได้ว่า
1. ผู้จะซื้อสามารถบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุดกับผู้จะขายได้โดยตลอด เมื่อพบว่าผู้จะขายไม่ได้ปฏิบัติให้สอดคล้องตามข้อสัญญา
กรณีผู้จะขายไม่คืนเงินให้ผู้จะซื้อภายในระยะเวลานั้น ผู้จะซื้อสามารถใช้ "สิทธิทางศาล” ดำเนินคดีแพ่งโดยอาศัยพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 ต่อเจ้าพนักงานศาลจังหวัดที่โครงการตั้งอยู่ได้
2. หากผู้จะขายไม่สามารถจดทะเบียนอาคารชุดกับ“กรมที่ดิน” ตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุดระหว่าง “ผู้จะขาย” กับ “ผู้จะซื้อ” ที่ได้จัดทำระหว่างกันไว้ ถือว่าผู้จะขายผิดสัญญา ผู้จะซื้อสามารถบอกเลิกสัญญาและใช้สิทธิทางศาลดำเนินคดีต่อ “ผู้จะขาย” เพื่อขอเงินคืน
3. แนวทางเบื้องต้นในการตรวจรับมอบห้องชุดกับ “ผู้จะขาย” เช่น ตรวจสอบขนาดหรือพื้นที่ห้องชุดโดยหักพื้นที่เสา คานหรือช่องชาร์ปภายในห้องชุดออกทั้งหมด ตรวจสอบว่ามีข้อตกลงหรือบันทึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับทรัพย์สินหรือเฟอร์นิเจอร์อื่นใดหรือไม่ ตรวจสอบระบบสาธารณูปโภคภายในห้องชุด ใช้งานได้ตามปกติหรือไม่
และตรวจสอบแบบแปลนห้องชุด ขอรับเอกสารคู่มือการใช้ห้องชุดและระเบียบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail : pisit_c@bgathaigroup.com
