รูปแบบการลงทุนในด้านอสังหาฯในปัจจุบันที่ปฏิบัติกันแพร่หลายเรื่อง หนึ่งคือ การที่นักลงทุนเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดิน (อาจรวมถึงการขอใช้ที่ดินแบบไม่มีค่าตอบแทนด้วยก็ได้) แล้วสร้างอาคารสิ่งปลูกสร้างลงบนที่ดินแปลงดังกล่าว สิ่งที่น่าสนใจมากๆก็คือ หากผู้เช่าได้ใช้เงินจำนวนมากพอประมาณลงทุนไปกับสิ่งปลูกสร้างแล้วใช้งานไประยะหนึ่งสั้นๆ เกิดเปลี่ยนใจอยากขายอาคารสิ่งปลูกสร้างนั้น มูลค่าอาคารที่ขายได้จะมีมูลค่าใกล้เคียงกับเงินที่ลงทุนไปกับการก่อสร้างอาคารสิ่งปลูกสร้างนั้นหรือไม่ การที่จะตอบว่า มูลค่าอาคารที่จะขายได้มากน้อยหรือไม่ ในกรณีนี้กลับไม่ได้ขึ้นอยู่กับต้นทุนค่าก่อสร้างที่แท้จริงของการลงทุนก่อสร้าง แต่มูลค่าอาคารสร้างกลับขึ้นอยู่กับว่าผู้เช่าที่ดินหรือเจ้าของอาคาร เหลือระยะเวลามากน้อยเพียงใดในการใช้ประโยชน์บนที่ดินแปลงนั้น
ปรากฎการณ์นี้อธิบายได้จากหลายๆกรณี ที่เอกชนเช่าที่ดินจากภาครัฐแล้วลงทุนก่อสร้างอาคารบนที่ดินแปลงนั้น หากสัญญาเช่ามีระยะเวลาค่อนข้างยาว เพียงพอที่จะให้เอกชนได้คุ้มทุนคืนทุน เมื่อหมดสัญญาเช่าประกอบการแล้วอาจยกให้เป็นสมบัติของภาครัฐที่เรียกว่า "สร้าง-บริหารงาน-โอน" (Build-Operate-Transfer) ซึ่งมีให้เห็นอยู่บ่อยๆ สำหรับการลงทุนในรูปแบบนี้ นอกจากนี้ อาจเห็นได้จากทรัพย์สินประเภทสถานีบริการน้ำมัน ซึ่งบริษัทน้ำมันมักจะเช่าที่ดินจากเอกชนแล้วสร้างตัวอาคารลงบนที่ดินแปลงนั้น เมื่อหมดสัญญาก็อาจโอนกรรมสิทธิ์อาคารให้เจ้าของที่ดินไปเลย หรือหากสัญญาเช่าระบุว่าผู้เช่าต้องส่งคืนที่ดินให้เจ้าของที่ดินในสภาพเดิม บริษัทน้ำมันนั้นอาจต้องทุบอาคารทิ้งแล้วส่งคืนที่ดินในสภาพเหมือนก่อนเช่าก็เป็นไปได้
ทั้งนี้ ตัวตัดสินก็คือ ความคุ้มทุนที่เกิดจากการประกอบการของผู้เช่าแต่ละราย ซึ่งปัจจัยที่สำคัญนอกจากฝีมือในการบริหารจัดการแล้ว ก็คือระยะเวลาในสัญญาเช่า หรือระยะเวลาที่เปิดโอกาสให้ผู้เช่าทำประโยชน์บนที่ดินแปลงนั้นนั่นเอง
จากที่กล่าวมานี้ ค่อนข้างเป็นปัญหามากถ้าระยะเวลาสัญญาเช่าสั้น แต่ผู้เช่าจ่ายเงินลงทุนในอาคารที่สูง มูลค่าที่แท้จริงของตัวอาคารอาจจะต่ำมากๆเมื่อเทียบกับเงินลงทุนที่ตนเองจ่ายผู้รับเหมาไปจนผู้เช่าตกใจ ซึ่งไม่ใช่เรื่องแปลกในวิธีปฏิบัติ เพราะหากผู้เช่าอยู่ในรูปนิติบุคคล แล้วจ่ายเงินลงทุนสร้างอาคารในลักษณะนี้ เวลาผู้สอบบัญชีหักค่าเสื่อม ก็จะพิจารณาจากระยะเวลาที่ระบุตามสัญญาเช่าเป็นเกณฑ์ในการกำหนดอายุคงเหลือของอาคารและมูลค่าทางบัญชีของอาคารเช่นกัน ซึ่งคำตอบออกมาจะเป็นไปในแนวทางเดียวกันคือ มูลค่าคงเหลือทางบัญชีจะต่ำกว่าการที่อาคารหลังนี้สร้างโดยเงินลงทุนของเจ้าของที่ดิน ซึ่งถือว่าอายุการใช้อาคารสิ่งปลูกสร้างมีอยู่ชั่วนิจนิรันดร ตามติดไปกับการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั่นเอง
จึงอธิบายเพิ่มเติมได้ว่า มูลค่าอาคารบนสัญญาเช่าที่สั้นก็จะมีมูลค่าน้อยกว่าสัญญาเช่าที่ยาวกว่า และมูลค่ามากที่สุดก็คือ อาคารที่อยู่บนกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตนเอง ซึ่งอนุมานว่าเจ้าของอาคารนั้นสามารถใช้ประโยชน์ได้ตลอดไป แล้วหากถามว่า หากสัญญาเช่าเป็นระยะไม่ยาวนัก แล้วเมื่อหมดสัญญาเช่าต้องส่งคืนที่ดินในสภาพเดิมให้แก่เจ้าของที่ดินเรา สามารถยกอาคารออกไปจากที่ดินเพื่อขายต่อได้ไหม ต้องตอบว่าตามหลักการอาคารนั้นโดยกรรมสิทธิ์เป็นของผู้เช่าตลอดไปแต่ผู้เช่าต้องหาทางขุด ตัก รื้อถอนอาคารนั้นออกไปในสภาพเดิม ก็อาจมีผลให้อาคารนั้นยังคงมีมูลค่าสูงอยู่ได้ แต่ในทางปฏิบัติต้องตอบว่าเป็นไปไม่ได้เลยที่เจ้าของอาคารจะทำเช่นนั้น ด้วยเหตุนี้ เจ้าของอาคารบนที่ดินที่ตนเองไม่มีกรรมสิทธิ์จึงต้องยอมรับว่าหากอยากได้กรรมสิทธิ์อาคารนั้นไปชั่วชีวิตก็ต้องหาทางขุด ตัก ยักย้าย ยกอาคารสิ่งปลูกสร้างนั้นออกจากที่ดินไป พอพูดถึงเรื่องนี้ อยากทิ้งประเด็นให้คิดถึงกรณีตัวประสาทพระวิหารกับที่ดินที่ปราสาทพระวิหารตั้งอยู่จริงๆครับ
โดยนายไพรัช มณฑาพันธุ์
กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท 15 ที่ปรึกษาธุรกิจ จำกัด
E-Mail ; pairat.m@fifteenbiz.com
ปรากฎการณ์นี้อธิบายได้จากหลายๆกรณี ที่เอกชนเช่าที่ดินจากภาครัฐแล้วลงทุนก่อสร้างอาคารบนที่ดินแปลงนั้น หากสัญญาเช่ามีระยะเวลาค่อนข้างยาว เพียงพอที่จะให้เอกชนได้คุ้มทุนคืนทุน เมื่อหมดสัญญาเช่าประกอบการแล้วอาจยกให้เป็นสมบัติของภาครัฐที่เรียกว่า "สร้าง-บริหารงาน-โอน" (Build-Operate-Transfer) ซึ่งมีให้เห็นอยู่บ่อยๆ สำหรับการลงทุนในรูปแบบนี้ นอกจากนี้ อาจเห็นได้จากทรัพย์สินประเภทสถานีบริการน้ำมัน ซึ่งบริษัทน้ำมันมักจะเช่าที่ดินจากเอกชนแล้วสร้างตัวอาคารลงบนที่ดินแปลงนั้น เมื่อหมดสัญญาก็อาจโอนกรรมสิทธิ์อาคารให้เจ้าของที่ดินไปเลย หรือหากสัญญาเช่าระบุว่าผู้เช่าต้องส่งคืนที่ดินให้เจ้าของที่ดินในสภาพเดิม บริษัทน้ำมันนั้นอาจต้องทุบอาคารทิ้งแล้วส่งคืนที่ดินในสภาพเหมือนก่อนเช่าก็เป็นไปได้
ทั้งนี้ ตัวตัดสินก็คือ ความคุ้มทุนที่เกิดจากการประกอบการของผู้เช่าแต่ละราย ซึ่งปัจจัยที่สำคัญนอกจากฝีมือในการบริหารจัดการแล้ว ก็คือระยะเวลาในสัญญาเช่า หรือระยะเวลาที่เปิดโอกาสให้ผู้เช่าทำประโยชน์บนที่ดินแปลงนั้นนั่นเอง
จากที่กล่าวมานี้ ค่อนข้างเป็นปัญหามากถ้าระยะเวลาสัญญาเช่าสั้น แต่ผู้เช่าจ่ายเงินลงทุนในอาคารที่สูง มูลค่าที่แท้จริงของตัวอาคารอาจจะต่ำมากๆเมื่อเทียบกับเงินลงทุนที่ตนเองจ่ายผู้รับเหมาไปจนผู้เช่าตกใจ ซึ่งไม่ใช่เรื่องแปลกในวิธีปฏิบัติ เพราะหากผู้เช่าอยู่ในรูปนิติบุคคล แล้วจ่ายเงินลงทุนสร้างอาคารในลักษณะนี้ เวลาผู้สอบบัญชีหักค่าเสื่อม ก็จะพิจารณาจากระยะเวลาที่ระบุตามสัญญาเช่าเป็นเกณฑ์ในการกำหนดอายุคงเหลือของอาคารและมูลค่าทางบัญชีของอาคารเช่นกัน ซึ่งคำตอบออกมาจะเป็นไปในแนวทางเดียวกันคือ มูลค่าคงเหลือทางบัญชีจะต่ำกว่าการที่อาคารหลังนี้สร้างโดยเงินลงทุนของเจ้าของที่ดิน ซึ่งถือว่าอายุการใช้อาคารสิ่งปลูกสร้างมีอยู่ชั่วนิจนิรันดร ตามติดไปกับการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั่นเอง
จึงอธิบายเพิ่มเติมได้ว่า มูลค่าอาคารบนสัญญาเช่าที่สั้นก็จะมีมูลค่าน้อยกว่าสัญญาเช่าที่ยาวกว่า และมูลค่ามากที่สุดก็คือ อาคารที่อยู่บนกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตนเอง ซึ่งอนุมานว่าเจ้าของอาคารนั้นสามารถใช้ประโยชน์ได้ตลอดไป แล้วหากถามว่า หากสัญญาเช่าเป็นระยะไม่ยาวนัก แล้วเมื่อหมดสัญญาเช่าต้องส่งคืนที่ดินในสภาพเดิมให้แก่เจ้าของที่ดินเรา สามารถยกอาคารออกไปจากที่ดินเพื่อขายต่อได้ไหม ต้องตอบว่าตามหลักการอาคารนั้นโดยกรรมสิทธิ์เป็นของผู้เช่าตลอดไปแต่ผู้เช่าต้องหาทางขุด ตัก รื้อถอนอาคารนั้นออกไปในสภาพเดิม ก็อาจมีผลให้อาคารนั้นยังคงมีมูลค่าสูงอยู่ได้ แต่ในทางปฏิบัติต้องตอบว่าเป็นไปไม่ได้เลยที่เจ้าของอาคารจะทำเช่นนั้น ด้วยเหตุนี้ เจ้าของอาคารบนที่ดินที่ตนเองไม่มีกรรมสิทธิ์จึงต้องยอมรับว่าหากอยากได้กรรมสิทธิ์อาคารนั้นไปชั่วชีวิตก็ต้องหาทางขุด ตัก ยักย้าย ยกอาคารสิ่งปลูกสร้างนั้นออกจากที่ดินไป พอพูดถึงเรื่องนี้ อยากทิ้งประเด็นให้คิดถึงกรณีตัวประสาทพระวิหารกับที่ดินที่ปราสาทพระวิหารตั้งอยู่จริงๆครับ
โดยนายไพรัช มณฑาพันธุ์
กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท 15 ที่ปรึกษาธุรกิจ จำกัด
E-Mail ; pairat.m@fifteenbiz.com
