สถานการณ์ทางการเมืองที่ค่อนข้างร้อนแรงในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา พร้อมๆกับราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้นรายวัน จนเกิดความกังวลกันทั้งในหมู่ผู้บริโภคและนักลงทุน สะท้อนให้เห็นได้จากการปรับตัวในทิศทางลงของตลาดหุ้น แม้ว่าในต้นสัปดาห์นี้ อุณหภูมิการเมืองเริ่มดูดีขึ้นบ้าง แต่ในภาพรวมแล้วดูเหมือนว่านักลงทุนยังขาดความเชื่อมั่นต่อเสถียรภาพทางการเมืองและสภาพที่สินค้ามีราคาพุ่งขึ้นไม่หยุด ซึ่งมีสาเหตุมาจากวิกฤติราคาน้ำมัน ทำให้อดนึกถึงแนวโน้มตลาดอสังหาฯของบ้านเราในช่วง 3-6 เดือนข้างหน้าไม่ได้ เนื่องจากปัจจัยลบเหล่านี้จะมีผลต่ออำนาจซื้อของประชาชน และการตัดสินใจลงทุนโดยตรง ซึ่งในทางทฤษฎีแล้วภาพรวมเศรษฐกิจน่าจะชะลอตัวลง และก็น่าจะกระทบในทางลบต่อตลาดอสังหาฯโดยรวมในภายหน้าด้วย
อย่างไรก็ดี ผู้เขียนก็มีความเชื่อเป็นอย่างยิ่งว่าจะไม่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจเหมือนปี 2540 แน่นอน แต่ที่เป็นความกังวลอีกประการหนึ่งที่จะกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯก็คือ การปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้าง ซึ่งคาดหมายว่า หลายโครงการจัดสรรจะมีต้นทุนโครงการที่ไม่ได้เผื่อไว้กับเหตุการณ์เช่นนี้จะต้องปรับตัวกันอย่างขนานใหญ่
หากถามว่า สิ่งที่กล่าวมาข้างต้นนี้ ผู้ประกอบการหรือนักลงทุนในธุรกิจอสังหาฯมีความกังวลหรือไม่ คงต้องอธิบายในองค์รวมว่า ไม่ใช่เพียงนักลงทุนที่น่าจะกังวล เราๆท่านๆที่ป็นประชาชนผู้บริโภคก็คงกังวลต่อสถานการณ์ต่างๆดังกล่าวกันมากบ้างน้อยบาง
สำหรับในเชิงวิชาการอาจวิเคราะห์ได้ว่าผู้ที่มีการเตรียมใจมามากๆ ก็คงจะกังวลน้อย ผู้ที่เตรียมใจมาน้อยก็อาจจะกังวลมาก ซึ่งการเตรียมใจที่ว่านี้ ก็คือ เขาเหล่านั้นมีความรู้ความเข้าใจในปัจจัยที่เปลี่ยนไป ทำให้สามารถคาดคะเนสถานการณ์ในอนาคตได้พอสมควร และเลือกที่จะตัดสินใจในทางเลือกที่เหมาะสมกับสถานการณ์ต่างๆ โดยใช้ข้อมูลที่ดีเป็นฐานในการคิด ในยามที่ต้องเผชิญกับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นและไม่เป็นไปตามที่คาดหวังหรือไม่พึงประสงค์ หรือกล่าวในอีกทางหนึ่งก็คือ ความสามารถในการบริหารความเสี่ยงซึ่งก็คือพยายามหลีกเลี่ยงเหตุการณ์ที่อาจเกิดขึ้นและไม่พึงประสงค์นั่นเอง เช่น นักลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอาจบริหารความเสี่ยงในกรณีนี้ด้วยการซื้อเหล็กเส้นไว้ในราคาล่วงหน้าในราคาวันนี้ (หากคาดหมายว่าราคาเหล็กจะเพิ่มขึ้น) ซึ่งต้องแลกด้วยทางเลือกบางอย่าง (มีวัตถุดิบมากเกินความจำเป็น หรือ เงินสดลดน้อยลงเพราะต้องชำระราคาล่วงหน้า เป็นต้น) ไม่เว้นแม้แต่การบริหารความเสี่ยงในด้านอื่น เช่น การระมัดระวังในการใช้จ่ายและขยายการลงทุน
สิ่งเหล่านี้ ในทางวิชาการเชื่อว่าการบริหารความเสี่ยงของนักลงทุนจะเกิดจากการเรียนรู้ประสบการณ์จากอดีต ซึ่งได้จากผู้คนรอบข้างที่เกี่ยวข้อง ข้อมูลที่มีอยู่ รวมทั้งกระบวนการการทำงานที่มีระบบด้วย พื้นฐานที่สำคัญที่ใช้ในการวิเคราะห์ความเสี่ยงในการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาฯก็คือความสามารถในการวิเคราะห์ปัจจัยภายในภายนอกของกิจการ หรือตัวโครงการของผู้บริหาร ได้แก่ การวิเคราะห์จุดอ่อน จุดแข็ง โอกาส และอุปสรรค ซึ่งเป็นพื้นฐานง่ายๆเรียนกันอยู่ทั่วไป แต่ในชีวิตจริงก็ใช่ว่าจะทำกันง่ายๆเพื่อจะให้ได้ประสิทธิผลต่อการจัดการความเสี่ยง
อย่างไรก็ดี ตัววัดที่สำคัญอีกประการสำหรับนักลงทุนจะนำมาใช้เพื่อรองรับการบริหารความเสี่ยงก็คือการกำหนดความคาดหมายในอัตราผลตอบแทนที่ควรจะได้รับจากการลงทุน ซึ่งหากคิดถึงความมีเหตุมีผลก็คือ ในสถานการณ์ที่ทุกคนขาดความเชื่อมั่น นักลงทุนจะพยายามปรับค่าคาดหวังผ่านจากการลงทุนผ่านอัตราผลตอบแทนที่สูงขึ้นเพื่อชดเชยความไม่แน่นอนที่จะเกิดขึ้น ทำให้นักลงทุนและผู้บริโภคโดยเฉพาะในตลาดอสังหาฯ จะมีความระมัดระวังในการลงทุนและการบริโภคมากขึ้น แต่ผู้เขียนเชื่อว่าลักษณะเช่นนี้คงจะเป็นเพียงชั่วขณะหนึ่ง หลังจากที่ทุกฝ่ายทำใจยอมรับได้ ทุกอย่างก็จะกลับมาอยู่ในสภาพปกติได้ เพราะธรรมชาติของตลาดอสังหาฯ มีลักษณะเป็นเช่นนี้ครับ
นายไพรัช มณฑาพันธุ์
กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท 15 ที่ปรึกษาธุรกิจ จำกัด
(E-Mail ; pairat.m@fifteenbiz.com)
อย่างไรก็ดี ผู้เขียนก็มีความเชื่อเป็นอย่างยิ่งว่าจะไม่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจเหมือนปี 2540 แน่นอน แต่ที่เป็นความกังวลอีกประการหนึ่งที่จะกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯก็คือ การปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้าง ซึ่งคาดหมายว่า หลายโครงการจัดสรรจะมีต้นทุนโครงการที่ไม่ได้เผื่อไว้กับเหตุการณ์เช่นนี้จะต้องปรับตัวกันอย่างขนานใหญ่
หากถามว่า สิ่งที่กล่าวมาข้างต้นนี้ ผู้ประกอบการหรือนักลงทุนในธุรกิจอสังหาฯมีความกังวลหรือไม่ คงต้องอธิบายในองค์รวมว่า ไม่ใช่เพียงนักลงทุนที่น่าจะกังวล เราๆท่านๆที่ป็นประชาชนผู้บริโภคก็คงกังวลต่อสถานการณ์ต่างๆดังกล่าวกันมากบ้างน้อยบาง
สำหรับในเชิงวิชาการอาจวิเคราะห์ได้ว่าผู้ที่มีการเตรียมใจมามากๆ ก็คงจะกังวลน้อย ผู้ที่เตรียมใจมาน้อยก็อาจจะกังวลมาก ซึ่งการเตรียมใจที่ว่านี้ ก็คือ เขาเหล่านั้นมีความรู้ความเข้าใจในปัจจัยที่เปลี่ยนไป ทำให้สามารถคาดคะเนสถานการณ์ในอนาคตได้พอสมควร และเลือกที่จะตัดสินใจในทางเลือกที่เหมาะสมกับสถานการณ์ต่างๆ โดยใช้ข้อมูลที่ดีเป็นฐานในการคิด ในยามที่ต้องเผชิญกับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นและไม่เป็นไปตามที่คาดหวังหรือไม่พึงประสงค์ หรือกล่าวในอีกทางหนึ่งก็คือ ความสามารถในการบริหารความเสี่ยงซึ่งก็คือพยายามหลีกเลี่ยงเหตุการณ์ที่อาจเกิดขึ้นและไม่พึงประสงค์นั่นเอง เช่น นักลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอาจบริหารความเสี่ยงในกรณีนี้ด้วยการซื้อเหล็กเส้นไว้ในราคาล่วงหน้าในราคาวันนี้ (หากคาดหมายว่าราคาเหล็กจะเพิ่มขึ้น) ซึ่งต้องแลกด้วยทางเลือกบางอย่าง (มีวัตถุดิบมากเกินความจำเป็น หรือ เงินสดลดน้อยลงเพราะต้องชำระราคาล่วงหน้า เป็นต้น) ไม่เว้นแม้แต่การบริหารความเสี่ยงในด้านอื่น เช่น การระมัดระวังในการใช้จ่ายและขยายการลงทุน
สิ่งเหล่านี้ ในทางวิชาการเชื่อว่าการบริหารความเสี่ยงของนักลงทุนจะเกิดจากการเรียนรู้ประสบการณ์จากอดีต ซึ่งได้จากผู้คนรอบข้างที่เกี่ยวข้อง ข้อมูลที่มีอยู่ รวมทั้งกระบวนการการทำงานที่มีระบบด้วย พื้นฐานที่สำคัญที่ใช้ในการวิเคราะห์ความเสี่ยงในการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาฯก็คือความสามารถในการวิเคราะห์ปัจจัยภายในภายนอกของกิจการ หรือตัวโครงการของผู้บริหาร ได้แก่ การวิเคราะห์จุดอ่อน จุดแข็ง โอกาส และอุปสรรค ซึ่งเป็นพื้นฐานง่ายๆเรียนกันอยู่ทั่วไป แต่ในชีวิตจริงก็ใช่ว่าจะทำกันง่ายๆเพื่อจะให้ได้ประสิทธิผลต่อการจัดการความเสี่ยง
อย่างไรก็ดี ตัววัดที่สำคัญอีกประการสำหรับนักลงทุนจะนำมาใช้เพื่อรองรับการบริหารความเสี่ยงก็คือการกำหนดความคาดหมายในอัตราผลตอบแทนที่ควรจะได้รับจากการลงทุน ซึ่งหากคิดถึงความมีเหตุมีผลก็คือ ในสถานการณ์ที่ทุกคนขาดความเชื่อมั่น นักลงทุนจะพยายามปรับค่าคาดหวังผ่านจากการลงทุนผ่านอัตราผลตอบแทนที่สูงขึ้นเพื่อชดเชยความไม่แน่นอนที่จะเกิดขึ้น ทำให้นักลงทุนและผู้บริโภคโดยเฉพาะในตลาดอสังหาฯ จะมีความระมัดระวังในการลงทุนและการบริโภคมากขึ้น แต่ผู้เขียนเชื่อว่าลักษณะเช่นนี้คงจะเป็นเพียงชั่วขณะหนึ่ง หลังจากที่ทุกฝ่ายทำใจยอมรับได้ ทุกอย่างก็จะกลับมาอยู่ในสภาพปกติได้ เพราะธรรมชาติของตลาดอสังหาฯ มีลักษณะเป็นเช่นนี้ครับ
นายไพรัช มณฑาพันธุ์
กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท 15 ที่ปรึกษาธุรกิจ จำกัด
(E-Mail ; pairat.m@fifteenbiz.com)
