ผู้จัดการรายวัน-เอเจนซี่ฯ ชี้ปัญหาซับไพรม์สหรัฐฯอาจไม่ส่งผลกระทบรุนแรงต่อตลาดอสังหาฯไทย ตัวเลขทางการสหรัฐฯระบุชัด ราคาที่อยู่อาศัยสิ้นปี 50 ลบเพียง0.3%เตือนควรวิตกปัญหาการเมืองของไทย สถานการณ์ไม่นิ่ง โครงการลงทุนระบบสาธารณูปโภคล่าช้ามาก
นาย โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ในฐานะที่เป็นผู้ศึกษาภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์จากฐานข้อมูลภาคสนามที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย เปิดเผยถึงข้อวิตกกังวลกันว่า ปัญหาซับไพรม์ (sub-prime) หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีหลักเกณฑ์การพิจารณาด้อยกว่ามาตรฐาน จะส่งผลกระทบรุนแรงต่อตลาดอสังหาฯในประเทศไทยว่า จากการเปิดเผยข้อมูลล่าสุดเมื่อวันที่ 26 ก.พ.ที่ผ่านมา ของสำนักงานติดตามวิสาหกิจที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางสหรัฐอเมริกา (Offie of Federal Housing Enterprise Oversight) สรุปผลการศึกษาราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 พบว่า ราคาที่อยู่อาศัย ณ สิ้นปี 2550 ลดต่ำกว่าราคา ณ สิ้นปี 2549 อยู่เพียง -0.3% เท่านั้น ขณะที่ อัตราเงินเฟ้อของสหรัฐฯในรอบปีที่ผ่านมาคือ -4.3% แสดงว่าราคาบ้านที่แท้จริงลดลงไป -4.6% การลดลงของราคาบ้านในสหรัฐฯ เพิ่งแสดงให้เห็นชัดเจนในช่วงไตรมาสที่ 3 และที่ 4 ของปี 2550 ขณะที่ในปี 2549 ราคาบ้านยังเพิ่มขึ้น 4.1% และในช่วงปี 2545-2548 ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 7.6% - 9.6% ต่อปี
พื้นที่ที่ราคาตกต่ำที่สุดมักเป็นพื้นที่ที่เคยขึ้นราคาสูงมากในช่วงก่อน โดยเฉพาะบริเวณของเมืองในมลรัฐที่อยู่ติดชายทะเลทั้งหลาย ในจำนวน 50 รัฐ มี 39 รัฐที่ราคายังเพิ่มขึ้น และ 11 รัฐที่ราคาลดลง ซึ่งแสดงนัยว่า สถานการณ์ไม่ได้ย่ำแย่หรือวิกฤติเช่นที่มีผู้วาดหวังไว้ ยิ่งกว่านั้น ยังมีอยู่ 9 รัฐที่ราคาเพิ่มขึ้นมากกว่า 5% ในรอบปีที่ผ่านมา (ยูทา 9.27%, ไวโอมิง 8.27% นอร์ทดาโกตา 7.87% เป็นต้น) และมีเพียง 2 รัฐที่ราคาลดต่ำเกินกว่า 5% ต่อปี (ได้แก่รัฐเนวาดา -5.86% และ แคลิฟอร์เนีย -6.65%)
สำหรับเมืองที่แย่ที่สุดคือ เมอร์เซ็ดในมลรัฐแคลิฟอร์เนีย ซึ่งราคาลดลงถึง -19% ในรอบ 1 ปี เมือง 20 เมืองที่ราคาบ้านลดลงมากเป็นพิเศษ (ระหว่าง -7.79% ถึง -19%) ส่วนใหญ่อยู่มลรัฐแคลิฟอร์เนียและฟลอริดา เป็นสำคัญ นี่แสดงว่าในพื้นที่ ๆ มีการเก็งกำไรมากเป็นพิเศษ ราคาจะแกว่งแบบตกต่ำลงมากเป็นพิเศษนั่นเอง
การเมืองในไทยน่ากลัวกว่าซับไพรม์
นายโสภณ กล่าวว่าสิ่งที่ควรวิตกและเป็นปัจจัยที่จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯในไทยนั้น จะเป็นประเด็นในเรื่องการเมือง ที่ยังไม่นิ่งมากนัก ทำให้นักลงทุนชะงักงัน และการพัฒนาสาธารณูปโภคที่จำเป็นต้องดำเนินการเพราะล่าช้าไปมาก รวมทั้งการบังคับการคุ้มครองผู้บริโภค เช่น กฎหมายเอสโครว์ และอื่น ๆ เพื่อให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีความมั่นคงสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคเกิดความเชื่อมั่น และทำให้เกิดการซื้อขายทรัพย์สินมากขึ้น สร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจในอีกด้านหนึ่งด้วย
" การที่คาดว่า วิกฤติสหรัฐอเมริกาจะกระทบต่อไทย จึงอาจเป็นการคาดการณ์ที่ผิดพลาด ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เนื่องจาก ที่อยู่อาศัยของไทยเป็นอสังหาฯที่ใช้สอยภายในประเทศ ไม่ใช่สินค้าเพื่อการลงทุนของนักลงทุนข้ามชาติ ภาวะการณ์ในสหรัฐฯยังไม่อาจถือว่าเป็นวิกฤติ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ได้ตกต่ำหนัก แต่เป็นเฉพาะในภาคที่อยู่อาศัยที่ราคาขึ้นมาอย่างยาวนานเกินไป และเมื่อพิจารณาวิกฤเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในไทย ปี 2540-2542 ราคาที่อยู่อาศัยลดลงจริงเพียง 20-25% เท่านั้น ยกเว้นราคาเรียกขายหรือราคาเก็งกำไรอาจลดลงประมาณครึ่งหนึ่งได้ ดังนั้นโอกาสที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯที่มีการป้องกันความเสี่ยงดีกว่า ย่อมเกิดความเสียหายในวงจำกัด และประเทศไทยจะได้รับผลกระทบจำกัดไปด้วย"นายโสภณกล่าวและว่าผู้ซื้อบ้าน นักลงทุน นักพัฒนาที่ดิน นักการธนาคาร ข้าราชการที่เกี่ยวข้อง และภาคส่วนอื่น ๆ จึงไม่ควรวิตกในเรื่องนี้เกินไปนัก ยกเว้นผู้ที่ได้สร้างความผิดพลาดด้วยการไปลงทุนในสินเชื่อซับไพรม์ไว้เท่านั้น
นาย โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ในฐานะที่เป็นผู้ศึกษาภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์จากฐานข้อมูลภาคสนามที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย เปิดเผยถึงข้อวิตกกังวลกันว่า ปัญหาซับไพรม์ (sub-prime) หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีหลักเกณฑ์การพิจารณาด้อยกว่ามาตรฐาน จะส่งผลกระทบรุนแรงต่อตลาดอสังหาฯในประเทศไทยว่า จากการเปิดเผยข้อมูลล่าสุดเมื่อวันที่ 26 ก.พ.ที่ผ่านมา ของสำนักงานติดตามวิสาหกิจที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางสหรัฐอเมริกา (Offie of Federal Housing Enterprise Oversight) สรุปผลการศึกษาราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 พบว่า ราคาที่อยู่อาศัย ณ สิ้นปี 2550 ลดต่ำกว่าราคา ณ สิ้นปี 2549 อยู่เพียง -0.3% เท่านั้น ขณะที่ อัตราเงินเฟ้อของสหรัฐฯในรอบปีที่ผ่านมาคือ -4.3% แสดงว่าราคาบ้านที่แท้จริงลดลงไป -4.6% การลดลงของราคาบ้านในสหรัฐฯ เพิ่งแสดงให้เห็นชัดเจนในช่วงไตรมาสที่ 3 และที่ 4 ของปี 2550 ขณะที่ในปี 2549 ราคาบ้านยังเพิ่มขึ้น 4.1% และในช่วงปี 2545-2548 ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 7.6% - 9.6% ต่อปี
พื้นที่ที่ราคาตกต่ำที่สุดมักเป็นพื้นที่ที่เคยขึ้นราคาสูงมากในช่วงก่อน โดยเฉพาะบริเวณของเมืองในมลรัฐที่อยู่ติดชายทะเลทั้งหลาย ในจำนวน 50 รัฐ มี 39 รัฐที่ราคายังเพิ่มขึ้น และ 11 รัฐที่ราคาลดลง ซึ่งแสดงนัยว่า สถานการณ์ไม่ได้ย่ำแย่หรือวิกฤติเช่นที่มีผู้วาดหวังไว้ ยิ่งกว่านั้น ยังมีอยู่ 9 รัฐที่ราคาเพิ่มขึ้นมากกว่า 5% ในรอบปีที่ผ่านมา (ยูทา 9.27%, ไวโอมิง 8.27% นอร์ทดาโกตา 7.87% เป็นต้น) และมีเพียง 2 รัฐที่ราคาลดต่ำเกินกว่า 5% ต่อปี (ได้แก่รัฐเนวาดา -5.86% และ แคลิฟอร์เนีย -6.65%)
สำหรับเมืองที่แย่ที่สุดคือ เมอร์เซ็ดในมลรัฐแคลิฟอร์เนีย ซึ่งราคาลดลงถึง -19% ในรอบ 1 ปี เมือง 20 เมืองที่ราคาบ้านลดลงมากเป็นพิเศษ (ระหว่าง -7.79% ถึง -19%) ส่วนใหญ่อยู่มลรัฐแคลิฟอร์เนียและฟลอริดา เป็นสำคัญ นี่แสดงว่าในพื้นที่ ๆ มีการเก็งกำไรมากเป็นพิเศษ ราคาจะแกว่งแบบตกต่ำลงมากเป็นพิเศษนั่นเอง
การเมืองในไทยน่ากลัวกว่าซับไพรม์
นายโสภณ กล่าวว่าสิ่งที่ควรวิตกและเป็นปัจจัยที่จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯในไทยนั้น จะเป็นประเด็นในเรื่องการเมือง ที่ยังไม่นิ่งมากนัก ทำให้นักลงทุนชะงักงัน และการพัฒนาสาธารณูปโภคที่จำเป็นต้องดำเนินการเพราะล่าช้าไปมาก รวมทั้งการบังคับการคุ้มครองผู้บริโภค เช่น กฎหมายเอสโครว์ และอื่น ๆ เพื่อให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีความมั่นคงสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคเกิดความเชื่อมั่น และทำให้เกิดการซื้อขายทรัพย์สินมากขึ้น สร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจในอีกด้านหนึ่งด้วย
" การที่คาดว่า วิกฤติสหรัฐอเมริกาจะกระทบต่อไทย จึงอาจเป็นการคาดการณ์ที่ผิดพลาด ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เนื่องจาก ที่อยู่อาศัยของไทยเป็นอสังหาฯที่ใช้สอยภายในประเทศ ไม่ใช่สินค้าเพื่อการลงทุนของนักลงทุนข้ามชาติ ภาวะการณ์ในสหรัฐฯยังไม่อาจถือว่าเป็นวิกฤติ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ได้ตกต่ำหนัก แต่เป็นเฉพาะในภาคที่อยู่อาศัยที่ราคาขึ้นมาอย่างยาวนานเกินไป และเมื่อพิจารณาวิกฤเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในไทย ปี 2540-2542 ราคาที่อยู่อาศัยลดลงจริงเพียง 20-25% เท่านั้น ยกเว้นราคาเรียกขายหรือราคาเก็งกำไรอาจลดลงประมาณครึ่งหนึ่งได้ ดังนั้นโอกาสที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯที่มีการป้องกันความเสี่ยงดีกว่า ย่อมเกิดความเสียหายในวงจำกัด และประเทศไทยจะได้รับผลกระทบจำกัดไปด้วย"นายโสภณกล่าวและว่าผู้ซื้อบ้าน นักลงทุน นักพัฒนาที่ดิน นักการธนาคาร ข้าราชการที่เกี่ยวข้อง และภาคส่วนอื่น ๆ จึงไม่ควรวิตกในเรื่องนี้เกินไปนัก ยกเว้นผู้ที่ได้สร้างความผิดพลาดด้วยการไปลงทุนในสินเชื่อซับไพรม์ไว้เท่านั้น
