ผู้จัดการรายวัน - ผู้บริหารวงการอสังหาฯ ไม่เชื่อน้ำยา "ประชานิยมสมัคร 1 ผุดรถไฟฟ้า 9 สาย ชี้ปมใหญ่ 2 รัฐบาลที่ผ่านมาคือ แหล่งเงินก่อสร้าง เตือนบริษัทอสังหาฯ หากเชื่อมั่นธุรกิจจะเจอปัญหา "กับดักสภาพคล่อง" เหตุเมกะโปรเจกต์ขายฝัน "กรณ์ " จวกผุดรถไฟฟ้าหลายสายเหมือนรื้อโครงการใหม่ เสียเวลา บิ๊ก รฟม.ชี้จ่ายค่าเวนคืนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินไม่เต็มที่ ขณะที่ชาวบ้านชี้รู้ข้อมูลช้า "โต้ง-ไกรศักดิ์" หวั่นแนวคิดคอนโดฯ เกาะแนวรถไฟฟ้าซ้ำรอยบ้านเอื้อฯ
แหล่งข่าวบริษัทอสังหาฯ ขนาดใหญ่ เปิดเผยถึงแนวโน้มการลงทุนโครงการบ้านจัดสรรต่อนโยบายการลงทุนโครงการเมกะโปรเจกต์รถไฟฟ้า 9 เส้น ที่นายสมัคร สุนทรเวช นายกรัฐมนตรี ขายฝันนั้น เชื่อว่าไม่สามารถสร้างความเชื่อมั่นให้เกิดขึ้นในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ เนื่องจากมีหลายปัจจัยเสี่ยงที่ต้องนำมาพิจารณา โดยเฉพาะ การจัดหาแหล่งเงินในการก่อสร้าง ความชัดเจนในการอนุมัติก่อสร้างรถไฟฟ้าในแต่ละสาย เป็นต้น
ในรัฐบาลที่ผ่านๆ มา ไม่ว่าจะเป็นรัฐบาลของ พ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร หรือรัฐบาลของพลเอกสุรยุทธ จุลานนท์ ก็ประสบปัญหาเรื่องแหล่งเงินในการก่อสร้างรถไฟฟ้า แม้ว่าจะมีการอนุมัติการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าบางเส้นทางไปแล้ว แต่ก็ได้มีการยกเลิกโครงการ หรือรื้อแบบการก่อสร้างโครงการ เพื่อนำแบบการก่อสร้างมาปรับปรุงใหม่ ซึ่งปัญหาส่วนใหญ่เกิดจากการหาแหล่งเงินทุนในการก่อสร้างไม่ได้"แหล่งข่าวกล่าวและเตือนสติว่า ช่วงก่อนหน้านั้น ผู้ประกอบการ อสังหาฯ ที่มีการซื้อที่ดินในแนวรถไฟฟ้า เพื่อรอการพัฒนาโครงการได้รับผลกระทบอย่างมาก โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) ที่ก่อนหน้า มีผู้ประกอบการจำนวนมากซื้อที่ดินในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าดังกล่าว ซึ่งถือว่าเป็นบทเรียนที่สำคัญของผู้ประกอบการอสังหาฯ
"ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทุกราย ยังไม่มีความเชื่อมั่นต่อนโยบายดังกล่าว โดยสิ่งที่สะท้อนความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการที่ชัดเจนที่สุดในขณะนี้คือ ราคาที่ดินในแนวเส้นทางการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า เช่น แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง สายสีแดง ซึ่งมีแนวโน้มว่าจะมีการก่อสร้างก่อนเส้นทางอื่นๆ ขณะนี้มีบางแปลงที่ราคาตกลง จากเดิมที่มีราคาตลาดมีการปรับขึ้นในช่วงที่มีการอนุมัติการก่อสร้างไป" แหล่งข่าวกล่าวถึงนโยบายของรัฐบาลต่อการสร้างมูลค่าในที่ดิน
สำหรับที่ดินในแนวรถไฟฟ้าส่วนใหญ่ ราคาขายจะยังทรงตัวไม่ได้มีการปรับขึ้นราคา แม้ว่าจะเป็นเส้นทางที่คาดว่าจะมีการก่อสร้างโครงการก่อนเส้นทางอื่นๆ ส่วนที่ดินที่มีการซื้อไว้ก่อนหน้า แม้ว่ารัฐบาลจะประกาศนโยบายการลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าอย่างชัดเจน แต่ก็ยังไม่มีผู้ประกอบการรายใด ลงทุนก่อสร้างโครงการ สะท้องชัดเจนว่าผู้ประกอบการยังไม่มีความเชื่อมั่นในโครงการรถไฟฟ้า
ระวัง "กับดัก" เมกะโปรเจกต์
แหล่งข่าวสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปัจจัยที่พึงระวังสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ จากโครงการเมกะโปรเจกต์และภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาสินเชื่อซับไพรม์สหรัฐฯในปัจจุบัน คือ การลงทุนของผู้ประกอบการ โดยในด้านของโครงการเมกะโปรเจกต์ ต้องระมัดระวังเรื่องการซื้อที่ดินสะสมรอการพัฒนาในแนวรถไฟฟ้า และการพัฒนาโครงการใหม่เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่ยังไม่ได้มีการก่อสร้าง ต้องศึกษาและพิจารณาถึงความชัดเจนของการลงทุนของรัฐว่า จะมีการก่อสร้างแน่นอน ก่อนจะดำเนินการพัฒนาโครงการ
ส่วนปัจจัยจากผลกระทบของปัญหาสินเชื่อซับไพรม์ คือ การขยายการลงทุน เพื่อรองรับการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ที่ได้รับการกระตุ้นจากรัฐบาลผ่านโครงการเมกะโปรเจกต์ ซึ่งในการขยายการลงทุนนั้น ต้องระมัดระวังเรื่องของปัญหาการขาดสภาพคล่องของบริษัท เพราะแม้ว่าจะมีการลงทุนโครงการเมกะโปรเจกต์เพื่อสร้างความเชื่อมั่นในส่วนของผู้บริโภค ซึ่งจะสามารถกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้าได้ และแม้แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ยังต่ำอยู่ อาจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ
แต่ในระยะที่ผ่านมา ภาคสถาบันการเงินมีนโยบายเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อค่อนข้างมาก พิจารณาได้จากตั้งแต่ปี 2549 เป็นต้นมา จำนวนการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินมีจำนวนสูงขึ้นต่อเนื่อง ในขณะที่บริษัทขนาดใหญ่ได้ดำเนินการระบายสินค้าบ้าน(สต็อก)มากกว่าการเพิ่มสัดส่วนของการพัฒนาโครงการใหม่ สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการระมัดระวังในการบริหารสภาพคล่องควบคู่ไปกับความพยายามเพิ่มอัตราการการขยายรายได้ของบริษัท
"ภาคสถาบันการเงินจับจ้องปัญหาสินเชื่อซับไพรม์จะขยายตัวมากเท่าใด ในขณะที่ประเทศไทยยังสำรองเงินดอลลาร์ไว้จำนวนมาก ทำให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เพราะหากสหรัฐฯ แก้ปัญหาสินเชื่อซับไพรม์ไม่สำเร็จ ค่าเงินบาทของไทยจะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ดังนั้น ในการรักษาอัตราการเติบโตของบริษัทอสังหาฯ จึงไม่ใช่การเร่งขยายการลงทุนเพื่อเพิ่มยอด แต่ในความหมายของบริษัทมองว่า การรักษาอัตราการเติบโตคือการบริหารสภาพคล่องให้มีความคล่องตัวสูง ไม่ใช่การเพิ่มยอดขายเพียงอย่างเดียว"
"กรณ์" จี้รัฐตอบรื้อระบบรถไฟฟ้า
นายกรณ์ จาติกวณิช รองเลขาธิการพรรคประชาธิปัตย์ (ปชป.) หนึ่งในทีมเศรษฐกิจของพรรคกล่าวว่า ยังไม่มีความชัดเจนในเรื่องของแหล่งเงินทุนที่จะใช้ในโครงการเมกะโปรเจกต์ เนื่องจากในงบปี 51 รัฐบาลสามารถตั้งวงเงินกู้เพิ่มเติมได้อีกไม่เกิน 6-8 แสนล้านบาทเท่านั้น และเมื่อรวมกับที่รัฐบาลเตรียมออกพันธบัตรในประเทศระยะยาวอีก 5 แสนล้านบาท เชื่อว่าไม่พอกับหลายโครงการก่อสร้างต่างๆ ที่รัฐบาลจะผลักดัน ซึ่งมีมูลค่ารวมถึง 2 ล้านล้านบาท
"เรื่องความชัดเจน รัฐบาลไม่มีการระบุว่าจะผลักดันเรื่องใด เนื่องจากเห็นว่านโยบายที่รัฐบาลนำเสนอมีช่องโหว่เยอะ เมกะโปรเจกต์ก็มีปัญหา ที่รัฐบาลเสนอโครงการ ก็ไม่ตรงกับรัฐบาลที่แล้ว รถไฟฟ้าหลายสายก็เหมือนกับไปรื้อใหม่หมด เงื่อนไขที่ว่าจะแล้วเสร็จใน 3 ปี ยิ่งแล้วใหญ่ เพราะต้องกลับไปศึกษาเพิ่มเติม ใช้เงินไปถึง 6,000 ล้านบาท ซึ่งรัฐบาลต้องตอบประชาชนให้ได้ว่า ทำไมต้องทำอย่างนั้น"
รฟม.พร้อมปรับสายสีน้ำเงินตามนโยบาย
วันเดียวกัน การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ได้จัดประชุมชี้แจงข้อมูลเพื่อการรับฟังความเห็นของประชาชน (ตามระเบียบสำนักนายกรัฐมนตรี ว่าด้วยการรับฟังความคิดเห็นของประชาชน พ.ศ. 2548 ) โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางแค และช่วงบางซื่อ-ท่าพระ โดยมีประชาชนและผู้เกี่ยวข้องกับโครงการเข้าร่วมประมาณ 500 คน โดยนายประภัสร์ จงสงวน ผู้ว่าการฯรฟม.เปิดเผยว่า รฟม.ยังคงเดินหน้าการศึกษาตามขั้นตอน แต่หากรัฐบาลต้องการปรับเปลี่ยนโครงการเพื่อให้สอดคล้องกับแผนรถไฟฟ้า 9 สาย ทางรฟม.พร้อมที่จะให้ข้อมูลที่เกี่ยวข้อง รวมถึงข้อดีและข้อเสียต่อรัฐบาล เชื่อว่ารถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก หากจะต้องมีการปรับให้สอดคล้องกับนโยบายรถไฟฟ้า 9 สาย และไม่ทำให้โครงการต้องล่าช้า
ทั้งนี้ ประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากการเวนคืนที่ดิน ระบุว่า ได้รับข้อมูลข่าวสารโครงการและการเวนคืนล่าช้า และกังวลเรื่องค่าเวนคืนที่ไม่เป็นธรรม นอกจากนี้ ได้เสนอให้รฟม.ทบทวนการเวนคืนใหม่ เนื่องจากเห็นว่า มีการเวนคืนที่ดินมากเกินความจำเป็น และไม่ต้องการให้นำพื้นที่ที่เวนคืนมาไปพัฒนาเชิงพาณิชย์โดยเฉพาะบริเวณบางหว้าที่กำหนดเป็นศูนย์ซ่อมบำรุงนั้น กำหนดแนวเวนคืนผ่านที่ชุมชนที่อยู่อาศัยจำนวนมาก และสำนักผังเมืองเคยระบุว่า " ที่ดังกล่าวไม่เหมาะที่จะสร้างเดปโป้อีกด้วย ในขณะที่ชุมชนวัดมังกรได้ระบุว่า สถานีวัดมังกร เป็นการทำให้ชุมชนโบราณเดือดร้อน ทำลายจารีตประเพณี"
นายประภัสร์ กล่าวว่า ในการดำเนินโครงการจะพยายามทำให้เกิดผลกระทบน้อยที่สุด ทั้งการเวนคืนและปัญหาจราจรระหว่างการก่อสร้าง ส่วนการกำหนดค่าเวนคืนจะมีความเหมาะสมและเป็นธรรม โดยมีคณะกรรมการพิจารณา ซึ่งผู้ถูกเวนคืนสามารถเรียกร้องได้ตามความเป็นจริงของมูลค่าทรัพย์สินในขณะนั้นรวมกับ ค่าเสียโอกาส ที่พิสูจน์ได้ แต่ยังมีบางประเด็นที่กฎหมายเวนคืนไม่ครอบคลุมเช่น กรณีที่เป็นผู้เช่า ไม่ได้เป็นเจ้าของโดยตรง หรือมีการกู้เงินมาซื้อ และมีค่าดอกเบี้ย ซึ่งกม.ไม่ครอบคลุม ซึ่งจะให้ฝ่ายกฎหมายทำเรื่องเสนอมายังกระทรวงคมนาคมเพื่อปรับแก้ในจุดที่ไม่เป็นธรรม
นายสันติ พร้อมพัฒน์ รมว.คมนาคม ยืนยันว่า จะพยายามจ่ายค่าเวนคืนให้มากที่สุดเท่าที่กฎหมายกำหนดให้ทำได้ ส่วนประเด็นที่ไม่มีกฎหมายรองรับ เช่น ค่าเสียโอกาส ต่างๆ ที่ทำให้ผู้ถูกเวนคืนยังไม่พอใจกับค่าเวนคืนที่ได้รับนั้น จะหารือกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องว่ามีช่องทางในการช่วยเหลืออย่างไร รวมถึงการปรับแก้กฎหมายบางส่วนด้วย
นายประภัสร์ กล่าวว่า ขณะนี้ ได้ปรับเปลี่ยนรูปแบบทางเข้าออกสถานีวัดมังกรให้กระทบชุมชนน้อยที่สุดแล้ว ส่วนสถานีสนามไชยจะใช้เทคนิคในการก่อสร้างใหม่ โดยการเปิดผิวหน้าดินให้น้อยที่สุด จากที่ก่อนหน้านี้ คณะอนุกรรมการสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม (สผ.) ห่วงว่า การก่อสร้างอาจส่งผลกระทบต่อฐานรากวัดโพธิ์ สำหรับคอนโดมีเนียมที่เกิดขึ้นตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นการพัฒนาของเอกชน ซึ่งกรุงเทพฯ (กทม.) ได้ออกข้อกำหนดไม่ให้มีที่จอดรถ
สำหรับการก่อสร้างศูนย์ซ่อมบำรุง (Depot) ที่บางหว้านั้น นายประภัสร์กล่าวว่า เกิดจากนโยบายการให้เอกชนเข้ามาเดินรถ ซึ่งจะทำให้ระบบรถแตกต่างจากรถไฟฟ้าสายเฉลิมรัชมงคล ทำให้เข้ามาใช้ศูนย์ซ่อมที่ห้วยขวางไม่ได้ ซึ่งในหลักการ รฟม.ต้องการให้รัฐเป็นผู้ลงทุนทั้งงานโยธาและการเดินรถเพื่อไม่ให้เกิดปัญหานี้และทำให้เกิดอุตสาหกรรมต่อเนื่องภายในประเทศได้อีกด้วย
เนื่องจากรัฐบาลมีนโยบายให้รัฐวิสาหกิจหารายได้ ซึ่งรฟม.เป็นรัฐวิสาหกิจ ดังนั้นจึงต้องมีการพัฒนาเชิงพาณิชย์ในสถานี เพื่อหารายได้มาใช้คืนเงินกู้ค่าก่อสร้างรถไฟฟ้า ซึ่งขณะนี้มีหนี้กว่า 90,000 ล้านบาท แต่สำหรับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่เป็นทางยกระดับจะไม่มีร้านค้าบนสถานีเหมือนบีทีเอสแน่ ส่วนที่เป็นใต้ดิน ก็จะมีการเวนคืนสำหรับที่จอดรถเมล์ รถแท็กซี่เพื่อให้เกิดประโยชน์ในการเดินทาง ฯลฯ
"ที่ผ่านมารฟม.ได้เข้าชี้แจงข้อมูลการดำเนินโครงการกับผู้นำชุมชน สก. สข.ในพื้นที่เป็นจุดแรกเพื่อให้แจ้งกับประชาชนในพื้นที่ แต่ก็อาจจะมีการตกหล่นบ้าง ซึ่งจะต้องปรับปรุงเรื่องการประชาสัมพันธ์ให้ครอบคลุมมากขึ้น"นายประภัสร์กล่าว
โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย วงเงินลงทุนรวม 75,318 ล้านบาทโดย ช่วงหัวลำโพง-บางแค ระยะทาง 14 กม.วงเงินลงทุนรวม 52,272 ล้านบาท ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ระยะทาง13 กม. วงเงินลงทุนรวม 23,046 ล้านบาท
หวั่นแห่ผุดคอนโดซ้ำรอยบ้านเอื้อฯ
นายไกรศักดิ์ ชุณหะวัณ รมว.พัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) (รมว.เงา) พรรคประชาธิปัตย์ กล่าวถึงนโยบายรัฐบาลที่จะให้ พม.ทำโครงการ "บ้านปฐมภูมิ" หรือบ้านหลังแรก สำหรับผู้ที่เพิ่งทำงานตามแนวรถไฟฟ้า ว่า อยากให้รัฐบาลเคลียร์ปัญหาทุจริตในโครงการบ้านเอื้ออาทรเดิมให้เรียบร้อยและชัดเจนก่อน เพราะมีข้อครหาว่ามีข้าราชการจำนวนมาก รวมทั้งนักการเมืองเกี่ยวข้องด้วย โดยยังอยู่ระหว่างสอบสวน อีกทั้งทราบว่าบ้านเอื้ออาทรที่การเคหะแห่งชาติสร้างไปแล้ว ยังขายไม่หมด และธนาคารยังไม่รับรองให้ถึง 70 %
"จึงไม่อยากให้รีบทำโครงการบ้านปฐมภูมิหรือโครงการใหม่อีก เนื่องจากเกรงว่าอาจมีกรณีทุจริตซ้ำรอยบ้านเอื้ออาทร และประชาชนอาจวิตกระแวงในความไม่โปร่งใสได้ อีกทั้งจะเป็นการเพิ่มหนี้สินแก่การเคหะแห่งชาติด้วย"นายไกรศักดิ์กล่าว
นายสุพล จันทร์น้อย รองผู้ว่าการเคหะแห่งชาติ กล่าวว่า โครงการดังกล่าวจัดทำขึ้นตามนโยบายรัฐบาลชุดใหม่ ที่ต้องการให้ผู้เพิ่งทำงานใหม่มีบ้านหลังแรก โดยจะสร้างเป็นคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า 9 สายที่กำลังจะเกิดขึ้น ขนาด 33 ตรม.ขึ้นไป และขายในราคา 5-7 แสนบาท เป้าหมาย คือ ผู้จบปริญญาตรี และเพิ่งแต่งงาน มีรายได้ 10,000 บาทขึ้นไป โดยจะเริ่มต้นทำตามแนวรถไฟฟ้า 3 สายแรกก่อน คือ 1. สายสีม่วง คลองบางไผ่ 2. สายสีน้ำเงินพระราม 2 และ 3. สายสีแดง ลาดกระบัง กับสุวรรณภูมิ
โซนพระราม 2 แนวโน้มเติบโต
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัทกานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ในปี 2551 บริษัทได้ปรับแผนการลงทุน จากการขยายทำเลพัฒนาโครงการใหม่ โดยหันมายึดขยายโครงการในทำเลเดิม คือ โซนบนถนนพระราม 2 ซึ่งรัฐบาลมีนโยบายจะขยายระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้ามหานครสายสีแดงเข้ม โดยจะทำให้ทำเลย่านรังสิต - มหาชัย เป็นทำเลทองอีกแห่งหนึ่งที่มีการคมนาคมสะดวก
โดยบริษัทมีจุดแข็งในเรื่องของสินค้าบ้านที่หลากหลายอยู่ในทำเลเดียวกัน ได้แก่ แบรนด์กานดา เฟิร์สโฮม รูปแบบทาวน์เฮาส์ระดับราคา 1 ล้านบาทเศษ โครงการกานดาบ้าน ริมคลอง ระดับราคา 1.6 - 2.5 ล้านบาทเศษ โครงการบ้านแฝดภายใต้แบรนด์ กานดา พาร์ค ระดับราคา 3.5 - 4 ล้านบาท และโครงการบ้านเดี่ยว ภายใต้สยาม เนเชอรัลโฮม ระดับราคา 3.9 - 10 ล้านบาท คาดว่าในปีนี้ จะสามารถสร้างยอดขายได้ไม่น้อยกว่า 700 ล้านบาท
แหล่งข่าวบริษัทอสังหาฯ ขนาดใหญ่ เปิดเผยถึงแนวโน้มการลงทุนโครงการบ้านจัดสรรต่อนโยบายการลงทุนโครงการเมกะโปรเจกต์รถไฟฟ้า 9 เส้น ที่นายสมัคร สุนทรเวช นายกรัฐมนตรี ขายฝันนั้น เชื่อว่าไม่สามารถสร้างความเชื่อมั่นให้เกิดขึ้นในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ เนื่องจากมีหลายปัจจัยเสี่ยงที่ต้องนำมาพิจารณา โดยเฉพาะ การจัดหาแหล่งเงินในการก่อสร้าง ความชัดเจนในการอนุมัติก่อสร้างรถไฟฟ้าในแต่ละสาย เป็นต้น
ในรัฐบาลที่ผ่านๆ มา ไม่ว่าจะเป็นรัฐบาลของ พ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร หรือรัฐบาลของพลเอกสุรยุทธ จุลานนท์ ก็ประสบปัญหาเรื่องแหล่งเงินในการก่อสร้างรถไฟฟ้า แม้ว่าจะมีการอนุมัติการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าบางเส้นทางไปแล้ว แต่ก็ได้มีการยกเลิกโครงการ หรือรื้อแบบการก่อสร้างโครงการ เพื่อนำแบบการก่อสร้างมาปรับปรุงใหม่ ซึ่งปัญหาส่วนใหญ่เกิดจากการหาแหล่งเงินทุนในการก่อสร้างไม่ได้"แหล่งข่าวกล่าวและเตือนสติว่า ช่วงก่อนหน้านั้น ผู้ประกอบการ อสังหาฯ ที่มีการซื้อที่ดินในแนวรถไฟฟ้า เพื่อรอการพัฒนาโครงการได้รับผลกระทบอย่างมาก โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) ที่ก่อนหน้า มีผู้ประกอบการจำนวนมากซื้อที่ดินในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าดังกล่าว ซึ่งถือว่าเป็นบทเรียนที่สำคัญของผู้ประกอบการอสังหาฯ
"ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทุกราย ยังไม่มีความเชื่อมั่นต่อนโยบายดังกล่าว โดยสิ่งที่สะท้อนความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการที่ชัดเจนที่สุดในขณะนี้คือ ราคาที่ดินในแนวเส้นทางการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า เช่น แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง สายสีแดง ซึ่งมีแนวโน้มว่าจะมีการก่อสร้างก่อนเส้นทางอื่นๆ ขณะนี้มีบางแปลงที่ราคาตกลง จากเดิมที่มีราคาตลาดมีการปรับขึ้นในช่วงที่มีการอนุมัติการก่อสร้างไป" แหล่งข่าวกล่าวถึงนโยบายของรัฐบาลต่อการสร้างมูลค่าในที่ดิน
สำหรับที่ดินในแนวรถไฟฟ้าส่วนใหญ่ ราคาขายจะยังทรงตัวไม่ได้มีการปรับขึ้นราคา แม้ว่าจะเป็นเส้นทางที่คาดว่าจะมีการก่อสร้างโครงการก่อนเส้นทางอื่นๆ ส่วนที่ดินที่มีการซื้อไว้ก่อนหน้า แม้ว่ารัฐบาลจะประกาศนโยบายการลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าอย่างชัดเจน แต่ก็ยังไม่มีผู้ประกอบการรายใด ลงทุนก่อสร้างโครงการ สะท้องชัดเจนว่าผู้ประกอบการยังไม่มีความเชื่อมั่นในโครงการรถไฟฟ้า
ระวัง "กับดัก" เมกะโปรเจกต์
แหล่งข่าวสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปัจจัยที่พึงระวังสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ จากโครงการเมกะโปรเจกต์และภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาสินเชื่อซับไพรม์สหรัฐฯในปัจจุบัน คือ การลงทุนของผู้ประกอบการ โดยในด้านของโครงการเมกะโปรเจกต์ ต้องระมัดระวังเรื่องการซื้อที่ดินสะสมรอการพัฒนาในแนวรถไฟฟ้า และการพัฒนาโครงการใหม่เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่ยังไม่ได้มีการก่อสร้าง ต้องศึกษาและพิจารณาถึงความชัดเจนของการลงทุนของรัฐว่า จะมีการก่อสร้างแน่นอน ก่อนจะดำเนินการพัฒนาโครงการ
ส่วนปัจจัยจากผลกระทบของปัญหาสินเชื่อซับไพรม์ คือ การขยายการลงทุน เพื่อรองรับการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ที่ได้รับการกระตุ้นจากรัฐบาลผ่านโครงการเมกะโปรเจกต์ ซึ่งในการขยายการลงทุนนั้น ต้องระมัดระวังเรื่องของปัญหาการขาดสภาพคล่องของบริษัท เพราะแม้ว่าจะมีการลงทุนโครงการเมกะโปรเจกต์เพื่อสร้างความเชื่อมั่นในส่วนของผู้บริโภค ซึ่งจะสามารถกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้าได้ และแม้แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ยังต่ำอยู่ อาจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ
แต่ในระยะที่ผ่านมา ภาคสถาบันการเงินมีนโยบายเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อค่อนข้างมาก พิจารณาได้จากตั้งแต่ปี 2549 เป็นต้นมา จำนวนการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินมีจำนวนสูงขึ้นต่อเนื่อง ในขณะที่บริษัทขนาดใหญ่ได้ดำเนินการระบายสินค้าบ้าน(สต็อก)มากกว่าการเพิ่มสัดส่วนของการพัฒนาโครงการใหม่ สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการระมัดระวังในการบริหารสภาพคล่องควบคู่ไปกับความพยายามเพิ่มอัตราการการขยายรายได้ของบริษัท
"ภาคสถาบันการเงินจับจ้องปัญหาสินเชื่อซับไพรม์จะขยายตัวมากเท่าใด ในขณะที่ประเทศไทยยังสำรองเงินดอลลาร์ไว้จำนวนมาก ทำให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เพราะหากสหรัฐฯ แก้ปัญหาสินเชื่อซับไพรม์ไม่สำเร็จ ค่าเงินบาทของไทยจะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ดังนั้น ในการรักษาอัตราการเติบโตของบริษัทอสังหาฯ จึงไม่ใช่การเร่งขยายการลงทุนเพื่อเพิ่มยอด แต่ในความหมายของบริษัทมองว่า การรักษาอัตราการเติบโตคือการบริหารสภาพคล่องให้มีความคล่องตัวสูง ไม่ใช่การเพิ่มยอดขายเพียงอย่างเดียว"
"กรณ์" จี้รัฐตอบรื้อระบบรถไฟฟ้า
นายกรณ์ จาติกวณิช รองเลขาธิการพรรคประชาธิปัตย์ (ปชป.) หนึ่งในทีมเศรษฐกิจของพรรคกล่าวว่า ยังไม่มีความชัดเจนในเรื่องของแหล่งเงินทุนที่จะใช้ในโครงการเมกะโปรเจกต์ เนื่องจากในงบปี 51 รัฐบาลสามารถตั้งวงเงินกู้เพิ่มเติมได้อีกไม่เกิน 6-8 แสนล้านบาทเท่านั้น และเมื่อรวมกับที่รัฐบาลเตรียมออกพันธบัตรในประเทศระยะยาวอีก 5 แสนล้านบาท เชื่อว่าไม่พอกับหลายโครงการก่อสร้างต่างๆ ที่รัฐบาลจะผลักดัน ซึ่งมีมูลค่ารวมถึง 2 ล้านล้านบาท
"เรื่องความชัดเจน รัฐบาลไม่มีการระบุว่าจะผลักดันเรื่องใด เนื่องจากเห็นว่านโยบายที่รัฐบาลนำเสนอมีช่องโหว่เยอะ เมกะโปรเจกต์ก็มีปัญหา ที่รัฐบาลเสนอโครงการ ก็ไม่ตรงกับรัฐบาลที่แล้ว รถไฟฟ้าหลายสายก็เหมือนกับไปรื้อใหม่หมด เงื่อนไขที่ว่าจะแล้วเสร็จใน 3 ปี ยิ่งแล้วใหญ่ เพราะต้องกลับไปศึกษาเพิ่มเติม ใช้เงินไปถึง 6,000 ล้านบาท ซึ่งรัฐบาลต้องตอบประชาชนให้ได้ว่า ทำไมต้องทำอย่างนั้น"
รฟม.พร้อมปรับสายสีน้ำเงินตามนโยบาย
วันเดียวกัน การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ได้จัดประชุมชี้แจงข้อมูลเพื่อการรับฟังความเห็นของประชาชน (ตามระเบียบสำนักนายกรัฐมนตรี ว่าด้วยการรับฟังความคิดเห็นของประชาชน พ.ศ. 2548 ) โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางแค และช่วงบางซื่อ-ท่าพระ โดยมีประชาชนและผู้เกี่ยวข้องกับโครงการเข้าร่วมประมาณ 500 คน โดยนายประภัสร์ จงสงวน ผู้ว่าการฯรฟม.เปิดเผยว่า รฟม.ยังคงเดินหน้าการศึกษาตามขั้นตอน แต่หากรัฐบาลต้องการปรับเปลี่ยนโครงการเพื่อให้สอดคล้องกับแผนรถไฟฟ้า 9 สาย ทางรฟม.พร้อมที่จะให้ข้อมูลที่เกี่ยวข้อง รวมถึงข้อดีและข้อเสียต่อรัฐบาล เชื่อว่ารถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก หากจะต้องมีการปรับให้สอดคล้องกับนโยบายรถไฟฟ้า 9 สาย และไม่ทำให้โครงการต้องล่าช้า
ทั้งนี้ ประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากการเวนคืนที่ดิน ระบุว่า ได้รับข้อมูลข่าวสารโครงการและการเวนคืนล่าช้า และกังวลเรื่องค่าเวนคืนที่ไม่เป็นธรรม นอกจากนี้ ได้เสนอให้รฟม.ทบทวนการเวนคืนใหม่ เนื่องจากเห็นว่า มีการเวนคืนที่ดินมากเกินความจำเป็น และไม่ต้องการให้นำพื้นที่ที่เวนคืนมาไปพัฒนาเชิงพาณิชย์โดยเฉพาะบริเวณบางหว้าที่กำหนดเป็นศูนย์ซ่อมบำรุงนั้น กำหนดแนวเวนคืนผ่านที่ชุมชนที่อยู่อาศัยจำนวนมาก และสำนักผังเมืองเคยระบุว่า " ที่ดังกล่าวไม่เหมาะที่จะสร้างเดปโป้อีกด้วย ในขณะที่ชุมชนวัดมังกรได้ระบุว่า สถานีวัดมังกร เป็นการทำให้ชุมชนโบราณเดือดร้อน ทำลายจารีตประเพณี"
นายประภัสร์ กล่าวว่า ในการดำเนินโครงการจะพยายามทำให้เกิดผลกระทบน้อยที่สุด ทั้งการเวนคืนและปัญหาจราจรระหว่างการก่อสร้าง ส่วนการกำหนดค่าเวนคืนจะมีความเหมาะสมและเป็นธรรม โดยมีคณะกรรมการพิจารณา ซึ่งผู้ถูกเวนคืนสามารถเรียกร้องได้ตามความเป็นจริงของมูลค่าทรัพย์สินในขณะนั้นรวมกับ ค่าเสียโอกาส ที่พิสูจน์ได้ แต่ยังมีบางประเด็นที่กฎหมายเวนคืนไม่ครอบคลุมเช่น กรณีที่เป็นผู้เช่า ไม่ได้เป็นเจ้าของโดยตรง หรือมีการกู้เงินมาซื้อ และมีค่าดอกเบี้ย ซึ่งกม.ไม่ครอบคลุม ซึ่งจะให้ฝ่ายกฎหมายทำเรื่องเสนอมายังกระทรวงคมนาคมเพื่อปรับแก้ในจุดที่ไม่เป็นธรรม
นายสันติ พร้อมพัฒน์ รมว.คมนาคม ยืนยันว่า จะพยายามจ่ายค่าเวนคืนให้มากที่สุดเท่าที่กฎหมายกำหนดให้ทำได้ ส่วนประเด็นที่ไม่มีกฎหมายรองรับ เช่น ค่าเสียโอกาส ต่างๆ ที่ทำให้ผู้ถูกเวนคืนยังไม่พอใจกับค่าเวนคืนที่ได้รับนั้น จะหารือกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องว่ามีช่องทางในการช่วยเหลืออย่างไร รวมถึงการปรับแก้กฎหมายบางส่วนด้วย
นายประภัสร์ กล่าวว่า ขณะนี้ ได้ปรับเปลี่ยนรูปแบบทางเข้าออกสถานีวัดมังกรให้กระทบชุมชนน้อยที่สุดแล้ว ส่วนสถานีสนามไชยจะใช้เทคนิคในการก่อสร้างใหม่ โดยการเปิดผิวหน้าดินให้น้อยที่สุด จากที่ก่อนหน้านี้ คณะอนุกรรมการสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม (สผ.) ห่วงว่า การก่อสร้างอาจส่งผลกระทบต่อฐานรากวัดโพธิ์ สำหรับคอนโดมีเนียมที่เกิดขึ้นตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นการพัฒนาของเอกชน ซึ่งกรุงเทพฯ (กทม.) ได้ออกข้อกำหนดไม่ให้มีที่จอดรถ
สำหรับการก่อสร้างศูนย์ซ่อมบำรุง (Depot) ที่บางหว้านั้น นายประภัสร์กล่าวว่า เกิดจากนโยบายการให้เอกชนเข้ามาเดินรถ ซึ่งจะทำให้ระบบรถแตกต่างจากรถไฟฟ้าสายเฉลิมรัชมงคล ทำให้เข้ามาใช้ศูนย์ซ่อมที่ห้วยขวางไม่ได้ ซึ่งในหลักการ รฟม.ต้องการให้รัฐเป็นผู้ลงทุนทั้งงานโยธาและการเดินรถเพื่อไม่ให้เกิดปัญหานี้และทำให้เกิดอุตสาหกรรมต่อเนื่องภายในประเทศได้อีกด้วย
เนื่องจากรัฐบาลมีนโยบายให้รัฐวิสาหกิจหารายได้ ซึ่งรฟม.เป็นรัฐวิสาหกิจ ดังนั้นจึงต้องมีการพัฒนาเชิงพาณิชย์ในสถานี เพื่อหารายได้มาใช้คืนเงินกู้ค่าก่อสร้างรถไฟฟ้า ซึ่งขณะนี้มีหนี้กว่า 90,000 ล้านบาท แต่สำหรับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่เป็นทางยกระดับจะไม่มีร้านค้าบนสถานีเหมือนบีทีเอสแน่ ส่วนที่เป็นใต้ดิน ก็จะมีการเวนคืนสำหรับที่จอดรถเมล์ รถแท็กซี่เพื่อให้เกิดประโยชน์ในการเดินทาง ฯลฯ
"ที่ผ่านมารฟม.ได้เข้าชี้แจงข้อมูลการดำเนินโครงการกับผู้นำชุมชน สก. สข.ในพื้นที่เป็นจุดแรกเพื่อให้แจ้งกับประชาชนในพื้นที่ แต่ก็อาจจะมีการตกหล่นบ้าง ซึ่งจะต้องปรับปรุงเรื่องการประชาสัมพันธ์ให้ครอบคลุมมากขึ้น"นายประภัสร์กล่าว
โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย วงเงินลงทุนรวม 75,318 ล้านบาทโดย ช่วงหัวลำโพง-บางแค ระยะทาง 14 กม.วงเงินลงทุนรวม 52,272 ล้านบาท ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ระยะทาง13 กม. วงเงินลงทุนรวม 23,046 ล้านบาท
หวั่นแห่ผุดคอนโดซ้ำรอยบ้านเอื้อฯ
นายไกรศักดิ์ ชุณหะวัณ รมว.พัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) (รมว.เงา) พรรคประชาธิปัตย์ กล่าวถึงนโยบายรัฐบาลที่จะให้ พม.ทำโครงการ "บ้านปฐมภูมิ" หรือบ้านหลังแรก สำหรับผู้ที่เพิ่งทำงานตามแนวรถไฟฟ้า ว่า อยากให้รัฐบาลเคลียร์ปัญหาทุจริตในโครงการบ้านเอื้ออาทรเดิมให้เรียบร้อยและชัดเจนก่อน เพราะมีข้อครหาว่ามีข้าราชการจำนวนมาก รวมทั้งนักการเมืองเกี่ยวข้องด้วย โดยยังอยู่ระหว่างสอบสวน อีกทั้งทราบว่าบ้านเอื้ออาทรที่การเคหะแห่งชาติสร้างไปแล้ว ยังขายไม่หมด และธนาคารยังไม่รับรองให้ถึง 70 %
"จึงไม่อยากให้รีบทำโครงการบ้านปฐมภูมิหรือโครงการใหม่อีก เนื่องจากเกรงว่าอาจมีกรณีทุจริตซ้ำรอยบ้านเอื้ออาทร และประชาชนอาจวิตกระแวงในความไม่โปร่งใสได้ อีกทั้งจะเป็นการเพิ่มหนี้สินแก่การเคหะแห่งชาติด้วย"นายไกรศักดิ์กล่าว
นายสุพล จันทร์น้อย รองผู้ว่าการเคหะแห่งชาติ กล่าวว่า โครงการดังกล่าวจัดทำขึ้นตามนโยบายรัฐบาลชุดใหม่ ที่ต้องการให้ผู้เพิ่งทำงานใหม่มีบ้านหลังแรก โดยจะสร้างเป็นคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า 9 สายที่กำลังจะเกิดขึ้น ขนาด 33 ตรม.ขึ้นไป และขายในราคา 5-7 แสนบาท เป้าหมาย คือ ผู้จบปริญญาตรี และเพิ่งแต่งงาน มีรายได้ 10,000 บาทขึ้นไป โดยจะเริ่มต้นทำตามแนวรถไฟฟ้า 3 สายแรกก่อน คือ 1. สายสีม่วง คลองบางไผ่ 2. สายสีน้ำเงินพระราม 2 และ 3. สายสีแดง ลาดกระบัง กับสุวรรณภูมิ
โซนพระราม 2 แนวโน้มเติบโต
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัทกานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ในปี 2551 บริษัทได้ปรับแผนการลงทุน จากการขยายทำเลพัฒนาโครงการใหม่ โดยหันมายึดขยายโครงการในทำเลเดิม คือ โซนบนถนนพระราม 2 ซึ่งรัฐบาลมีนโยบายจะขยายระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้ามหานครสายสีแดงเข้ม โดยจะทำให้ทำเลย่านรังสิต - มหาชัย เป็นทำเลทองอีกแห่งหนึ่งที่มีการคมนาคมสะดวก
โดยบริษัทมีจุดแข็งในเรื่องของสินค้าบ้านที่หลากหลายอยู่ในทำเลเดียวกัน ได้แก่ แบรนด์กานดา เฟิร์สโฮม รูปแบบทาวน์เฮาส์ระดับราคา 1 ล้านบาทเศษ โครงการกานดาบ้าน ริมคลอง ระดับราคา 1.6 - 2.5 ล้านบาทเศษ โครงการบ้านแฝดภายใต้แบรนด์ กานดา พาร์ค ระดับราคา 3.5 - 4 ล้านบาท และโครงการบ้านเดี่ยว ภายใต้สยาม เนเชอรัลโฮม ระดับราคา 3.9 - 10 ล้านบาท คาดว่าในปีนี้ จะสามารถสร้างยอดขายได้ไม่น้อยกว่า 700 ล้านบาท
