พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ได้อานิสงส์ราคาที่ดินขยับ หนุนกองทุนฟรีโฮลด์น่าสนใจและดึงเงินลงทุนเข้ามาเพิ่ม หลังมูลค่าของสินทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น ส่วนกองประเภทลิสต์โฮลด์มีลุ้น หากช่วยดันรายได้ค่าเช่าขยับ ขณะที่กองทุนใหม่ได้ผลดีในแง่ขนาดโครงการ แถมลดระยะเวลาการเจรจาต่อรอง เผยปัจจุบันมีกองทุนอสังหาฯฟรีโฮลเพียง 4 กองทุนเท่านั้น
นายเจิดพันธุ์ นิธยายน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการด้านการจัดการลงทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) บีที จำกัด เปิดเผยว่า จากการปรับราคาประเมินราคาที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์ ส่งผลดีต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) ในระดับหนึ่ง ในแง่มูลค่าของสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทฟรีโฮลด์ที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นๆ ทั้งหมด ซึ่งจุดนี้เองอาจจะดึงความสนใจจากนักลงทุนให้เข้ามาลงทุนในกองทุนประเภทฟรีโฮลมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่มองว่ากองทุนจะมีแวลูเพิ่มขึ้น ซึ่งแม้ว่าจะเห็นได้ชัดเจนในกรณีที่กองทุนขายสินทรัพย์ออกไป แต่ก็สอดคล้องกับการลงทุนระยะยาว
ส่วนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่า (ลิสโฮลด์) อาจจะมีผลดีบ้างในแง่แวลูของกองทุนเช่นกัน เพราะส่วนหนึ่งอาจจะมีส่วนทำให้รายได้ค่าเช่าของสินทรัพย์นั้นเพิ่มขึ้น แต่ในกรณีนี้เศรษฐกิจของประเทศจะต้องดีขึ้นด้วย อย่างไรก็ตาม กองทุนประเภทนี้จะประมาณการณ์รายได้ จากการนำกระแสเงินสดมาหักลบกับมูลค่าของสินทรัพย์นั้นอยู่แล้ว จึงทำให้การเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินอาจจะไม่มีผลมากนัก
"แน่นอนว่าราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น จะทำให้แวลูของสินทรัพย์ในกองทุนประเภทฟรีโฮลด์เพิ่มขึ้นตามไปด้วย ถึงแม้จะยังไม่เห็นในช่วงที่ลงทุนอยู่ แต่ในกรณีที่กองทุนขายสินทรัพย์ออกไป ก็มีโอกาสทำให้ผลตอบแทนของกองทุนสูงขึ้น ซึ่งนักลงทุนที่เห็นประโยชน์จากตรงนี้ อาจจะเข้ามาลงทุนมากขึ้น แต่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีในปัจจุบัน เป็นกองทุนประเภทลิสโฮลซะส่วนใหญ่ ซึ่งกองทุนประเภทนี้จะดูรายได้จากกระแสเงินสดที่เกิดจากการเช่าเป็นหลัก ดังนั้นจึงไม่ค่อยมีผลมากนัก "นายเจิดพันธุ์กล่าว
อย่างไรก็ตาม ในทางกลับกันการที่ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้น อาจจะส่งผลสำหรับกองทุนที่จัดตั้งขึ้นมาใหม่ในแง่ของการต่อรองราคา ซึ่งในกรณีนี้จะทำให้การเจรจาตกลงราคาระหว่างบริษัทจัดการกองทุนและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จบได้ง่ายขึ้น ไม่มีเงื่อนไขมาก เพราะมีการกำหนดราคาที่ชัดเจนมากขึ้น
นายนที ดำรงค์กิจการ ผู้จัดการกองทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) นครหลวงไทย จำกัด กล่าวว่า การปรับราคาประเมินราคาที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์นั้น อาจจะส่งผลดีต่อผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บ้าง โดยเฉพาะกองทุนที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทฟรีโฮลด์ เนื่องจากทรัพย์สินจะเป็นกรรมสิทธฺ์ของกองทุนทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนดังกล่าวอาจจะไม่แสดงออกมาทันที แต่จะเห็นได้ก็ต่อเมื่อกองทุนมีการขายสินทรัพย์นั้นออกไป ซึ่งจะทำให้ได้ราคาที่เพิ่มสูงขึ้นจากการลงทุนในช่วงแรก
สำหรับกองทุนประเภทสิทธิการเช่า (ลิสต์โฮลด์) นั้น มองว่าไม่มีผลอะไร เพราะกองทุนประเภทนี้จะรับรายได้ส่วนใหญ่มาจากรายได้ค่าเช่าพื้นที่ หรือรายได้ที่เกิดจากการใช้บริการในสินทรัพย์ประเภทนั้นๆ เป็นหลักมากกว่า
นายเพิ่มพล ประเสริฐล้ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) พรีมาเวสท์ จำกัด กล่าวว่า การปรับราคาที่ดินอาจจะส่งผลดีในแง่ขนาดของโครงการที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกองทุนที่ลงทุนในโครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ขนาดใหญ่ ซึ่งการที่มูลค่าเพิ่มขึ้นนี้เอง อาจจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้น โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติที่สนใจโครงการขนาดใหญ่มากกว่า แต่สำหรับกองทุนประเภทที่ลงทุนในอาคารสำนักงาน หรือคอนโดมีเนียมที่มีพื้นที่ค่อนข้างน้อย อาจจะไม่มีผลอะไรมากนัก นอกจากนี้ การปรับขึ้นราคาที่ดินดังกล่าว จะช่วยเสริมให้บรรยากาศการซื้อขายในตลาดนี้คึกคักมากขึ้นด้วย
ส่วนในแง่ของผลตอบแทน มองว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทฟรีโฮลน่าจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนดีขึ้นกว่ากองทุนประเภทลิสโฮล เพราะกองทุนฟรีโฮลมีกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์นั้นอย่างชัดเจน แต่หากมองอีกด้าน หากการปรับขึ้นราคาที่ดินส่งผลต่อรายได้ค่าเช่าของสินทรัพย์นั้น กองทุนประเภทลิสโฮลก็น่าจะได้รับผลดีด้วยเช่นกัน
นายเพิ่มผลกล่าวว่า ในปีนี้บริษัทมีแผนจะจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 2-3 กองทุน โดยในขณะนี้กำลังอยู่ระหว่างเจรจากับผู้ประกอบการและศึกษาสินทรัพย์ที่น่าลงทุน ซึ่งที่ผ่านมาบรรยากาศการลงทุนในตลาดอาจจะไม่เอื้ออำนวยมากนัก ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเศรษฐกิจ มาตรการเงินสำรอง 30% ของภาครัฐที่ยังคงมีอยู่ และปัจจัยเหล่านี้เองทำให้การเจรจายังไม่จบ อย่างไรก็ตาม เราก็พยายามเจรจาอยู่เพื่อให้จัดตั้งกองทุนได้ตามแผน
นางวิวรรณ ธาราหิรัญโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กสิกรไทย จำกัด กล่าวว่า ส่วนตัวแล้วมองว่าเรื่องนี้ไม่มีผลต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มากนัก เพราะการประเมินมูลค่าของกองทุนส่วนใหญ่ไม่ได้ใช้ราคาประเมินกลางจากภาครัฐ และจะประเมินมูลค่าจากผลการดำเนินงานที่ผ่านมาของโครงการมากกว่า อย่างไรก็ตาม ในแง่ของกองทุนประเภทฟรีโฮลด์อาจจะมีผลดีในเชิงมูลค่าของสินทรัพย์ที่ปรับเพิ่มขึ้น หากมีการขายสินทรัพย์นั้นออกมา
รายงานข่าวกล่าวว่า ในปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาริทรัพย์ในประเทศไทย มีกองทุนประเภทฟรีโฮลด์ประมาณ 4 กองทุน ซึ่งประกอบด้วย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เอ็มเอฟซี-นิชดาธานี ของบลจ.เอ็มเอฟซี ที่ลงทุนในบ้านเดี่ยวและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกองและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มิลเลียนแนร์ ที่ลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่า และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน ที่ลงทุนในโรงงานอุตสาหกรรมให้เช่า
สำหรับราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินทั่วประเทศรอบปี 2551-2554 จากการประเมินของกรมธนารักษ์ที่จะเริ่มใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2551 จนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2554 ปรากฏว่า มีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 26.90% โดย กทม.เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5.76% ซึ่งราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ถนนสีลม ตร.ว.ละ 650,000 บาท ส่วนราคาต่ำสุด อยู่ที่เขตหนองจอก ตร.ว.ละ 260 บาท ส่วนในเขตภูมิภาค 75 จังหวัด เพิ่มขึ้นเฉลี่ยในอัตรา 26.97% โดยราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่อำเภอหาดใหญ่ จ.สงขลา ตร.ว. 400,000 บาท ราคาต่ำสุดอยู่ใน อ.บ้านไร่ จ.อุทัยธานี, อ.สังขละบุรี จ.กาญจนบุรี, อ.ท่าสองยาง จ.ตาก, อ.แม่แจ่ม อ.ดอยเต่า และ อ.ดอยหล่อ จ.เชียงใหม่ ตร.ว.ละ 10 บาท
ทั้งนี้ หากดูเป็นรายภาคจะพบว่าภาคกลางและภาคตะวันออก เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11.71% ราคาสูงสุดอยู่ที่ อ.เมือง จ.สมุทรปราการ ตร.ว.ละ 140,000 บาท, ภาคเหนือเพิ่มขึ้น 15.43% สูงสุดอยู่ที่ อ.เมือง จ.เชียงใหม่ ตร.ว.ละ 250,000 บาท, ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เพิ่มขึ้น 22.97% สูงสุดอยู่ที่ อ.เมือง จ.ขอนแก่น ตร.ว.ละ 200,000 บาท และภาคใต้ เพิ่มขึ้น 85.79%
นายเจิดพันธุ์ นิธยายน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการด้านการจัดการลงทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) บีที จำกัด เปิดเผยว่า จากการปรับราคาประเมินราคาที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์ ส่งผลดีต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) ในระดับหนึ่ง ในแง่มูลค่าของสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทฟรีโฮลด์ที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นๆ ทั้งหมด ซึ่งจุดนี้เองอาจจะดึงความสนใจจากนักลงทุนให้เข้ามาลงทุนในกองทุนประเภทฟรีโฮลมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่มองว่ากองทุนจะมีแวลูเพิ่มขึ้น ซึ่งแม้ว่าจะเห็นได้ชัดเจนในกรณีที่กองทุนขายสินทรัพย์ออกไป แต่ก็สอดคล้องกับการลงทุนระยะยาว
ส่วนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่า (ลิสโฮลด์) อาจจะมีผลดีบ้างในแง่แวลูของกองทุนเช่นกัน เพราะส่วนหนึ่งอาจจะมีส่วนทำให้รายได้ค่าเช่าของสินทรัพย์นั้นเพิ่มขึ้น แต่ในกรณีนี้เศรษฐกิจของประเทศจะต้องดีขึ้นด้วย อย่างไรก็ตาม กองทุนประเภทนี้จะประมาณการณ์รายได้ จากการนำกระแสเงินสดมาหักลบกับมูลค่าของสินทรัพย์นั้นอยู่แล้ว จึงทำให้การเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินอาจจะไม่มีผลมากนัก
"แน่นอนว่าราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น จะทำให้แวลูของสินทรัพย์ในกองทุนประเภทฟรีโฮลด์เพิ่มขึ้นตามไปด้วย ถึงแม้จะยังไม่เห็นในช่วงที่ลงทุนอยู่ แต่ในกรณีที่กองทุนขายสินทรัพย์ออกไป ก็มีโอกาสทำให้ผลตอบแทนของกองทุนสูงขึ้น ซึ่งนักลงทุนที่เห็นประโยชน์จากตรงนี้ อาจจะเข้ามาลงทุนมากขึ้น แต่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีในปัจจุบัน เป็นกองทุนประเภทลิสโฮลซะส่วนใหญ่ ซึ่งกองทุนประเภทนี้จะดูรายได้จากกระแสเงินสดที่เกิดจากการเช่าเป็นหลัก ดังนั้นจึงไม่ค่อยมีผลมากนัก "นายเจิดพันธุ์กล่าว
อย่างไรก็ตาม ในทางกลับกันการที่ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้น อาจจะส่งผลสำหรับกองทุนที่จัดตั้งขึ้นมาใหม่ในแง่ของการต่อรองราคา ซึ่งในกรณีนี้จะทำให้การเจรจาตกลงราคาระหว่างบริษัทจัดการกองทุนและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จบได้ง่ายขึ้น ไม่มีเงื่อนไขมาก เพราะมีการกำหนดราคาที่ชัดเจนมากขึ้น
นายนที ดำรงค์กิจการ ผู้จัดการกองทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) นครหลวงไทย จำกัด กล่าวว่า การปรับราคาประเมินราคาที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์นั้น อาจจะส่งผลดีต่อผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บ้าง โดยเฉพาะกองทุนที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทฟรีโฮลด์ เนื่องจากทรัพย์สินจะเป็นกรรมสิทธฺ์ของกองทุนทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนดังกล่าวอาจจะไม่แสดงออกมาทันที แต่จะเห็นได้ก็ต่อเมื่อกองทุนมีการขายสินทรัพย์นั้นออกไป ซึ่งจะทำให้ได้ราคาที่เพิ่มสูงขึ้นจากการลงทุนในช่วงแรก
สำหรับกองทุนประเภทสิทธิการเช่า (ลิสต์โฮลด์) นั้น มองว่าไม่มีผลอะไร เพราะกองทุนประเภทนี้จะรับรายได้ส่วนใหญ่มาจากรายได้ค่าเช่าพื้นที่ หรือรายได้ที่เกิดจากการใช้บริการในสินทรัพย์ประเภทนั้นๆ เป็นหลักมากกว่า
นายเพิ่มพล ประเสริฐล้ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) พรีมาเวสท์ จำกัด กล่าวว่า การปรับราคาที่ดินอาจจะส่งผลดีในแง่ขนาดของโครงการที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกองทุนที่ลงทุนในโครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ขนาดใหญ่ ซึ่งการที่มูลค่าเพิ่มขึ้นนี้เอง อาจจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้น โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติที่สนใจโครงการขนาดใหญ่มากกว่า แต่สำหรับกองทุนประเภทที่ลงทุนในอาคารสำนักงาน หรือคอนโดมีเนียมที่มีพื้นที่ค่อนข้างน้อย อาจจะไม่มีผลอะไรมากนัก นอกจากนี้ การปรับขึ้นราคาที่ดินดังกล่าว จะช่วยเสริมให้บรรยากาศการซื้อขายในตลาดนี้คึกคักมากขึ้นด้วย
ส่วนในแง่ของผลตอบแทน มองว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทฟรีโฮลน่าจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนดีขึ้นกว่ากองทุนประเภทลิสโฮล เพราะกองทุนฟรีโฮลมีกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์นั้นอย่างชัดเจน แต่หากมองอีกด้าน หากการปรับขึ้นราคาที่ดินส่งผลต่อรายได้ค่าเช่าของสินทรัพย์นั้น กองทุนประเภทลิสโฮลก็น่าจะได้รับผลดีด้วยเช่นกัน
นายเพิ่มผลกล่าวว่า ในปีนี้บริษัทมีแผนจะจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 2-3 กองทุน โดยในขณะนี้กำลังอยู่ระหว่างเจรจากับผู้ประกอบการและศึกษาสินทรัพย์ที่น่าลงทุน ซึ่งที่ผ่านมาบรรยากาศการลงทุนในตลาดอาจจะไม่เอื้ออำนวยมากนัก ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเศรษฐกิจ มาตรการเงินสำรอง 30% ของภาครัฐที่ยังคงมีอยู่ และปัจจัยเหล่านี้เองทำให้การเจรจายังไม่จบ อย่างไรก็ตาม เราก็พยายามเจรจาอยู่เพื่อให้จัดตั้งกองทุนได้ตามแผน
นางวิวรรณ ธาราหิรัญโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กสิกรไทย จำกัด กล่าวว่า ส่วนตัวแล้วมองว่าเรื่องนี้ไม่มีผลต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มากนัก เพราะการประเมินมูลค่าของกองทุนส่วนใหญ่ไม่ได้ใช้ราคาประเมินกลางจากภาครัฐ และจะประเมินมูลค่าจากผลการดำเนินงานที่ผ่านมาของโครงการมากกว่า อย่างไรก็ตาม ในแง่ของกองทุนประเภทฟรีโฮลด์อาจจะมีผลดีในเชิงมูลค่าของสินทรัพย์ที่ปรับเพิ่มขึ้น หากมีการขายสินทรัพย์นั้นออกมา
รายงานข่าวกล่าวว่า ในปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาริทรัพย์ในประเทศไทย มีกองทุนประเภทฟรีโฮลด์ประมาณ 4 กองทุน ซึ่งประกอบด้วย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เอ็มเอฟซี-นิชดาธานี ของบลจ.เอ็มเอฟซี ที่ลงทุนในบ้านเดี่ยวและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกองและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มิลเลียนแนร์ ที่ลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่า และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน ที่ลงทุนในโรงงานอุตสาหกรรมให้เช่า
สำหรับราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินทั่วประเทศรอบปี 2551-2554 จากการประเมินของกรมธนารักษ์ที่จะเริ่มใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2551 จนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2554 ปรากฏว่า มีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 26.90% โดย กทม.เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5.76% ซึ่งราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ถนนสีลม ตร.ว.ละ 650,000 บาท ส่วนราคาต่ำสุด อยู่ที่เขตหนองจอก ตร.ว.ละ 260 บาท ส่วนในเขตภูมิภาค 75 จังหวัด เพิ่มขึ้นเฉลี่ยในอัตรา 26.97% โดยราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่อำเภอหาดใหญ่ จ.สงขลา ตร.ว. 400,000 บาท ราคาต่ำสุดอยู่ใน อ.บ้านไร่ จ.อุทัยธานี, อ.สังขละบุรี จ.กาญจนบุรี, อ.ท่าสองยาง จ.ตาก, อ.แม่แจ่ม อ.ดอยเต่า และ อ.ดอยหล่อ จ.เชียงใหม่ ตร.ว.ละ 10 บาท
ทั้งนี้ หากดูเป็นรายภาคจะพบว่าภาคกลางและภาคตะวันออก เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11.71% ราคาสูงสุดอยู่ที่ อ.เมือง จ.สมุทรปราการ ตร.ว.ละ 140,000 บาท, ภาคเหนือเพิ่มขึ้น 15.43% สูงสุดอยู่ที่ อ.เมือง จ.เชียงใหม่ ตร.ว.ละ 250,000 บาท, ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เพิ่มขึ้น 22.97% สูงสุดอยู่ที่ อ.เมือง จ.ขอนแก่น ตร.ว.ละ 200,000 บาท และภาคใต้ เพิ่มขึ้น 85.79%
