มีหลาย "เหตุผล" หรือ "คำตอบ" ซึ่งผมรับฟังจากผู้ซื้อห้องชุดในโครงการอาคารชุดหรือเจ้าของร่วมมองว่า ผู้ประกอบการหรือผู้พัฒนาโครงการได้รับคำชมเชย หรือเป็นที่ยอมรับว่า ประสบความสำเร็จ ส่วนใหญ่มักจะกล่าวถึงเรื่องต่าง ๆ ดังนี้ ราคาขายห้องชุดเหมาะสมกับที่ตั้งโครงการ ,มาตรฐานของวัสดุและการก่อสร้างดี ,ไม่เอารัดเอาเปรียบกับผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อ และให้บริการดูแลหลังการขายโครงการเป็นอย่างดี เป็นต้น
"อานิสงส์" ซึ่งผู้ประกอบการโครงการจะได้รับเพิ่มอีกข้อ ได้แก่ การจำหน่ายขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้รวดเร็ว หากอาศัย เงื่อนไขแห่งความสำเร็จข้างต้นเป็นแนวนโยบายการดำเนินธุรกิจ
ในทางตรงกันข้าม หากโครงการอาคารชุดไม่ ประสบความสำเร็จ เหลือห้องชุดจำนวนมาก ทางเจ้าของโครงการจะใช้เล่ห์เหลี่ยมมาปกป้องผลประโยชน์ของตนเอง
ซึ่งข้อพิพาทด้านการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางที่พบเห็น ได้แก่
1. เลือกตั้งหรือแต่งตั้งตนเองหรืออาศัยบุคคลหรือนิติบุคคลอื่นเป็น นอมินี ในฐานะ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
2. เลือกตั้งหรือแต่งตั้งตนเองหรืออาศัยบุคคลอื่นเป็น นอมินี ในฐานะ คณะกรรมการควบคุมการจัดการ ในจำนวนที่มากกว่าเจ้าของร่วมรายย่อย
3. จดทะเบียนสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารชุดบางรายการเป็น ทรัพย์ส่วนบุคคลมิใช่ ทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อประโยชน์ของการต่อรอง
4. อาศัย รายรับค่าส่วนกลาง หรือ ค่ากองทุน ของเจ้าของร่วมรายย่อย เป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง โดยไม่นำห้องชุดในนามผู้ประกอบการไปร่วมเป็นค่าใช้จ่ายกับเจ้าของร่วมรายย่อย
และ 5.อาศัย ทีมงานฝ่ายบริหารอาคารหรือทรัพย์สินส่วนกลางเพื่อเอื้อประโยชน์ในการดำเนินธุรกิจให้ผู้ประกอบการโครงการ
ทัศนะของผู้ซื้อห้องชุดหรือเจ้าของร่วมส่วนหนึ่ง เห็นว่ามีข้อดีมากกว่าข้อเสียที่ผู้ประกอบการโครงการสวมหมวกใบเดียวกับผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด เพราะยังมีความจำเป็นต้องดูแลโครงการให้อยู่ในสภาพที่ดี เพื่อให้การจำหน่ายขายโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้บุคคลภายนอกเป็นไปโดยง่าย
ยังดีกว่าที่จะให้เจ้าของร่วมในฐานะ "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ" หรือ "ผู้จัดการ" เป็นผู้บริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดโดยลำพัง
ส่วน "ข้อเสีย" ซึ่งผู้ซื้อห้องชุดหรือเจ้าของร่วมมองว่าผู้ประกอบการโครงการไม่ควรมีส่วนเกี่ยวข้องกับการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด เพราะสามารถใช้จ่ายงบประมาณรายรับส่วนกลางหรือกองทุนของนิติบุคคลอาคารชุด โดยไม่มีบุคคลใดทำการตรวจสอบการใช้จ่ายงบประมาณได้
การขอตรวจสอบรายละเอียดเรื่องดังกล่าว เจ้าของร่วมรายย่อยอาจไม่สามารถดำเนินการเรื่องดังกล่าวได้เพราะ ขาดอำนาจ ในมือ
ทัศนะส่วนบุคคลของผมมองว่า การบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดโดยไม่มีการ ถ่วงดุลย์อำนาจระหว่างกันหรือ ขาดระบบการตรวจสอบ จะเกิดปัญหาตามมาในภายหลัง
แต่การมีระบบการถ่วงดุลย์อำนาจและการตรวจสอบ เพื่อให้การบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปอย่างถูกต้อง และเกิดประโยชน์ต่อบุคคลทั้งสองฝ่าย สามารถอาศัยแนวทางดำเนินการได้ ดังนี้
1. การอาศัย "คนกลาง" ที่ทั้งสองฝ่ายให้การยอมรับให้เข้ามาบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด โดยเข้ามาทำหน้าที่ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
2. การแบ่งสัดส่วนการถือครองพื้นที่การใช้สอย ในทรัพย์ส่วนบุคคลภายในอาคารชุด ในฐานะ "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ" อย่างเท่าเทียมกัน
กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดให้มีคณะกรรมการควบคุมการจัดการได้ไม่เกินเก้าคน กรณีผู้ประกอบการสามารถขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ถึง 70 %สามารถจัดตั้ง "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ" ได้จำนวนอย่างน้อย 3 คน ส่วนที่เหลือจำนวน 6 คนให้เป็นฝ่ายของเจ้าของร่วมรายย่อย
3.การกำหนดระยะเวลาการดำรงตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดให้เหมาะสม
4.ห้องชุดซึ่งยังไม่สามารถจำหน่ายขายโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอก ผู้ประกอบการมีหน้าที่ชำระส่วนกลางและกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด
และ5. กรณีทรัพย์สินซึ่งเปิดให้บริการกับเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดหรือบุคคลภายนอก ซึ่งจดทะเบียนเป็น "ทรัพย์ส่วนบุคคล" ในนามผู้ประกอบการ และมีการเรียกเก็บค่าบริการ เสนอแนะให้ผู้ประกอบการแจ้งสาระสำคัญเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนบุคคลให้ผู้ซื้อห้องชุดทราบ ทั้งในโบรชัวร์การขายและเอกสารข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อป้องกันมิให้เจ้าของร่วมหรือผู้ซื้อห้องชุด เข้าใจผิด
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email: pisit - peterandpaul@hotmail.com
"อานิสงส์" ซึ่งผู้ประกอบการโครงการจะได้รับเพิ่มอีกข้อ ได้แก่ การจำหน่ายขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้รวดเร็ว หากอาศัย เงื่อนไขแห่งความสำเร็จข้างต้นเป็นแนวนโยบายการดำเนินธุรกิจ
ในทางตรงกันข้าม หากโครงการอาคารชุดไม่ ประสบความสำเร็จ เหลือห้องชุดจำนวนมาก ทางเจ้าของโครงการจะใช้เล่ห์เหลี่ยมมาปกป้องผลประโยชน์ของตนเอง
ซึ่งข้อพิพาทด้านการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางที่พบเห็น ได้แก่
1. เลือกตั้งหรือแต่งตั้งตนเองหรืออาศัยบุคคลหรือนิติบุคคลอื่นเป็น นอมินี ในฐานะ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
2. เลือกตั้งหรือแต่งตั้งตนเองหรืออาศัยบุคคลอื่นเป็น นอมินี ในฐานะ คณะกรรมการควบคุมการจัดการ ในจำนวนที่มากกว่าเจ้าของร่วมรายย่อย
3. จดทะเบียนสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารชุดบางรายการเป็น ทรัพย์ส่วนบุคคลมิใช่ ทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อประโยชน์ของการต่อรอง
4. อาศัย รายรับค่าส่วนกลาง หรือ ค่ากองทุน ของเจ้าของร่วมรายย่อย เป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง โดยไม่นำห้องชุดในนามผู้ประกอบการไปร่วมเป็นค่าใช้จ่ายกับเจ้าของร่วมรายย่อย
และ 5.อาศัย ทีมงานฝ่ายบริหารอาคารหรือทรัพย์สินส่วนกลางเพื่อเอื้อประโยชน์ในการดำเนินธุรกิจให้ผู้ประกอบการโครงการ
ทัศนะของผู้ซื้อห้องชุดหรือเจ้าของร่วมส่วนหนึ่ง เห็นว่ามีข้อดีมากกว่าข้อเสียที่ผู้ประกอบการโครงการสวมหมวกใบเดียวกับผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด เพราะยังมีความจำเป็นต้องดูแลโครงการให้อยู่ในสภาพที่ดี เพื่อให้การจำหน่ายขายโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้บุคคลภายนอกเป็นไปโดยง่าย
ยังดีกว่าที่จะให้เจ้าของร่วมในฐานะ "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ" หรือ "ผู้จัดการ" เป็นผู้บริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดโดยลำพัง
ส่วน "ข้อเสีย" ซึ่งผู้ซื้อห้องชุดหรือเจ้าของร่วมมองว่าผู้ประกอบการโครงการไม่ควรมีส่วนเกี่ยวข้องกับการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด เพราะสามารถใช้จ่ายงบประมาณรายรับส่วนกลางหรือกองทุนของนิติบุคคลอาคารชุด โดยไม่มีบุคคลใดทำการตรวจสอบการใช้จ่ายงบประมาณได้
การขอตรวจสอบรายละเอียดเรื่องดังกล่าว เจ้าของร่วมรายย่อยอาจไม่สามารถดำเนินการเรื่องดังกล่าวได้เพราะ ขาดอำนาจ ในมือ
ทัศนะส่วนบุคคลของผมมองว่า การบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดโดยไม่มีการ ถ่วงดุลย์อำนาจระหว่างกันหรือ ขาดระบบการตรวจสอบ จะเกิดปัญหาตามมาในภายหลัง
แต่การมีระบบการถ่วงดุลย์อำนาจและการตรวจสอบ เพื่อให้การบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปอย่างถูกต้อง และเกิดประโยชน์ต่อบุคคลทั้งสองฝ่าย สามารถอาศัยแนวทางดำเนินการได้ ดังนี้
1. การอาศัย "คนกลาง" ที่ทั้งสองฝ่ายให้การยอมรับให้เข้ามาบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด โดยเข้ามาทำหน้าที่ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
2. การแบ่งสัดส่วนการถือครองพื้นที่การใช้สอย ในทรัพย์ส่วนบุคคลภายในอาคารชุด ในฐานะ "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ" อย่างเท่าเทียมกัน
กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดให้มีคณะกรรมการควบคุมการจัดการได้ไม่เกินเก้าคน กรณีผู้ประกอบการสามารถขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ถึง 70 %สามารถจัดตั้ง "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ" ได้จำนวนอย่างน้อย 3 คน ส่วนที่เหลือจำนวน 6 คนให้เป็นฝ่ายของเจ้าของร่วมรายย่อย
3.การกำหนดระยะเวลาการดำรงตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดให้เหมาะสม
4.ห้องชุดซึ่งยังไม่สามารถจำหน่ายขายโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอก ผู้ประกอบการมีหน้าที่ชำระส่วนกลางและกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด
และ5. กรณีทรัพย์สินซึ่งเปิดให้บริการกับเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดหรือบุคคลภายนอก ซึ่งจดทะเบียนเป็น "ทรัพย์ส่วนบุคคล" ในนามผู้ประกอบการ และมีการเรียกเก็บค่าบริการ เสนอแนะให้ผู้ประกอบการแจ้งสาระสำคัญเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนบุคคลให้ผู้ซื้อห้องชุดทราบ ทั้งในโบรชัวร์การขายและเอกสารข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อป้องกันมิให้เจ้าของร่วมหรือผู้ซื้อห้องชุด เข้าใจผิด
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email: pisit - peterandpaul@hotmail.com
