มีข้อสังเกตจากการหารือระหว่างผู้ซื้อที่ดินจัดสรรกับผม ภายหลังซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรนำโครงการจัดสรรที่ดินจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ว่า เห็นข้อแตกต่างได้ชัดในระหว่างผู้ประกอบการโครงการหรือผู้จัดสรรที่ดินเป็นฝ่ายรับผิดชอบดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการ ก่อนที่จะผลักภาระความรับผิดชอบการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร มีสภาพแวดล้อมที่ดีกว่า การดูแลรักษาเรื่องดังกล่าว โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นเพราะสาเหตุใด ?
สาเหตุเป็นเช่นนั้น อาจเป็นเพราะผู้ประกอบการโครงการยังไม่สามารถขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรแปลงย่อย (สิ่งปลูกสร้าง) ได้หมด จึงมีความจำเป็นต้อง จัดงบประมาณส่วนหนึ่ง เพื่อรักษาภาพลักษณ์โครงการ ให้บุคคลภายนอกเข้ามาตัดสินใจซื้อที่ดินจัดสรร (สิ่งปลูกสร้าง) ของตน
ในทางตรงกันข้าม หากผู้ประกอบการโครงการขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรร (สิ่งปลูกสร้าง) หมดทั้งโครงการแล้ว มักพบว่าสภาพแวดล้อมที่เคยเห็นในสภาพที่ดีจะเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากภายหลังโครงการได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
ถามผมว่า มีปัจจัยหรือสาเหตุใดที่ส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมและความเป็นอยู่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือปรากฏความล้มเหลวในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในเรื่องใดบ้าง?
และจากประสบการณ์พบว่า มีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำนวนเพียง 30 - 40 % เท่านั้นที่ประสบความสำเร็จ ที่เหลืออีกกว่า 60-70% ไม่ประสบความสำเร็จในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งสาเหตุที่ส่งผลให้การบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร "ล้มเหลว" น่าจะเกิดจาก 8 ปัจจัย ได้แก่
1. สาธารณูปโภคไม่เป็นไปตามโบรชัวร์
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หรือตัวแทนในฐานะ คณะทำงานตรวจสอบก่อนรับมอบสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการตามที่ผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้น ไม่ได้เป็นไปตามที่ยื่นขออนุญาต จากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
2. ภายในโครงการมีจำนวนหลายเฟส การจัดตั้งนิติบุคคลมีมากกว่าหนึ่ง
โครงการจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่ ซึ่งผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดินแบ่งเฟสการขายออกเป็นส่วนๆ ในขณะที่มีบางเฟสได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ไปก่อนหน้า ในขณะที่ยังมีบางเฟสไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้ง อาจทำให้เกิดความล้มเหลวในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพราะตกลงค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาสาธารณูปโภคประเภท ถนน"ใช้ร่วมกันไม่ได้
3. "ไม่สามารถควบรวมนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" เป็นหนึ่งนิติบุคคล
ถึงแม้พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เปิดช่องให้อาศัยกฎกระทรวงจดทะเบียนควบรวมนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จำนวนมากกว่าหนึ่งนิติบุคคลให้เป็นหนึ่งนิติบุคคลก็ตาม แต่ในทางปฏิบัติพบว่า ยากกว่าการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเสียอีก เพราะจำเป็นต้องอาศัยคะแนนเสียงของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งหมดจำนวนไม่น้อยกว่า สามในสี่หรือ "เอกฉันท์" ตามข้อบังคับ จึงจะสามารถดำเนินการเรื่องดังกล่าวได้
4. ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ผู้จัดสรรที่ดินได้รับการ "ยกเว้น" ไม่จำเป็นต้องชำระค่าค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
ปัจจัยข้างต้นเป็นปัจจัยสำคัญมากที่ทำให้การบริหารงาน "ล้มเหลว" เพราะนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ขาดงบประมาณ การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้อยู่สภาพที่ดีเป็นปกติ
5. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลฯ
ส่งผลให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขาด "งบประมาณรายรับ" หรือไม่เพียงพอต่อ "งบประมาณรายจ่าย"
ยิ่งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ขาดทีมฝ่ายบริหารซึ่งเข้มแข็ง ก็มักพบว่ามีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะมาด้วยดีโดยตลอด อาจนำเอาเป็น "ตัวอย่าง"
6.ขาดความเป็นเอกภาพ
ปัญหา ความไม่ลงรอย ระหว่างการบริหารงานของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร อาจส่งผลให้เกิดความล้มเหลวในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจำนวนมากกว่า "กึ่งหนึ่ง" ประกาศลาออก เพื่อเลือกคณะกรรมการชุดใหม่ แต่ประธานกรรมการหรือรองประธานกรรมการ ไม่เห็นด้วย กลายเป็นปัญหา (ภายใน) แสดงความไม่เป็นเอกภาพ
7.เปลี่ยนแปลงฝ่ายบริหารหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรบ่อยครั้ง
สัจธรรมข้อหนึ่งของความล้มเหลวในการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ไม่ได้รับเงินเดือนหรือเบี้ยเลี้ยง ทำให้เกิดความไม่เต็มใจที่จะสละเวลาส่วนบุคคลเข้ามาดูแลงานอย่างเต็มที่
และ 8.อาศัย "มือสมัครเล่น" เข้ามาบริหารงานด้วยการลองผิด ลองถูก
งบประมาณรายรับค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะซึ่งเรียกเก็บกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร มีจำนวนน้อยไม่เพียงพอกับการว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคล "มืออาชีพ" เข้ามาบริหาร
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร Email : pisit - peterandpaul@hotmail.com
สาเหตุเป็นเช่นนั้น อาจเป็นเพราะผู้ประกอบการโครงการยังไม่สามารถขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรแปลงย่อย (สิ่งปลูกสร้าง) ได้หมด จึงมีความจำเป็นต้อง จัดงบประมาณส่วนหนึ่ง เพื่อรักษาภาพลักษณ์โครงการ ให้บุคคลภายนอกเข้ามาตัดสินใจซื้อที่ดินจัดสรร (สิ่งปลูกสร้าง) ของตน
ในทางตรงกันข้าม หากผู้ประกอบการโครงการขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรร (สิ่งปลูกสร้าง) หมดทั้งโครงการแล้ว มักพบว่าสภาพแวดล้อมที่เคยเห็นในสภาพที่ดีจะเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากภายหลังโครงการได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
ถามผมว่า มีปัจจัยหรือสาเหตุใดที่ส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมและความเป็นอยู่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือปรากฏความล้มเหลวในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในเรื่องใดบ้าง?
และจากประสบการณ์พบว่า มีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำนวนเพียง 30 - 40 % เท่านั้นที่ประสบความสำเร็จ ที่เหลืออีกกว่า 60-70% ไม่ประสบความสำเร็จในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งสาเหตุที่ส่งผลให้การบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร "ล้มเหลว" น่าจะเกิดจาก 8 ปัจจัย ได้แก่
1. สาธารณูปโภคไม่เป็นไปตามโบรชัวร์
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หรือตัวแทนในฐานะ คณะทำงานตรวจสอบก่อนรับมอบสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการตามที่ผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้น ไม่ได้เป็นไปตามที่ยื่นขออนุญาต จากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
2. ภายในโครงการมีจำนวนหลายเฟส การจัดตั้งนิติบุคคลมีมากกว่าหนึ่ง
โครงการจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่ ซึ่งผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดินแบ่งเฟสการขายออกเป็นส่วนๆ ในขณะที่มีบางเฟสได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ไปก่อนหน้า ในขณะที่ยังมีบางเฟสไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้ง อาจทำให้เกิดความล้มเหลวในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพราะตกลงค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาสาธารณูปโภคประเภท ถนน"ใช้ร่วมกันไม่ได้
3. "ไม่สามารถควบรวมนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" เป็นหนึ่งนิติบุคคล
ถึงแม้พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เปิดช่องให้อาศัยกฎกระทรวงจดทะเบียนควบรวมนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จำนวนมากกว่าหนึ่งนิติบุคคลให้เป็นหนึ่งนิติบุคคลก็ตาม แต่ในทางปฏิบัติพบว่า ยากกว่าการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเสียอีก เพราะจำเป็นต้องอาศัยคะแนนเสียงของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งหมดจำนวนไม่น้อยกว่า สามในสี่หรือ "เอกฉันท์" ตามข้อบังคับ จึงจะสามารถดำเนินการเรื่องดังกล่าวได้
4. ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ผู้จัดสรรที่ดินได้รับการ "ยกเว้น" ไม่จำเป็นต้องชำระค่าค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
ปัจจัยข้างต้นเป็นปัจจัยสำคัญมากที่ทำให้การบริหารงาน "ล้มเหลว" เพราะนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ขาดงบประมาณ การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้อยู่สภาพที่ดีเป็นปกติ
5. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลฯ
ส่งผลให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขาด "งบประมาณรายรับ" หรือไม่เพียงพอต่อ "งบประมาณรายจ่าย"
ยิ่งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ขาดทีมฝ่ายบริหารซึ่งเข้มแข็ง ก็มักพบว่ามีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะมาด้วยดีโดยตลอด อาจนำเอาเป็น "ตัวอย่าง"
6.ขาดความเป็นเอกภาพ
ปัญหา ความไม่ลงรอย ระหว่างการบริหารงานของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร อาจส่งผลให้เกิดความล้มเหลวในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจำนวนมากกว่า "กึ่งหนึ่ง" ประกาศลาออก เพื่อเลือกคณะกรรมการชุดใหม่ แต่ประธานกรรมการหรือรองประธานกรรมการ ไม่เห็นด้วย กลายเป็นปัญหา (ภายใน) แสดงความไม่เป็นเอกภาพ
7.เปลี่ยนแปลงฝ่ายบริหารหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรบ่อยครั้ง
สัจธรรมข้อหนึ่งของความล้มเหลวในการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ไม่ได้รับเงินเดือนหรือเบี้ยเลี้ยง ทำให้เกิดความไม่เต็มใจที่จะสละเวลาส่วนบุคคลเข้ามาดูแลงานอย่างเต็มที่
และ 8.อาศัย "มือสมัครเล่น" เข้ามาบริหารงานด้วยการลองผิด ลองถูก
งบประมาณรายรับค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะซึ่งเรียกเก็บกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร มีจำนวนน้อยไม่เพียงพอกับการว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคล "มืออาชีพ" เข้ามาบริหาร
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร Email : pisit - peterandpaul@hotmail.com
