ปัญหาซึ่งผู้จะซื้อห้องชุดหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด บ่น และสร้างความ ปวดเศียร เวียนเกล้า ภายหลังจากการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากผู้ประกอบการเรื่องหนึ่ง ได้แก่ การออกแบบอาคารหรือสิ่งอำนวยความสะดวก ที่จัดไว้ให้ผู้จะซื้อหรือเจ้าของร่วมใช้ประโยชน์ไม่สามารถใช้งานได้จริงในทางปฏิบัติ ทำให้เจ้าของร่วมหรือนิติบุคคลอาคารชุดต้องสูญเสีย งบประมาณจำนวนหนึ่งเพื่อปรับปรุงแก้ไขพื้นที่การใช้สอย หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
ข้อเท็จจริง ส่วนใหญ่ต้องยอมรับว่า เมื่อผู้ประกอบการจะพัฒนาที่ดินขึ้นมาเป็น อาคารชุด หรือ คอนโดมิเนียม เพื่อขายกรรมสิทธิ์ให้บุคคลทั่วไป จะมอบหมายงานการออกแบบอาคารให้แก่สถาปนิกเป็นผู้ดำเนินการเรื่องดังกล่าวให้ ในขณะที่ผู้ประกอบการมักละเลยหรือขาดการเอาใจใส่รายละเอียดเล็กๆน้อยๆทำให้การออกแบบเกิดปัญหาขึ้นภายหลัง
ถ้าผู้ประกอบการโครงการให้ความสำคัญต่อการบริการหลังการขายโครงการ ( AFTER SALE SERVICE) ภายหลังการส่งมอบและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ควรหารือการออกแบบอาคารและประโยชน์การใช้สอยในสิ่งอำนวยความสะดวกกับผู้เชี่ยวชาญหลังการขาย เพื่อให้คำปรึกษาแนะนำว่า ควรกำหนดรูปแบบรายละเอียดอาคารอย่างไรเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง
10 อันดับ ท็อปเท็น ที่เป็นปัญหาหลังการขายโครงการ โดยผู้ออกแบบหรือสถาปนิกไม่ได้คำนึงถึง จนได้รับการร้องเรียนมากที่สุด ได้แก่
1.ปัญหาเกี่ยวกับที่จอดรถยนต์ของเจ้าของร่วม
นิติบุคคลอาคารชุดบางแห่ง จำเป็นต้องจัดงบประมาณเช่าที่ดินเปล่าบริเวณใกล้เคียง เพื่อใช้เป็นสถานที่จอดรถยนต์ให้เจ้าของร่วมและผู้พักอาศัย ในขณะที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ ค่าเช่าที่จอดรถยนต์ กับเจ้าของรถยนต์เป็นรายเดือน
การแก้ไขปัญหาเรื่องที่จอดรถยนต์ภายในอาคารชุด จำเป็นต้องแก้ไขพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง
2.ปัญหาเกี่ยวกับที่ตั้งสนง.นิติบุคคลอาคารชุด
ผู้ประกอบการควรพิจารณาและให้ความสำคัญกับพื้นที่จัดทำสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เพราะจะใช้เป็นสถานที่ติดต่อชำระเงิน รับเรื่องร้องเรียนของเจ้าของร่วมและสมาชิกพักอาศัย
3.ปัญหาเกี่ยวกับทางบันไดหนีไฟ
กรณีเกิดอัคคีภัยภายในอาคารแต่เจ้าของร่วมไม่มีช่องทางหรือบันไดหนีไฟลงมาด้านล่าง ก็อาจเป็นอันตรายต่อชีวิตเจ้าของร่วม
4.ปัญหาเกี่ยวกับระเบียงห้องชุดขาดการวางท่อระบายน้ำทิ้ง
โครงการอาคารชุดซึ่งได้รับการออกแบบให้มีพื้นที่ระเบียงภายนอกห้องชุดบางแห่ง ผู้รับเหมาก่อสร้างไม่ได้จัดทำท่อระบายน้ำทิ้งไว้ที่ระเบียงห้องชุด เมื่อเข้า"ฤดูฝน" มีน้ำท่วมขังระเบียงไหลล้นออกจากระเบียงก่อให้เกิดความเดือดร้อนกับเจ้าของร่วมด้านล่าง
5.ปัญหาอุปกรณ์ตกแต่งภายนอกอาคาร
โครงการอาคารชุดได้รับการออกแบบโดยจัดให้มีอุปกรณ์ตกแต่งภายนอกเพื่อความสวยงาม แต่สุดท้ายกลายเป็นแหล่งพักพิงของบรรดาเหล่านกพิราบ หรือที่ซุกซ่อนค้างคาว
6.ปัญหาเกี่ยวกับหลังคาทางเดินร่วมระหว่างอาคาร
โครงการอาคารชุดหรือนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีจำนวนอาคารมากกว่าหนึ่งอาคารในพื้นที่เดียวกัน พบว่าระหว่างอาคารบริเวณชั้นสองมีทางเดินร่วมกันแต่ไม่มี หลังคา ถึง ฤดูฝน คราวใด เป็นปัญหาเดือดร้อนต่อนิติบุคคลอาคารชุด เพราะจำเป็นต้องป้องกันมิให้น้ำฝนไหลเข้าไปภายในช่องลิฟท์โดยสารและอุปกรณ์ไฟฟ้าส่วนกลาง
7.ปัญหาเกี่ยวกับการขาดอุปกรณ์ป้องกันน้ำไหลเข้าภายในห้องชุด
ปัญหาส่วนหนึ่งเกิดจากความชำรุดของน้ำยากันรั่วซึมซึ่งหมดอายุ และการทรุดตัวของโครงสร้างอาคารในแต่ละปี
8.ปัญหาเกี่ยวกับพื้นชั้นดาดฟ้าไม่สร้างหลังคา ทำให้มีน้ำรั่วซึม
โครงการอาคารชุด จำนวนไม่น้อยซึ่งผู้ออกแบบไม่ได้จัดให้มีหลังคาคลุมพื้นชั้นดาดฟ้า มักพบว่าจะมีรอยแตกร้าวพื้นชั้นดาดฟ้าบางจุด
9.ปัญหาเกี่ยวกับสระว่ายน้ำภายในโครงการ
ปัญหาซึ่งได้รับการร้องเรียนจากเจ้าของร่วมเรื่องหนึ่ง ได้แก่ สระว่ายน้ำทั้งที่เป็น "สระลอย""และ "สระภายในอาคารหรือบนดาดฟ้าของอาคาร" ซึ่งมีปัญหาด้านการบำรุงรักษามากกว่าสระฝังดิน โดยปัญหาที่พบมาก ได้แก่ มีรอยแตกร้าวอันเกิดจากการทรุดตัวของโครงสร้างอาคาร หากไม่ได้รับการแก้ไขให้ถูกต้องตามหลักวิศวกรรม จะเกิดการสูญเสียงบประมาณมากพอสมควร
10.ปัญหาเกี่ยวกับการออกแบบรูปแบบอาคาร "ทรงปิรามิด"
โครงการอาคารชุด จำนวนน้อยที่ผู้ออกแบบหรือสถาปนิกออกแบบรูปทรงอาคาร เป็นลักษณะเชิง "ปิรามิด"ซึ่งห้องชุดด้านล่างจะมีจำนวนมากกว่าห้องชุดด้านบน เจ้าของร่วมห้องชุดด้านล่างมักได้รับความเดือดร้อนจากการใช้สอยพื้นที่ระเบียงภายนอก อันเนื่องมาจากเจ้าของร่วมห้องชุด "มักง่าย" ทิ้งสิ่งของเครื่องใช้ไม่ได้ใช้ลงสู่ด้านล่าง กลายเป็นเรื่องทะเลาะเบาะแว้งระหว่างเจ้าของห้องชุดกับนิติบุคคลอาคารชุด
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email : pisit - peterandpaul@hotmail.com
ข้อเท็จจริง ส่วนใหญ่ต้องยอมรับว่า เมื่อผู้ประกอบการจะพัฒนาที่ดินขึ้นมาเป็น อาคารชุด หรือ คอนโดมิเนียม เพื่อขายกรรมสิทธิ์ให้บุคคลทั่วไป จะมอบหมายงานการออกแบบอาคารให้แก่สถาปนิกเป็นผู้ดำเนินการเรื่องดังกล่าวให้ ในขณะที่ผู้ประกอบการมักละเลยหรือขาดการเอาใจใส่รายละเอียดเล็กๆน้อยๆทำให้การออกแบบเกิดปัญหาขึ้นภายหลัง
ถ้าผู้ประกอบการโครงการให้ความสำคัญต่อการบริการหลังการขายโครงการ ( AFTER SALE SERVICE) ภายหลังการส่งมอบและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ควรหารือการออกแบบอาคารและประโยชน์การใช้สอยในสิ่งอำนวยความสะดวกกับผู้เชี่ยวชาญหลังการขาย เพื่อให้คำปรึกษาแนะนำว่า ควรกำหนดรูปแบบรายละเอียดอาคารอย่างไรเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง
10 อันดับ ท็อปเท็น ที่เป็นปัญหาหลังการขายโครงการ โดยผู้ออกแบบหรือสถาปนิกไม่ได้คำนึงถึง จนได้รับการร้องเรียนมากที่สุด ได้แก่
1.ปัญหาเกี่ยวกับที่จอดรถยนต์ของเจ้าของร่วม
นิติบุคคลอาคารชุดบางแห่ง จำเป็นต้องจัดงบประมาณเช่าที่ดินเปล่าบริเวณใกล้เคียง เพื่อใช้เป็นสถานที่จอดรถยนต์ให้เจ้าของร่วมและผู้พักอาศัย ในขณะที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ ค่าเช่าที่จอดรถยนต์ กับเจ้าของรถยนต์เป็นรายเดือน
การแก้ไขปัญหาเรื่องที่จอดรถยนต์ภายในอาคารชุด จำเป็นต้องแก้ไขพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง
2.ปัญหาเกี่ยวกับที่ตั้งสนง.นิติบุคคลอาคารชุด
ผู้ประกอบการควรพิจารณาและให้ความสำคัญกับพื้นที่จัดทำสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เพราะจะใช้เป็นสถานที่ติดต่อชำระเงิน รับเรื่องร้องเรียนของเจ้าของร่วมและสมาชิกพักอาศัย
3.ปัญหาเกี่ยวกับทางบันไดหนีไฟ
กรณีเกิดอัคคีภัยภายในอาคารแต่เจ้าของร่วมไม่มีช่องทางหรือบันไดหนีไฟลงมาด้านล่าง ก็อาจเป็นอันตรายต่อชีวิตเจ้าของร่วม
4.ปัญหาเกี่ยวกับระเบียงห้องชุดขาดการวางท่อระบายน้ำทิ้ง
โครงการอาคารชุดซึ่งได้รับการออกแบบให้มีพื้นที่ระเบียงภายนอกห้องชุดบางแห่ง ผู้รับเหมาก่อสร้างไม่ได้จัดทำท่อระบายน้ำทิ้งไว้ที่ระเบียงห้องชุด เมื่อเข้า"ฤดูฝน" มีน้ำท่วมขังระเบียงไหลล้นออกจากระเบียงก่อให้เกิดความเดือดร้อนกับเจ้าของร่วมด้านล่าง
5.ปัญหาอุปกรณ์ตกแต่งภายนอกอาคาร
โครงการอาคารชุดได้รับการออกแบบโดยจัดให้มีอุปกรณ์ตกแต่งภายนอกเพื่อความสวยงาม แต่สุดท้ายกลายเป็นแหล่งพักพิงของบรรดาเหล่านกพิราบ หรือที่ซุกซ่อนค้างคาว
6.ปัญหาเกี่ยวกับหลังคาทางเดินร่วมระหว่างอาคาร
โครงการอาคารชุดหรือนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีจำนวนอาคารมากกว่าหนึ่งอาคารในพื้นที่เดียวกัน พบว่าระหว่างอาคารบริเวณชั้นสองมีทางเดินร่วมกันแต่ไม่มี หลังคา ถึง ฤดูฝน คราวใด เป็นปัญหาเดือดร้อนต่อนิติบุคคลอาคารชุด เพราะจำเป็นต้องป้องกันมิให้น้ำฝนไหลเข้าไปภายในช่องลิฟท์โดยสารและอุปกรณ์ไฟฟ้าส่วนกลาง
7.ปัญหาเกี่ยวกับการขาดอุปกรณ์ป้องกันน้ำไหลเข้าภายในห้องชุด
ปัญหาส่วนหนึ่งเกิดจากความชำรุดของน้ำยากันรั่วซึมซึ่งหมดอายุ และการทรุดตัวของโครงสร้างอาคารในแต่ละปี
8.ปัญหาเกี่ยวกับพื้นชั้นดาดฟ้าไม่สร้างหลังคา ทำให้มีน้ำรั่วซึม
โครงการอาคารชุด จำนวนไม่น้อยซึ่งผู้ออกแบบไม่ได้จัดให้มีหลังคาคลุมพื้นชั้นดาดฟ้า มักพบว่าจะมีรอยแตกร้าวพื้นชั้นดาดฟ้าบางจุด
9.ปัญหาเกี่ยวกับสระว่ายน้ำภายในโครงการ
ปัญหาซึ่งได้รับการร้องเรียนจากเจ้าของร่วมเรื่องหนึ่ง ได้แก่ สระว่ายน้ำทั้งที่เป็น "สระลอย""และ "สระภายในอาคารหรือบนดาดฟ้าของอาคาร" ซึ่งมีปัญหาด้านการบำรุงรักษามากกว่าสระฝังดิน โดยปัญหาที่พบมาก ได้แก่ มีรอยแตกร้าวอันเกิดจากการทรุดตัวของโครงสร้างอาคาร หากไม่ได้รับการแก้ไขให้ถูกต้องตามหลักวิศวกรรม จะเกิดการสูญเสียงบประมาณมากพอสมควร
10.ปัญหาเกี่ยวกับการออกแบบรูปแบบอาคาร "ทรงปิรามิด"
โครงการอาคารชุด จำนวนน้อยที่ผู้ออกแบบหรือสถาปนิกออกแบบรูปทรงอาคาร เป็นลักษณะเชิง "ปิรามิด"ซึ่งห้องชุดด้านล่างจะมีจำนวนมากกว่าห้องชุดด้านบน เจ้าของร่วมห้องชุดด้านล่างมักได้รับความเดือดร้อนจากการใช้สอยพื้นที่ระเบียงภายนอก อันเนื่องมาจากเจ้าของร่วมห้องชุด "มักง่าย" ทิ้งสิ่งของเครื่องใช้ไม่ได้ใช้ลงสู่ด้านล่าง กลายเป็นเรื่องทะเลาะเบาะแว้งระหว่างเจ้าของห้องชุดกับนิติบุคคลอาคารชุด
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email : pisit - peterandpaul@hotmail.com
