กู้ดอกเบี้ยต่ำ ทำอสังหาฮ่องกงบูม นักวิเคราะห์หวั่น “ฟองสบู่ปุด”

เอเชียน วอลล์สตรีท – ฮ่องกงเจอผลกระทบเศรษฐกิจสหรัฐฯ ปรับดอกเบี้ยตาม ส่งผลดอกเบี้ยกู้ต่ำ กลายเป็นปัจจัยดูดนักลงทุน ผู้บริโภคแห่ซื้อเก็งกำไร หวั่นประวัติศาสตร์ซ้ำรอยฟองสบู่รอบ 2

จากได้แต่นั่งรอ หวังให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปรับราคาลดลง เนื่องราคาอสังหาฯฮ่องกงถีบตัวเพิ่มขึ้นเป็นตัวเลข 2 หลัก ตั้งแต่ฤดูร้อนปีที่แล้ว บัดนี้บรรดาผู้บริโภคฮ่องกงต่างเฮลั่น เมื่อธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ปรับลดดอกเบี้ย เพื่อแก้ปัญหาเศรษฐกิจ พิษซับไพรม์ ที่มีปัจจัยจากหนี้เน่าภาคอสังหาฯ

แม้การปรับดอกเบี้ยของเฟดจะเป็นเหตุการณ์ในอีกซีกโลกหนึ่ง ทว่าการปรับลดดังกล่าวส่งอานิสงค์ กระทบฮ่องกงอย่างรุนแรง เนื่องจากฮ่องกงตรึงค่าเงินกับดอลลาร์สหรัฐฯ มาเป็นระยะเวลานาน อยู่ที่ 7.8 เหรียญฮ่องกงต่อดอลลาร์ การที่เฟดตัดสินใจหั่นดอกเบี้ย ทำให้ฮ่องกงต้องปรับอัตราดอกเบี้ยตามถึง 2 ครั้งในช่วงไม่ถึง 2 สัปดาห์ หั่นอัตราดอกเบี้ยลดลงไป 1.25% เพื่อตรึงค่าเงินให้คงค่าในระดับเดิม

การปรับอัตราดอกเบี้ยดังกล่าว ส่งผลกระทบดันตลาดอสังหาฯร้อนแรงยิ่งกว่าเดิม เนื่องจากอัตราเงินกู้ต่ำลง ขณะที่ตลาดหุ้นผันผวน แถมฝากเงินก็ได้ดอกเบี้ยน้อย ทำให้นักลงทุนจำนวนมากตัดสินใจกู้เงินลงทุนในภาคอสังหาฯ

นอกจากนี้บรรดาผู้บริโภค ที่ฝันมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองมานาน ก็พลอยได้อานิสงค์ คว้าโอกาสกู้เงินดอกเบี้ยถูกซื้อที่อยู่ อุปสงค์จากรอบทิศจึงดันภาคอสังหาฯฮ่องกงเติบโตอย่างเร่าร้อน

ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินผ่อนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงอยู่ที่ราว 3.1% ขณะที่อัตราเงินเฟ้อปัจจุบันทำสถิติสูงสุดในรอบ 9 ปีอยู่ที่ 3.8% จากสถานการณ์นี้มีแนวโน้มว่าอาจเกิดภาวะดอกเบี้ยที่แท้จริงติดลบ (Negative Real Interest Rate) หรือผลตอบแทนเงินฝากต่ำกว่าเงินเฟ้อ เมื่อคนไม่อยากออมเงิน ก็จะทำให้มีเม็ดเงินเคลื่อนย้ายออกจากเงินออมไปเข้าตลาดหุ้น หรืออสังหาฯ

แถมตอนนี้หากนำอัตราดอกเบี้ยไปเทียบกับค่าเช่า ปรากฏว่าถูกกว่าค่าเช่าเสียอีก เนื่องจากระดับอัตราค่าเช่ายังค่อนข้างปรับตัวช้า ทำให้บรรดาผู้บริโภคตัดสินใจอย่างทันควันเทเงินซื้อที่อยู่แทนที่จะเช่า ซ้ำบางรายอาศัยผลต่างกู้ซื้อที่อยู่อาศัยแล้วปล่อยเช่าฟันกำไร

ไฟออน หลิว ผู้ช่วยฝ่ายการตลาดวัย 25 ปีที่ฝันซื้ออพาร์ตเมนต์เล็กๆสักห้อง เล่าว่า เธอโทรหาเจ้าของโครงการพร้อมตัดสินใจเซ็นต์สัญญาซื้อห้องชุด ในคืนที่เฟดปรับลดดอกเบี้ยทันที โดยหลิวมีแผนปล่อยห้องให้คนอื่นเช่าไปก่อน 2 ปี เพื่อเอาเงินมาโปะค่าดอกเบี้ยหลังจากนั้นจึงจะย้ายเข้าไปอยู่เอง

เมื่อต้นทศวรรษ 1990 ภาวะที่คล้ายคลึงกับปัจจุบันในภาคอสังหาฯฮ่องกง หมายถึง “ฝันร้าย” ในครั้งนั้นอัตราดอกเบี้ยถูก ทำให้ผู้คนแห่ลงทุนภาคอสังหาฯ ราคาถีบตัวสูงขึ้นอย่างไม่น่าเชื่อ จนเกิดฟองสบู่ ซึ่งมาแตกเอาช่วงปี 1997-1998 ทว่าตอนนี้ภาพเก่าๆกำลังย้อนกลับมา ราคาอสังหาฯกำลังเริ่มถีบตัวสูงขึ้นใกล้ระดับก่อนฟองสบู่แตกอีกครั้ง

แอนดรูว์ เฝิง หัวหน้าฝ่ายลงทุนและประกันภัยของธนาคารฮั่งเส็ง ฮ่องกงกล่าวว่า “การลงทุนในภาคอสังหาฯ เป็นสิ่งที่สร้างผลกำไรได้ดี หากพิจารณาสภาพแวดล้อมปัจจุบันที่เงินหยวนแข็งค่า และสภาพเศรษฐกิจโลกก็ผันผวน การลงทุนที่อื่นจึงเสี่ยง ทว่าในฮ่องกงการปรับอัตราเงินเดือนค่อนข้างเป็นไปอย่างรวดเร็ว, อัตราว่างงานก็ต่ำ นอกจากนี้สัดส่วนการออมเงินก็เพิ่มขึ้นถึง 20% ต่อปี แถมปัจจัยการที่ค่าเงินฮ่องกงตรึงกับดอลลาร์ ทำให้ค่าเงินเราอ่อนลง อสังหาฯฮ่องกงจึงเป็นที่สนใจของนักลงทุนต่างชาติ”

หากพิจารณาปัจจัยอุปทาน การเก็งกำไรภาคอสังหาฯค่อนข้างเย้ายวนทีเดียว ตามผลสำรวจของริชาร์ด เอลลิสคาดว่า ปี 2008 นี้ราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น 20% ทั้งในตลาดระดับบนและล่าง โดยแนวโน้มจากปี 2005 – 2007 ค่อนข้างชี้ชัด ด้วยการออกยูนิทที่อยู่อาศัยระดับหรูในปี 2007 ลดลงเหลือเพียง 50 ยูนิท ขณะที่ในปี 2005 มีการออกยูนิทใหม่ถึง 1,055 ยูนิท แถมตลาดระดับล่างยอดการออกยูนิทใหม่ในปี 2007 ก็ลดลงไป 44%

ภาวะอุปทานต่ำดังกล่าวช่วยดันราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูพุ่งกว่า 38% ในปี 2007 เมื่อเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา ห้องอพาร์ตเมนต์ขนาดเพนต์ เฮาส์ 7,000 ตารางฟุต ราคาสูงถึง 36 ล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือเท่ากับตารางฟุตละ 5,140 เหรียญสหรัฐฯ

ทว่าด้วยปัจจัยต่างๆในปัจจุบันทั้งอัตราดอกเบี้ย และความผันผวนในตลาดหุ้น คาดว่านักลงทุนจะแห่เทเงินเข้ามาในภาคอสังหาฯ ส่งผลให้ราคาทะยานราวติดปีก

สัญญาณฟองสบู่?

อย่างไรก็ตามนักวิเคราะห์ ต่างเตือนผู้บริโภคว่า อย่าเพิ่งเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากดอกเบี้ยอาจลดต่ำลงกว่านี้ แถมมีแนวโน้มว่าอาจเกิดฟองสบู่ วานเจียหมิง หัวหน้าฝ่ายวิจัยประภูมิภาคเอเชียของสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ดเผย พร้อมชี้ว่า “อาจเกิดฟองสบู่แตก หากอัตราดอกเบี้ยลดต่ำกว่านี้ และในปี 2008 คาดว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยอย่างรุนแรงอาจเป็นไปได้”

อย่างไรก็ตามอัตราเงินเฟ้อในฮ่องกง ที่เพิ่มสูงขึ้นมีเหตุปัจจัยจากอัตราเงินเฟ้อในแผ่นดินใหญ่ ส่วนการปรับอัตราดอกเบี้ยฮ่องกงก็ต้องคอยดูทิศทางของเฟด เรื่องฟองสบู่จะแตกหรือจะเกิดฟองสบู่หรือไม่ เป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาจากความสัมพันธ์ระหว่างอัตราเงินเฟ้อและดอกเบี้ย ซึ่งส่วนนี้ต้องพิจารณาโดยมองสภาวะการณ์ในจีนและสหรัฐฯเป็นสำคัญ

ภาวะดอกเบี้ยที่แท้จริงติดลบอาจเป็นเรื่องดี อย่างไรก็ตามทุกอย่างมีสองด้าน “สภาวะเศรษฐกิจโดยรวมเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาสำหรับผู้บริโภค และสภาพเศรษฐกิจโลกโดยรวมก็ค่อนข้างผันผวน” สตีฟ โจว นักวิเคาะห์จาก ไอเอ็นจี โฮลเซล แบงกิ้ง กล่าว

อย่างไรก็ตามนักวิคราะห์ส่วนหนึ่งแสดงทัศนะว่า การปรับลดอัตราดอกเบี้ยในฮ่องกงเป็นสิ่งที่หลายฝ่ายคาดมานานแล้ว ฉะนั้นจึงไม่ใช่เรื่องน่าตื่นเต้น ที่อยู่นอกความคาดหมาย นอกจากนี้ประสบการณ์ความสูญเสียจากวิกฤตเศรษฐกิจทศวรรษ 1990 ยังฝังรากอยู่ในความทรงจำของหลายคน ฉะนั้นฟองสบู่จึงไม่ใช่เรื่องที่จะเกิดง่ายๆ

และสัดส่วนหนี้ที่อยู่อาศัยต่อรายได้หลังหักภาษีของแต่ละบุคคล ณปัจจุบันมีสัดส่วนเพียง 35% เมื่อเทียบกับทศวรรษ 1990 ที่สัดส่วนหนี้ที่อยู่อาศัยสูงถึง 92% ต่อรายได้สุทธิของแต่ละคน แถมเมื่อก่อนดอกเบี้ยถูกขณะที่อุปทานก็มีไม่อั้น แต่ตอนนี้ดอกเบี้ยถูก แต่อุปทานถูกอั้น ฟองสบู่จึงเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นยาก ตลาดฮ่องกงค่อนข้างแข็งแกร่ง

ออสการ์ เหลียง ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายลงทุน ของไอเอ็นจี อินเวสต์เมนต์ เมเนจเมนต์ เผย