บอร์ด รฟท.เห็นชอบผลศึกษาแนวทางพัฒนาที่ดินแปลง E บางซื่อ 128 ไร่ ปรับแนวคิดเชิงพาณิชย์ ผุดมิกซ์ยูสครบวงจร มอบ บ.เอสอาร์ทีแอสเสทนำร่องเปิดประมูลหาเอกชนให้สิทธิ์ระยะยาว 50 ปี ประเมินผลตอบแทน 6.4 พันล้านบาท ส่วนแปลง A ปรับพัฒนาเป็นสำนักงาน รฟท.แทน
นายนิรุฒ มณีพันธ์ ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เปิดเผยว่า ที่ประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท.ที่มี นายจิรุตม์ วิศาลจิตร อธิบดีกรมการขนส่งทางบก (ขบ.) เป็นประธาน วันที่ 16 ก.ย. 2564 ได้มีมติเห็นชอบผลการศึกษาโครงการพัฒนาพื้นที่สำนักงานใหญ่การรถไฟฯ และพื้นที่ต่อเนื่องบริเวณตึกแดง บางซื่อ (บางซื่อแปลง E) และแนวทางโครงการพัฒนาพื้นที่บางซื่อแปลง E และบางซื่อแปลง A โดยปรับแนวคิดการพัฒนาพื้นที่ 2 แปลงใหม่ โดยแปลง E จะพัฒนาเป็นเชิงพาณิชย์ทั้งหมด จากเดิมที่ออกแบบพัฒนาเป็นสำนักงานที่ทำการใหม่ของการรถไฟฯ และศูนย์ราชการ ทั้งนี้ เนื่องจากที่ตั้งแปลง E อยู่ติดสถานีกลางบางซื่อ ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า MRT สีน้ำเงิน และสำนักงาน SCG จึงมีศักยภาพมาก โดยการศึกษาพบว่าจะทำให้ รฟท.ได้ประโยชน์เพิ่มมากขึ้นอีกกว่า 1,900 ล้านบาท เมื่อเทียบกับแนวทางการพัฒนาเดิม
ทั้งนี้ บอร์ด รฟท.ได้มอบหมายให้ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทลูกเพื่อบริหารทรัพย์สินของ รฟท.ไปพิจารณาแนวทางดำเนินการที่จะทำให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อ รฟท. และเปิดประมูลแปลง E ต่อไป
สำหรับพื้นที่แปลง E มีเนื้อที่รวม 140 ไร่ ตามผลการศึกษาพบว่าจะนำมาพัฒนาประมาณ 128 ไร่ โดยเป็นการประมูลให้เช่าสิทธิ์ระยะยาว โดยเป็นการก่อสร้าง 4 ปี และบริหารจัดการโครงการ 46 ปี รวมระยะเวลา 50 ปี ซึ่งผลการศึกษาพบว่ากรณีการให้สิทธิ์ระยะเวลา 30 ปีจะมีผลตอบแทนที่ดินตามเกณฑ์การตลาดประมาณ 4,500 ล้านบาท แต่หากให้สิทธิ์ระยะเวลา 50 ปี ผลตอบแทนที่ดินจะเพิ่มเป็น 6,400 ล้านบาท และไม่มีช่องว่างในการบริหารของเอกชน ซึ่งจะจูงใจในการลงทุนมากกว่า โดยจะพัฒนาในรูปแบบมิกซ์ยูสเป็น “ศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร” มีทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม และพื้นที่การค้าปลีก เป็นต้น
ส่วนแปลง A มีเนื้อที่ 32 ไร่ การศึกษาเดิมจะนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ แต่หลังจากที่ รฟท.เปิดประมูล 2 ครั้งแต่ไม่มีเอกชนสนใจ ดังนั้นจึงปรับแผน โดยนำมาพัฒนาเป็นสำนักงานการรถไฟฯ แทนเนื่องจากอยู่ใกล้กับสถานีกลางบางซื่อประมาณ 500 เมตร มีโครงข่ายคมนาคมขนส่งเชื่อมการเดินทางทั้งรถไฟฟ้า รถบีอาร์ที ทางด่วนและถนนที่อยู่โดยรอบพื้นที่ เช่น ถนนกำแพงเพชร ถนนพระรามที่ 6 ถนนเทอดดำริ จึงเหมาะสมเป็นสำนักงานการรถไฟฯ เพราะสะดวกในการบริหารจัดการ ทั้งนี้ ในการพัฒนาแปลง A เป็นสำนักงานการรถไฟฯ จะดำเนินการพร้อมกับพื้นที่เชิงพาณิชย์ด้วย เพื่อให้รายได้เข้ามาให้เกิดความคุ้มค่าในการลงทุนก่อสร้างสำนักงาน
นอกจากนี้ พื้นที่แปลง A จะมีรางรถไฟอยู่ตรงกลาง ดังนั้น การที่ รฟท.พัฒนาสร้างสำนักงานคร่อมรางรถไฟเองนั้นจะมีความสะดวกมากกว่าให้เอกชนดำเนินการ และจะมีพื้นที่ใต้รางอีกประมาณ 13 ไร่ ซึ่งคาดว่าจะพัฒนาเป็นที่จอดรถยนต์ได้อีกหลายพันคัน เพื่อสนับสนุนกรณีที่จอดรถของสถานีกลางบางซื่อไม่เพียงพอ ดังนั้น รฟท.ดำเนินการพัฒนาแปลง A เอง จึงมีความเหมาะสมที่สุด
อย่างไรก็ตาม แผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน พื้นที่รวม 2,325 ไร่ แบ่งพื้นที่ 9 แปลงนั้น เดิม รฟท.ได้ร่วมกับองค์การความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น (ไจก้า) ทำการศึกษา แต่ต่อมาได้มีการปรับปรุงให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน และให้สอดคล้องกับการเปิดเดินรถไฟชานเมืองสายสีแดง
