การตลาด – เจาะกลยุทธ์ ซีพีเอ็น บุกตลาดสยามสแควร์เป็นผลสำเร็จ หลังคว้า ที่ดินแปลงงามบล็อกค เอ และสกาลา รุกเข้าปะชิดสยามพิวรรธน์ จับตาดึงสยามฟิวเจอร์ฯร่วมพัฒนาออกแบบคอมมูนิตี้มอลล์
ความเคลื่อนไหวล่าสุดของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ที่เกิดขึ้นท่ามกลางโควิด-19 ยังระบาดอย่างหนัก คงหนีไม่พ้นเรื่องที่ “สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” (PMCU) ได้ประกาศเมื่อวันที่ 5 กันยายน 2564 ที่ผ่านมาว่า บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ชนะการประมูลรับสัมปทานพื้นที่ดินแปลงงามอีกแปลงคือ พื้นที่บริเวณ Block A เขตพาณิชย์สยามสแควร์ ซึ่งตั้งอยู่ที่บริเวณสี่แยกปทุมวัน จุดตัดระหว่างถนนพญาไท กับถนนพระรามที่ 1 ซึ่งในพื้นที่แปลงดังกล่าวนี้มีโรงหนังสกาลารวมอยู่ด้วย
การคว้าชัยชนะในกรรมสิทธิ์ืที่ดินดังกล่าวของซีพีเอ็น นับว่ามีนัยที่น่าจับตามองอย่างมากอย่างน้อยใน 3 ประเด็นหลักคือ
1. ซีพีเอ็น สามารถเข้าพื้นที่ย่านสำคัญของธุรกิจใจกลางเมืองอย่างสยามสแควร์ได้เป็นครั้งแรกซึ่งถือเป็นทำเลยุทธศาสตร์ที่สำคัญอีกแห่งของวงการค้าปลีก และยังเป็นการเข้าปะชิดกับค้าปลีกกลุ่มสยามพิวรรธน์อีกด้วย
2. ซีพีเอ็น จะพัฒนารูปแบบโครงการอะไรและอย่างไรบนพื้นที่ดังกล่าว
3. ซีพีเอ็น จะบริหารจัดการอย่างไรกับโรงหนังสกาลาเดิม จะทุบทิ้งหรือคงอาคารสถาปัตยกรรมที่สวยงามนี้ไว้แล้วปรับใช้ให้เป็นประโยชน์อย่างไร
*** เจาะสยามสแควร์ปะชิดสยามพิวรรธน์
ปฎิเสธไม่ได้ว่า ซีพีเอ็นมองทำเลสยามสแควร์มานานแล้ว แต่ก็ยังม่สามารถที่จะเจาะเข้ามาได้สักที ขณะที่ทำเลโดยรอบกลางเมืองนี้ซีพีเอ็นยึดหัวหาดไว้ได้มากมาย ไม่ว่าจะเป็นเซ็นทรัลเวิลด์ บิ๊กโปรเจ็คต์ที่แข่งขันกับสยามพารากอน หรือโครงการดุสิตเซ็นทรัลพาร์คที่ร่วมทุนกับกลุ่มดุสิตธานีตั้งอยู่ที่บริเวณโรงแรมดุสิตธานีเดิม
นอกจากซีพีเอ็น ก็ยังมีในเครือเซ็นทรัลด้วยกันเอง คือ เซ็นทรัลชิดลม เซ็นทรัลเอมบาสซี และอีกโครงการที่ซีพีเอ็นร่วมกับกลุ่มฮ่องกงแลนด์ คว้าที่ดินแปลงงามอีกแห่งคือ ที่ดินสถานทูตอังกฤษ ตั้งอยู่ระหว่างถนนวิทยุและซอยสมคิด เนื้อที่ดินประมาณ 23 ไร่ ซึ่งเบื้องต้นศึกษาว่าจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสหรือแบบผสมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบผสม ซึ่งจะมีทั้ง ศูนย์การค้า 1 อาคาร สูง 8 ชั้น พื้นที่รวมประมาณ 70,000 ตารางเมตร และอาคารสำนักงาน 2 อาคาร สูง 36 ชั้น พื้นที่รวมประมาณ 140,000 ตารางเมตร มูลค่าการลงทุนเฉพาะในส่วนของซีพีเอ็นประมาณ 13,000 กว่าล้านบาท คาดว่าโครงการจะพัฒนาแล้วเสร็จภายในปี 2569
แต่หากพิจารณาในย่าน สยามสแควร์ หรือแม้แต่โซนที่เลยออกไปทางปทุมวัน สามย่าน สะพานหัวช้าง ย่านนั้น ซีพีเอ็นยังไม่มีโครงการอะไรที่จะปักหมุดได้ ทั้งๆที่เป็นย่านที่มีประชากรอยู่หนาแน่นโดยเฉพาะกลุ่มนักศึกษา นักเรียน ที่มีกำลังซื้อ และประชากรทั่วไป
สยามสแควร์ที่อาจจะนับเลยไปถึงสามย่าน และจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยด้วย ถือเป็นทำเลที่มีวัยรุ่นเป็นจำนวนมาก เป็นย่านของการช้อปปิ้งอีกรูปแบบหนึ่งที่มีเสน่ห์แตกต่างจากในศูนย์การค้า ที่เป็นเอาท์ดอร์กลางแจ้ง ไม่มีแอร์แต่ปัจจุบันก็มีคอมมูนิตี้มอลล์อย่างน้อย 2 แห่งเปิดบริการอย่ํู เช่น สยามสแควร์วัน ที่เชื่อมต่อกับทางสยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ สยามดิสคัฟเวอรี่ผ่านทางสถานีบีทีเอสสยามได้อย่างดี
ต้องยอมรับว่าพื้นที่ย่านสยามสแควร์และปทุมวันนี้ผู้ครองตลาดคือ กลุ่มสยามพิวรรธน์ ที่มีทั้งสยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ สยามดิสคัฟเวอรี่ และที่สำคัญยังกินยาวไปถึงเอ็มบีเคเซ็นเตอร์ด้วย เพราะสยามพิวรรธน์กับเอ็มบีเคก็มีการถือหุ้นด้วยกัน แต่แยกกันบริหาร เท่ากับว่าทำเลทองที่นี้ผู้เล่นหลักที่ยึดครองตลาดอยู่คือสยามพิวรรธน์ก็ไม่ผิดนัก
การที่ซีพีเอ็นย่างกรายเข้ามาในแปลงของสกาลาที่สยามสแควร์นี้ได้ ก็เท่ากับว่า เป็นการเข้าการมาเพื่อแข่งขันกับทางสยามพิวรรธน์อีกทางหนึ่งและถือเป็นการปักหมุดทำเลทองย่านนั้นได้ทั้งหมดตั้งแต่ ชิดลม ราชประสงค์ และปทุมวัน ที่เป็นตลาดใหญ่ของการท่องเที่ยวช้อปปิ้งทั้งคนไทยและคนต่างประเทศได้อย่างดี (ในสถานการณ์ปกติที่ไม่มีโควิด-19)
*** จับตาควง “สยามฟิวเจอร์ฯ” ผุดนิวโมเดลคอมมูนิตี้มอลล์
การจะปักหลักปักหมุดโครงการเพื่อให้แจ้งเกิดนั้น ก็เป็นเรื่่องใหญ่เช่นกัน
โดยทางสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ จะส่งมอบมอบพื้นที่ตามสภาพเดิมเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด โดยไม่มีผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายภายในเดือนมกราคม 2565 ให้ทางซีพีเอ็น
ว่ากันว่า พื้นที่ในสยามสแควร์ที่เหลือนั้น ทางสำนักงานบริหารจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มีแนวคิดที่อยากให้สยามสแควร์ เป็นแลนด์มาร์กของการเป็นช้อปปิ้งสตรีท วัฒนธรรม ที่คงความเอกลักษณ์และอัตลักษณ์ของความเป็นสยามสแควร์เอาไว้ ดังนั้นโครงการต่างๆจะต้องมีความสอดคล้องและตอบรับกับพื้นที่แนวราบช้อปปิ้งสตรีทอย่างดี
ทั้งนี้พื้นที่ดีงกล่าวง ทางสํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย จะส่งมอบพื้นที่ให้ในต้นปี 2565
เบื้องต้น คาดว่า ซีพีเอ็น คงจะดำเนินการจัดสร้างเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดกลาง แต่มีความผสมผสานหลายส่วนร่วมกันในโครงการ เพราะหากจะสร้างเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่นั้นก็คงยาก เพราะมีทั้งเซ็นทรัลเวิลด์ของตัวเองที่ตั้งอยู่ไม่ไกลแล้ว ยังมีสยามพารากอน อีกจะทำให้เป็นการดึงตลาดลูกค้ากันเองด้วย และก็จะเป็นอะไรที่ไม่แปลกใหม่ไม่ดึงดูดร้านค้าพันธมิตรได้มากนัก
แน่นอนว่า งานนี้ ซีพีเอ็นต้องเอาความเชี่ยวชาญของ สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เข้ามาเป็นตัวหลักในการดำเนินงานด้วยส่วนหนึ่ง หลังจากที่ไม่นานนี้ซีพีเอ็นได้เข้าซื้อหุ้นไปแล้ว
ซีพีเอ็นประกาศลงนามข้อตกลง (MOU) เกี่ยวกับการซื้อขายหุ้นสามัญบริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “SF” จากบริษัท เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ กรุ้ป จำกัด (มหาชน) หรือ “MAJOR” ในสัดส่วนร้อยละ 30.36 ของหุ้นที่จำหน่ายแล้วทั้งหมด ในราคาซื้อขายหุ้นละ 12 บาท คิดเป็นจำนวนเงินกว่า 7.7 พันล้านบาท โดยคาดว่าจะสามารถดำเนินการซื้อขายและชำระเงินค่าหุ้นแก่ผู้ขายได้ภายในสิ้นเดือนสิงหาคม 2564 และเตรียมพร้อมทำคำเสนอซื้อหุ้นที่เหลือทั้งหมดของ SF ภายหลังจากเข้าทำธุรกรรมการซื้อหุ้นจาก MAJOR
เพราะสยามฟิวเจอร์ฯ หรือเอสเอฟ มีความเชี่ยวชาญด้านการพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์อยู่แล้ว ผสมผสานกับความเป็นมืออาชีพและความสามาราถของซีพีเอ็นก็ยิ่งทำให้ไม่ยากเกินไปนัก
หลายโครงการที่สยามฟิวเจอร์ฯพัฒนาดำเนินการมาล้วนประสบความสำเร็จมากมาย โดยมีโครงการที่ดำเนินการอยู่ทั้งหมดจำนวน 18 โครงการ ประกอบด้วย ศูนย์การค้าชุมชน ศูนย์ไลฟ์สไตล์ ศูนย์รวมสินค้าเฉพาะอย่าง ร้านค้าปลีก ศูนย์บันเทิง และการลงทุนในโครงการเมกาบางนา ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลฯ ด้วยพื้นที่เช่าเพื่อการค้าปลีกรวมกันกว่า 4 แสนตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มีที่ดินที่อยู่ในความดูแลบริหารจัดการในเขตปทุมวัน ประมาณ 1,153 ไร่ โดยสามารถแบ่งการใช้ประโยชน์ออกเป็น 3 ประเภท คือ 1. เขตพื้นที่การศึกษา ประมาณ637 ไร่ สัดส่วน 55.25% , 2. เขตพื้นที่พาณิชย์ ประมาณ385 ไร่ สัดส่วน 33.39% และ 3. เขตพื้นที่ราชการยืม และเช่าใช้ ประมาณ 131 ไร่ สัดส่วน 11.36%
โดยได้วางกรอบแนวทางของการพัฒนาที่ดินทั้งหมดกว่าพันไร่แห่งนี้ ภายใต้แนวคิด “3L” เพื่อเชื่อมโยงระหว่างพื้นที่ – ชุมชน – สังคม ประกอบด้วย1. Learning Style พื้นที่แห่งการเรียนรู้ และความคิดสร้างสรรค์, 2. Living Style คุณภาพการดำรงชีวิต และความเป็นอยู่ที่ดี และ 3. Lifestyle ตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของไลฟ์สไตล์
*** “สกาลา” โจทย์นี้จะทำอย่างไร
อีกประเด็นที่ถือว่าท้าทายซีพีเอ็นอย่างมากคือ โรงภาพยนตร์สกาลา ที่เป็นเสมือนสมบัติแห่งอารยะธรรมอันล้ำค่าคู่กับสยามสแควร์ก็ว่าได้ ว่าซีพีเอ็นจะจัดการอย่างไร
เนื่องจาก หากทุบทิ้งไป ย่อมต้องได้รับแรงต่อต้านเป็นแน่แท้ จากผู้ที่ต้องการอนุรักษ์เอาไว้ไม่ว่าจะเป็นประชาชนทั่วไป องค์กร หน่วยงานต่างๆ เพราะเป็นอาคารที่ทรงคุณค่า สวยงาม มีประวัติศาสตร์ ควรค่าแก่การรักษาเอาไว้ หรืออย่างน้อยก็ต้องรักษาเอาไว้ แล้วปรับปรุงสภาพใหม่ทำการรีโนเวทเพื่อให้เหมาะสมกับการใช้งานต่อไป
อาคารนี้ย่อมจะเป็นเอกลักษณ์ให้กับโครงการใหม่ของซีพีเอ็นได้ไม่น้อย หากมีการประยุกต์และจัดการออกแบบโครงการใหม่ทั้งหมดให้สามารถผสมผสานกลมกลืนกับอาคารนี้ให้ดี เช่น การใช้เป็นสถานที่่ในการจัดนิทรรศการ หรือ จัดงานต่างๆที่เกี่ยวข้องกับวัฒนธรรม เป็นต้น
ทั้งนี้ โรงภาพยนตร์สกาลา ซึ่งได้ปิดตัวไปแล้วเมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2563 คือ 1 ใน 3 โรงภาพยนตร์ในตำนานของสยามสแควร์ มานานกว่า 50 ปี ส่วนอีก 2 โรงคือ โรงภาพยนตร์ลิโด ปัจจุบันพัฒนาเป็น “ลิโด้ Connect” (Lido Connect) และโรงภาพยนตร์สยาม ปัจจุบันเป็น โครงการสยามสแควร์ วัน (SQ-1) )
*** เปิดค่าธรรมเนียมที่ซีพีเอ็นต้องชำระ
สำหรับการรุกคืบสยามสแควร์ครั้งนี้ของซีพีเอ็น จะต้องปฎิบัติตามเงื่อนไขต่างๆ โดยเฉพาะในส่วนของการจ่ายค่าตอบแทน
โดยซีพีเอ็นต้องชำระค่าตอบแทนเป็นรายปี แบ่งออกเป็นจํานวน 30 งวด จํานวนเงินในแต่ละปีที่เสนอ ต้องไม่ต่ำกว่าจํานวนเงินที่กําหนด ดังต่อไปนี้
- ปีที่ 1-3 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 108 ล้านบาทต่อปี
- ปีที่ 4-6 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 119 ล้านบาทต่อปี
- ปีที่ 7-9 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 131 ล้านบาทต่อปี
- ปีที่ 10-12 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 144 ล้านบาทต่อปี
- ปีที่ 13-15 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 158 ล้านบาทต่อปี
- ปีที่ 16-18 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 174 ล้านบาทต่อปี
- ปีที่ 19-21 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 191 ล้านบาทต่อปี
- ปีที่ 22-24 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 210 ล้านบาทต่อปี
- ปีที่ 25-27 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 231 ล้านบาทต่อปี
- ปีที่ 28-30 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 254 ล้านบาทต่อปี
สำหรับพื้นที่แปลงดังกล่าวบริเวณ Block A เขตพาณิชย์สยามสแควร์ ซึ่งตั้งอยู่บริเวณสี่แยกปทุมวัน จุดตัดระหว่างถนนพญาไท กับถนนพระรามที่ 1 ทาง“สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” (PMCU) ได้ประกาศเมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน ปี 2563 เพื่อเปิดให้เอกชน ผู้สนใจเช่าลงทุน เข้าร่วมยื่นข้อเสนอโครงการ เพื่อพัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม ซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งของโรงภาพยนตร์สกาลา และอาคารพาณิชย์หลายคูหา ประกอบกิจการต่างๆ ซึ่ง เมื่อ 9 กรกฎาคม 2564 ที่ผ่านมา ทางสำนักงานทรัพย์สินจุฬาฯ ได้มีประกาศว่า ผู้ที่ได้รับการพิจารณาคัดเลือกได้เป็นผู้เช่าลงทุนพัฒนาพื้นที่บริเวณ Block A คือ “บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)” เป็นระยะเวลา 30 ปี แต่เพิ่งมาปรากฎเป็นข่าวสาธารณะเมื่อวันที่ 5 กันยายนที่ผ่านมา
สำหรับผลประกอบการของซีพีเอ็น ในไตรมาสที่ 2 ปี 2564 บริษัทฯ มีรายได้รวม 6,364 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 1,269 ล้านบาท ซึ่งมากกว่าช่วงไตรมาสเดียวกันเมื่อปีก่อน (2563) ที่เป็นช่วงเริ่มต้นการแพร่ระบาดโควิด-19 ในประเทศไทย และภาครัฐประกาศล็อกดาวน์ทั่วประเทศ ส่วน 6 เดือนแรกของปี 2021 มีรายได้ 12,582 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน 3.3% กำไรสุทธิ 1,886 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.9%
สิ้นไตรมาส 2 CPN มีศูนย์การค้าทั้งหมด 34 แห่ง คิดเป็นพื้นที่ค้าปลีกกว่า 1.8 ล้านตารางเมตร และมีพื้นที่เช่าศูนย์การค้าเฉลี่ย 91% ของพื้นที่ทั้งหมด
ล่าสุดเตรียมเปิดบริการ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล อยุธยา ในวันที่ 30 พฤศจิกายน 2564นี้
จับตาดูกันต่อไปว่า ซีพีเอ็นจะ เปิดตัวรูปแบบโครงการที่ดินแปลงดังกล่าวและอาคารสกาลาอย่างไรต่อไป.
