“ประภัสร์” เร่งผุดมักกะสันคอมเพล็กซ์ 2 แสนล้าน เตรียมประกาศ TOR ภายใน 2 เดือน ปรับแผนประมูลให้เอกชนรายเดียวพัฒนาพร้อมกันทั้งโครงการเต็มพื้นที่ หวั่นแบ่งเฟสมีความเสี่ยงเอกชนทำไม่เต็มโครงการถ้าเฟสแรกไม่ประสบความสำเร็จ พร้อมทุ่มงบ 40 ล้านปรับปรุงตู้รถไฟคนพิการ
นายประภัสร์ จงสงวน ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยถึงความคืบหน้าโครงการพัฒนาพื้นที่ย่านโรงงานมักกะสันให้เป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งและศูนย์กลางธุรกิจ (มักกะสันคอมเพล็กซ์) ว่า จะประกาศเงื่อนไขการประกวดราคา (TOR) ได้ภายใน 2 เดือนจากนี้ โดยหลักการ ร.ฟ.ท.จะเสนอแนวคิดในการพัฒนาเป็นกรอบไว้ และให้เอกชนเสนอรายละเอียดการพัฒนาเข้ามา โดยให้พัฒนาเต็มพื้นที่ วงเงินลงทุนประมาณ 2 แสนล้านบาท จากเดิมที่จะแบ่งการพัฒนาเป็นเฟส เพื่อป้องกันความเสี่ยงการลงทุนในเฟสต่อไป กรณีที่การลงทุนในเฟสแรกไม่ประสบความสำเร็จ
“จะหารือรายละเอียดทั้งหมดกับอาจารย์บุญสม เลิศหิรัญวงศ์ บอร์ด ร.ฟ.ท.ก่อน ซึ่ที่ผ่านมามีการศึกษาโครงการมาหมดแล้ว ก็จะกำหนดแนวคิดว่าต้องการอะไรแล้วให้เอกชนเสนอมา ส่วนเอกชนน่าจะเข้ามาเป็นกลุ่มเพื่อให้มีศักยภาพในการลงทุนพร้อมกันเต็มพื้นที่ เพราะเกรงว่าการแบ่งเฟสพัฒนา ถ้าทำเฟสแรกแล้วผลตอบรับไม่ดีก็มีความเสี่ยงสูงว่าเอกชนจะไม่พัฒนาต่อ กลายเป็นปัญหาใหญ่อีก” นายประภัสร์กล่าว
สำหรับผลการศึกษาโครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ที่บริษัทที่ปรึกษาได้ดำเนินการไว้ในอดีตนั้น โครงการหลังจากหักพื้นที่ก่อสร้างรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์แล้วจะมีเนื้อที่ใช้ประโยชน์รวม 497.11 ไร่ โดยบริษัทที่ปรึกษาได้ประเมินราคาที่ดินผืนดังกล่าวซึ่งมีมูลค่า 150,000 บาท/ตารางวา ทำให้เมื่อมีการลงทุนคอมเพล็กซ์แบบครบวงจรเชื่อว่ามูลค่าโครงการขณะนี้จะมีมากกว่า 300,000 ล้านบาท โดยโครงการจะแบ่งพื้นที่การพัฒนาออกเป็น 4 โซน ประกอบด้วย โครงการพื้นที่เชิงพาณิชย์ โครงการศูนย์จัดแสดงสินค้า โครงการเอนเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ และโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
โดยที่ปรึกษาได้ศึกษารูปแบบโครงการไว้ 3 แนวทาง คือ 1. เปิดพื้นที่ให้เอกชนเข้ามาสัมปทานเช่าเป็นระยะเวลา 34 ปี ซึ่งแนวทางนี้มีข้อดีคือ ร.ฟ.ท.จะมีรายได้จากโครงการแน่นอน 2. จัดการเป็นโครงการร่วมลงทุนระหว่างรัฐกับเอกชน โดย ร.ฟ.ท.เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ ซึ่งแนวทางนี้แม้จะให้ผลตอบแทนมากกว่าแนวทางแรก แต่ ร.ฟ.ท.ก็ต้องมีความเสี่ยงร่วมกับผู้ลงทุน และแนวทางสุดท้ายคือ การจัดตั้งบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท.ขึ้นมาดำเนินการ ซึ่งแนวทางนี้จะมีการให้เช่าหรือสัมปทานพื้นที่ให้เอกชนเข้ามาลงทุน ถือว่ามีความเป็นไปได้มากที่สุด
นายประภัสร์ จงสงวน ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยถึงความคืบหน้าโครงการพัฒนาพื้นที่ย่านโรงงานมักกะสันให้เป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งและศูนย์กลางธุรกิจ (มักกะสันคอมเพล็กซ์) ว่า จะประกาศเงื่อนไขการประกวดราคา (TOR) ได้ภายใน 2 เดือนจากนี้ โดยหลักการ ร.ฟ.ท.จะเสนอแนวคิดในการพัฒนาเป็นกรอบไว้ และให้เอกชนเสนอรายละเอียดการพัฒนาเข้ามา โดยให้พัฒนาเต็มพื้นที่ วงเงินลงทุนประมาณ 2 แสนล้านบาท จากเดิมที่จะแบ่งการพัฒนาเป็นเฟส เพื่อป้องกันความเสี่ยงการลงทุนในเฟสต่อไป กรณีที่การลงทุนในเฟสแรกไม่ประสบความสำเร็จ
“จะหารือรายละเอียดทั้งหมดกับอาจารย์บุญสม เลิศหิรัญวงศ์ บอร์ด ร.ฟ.ท.ก่อน ซึ่ที่ผ่านมามีการศึกษาโครงการมาหมดแล้ว ก็จะกำหนดแนวคิดว่าต้องการอะไรแล้วให้เอกชนเสนอมา ส่วนเอกชนน่าจะเข้ามาเป็นกลุ่มเพื่อให้มีศักยภาพในการลงทุนพร้อมกันเต็มพื้นที่ เพราะเกรงว่าการแบ่งเฟสพัฒนา ถ้าทำเฟสแรกแล้วผลตอบรับไม่ดีก็มีความเสี่ยงสูงว่าเอกชนจะไม่พัฒนาต่อ กลายเป็นปัญหาใหญ่อีก” นายประภัสร์กล่าว
สำหรับผลการศึกษาโครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ที่บริษัทที่ปรึกษาได้ดำเนินการไว้ในอดีตนั้น โครงการหลังจากหักพื้นที่ก่อสร้างรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์แล้วจะมีเนื้อที่ใช้ประโยชน์รวม 497.11 ไร่ โดยบริษัทที่ปรึกษาได้ประเมินราคาที่ดินผืนดังกล่าวซึ่งมีมูลค่า 150,000 บาท/ตารางวา ทำให้เมื่อมีการลงทุนคอมเพล็กซ์แบบครบวงจรเชื่อว่ามูลค่าโครงการขณะนี้จะมีมากกว่า 300,000 ล้านบาท โดยโครงการจะแบ่งพื้นที่การพัฒนาออกเป็น 4 โซน ประกอบด้วย โครงการพื้นที่เชิงพาณิชย์ โครงการศูนย์จัดแสดงสินค้า โครงการเอนเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ และโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
โดยที่ปรึกษาได้ศึกษารูปแบบโครงการไว้ 3 แนวทาง คือ 1. เปิดพื้นที่ให้เอกชนเข้ามาสัมปทานเช่าเป็นระยะเวลา 34 ปี ซึ่งแนวทางนี้มีข้อดีคือ ร.ฟ.ท.จะมีรายได้จากโครงการแน่นอน 2. จัดการเป็นโครงการร่วมลงทุนระหว่างรัฐกับเอกชน โดย ร.ฟ.ท.เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ ซึ่งแนวทางนี้แม้จะให้ผลตอบแทนมากกว่าแนวทางแรก แต่ ร.ฟ.ท.ก็ต้องมีความเสี่ยงร่วมกับผู้ลงทุน และแนวทางสุดท้ายคือ การจัดตั้งบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท.ขึ้นมาดำเนินการ ซึ่งแนวทางนี้จะมีการให้เช่าหรือสัมปทานพื้นที่ให้เอกชนเข้ามาลงทุน ถือว่ามีความเป็นไปได้มากที่สุด
