แนะจับตาปรากฏการณ์ “อภิมหานคร” หากเดินหน้าเชื่อมโครงข่ายเมกะโปรเจกต์

ศูนย์วิจัยฯ “เอเจนซี่” เผยผลสำรวจภาพรวมตลาดอสังหาฯ ของไทย กรุงเทพฯ เป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ที่สุด มีที่อยู่อาศัยรอการขายอยู่ทั้งหมด 134,266 หน่วย ส่วนเมืองพัทยาเป็นอันดับสองของประเทศ แนะจับตาปรากฏการณ์ “อภิมหานคร” หากมีโครงข่ายเมกะโปรเจกต์เชื่อมเมืองใหญ่ กรุงเทพฯ ปริมณฑล อยุธยา ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผยตัวเลขขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ซึ่งเป็นตัวเลขที่ไม่เคยมีการรวบรวมมาก่อน ทำการสำรวจทั่วประเทศมาตั้งแต่ปี 2537 โดยพบว่าตลาดกรุงเทพมหานครมีขนาดใหญ่ที่สุด เฉพาะที่อยู่อาศัยปัจจุบันมีหน่วยเหลือขายหรือรอการขายอยู่ทั้งหมด 134,266 หน่วย นับเป็นขนาดใหญ่กว่าที่อยู่อาศัยในบรูไนทั้งประเทศ และมีมูลค่ารวมกันถึง 400,673 ล้านบาท ที่รอผู้ซื้ออยู่ โดยหน่วยที่อยู่อาศัยหนึ่งมีราคาเฉลี่ยประมาณ 2.984 ล้านบาท

สำหรับผลสำรวจเมืองที่มีขนาดใหญ่ที่สุดรองจากกรุงเทพมหานคร ได้แก่ เมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี มีทรัพย์สินรอการขายรวมกัน 17,053 หน่วย รวมมูลค่า 59,160 ล้านบาท คิดเป็นประมาณร้อยละ 13 ของจำนวนหน่วยของการขาย และร้อยละ 15 ของมูลค่าทรัพย์สินที่รอการขายในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล หากนับรวมเมืองอื่นๆ ในจังหวัดชลบุรี ได้แก่ เมืองชลบุรี บางแสน-บางพระ ศรีราชา แหลมฉบัง บ่อวิน และสัตหีบแล้ว จะมีหน่วยรอการขายถึง 27,259 หน่วย รวมมูลค่าสูงถึง 76,898 ล้านบาท

ทั้งนี้ เมืองพัทยามีบทบาทสำคัญในฐานะเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงระดับโลกของประเทศไทย นอกจากนี้ พัทยายังถือเป็นเมืองที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่ทำงานภาคอุตสาหกรรมในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ในภาคตะวันออกของประเทศ และที่สำคัญ พัทยายังถือเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและการเงินของประเทศ รวมทั้งเป็นศูนย์ราชการ รองลงมาจากตัวเมืองชลบุรี

รองลงมาจากจังหวัดชลบุรี ได้แก่ จังหวัดภูเก็ต แม้มีหน่วยรอการขายไม่มากนัก โดยมีเพียง 7,854 หน่วย หรือเพียงร้อยละ 6 ของขนาดเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แต่มูลค่าหน่วยรอการขายมีรวมกันประมาณ 57,048 ล้านบาท หรือร้อยละ 14 ของหน่วยรอการขายของเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเกือบเท่ากับหน่วยรอการขายของเมืองพัทยา ในพื้นที่ตากอากาศจะมีหน่วยรอการขายมาก เช่น หัวหิน-ชะอำ มีหน่วยรอการขายที่เป็นทั้งอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศและที่อยู่อาศัยรวมกัน 9,958 หน่วย รวมมูลค่าถึง 38,421 ล้านบาท หรือร้อยละ 10 ของเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

ขณะที่จังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งเป็นนครขนาดใหญ่ กลับมีจำนวนบ้านไม่มากนัก 9,062 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 7 ของเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมมูลค่า 22,474 ล้านบาท หรือประมาณร้อยละ 6 เนื่องจากที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่มีราคาถูกกว่า

“เชื่อว่าในกรณีหาดใหญ่ที่เป็นนครขนาดใหญ่ในภาคใต้ และเคยเป็นเมืองใหญ่อันดับสองของประเทศ สลับกับนครเชียงใหม่ ก่อนที่พัทยาจะมาเป็นอันดับสองในปัจจุบัน ก็น่าจะมีขนาดพอๆ กับเชียงใหม่ในขณะนี้ แม้ว่าหาดใหญ่จะพบกับน้ำท่วมใหญ่ในปี 2553 และการก่อการร้ายในปี 2555 หาดใหญ่ก็ยังเติบโตเพราะการท่องเที่ยว และเพราะการย้ายหนีภัยโจรใต้ของประชาชนใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้”

ส่วนจังหวัดระยอง ขอนแก่น และนครราชสีมา ล้วนแต่เป็นนครขนาดใหญ่ของประเทศ แต่เมื่อเทียบกับกรุงเทพมหานครแล้วมีขนาดของที่อยู่อาศัยรอการขายเพียงร้อยละ 2-3 ของกรุงเทพมหานครเท่านั้น

หากประมาณการโดยรวม ขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปัจจุบันประมาณ 220,791 หน่วย รวมมูลค่า 705,283 ล้านบาท หากผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติในปี 2555 ณ ราคาตลาด เป็นเงิน 10 ล้านล้านบาท มูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่ากับร้อยละ 7 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ

นัยสำคัญประการหนึ่ง ได้แก่ นอกจากกรุงเทพมหานครและปริมณฑลแล้ว โอกาสที่ผู้ประกอบการรายใหญ่จะไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อื่นมีจำกัดมาก เพราะนครอันดับสอง สามหรือสี่ มีขนาดเล็กมาก กรุงเทพมหานครมีลักษณะเป็นเมืองโตเดี่ยว (Primate City) เพราะเป็นศูนย์ธุรกิจ การเมือง การบริหาร การศึกษา การท่องเที่ยว ฯลฯ โอกาสการขยายตัวของบริษัทมหาชนออกสู่ต่างจังหวัดจึงเน้นที่เมืองขนาดใหญ่พิเศษและเมืองท่องเที่ยวเป็นหลัก

ปรากฏการณ์สำคัญที่กำลังจะเกิดขึ้นคือ อภิมหานคร (Megalopolis) โดยการเชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพมหานครกับปริมณฑล ซึ่งยังรวมจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ทางด้านเหนือจะผนวกเข้ากับฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ทางด้านตะวันออก ซึ่งโอกาสจะเป็นจริงมากขึ้นหากมีการก่อสร้างทางด่วนเชื่อมต่อระหว่างภาคตะวันออกกับกรุงเทพมหานคร โดยการขยายทางด่วนบูรพาวิถี การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นในอภิมหานครนี้เป็นหลัก