บ้านใหม่ “บางใหญ่-บางบัวทอง” เหลือเพียบ ลูกค้าแห่ทิ้งจอง อสังหาฯ ชี้ เงื่อนงำปล่อยน้ำท่วม

ศูนย์ข้อมูล ธอส.เผยผลสำรวจตลาดบ้านปี 54 เขตน้ำท่วมหนัก “บางบัวทอง-บางใหญ” บ้านใหม่เหลือขายเพียบ นายก ส.อสังหาฯ ชี้ปมน้ำท่วมใหญ่ เกิดจากความผิดพลาด พร้อมตั้งข้อสังเกตุ พื้นที่แถบ จ.นนทบุรี ที่ถูกน้ำท่วม ล้วนอยู่ในพื้นที่สูงกว่าระดับน้ำทะเล แต่พื้นที่โซนตะวันออก และสุวรรณภูมิ ซึ่งอยู่ต่ำกว่าระดับน้ำทะเล กลับไม่ถูกน้ำท่วม จี้รัฐเร่งทำแผนบริหารจัดการน้ำ ดีกว่าให้ต่างคนต่างทำระบบป้องกัน ด้านนายกจัดสรรยอมรับหลังเหตุน้ำท่วมใหญ่ ธุรกิจบ้านจัดสรรฯ กระอัก ลูกค้าบอกยกเลิกซื้อบ้านแล้วกว่า 15%

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยถึงผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในงานสัมมนา “อสังหาฝ่าวิกฤตน้ำท่วม” ซึ่งจัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ โดยระบุว่า ทางศูนย์ได้ดำเนินการสำรวจในช่วงก่อนเกิดมหาอุทกภัย โดยแยกเป็นโครงการแนวราบหรือบ้านจัดสรร และโครงการแนวสูงหรืออาคารชุด พบว่า มีโครงการบ้านจัดสรรที่ยังเปิดขายอยู่มากกว่า 800 โครงการในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (นับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย) โดยเป็นโครงการที่เปิดขายก่อนปี 2554 ประมาณ 665 โครงการ เปิดขายใหม่ใน 6 เดือนแรกของปีนี้ประมาณ 168 โครงการ โดยมีจำนวนหน่วยตามผังโครงการรวมกันประมาณ 163,000 หน่วย มีมูลค่าโครงการประมาณ 558,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมีโครงการเปิดใหม่ในช่วงเดือนกรกฎาคม-พฤศจิกายนอีกประมาณ 10,300 หน่วยที่ยังไม่ได้นับรวมในการสำรวจส่วนใหญ่หรือร้อยละ 87 เป็นโครงการที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2549 แยกประเภทได้เป็นบ้านเดี่ยวประมาณร้อยละ 40 เป็นทาวน์เฮ้าส์ประมาณร้อยละ 47 ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 13 เป็นบ้านแฝด หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินเปล่าในโครงการจัดสรรแยกตามสถานะของการก่อสร้าง พบว่าเป็นหน่วยที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 94,200 หน่วย อยู่ระหว่างการก่อสร้างประมาณ 35,100 หน่วย และยังไม่ได้เริ่มสร้างประมาณ 34,700 หน่วย และหากแยกตามสถานะของการขาย พบว่าขายได้แล้วสะสมประมาณ 100,000 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 61 และเหลือขายประมาณร้อยละ 39 สำหรับหน่วยที่ขายได้แล้วนั้นมีการโอนกรรมสิทธิ์สะสมแล้วรวมกันประมาณ 75,000 หน่วย หรือร้อยละ 75 ของหน่วยที่ขายได้

โดยเขตหรืออำเภอที่มีจำนวนหน่วยบ้านจัดสรรทุกประเภทในผังโครงการซึ่งอยู่ในระหว่างการขายมากที่สุด ได้แก่ อำเภอเมืองสมุทรปราการ อำเภอลำลูกกา อำเภอบางพลี อำเภอบางใหญ่ และอำเภอบางบัวทอง ส่วนเขตที่มีหน่วยบ้านจัดสรรทุกประเภทเหลือขายมากที่สุด ได้แก่ อำเภอลำลูกกา อำเภอบางบัวทอง อำเภอบางใหญ่ อำเภอเมืองสมุทรปราการ และอำเภอคลองหลวง โดยอำเภอบางใหญ่มีจำนวนหน่วยบ้านเดี่ยวมากที่สุด และอำเภอเมืองสมุทรปราการมีจำนวนหน่วยทาวน์เฮาส์มากที่สุด

ด้านสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ในเดือนตุลาคมซึ่งเป็นข้อมูลล่าสุด ชี้ว่า ในช่วงเดือนแรกของอุทกภัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรในพื้นที่ซึ่งประสบอุทกภัยรุนแรงลดลงมาก โดยในเขตที่กรุงเทพมหานครเคยประกาศให้เป็น “เขตอพยพ” 13 เขต (คือ คลองสามวา จตุจักร ดอนเมือง ตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางเขน บางแค บางบอน บางพลัด ภาษีเจริญ สายไหม หนองแขม และหลักสี่) ยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรที่เป็นหน่วยขายใหม่ลดลงจากเฉลี่ยเดือนละ 580 หน่วยเหลือเพียงประมาณ 280 หน่วยในเดือนตุลาคม และยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรที่เป็นหน่วยขายมือสองลดลงจากเฉลี่ยเดือนละ 740 หน่วยเหลือเพียงประมาณ 470 หน่วยในเดือนตุลาคม

นอกจากนี้ จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรซึ่งเป็นหน่วยขายใหม่ในพื้นที่อำเภอบางกรวย บางบัวทอง บางใหญ่ และไทรน้อย ในจังหวัดนนทบุรี ซึ่งถูกน้ำท่วมหนัก รวมกันลดลงจากเฉลี่ยเดือนละ 550 หน่วยเหลือเพียงประมาณ 180 หน่วยในเดือนตุลาคม และยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรที่เป็นหน่วยขายมือสองลดลงจากเฉลี่ยเดือนละ 90 หน่วยเหลือเพียงประมาณ 80 หน่วยในเดือนตุลาคม

สนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรซึ่งเป็นหน่วยขายใหม่ในพื้นที่อำเภอคลองหลวง ธัญบุรี เมือง ลาดหลุมแก้ว ลำลูกกา สามโคก และหนองเสือ ในจังหวัดปทุมธานี ซึ่งถูกน้ำท่วมหนัก รวมกันลดลงจากเฉลี่ยเดือนละ 490 หน่วยเหลือเพียงประมาณ 190 หน่วยในเดือนตุลาคม และยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรที่เป็นหน่วยขายมือสองลดลงจากเฉลี่ยเดือนละ 200 หน่วยเหลือเพียงประมาณ 20 หน่วยในเดือนตุลาคม

สำหรับโครงการอาคารชุด จากการสำรวจพบว่า มีโครงการอาคารชุดที่เปิดขายอยู่ประมาณ 370 โครงการในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (นับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย) โดยเป็นโครงการที่เปิดขายก่อนปี 2554 ประมาณ 290 โครงการ เปิดขายใหม่ใน 6 เดือนแรกของปีนี้ประมาณ 80 โครงการ โดยมีจำนวนหน่วยตามผังโครงการรวมกันประมาณ 143,000 หน่วย มูลค่าโครงการประมาณ 479,000 ล้านบาท นอกจากนี้ยังมีโครงการเปิดใหม่ในช่วงเดือนกรกฎาคม-พฤศจิกายนอีกประมาณ 13,500 หน่วยที่ยังไม่ได้นับรวมในการสำรวจเกือบทั้งหมดหรือร้อยละ 98 เป็นโครงการที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2549 แยกประเภทได้เป็นแบบสตูดิโอประมาณร้อยละ 19 เป็นแบบหนึ่งห้องนอนประมาณร้อยละ 63 เป็นแบบสองห้องนอนประมาณร้อยละ 15 ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 3 เป็นแบบสามห้องนอนขึ้นไปแยกตามสถานะของการก่อสร้าง พบว่าเป็นหน่วยที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 46,600 หน่วย อยู่ระหว่างการก่อสร้างมากถึงประมาณ 82,500 หน่วย และยังไม่ได้เริ่มสร้างประมาณ 14,100 หน่วย

ทั้งนี้ หากแยกตามสถานะของการขาย พบว่าขายได้แล้วสะสมประมาณ 107,400 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 75 และเหลือขายประมาณร้อยละ 25 สำหรับหน่วยที่ขายได้แล้วนั้นมีการโอนกรรมสิทธิ์สะสมแล้วรวมกันประมาณ 38,200 หน่วย หรือร้อยละ 36 ของหน่วยที่ขายได้ เขตหรืออำเภอที่มีจำนวนหน่วยห้องชุดในผังโครงการซึ่งอยู่ในระหว่างการขายมากที่สุด ได้แก่ เขตจตุจักร เขตห้วยขวาง เขตบางนา เขตวัฒนา และเขตสวนหลวง ส่วนเขตที่มีหน่วยห้องชุดเหลือขายมากที่สุด ได้แก่ เขตจตุจักร เขตบางนา เขตยานนาวา เขตวัฒนา และเขตปากเกร็ด จากหน่วยในผังของโครงการอาคารชุดทั้งสิ้นประมาณ 143,242 หน่วย

แต่หากแยกตามพื้นที่แล้วพบว่า ตั้งอยู่ในกรุงเทพมหานครจังหวัดเดียวประมาณร้อยละ 89 ที่เหลืออีกประมาณร้อยละ 11 อยู่ในจังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพฯ หากแยกตามประเภทห้อง พบว่าเป็นแบบ Studio ประมาณร้อยละ 19 เป็นแบบหนึ่งห้องนอนประมาณร้อยละ 63 เป็นแบบสองห้องนอนประมาณร้อยละ 15 และมากกว่าสามห้องนอนประมาณร้อยละ 3

ด้าน นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวในหัวข้อ “แนวทางอนาคตสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลังวิกฤตน้ำท่วม” โดยมองว่าปัญหาน้ำท่วมที่ผ่านมาเกิดจากการบริหารงานผิดพลาดของรัฐบาล ดังนั้น ต้องรีบให้ความชัดเจนในเรื่องของแผนการบริหารจัดการน้ำโดยภาพรวมว่าจะดำเนินการอย่างไรจากปีไป ดีกว่าที่จะให้ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างคนต่างลงทุนทำระบบป้องกัน เพราะถึงโครงการของตัวเองจะไม่ถูกน้ำท่วม แต่เหมือนอยู่เกาะ ผู้ประกอบการและลูกบ้านคงไม่สามารถทำอะไรได้ แต่ปัจจุบันเจ้าของโครงการต้องทำระบบป้องกันของตัวเอง เพาะมีแรงกดดันต้องรีบขายโครงการให้ได้

“ปัญหาน้ำท่วมที่เกิดขึ้นรัฐบาลต้องออกมาบอกให้ได้ว่า ฝนจะมากี่เปอร์เซ็นต์ สามารถบริหารจัดการน้ำได้กี่เปอร์เซ็นต์ อย่างที่ผ่านมาผมนำแผนที่ผังเมือง และระดับพื้นที่ที่อยู่ต่ำกว่าน้ำทะเลมาเปรียบเทียบกันพบว่าพื้นที่แถบจังหวัดนนทบุรีที่ถูกน้ำท่วมล้วนอยู่ในพื้นที่ที่สูงกว่าระดับน้ำทะเล ขณะที่พื้นที่โซนตะวันออกที่ไม่ถูกน้ำท่วม เช่น สนามบินสุวรรณภูมิ และพื้นที่อื่นที่อยู่ต่ำกว่าระดับน้ำทะเลกลับไม่ถูกน้ำท่วม ผมจึงคิดว่าปัญหาที่เกิดขึ้นเป็นเรื่องของการบริหารจัดการน้ำ ส่วนจะเป็นเรื่องการเมืองหรืออย่างไรไม่ทราบ แต่หากยังมีการบริหารจัดการน้ำอย่างปีนี้ การจะไปการันตีว่าปีต่อๆ ไปน้ำจะไม่ท่วมคงเป็นไปไม่ได้”

สำหรับยอดขายอาคารชุดคงชะลอออกไป 1 เดือน เพราะแรงงานและการขนส่ง ส่วนบ้านแนวราบอาจหายไปประมาณ 2 เดือน ยกตัวอย่างของบริษัทเองยอดโอนหายไป 10% ที่ต้องโอนในช่วงปลายปีนี้ต้นปีหน้า ยกเลิกเพราะประสบปัญหาเรื่องสภาพคล่องทางการเงิน

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการต้องป้องกันน้ำท่วม เตรียมปั๊มสูบน้ำและซ่อมแซมส่วนที่เสียหาย สามารถคำนวณประมาณการเชื่อว่าใช้งบไม่มากแต่จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับคนซื้อและลูกบ้านได้ผู้ประกอบการสามารถลดความเสี่ยง ควรต้องกระจายทำเล และจะต้องกระจายประเภทสินค้า ต้องมองตลาดรองทั้งบ้านหลังที่สองและต่างชาติด้วย อย่ามองแต่ตลาดบ้านหลังแรกเท่านั้น และประเภทธุรกิจก็ต้องกระจาย

ขณะที่ นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวในหัวข้อ”แนวทางอนาคตสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลังวิกฤตน้ำท่วม” โดยระบุว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวต้องใช้ระยะเวลาอีกประมาณ 1 ปี จากนี้ไปช่วง 3-6 เดือน สิ่งที่จะเกิดขึ้นคือ ผู้ประกอบการหลายรายจะชะลอการพัฒนาโครงการ ชะลอการเปิดตัวโครงการ โดยแต่ละคนต้องทำการเพิ่มแนวทางการป้องกันโครงการของตัวเอง

ส่วนโครงการที่เปิดขายแล้วบางส่วน เตรียมรับการบอกยกเลิกของลูกค้า ซึ่งล่าสุดได้หารือกับเจ้าของโครงการบ้านจัดสรรรายใหญ่บางแห่งได้ถูกลูกค้าบอกยกเลิกการซื้อโครงการแล้วประมาณ 15% เพราะลูกค้าไม่ประสงค์อยู่ในทำเลประสบภัย ขณะเดียวกัน ลูกค้าประสบอุทุกภัย เช่น ที่ทำงานถูกน้ำท่วมมีปัญหาด้านการเงิน ส่วนโครงการมีผู้อยู่อาศัยแล้วบางส่วน ต้องทำการปรับปรุงสาธารณูปโภคทั้งโครงการ ส่วนโครงการจะเร่งพัฒนาเพื่อส่งมอบ