ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯประเมินผลกระทบอุทกภัยน้ำท่วมใหญ่ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ คาดลากยาวถึงไตรมาสแรกของปีหน้า พบโครงการบ้านจัดสรรทั่ว กทม.-ปริมณฑ บวก จ.พระนครศรีอยุธยา จมบาดาลเพิ่มขึ้นอีกมากเป็น 140,000-150,000 หน่วย ช็อก! โครงการบ้านจัดสรรบางแห่งยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงถึงร้อยละ 80 จับตารายได้ของผู้ประกอบการถูกกระทบ เหตุมูลค่าโอนกรรสิทธิ์บ้านใหม่-บ้านมือสอง ลดหายไปคาดกว่าแสนล้านบาท
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้ออกบทวิเคราะห์ล่าสุด ถึงผลกระทบจากอุทกภัยน้ำท่วมต่อตลาดที่อยู่อาศัย ว่า วิกฤตน้ำท่วมรุนแรงยังไม่มีทีท่ายุติ และยังขยายพื้นที่ต่อเนื่องอีกหลายเขตหลายอำเภอในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่อยู่อาศัยใหญ่ที่สุดของประเทศ โดยกรุงเทพฯได้ประกาศรายชื่อเขตเพิ่มเติมซึ่งประชาชนต้องอพยพออกจากพื้นที่ จนถึงปัจจุบันครอบคลุมเขตดอนเมือง, สายไหม, หลักสี่, บางเขน, บางพลัด, ทวีวัฒนา, ตลิ่งชัน, บางแค, ภาษีเจริญ, จตุจักร, หนองแขม และ คลองสามวา ยังไม่นับรวมเขตเฝ้าระวังที่ได้รับผลกระทบเพิ่มขึ้นอีกหลายเขต ปริมาณน้ำได้เริ่มแผ่ขยายไปในเขตทางด้านตะวันตกและตะวันออก เช่น เขตคันนายาว, สะพานสูง, ธนบุรี, บางบอน และบางขุนเทียน ฯลฯ
ขณะเดียวกัน หลายพื้นที่ในจังหวัดนครปฐม ได้แก่ ศาลายา พุทธมณฑล สามพราน นครชัยศรี และหลายพื้นที่ในจังหวัดสมุทรสาคร รวมทั้งถนนสายสำคัญเส้นทางสู่ภาคใต้ กำลังกลายเป็นทางน้ำผ่านที่ไหลบ่าจากพื้นที่ต่อเนื่องเพื่อลงสู่ทะเล
ซึ่งอุทกภัยที่แผ่ขยายออกไปก่อให้เกิดความสูญเสียมากขึ้นทุกวัน ในขณะที่พื้นที่เดิมซึ่งถูกน้ำท่วมมาก่อนหน้านี้ยังไม่ได้รับการฟื้นฟู แต่มีพื้นที่เสียหายใหม่มากขึ้น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องปรับประมาณการความเสียหายที่มีต่อโครงการบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นทุกสัปดาห์ ตามพื้นที่ความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง โดยในสัปดาห์นี้ ศูนย์ข้อมูลฯ ปรับเพิ่มประมาณการหน่วยที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรทั่วทั้งกรุงเทพฯ-ปริมณฑล บวกจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ซึ่งได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมเพิ่มขึ้นอีกมาก เป็นประมาณ 140,000-150,000 หน่วยแล้ว จากจำนวนโครงการบ้านจัดสรรมากกว่า 1,000 โครงการ เป็นการประมาณจากโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมดที่มีมาตั้งแต่อดีต แต่ยังไม่รวมหน่วยบ้านที่ประชาชนสร้างเองหรืออยู่นอกโครงการจัดสรร
ทั้งนี้ พื้นที่ด้านเพชรเกษม บางแค และแถบปริมณฑล ถึงนครปฐมและสมุทรสาครนั้น มีโครงการบ้านจัดสรรทั้งดั้งเดิมและใหม่จำนวนมาก หากสถานการณ์อุทกภัยยังดำเนินไปต่อเนื่องตัวเลขความเสียหายอาจขยับเพิ่มขึ้นได้อีกก่อนสิ้นสุดวิกฤต
โครงการบ้านจัดสรรเริ่มเกิดขึ้นในประเทศไทยมานานกว่า 40 ปีแล้ว สำหรับโครงการบ้านจัดสรรซึ่งสร้างมานาน ส่วนมากมักอยู่บนพื้นที่ดินซึ่งอยู่ต่ำกว่าระดับถนนในปัจจุบัน ทั้งนี้เพราะมีการยกระดับถนนตรอกซอกซอยให้สูงขึ้นเรื่อยๆ ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา แต่ระดับพื้นดินของบ้านยังอยู่คงเดิม จึงทำให้โครงการจัดสรรเก่าซึ่งสร้างมานานมีโอกาสจมน้ำในระดับลึกกว่าโครงการจัดสรรที่สร้างใหม่
***บ้านใหม่-มือสองอ่วม!
***ลูกค้าชะลอโอนกรรมสิทธิ์
ศูนย์ข้อมูลฯระบุว่า จากการตรวจสอบกับผู้ประกอบการหลายราย ทำให้เห็นภาพความซบเซาอย่างมากของตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งในส่วนตลาดที่อยู่อาศัยสร้างใหม่และตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง โดยทั้งจำนวนผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการ และจำนวนหน่วยบ้านจัดสรรที่ผู้ซื้อขอโอนกรรมสิทธิ์ ลดลงมากกว่าร้อยละ 50 ในระยะนี้ และในบางกรณีสำหรับบางโครงการอาจลดลงถึงร้อยละ 80 โดยในส่วนของโครงการแนวราบจะลดลงมากกว่า
สำหรับโครงการอาคารชุดนั้น แม้จะในภาวะน้ำท่วมและจะเป็นทางเลือกของผู้บริโภคมากกว่าโครงการแนวราบ แต่ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน เพราะกำลังซื้อของประชาชนโดยภาพรวมลดลงมากและการเดินทางสัญจรยังลำบาก โดยผู้บริโภคซึ่งได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเลือกที่จะใช้วิธีเช่าอยู่ก่อนในขณะนี้
แม้ตัวเลขจำนวนหน่วยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งที่สร้างใหม่และมือสองในไตรมาส 3 (ยอดโอนรวมกันประมาณ 43,500 หน่วย) จะดูดีกว่าในไตรมาส 2 (ยอดโอนรวมกันประมาณ 40,500 หน่วย) แต่เป็นเพราะอานิสงส์จากมาตรการบ้านหลังแรกที่ออกมาในชุดแรกและเพิ่งมาโอนกรรมสิทธิ์กันได้ในเดือนสิงหาคมและกันยายน
แต่หากพิจารณาว่าภาวะน้ำท่วมหนักในจังหวัดพระนครศรีอยุธยาและกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เริ่มเกิดขึ้นในเดือนตุลาคม และต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน ดังนั้น ยอดรวมจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จะไปสะท้อนให้เห็นได้ชัดเจนตั้งแต่เดือนตุลาคมไปจนตลอดไตรมาสสุดท้ายของปีนี้และอาจต่อเนื่องถึงไตรมาสแรกของปีหน้า
จากข้อมูลล่าสุดในสัปดาห์นี้ ศูนย์ข้อมูลฯ จึงประมาณการจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งที่อยู่อาศัยสร้างขายใหม่และที่อยู่อาศัยมือสอง ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สำหรับปี 2554 ทั้งปี ว่าอาจปรับลดลงอีกเหลือประมาณ 135,000-140,000 หน่วย หรือเท่ากับลดลงอย่างน้อยร้อยละ 20 เมื่อเทียบกับปี 2553 ที่มีประมาณ 178,000 หน่วย
โดยคาดว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์โครงการจัดสรรแนวราบอาจลดลงจากประมาณ 105,000 หน่วยในปี 2553 เหลือประมาณ 76,000 หน่วย หรือลดลงประมาณร้อยละ 28 ส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอาจลดลงจากประมาณ 73,000 หน่วยในปี 2553 เหลือประมาณ 62,000 หน่วย หรือลดลงประมาณร้อยละ 15
****คาดมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยลดวูบแสนล้าน
ขณะเดียวกัน มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งที่อยู่อาศัยสร้างใหม่และที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สำหรับปี 2554 ทั้งปี อาจปรับลดลงเหลือประมาณ 300,000 ล้านบาท เทียบกับปี 2553 ที่มีประมาณเกือบ 400,000 ล้านบาท หรือเท่ากับลดลงประมาณร้อยละ 26 โดยคาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์โครงการจัดสรรแนวราบอาจลดลงจากประมาณ 228,000 ล้านบาทในปี 2553 เหลือประมาณ 169,000 ล้านบาท หรือลดลงประมาณร้อยละ 26 ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอาจลดลงจากประมาณ 164,500 ล้านบาทในปี 2553 เหลือประมาณ 122,500 ล้านบาท หรือลดลงประมาณร้อยละ 26 เช่นกัน
****ค่าเช่าออฟฟิศในกรุงเทพฯขยับขึ้น 0.8%
ขณะที่ รายงานดัชนีตลาดอาคารสำนักงานโลก (Global Office Index) จากโจนส์ แลง ลาซาลล์ ซึ่งสำรวจตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าใน 81 เมืองสำคัญๆ ทั่วโลก ระบุว่า แม้การขยายตัวของความต้องการจากบริษัทผู้เช่าโดยภาพรวมทั่วโลกจะชะลอตัวลง แต่ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอในเมืองส่วนใหญ่ ยังคงปรับตัวขึ้นได้ในไตรมาสที่ผ่านมา แต่ขณะเดียวกัน ก็เริ่มส่งสัญญาณการชะลอตัว
โดยเมืองที่มีค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุดในเอเชียแปซิฟิก ได้แก่ จาการ์ตา ปักกิ่ง และเพิร์ธ โดยเพิ่มขึ้นอยู่ระหว่าง 10.5-13.6% เนื่องจากพื้นที่สำนักงานว่างเหลือเช่ามีปริมาณลดลง ที่ซิดนีย์ ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน (6.6%) นอกเหนือจากนั้นส่วนใหญ่ มีค่าเช่าไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก โดยปรับลดลงหรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงระหว่าง -2.3% ถึง +0.2% อาทิ กรุงเทพฯ ค่าเช่าสำนักงานเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ปรับเพิ่มขึ้น 0.8% ซึ่งอาจเป็นสัญญาณที่บอกว่า ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ ได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้ออกบทวิเคราะห์ล่าสุด ถึงผลกระทบจากอุทกภัยน้ำท่วมต่อตลาดที่อยู่อาศัย ว่า วิกฤตน้ำท่วมรุนแรงยังไม่มีทีท่ายุติ และยังขยายพื้นที่ต่อเนื่องอีกหลายเขตหลายอำเภอในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่อยู่อาศัยใหญ่ที่สุดของประเทศ โดยกรุงเทพฯได้ประกาศรายชื่อเขตเพิ่มเติมซึ่งประชาชนต้องอพยพออกจากพื้นที่ จนถึงปัจจุบันครอบคลุมเขตดอนเมือง, สายไหม, หลักสี่, บางเขน, บางพลัด, ทวีวัฒนา, ตลิ่งชัน, บางแค, ภาษีเจริญ, จตุจักร, หนองแขม และ คลองสามวา ยังไม่นับรวมเขตเฝ้าระวังที่ได้รับผลกระทบเพิ่มขึ้นอีกหลายเขต ปริมาณน้ำได้เริ่มแผ่ขยายไปในเขตทางด้านตะวันตกและตะวันออก เช่น เขตคันนายาว, สะพานสูง, ธนบุรี, บางบอน และบางขุนเทียน ฯลฯ
ขณะเดียวกัน หลายพื้นที่ในจังหวัดนครปฐม ได้แก่ ศาลายา พุทธมณฑล สามพราน นครชัยศรี และหลายพื้นที่ในจังหวัดสมุทรสาคร รวมทั้งถนนสายสำคัญเส้นทางสู่ภาคใต้ กำลังกลายเป็นทางน้ำผ่านที่ไหลบ่าจากพื้นที่ต่อเนื่องเพื่อลงสู่ทะเล
ซึ่งอุทกภัยที่แผ่ขยายออกไปก่อให้เกิดความสูญเสียมากขึ้นทุกวัน ในขณะที่พื้นที่เดิมซึ่งถูกน้ำท่วมมาก่อนหน้านี้ยังไม่ได้รับการฟื้นฟู แต่มีพื้นที่เสียหายใหม่มากขึ้น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องปรับประมาณการความเสียหายที่มีต่อโครงการบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นทุกสัปดาห์ ตามพื้นที่ความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง โดยในสัปดาห์นี้ ศูนย์ข้อมูลฯ ปรับเพิ่มประมาณการหน่วยที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรทั่วทั้งกรุงเทพฯ-ปริมณฑล บวกจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ซึ่งได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมเพิ่มขึ้นอีกมาก เป็นประมาณ 140,000-150,000 หน่วยแล้ว จากจำนวนโครงการบ้านจัดสรรมากกว่า 1,000 โครงการ เป็นการประมาณจากโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมดที่มีมาตั้งแต่อดีต แต่ยังไม่รวมหน่วยบ้านที่ประชาชนสร้างเองหรืออยู่นอกโครงการจัดสรร
ทั้งนี้ พื้นที่ด้านเพชรเกษม บางแค และแถบปริมณฑล ถึงนครปฐมและสมุทรสาครนั้น มีโครงการบ้านจัดสรรทั้งดั้งเดิมและใหม่จำนวนมาก หากสถานการณ์อุทกภัยยังดำเนินไปต่อเนื่องตัวเลขความเสียหายอาจขยับเพิ่มขึ้นได้อีกก่อนสิ้นสุดวิกฤต
โครงการบ้านจัดสรรเริ่มเกิดขึ้นในประเทศไทยมานานกว่า 40 ปีแล้ว สำหรับโครงการบ้านจัดสรรซึ่งสร้างมานาน ส่วนมากมักอยู่บนพื้นที่ดินซึ่งอยู่ต่ำกว่าระดับถนนในปัจจุบัน ทั้งนี้เพราะมีการยกระดับถนนตรอกซอกซอยให้สูงขึ้นเรื่อยๆ ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา แต่ระดับพื้นดินของบ้านยังอยู่คงเดิม จึงทำให้โครงการจัดสรรเก่าซึ่งสร้างมานานมีโอกาสจมน้ำในระดับลึกกว่าโครงการจัดสรรที่สร้างใหม่
***บ้านใหม่-มือสองอ่วม!
***ลูกค้าชะลอโอนกรรมสิทธิ์
ศูนย์ข้อมูลฯระบุว่า จากการตรวจสอบกับผู้ประกอบการหลายราย ทำให้เห็นภาพความซบเซาอย่างมากของตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งในส่วนตลาดที่อยู่อาศัยสร้างใหม่และตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง โดยทั้งจำนวนผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการ และจำนวนหน่วยบ้านจัดสรรที่ผู้ซื้อขอโอนกรรมสิทธิ์ ลดลงมากกว่าร้อยละ 50 ในระยะนี้ และในบางกรณีสำหรับบางโครงการอาจลดลงถึงร้อยละ 80 โดยในส่วนของโครงการแนวราบจะลดลงมากกว่า
สำหรับโครงการอาคารชุดนั้น แม้จะในภาวะน้ำท่วมและจะเป็นทางเลือกของผู้บริโภคมากกว่าโครงการแนวราบ แต่ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน เพราะกำลังซื้อของประชาชนโดยภาพรวมลดลงมากและการเดินทางสัญจรยังลำบาก โดยผู้บริโภคซึ่งได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเลือกที่จะใช้วิธีเช่าอยู่ก่อนในขณะนี้
แม้ตัวเลขจำนวนหน่วยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งที่สร้างใหม่และมือสองในไตรมาส 3 (ยอดโอนรวมกันประมาณ 43,500 หน่วย) จะดูดีกว่าในไตรมาส 2 (ยอดโอนรวมกันประมาณ 40,500 หน่วย) แต่เป็นเพราะอานิสงส์จากมาตรการบ้านหลังแรกที่ออกมาในชุดแรกและเพิ่งมาโอนกรรมสิทธิ์กันได้ในเดือนสิงหาคมและกันยายน
แต่หากพิจารณาว่าภาวะน้ำท่วมหนักในจังหวัดพระนครศรีอยุธยาและกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เริ่มเกิดขึ้นในเดือนตุลาคม และต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน ดังนั้น ยอดรวมจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จะไปสะท้อนให้เห็นได้ชัดเจนตั้งแต่เดือนตุลาคมไปจนตลอดไตรมาสสุดท้ายของปีนี้และอาจต่อเนื่องถึงไตรมาสแรกของปีหน้า
จากข้อมูลล่าสุดในสัปดาห์นี้ ศูนย์ข้อมูลฯ จึงประมาณการจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งที่อยู่อาศัยสร้างขายใหม่และที่อยู่อาศัยมือสอง ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สำหรับปี 2554 ทั้งปี ว่าอาจปรับลดลงอีกเหลือประมาณ 135,000-140,000 หน่วย หรือเท่ากับลดลงอย่างน้อยร้อยละ 20 เมื่อเทียบกับปี 2553 ที่มีประมาณ 178,000 หน่วย
โดยคาดว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์โครงการจัดสรรแนวราบอาจลดลงจากประมาณ 105,000 หน่วยในปี 2553 เหลือประมาณ 76,000 หน่วย หรือลดลงประมาณร้อยละ 28 ส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอาจลดลงจากประมาณ 73,000 หน่วยในปี 2553 เหลือประมาณ 62,000 หน่วย หรือลดลงประมาณร้อยละ 15
****คาดมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยลดวูบแสนล้าน
ขณะเดียวกัน มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งที่อยู่อาศัยสร้างใหม่และที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สำหรับปี 2554 ทั้งปี อาจปรับลดลงเหลือประมาณ 300,000 ล้านบาท เทียบกับปี 2553 ที่มีประมาณเกือบ 400,000 ล้านบาท หรือเท่ากับลดลงประมาณร้อยละ 26 โดยคาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์โครงการจัดสรรแนวราบอาจลดลงจากประมาณ 228,000 ล้านบาทในปี 2553 เหลือประมาณ 169,000 ล้านบาท หรือลดลงประมาณร้อยละ 26 ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอาจลดลงจากประมาณ 164,500 ล้านบาทในปี 2553 เหลือประมาณ 122,500 ล้านบาท หรือลดลงประมาณร้อยละ 26 เช่นกัน
****ค่าเช่าออฟฟิศในกรุงเทพฯขยับขึ้น 0.8%
ขณะที่ รายงานดัชนีตลาดอาคารสำนักงานโลก (Global Office Index) จากโจนส์ แลง ลาซาลล์ ซึ่งสำรวจตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าใน 81 เมืองสำคัญๆ ทั่วโลก ระบุว่า แม้การขยายตัวของความต้องการจากบริษัทผู้เช่าโดยภาพรวมทั่วโลกจะชะลอตัวลง แต่ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอในเมืองส่วนใหญ่ ยังคงปรับตัวขึ้นได้ในไตรมาสที่ผ่านมา แต่ขณะเดียวกัน ก็เริ่มส่งสัญญาณการชะลอตัว
โดยเมืองที่มีค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุดในเอเชียแปซิฟิก ได้แก่ จาการ์ตา ปักกิ่ง และเพิร์ธ โดยเพิ่มขึ้นอยู่ระหว่าง 10.5-13.6% เนื่องจากพื้นที่สำนักงานว่างเหลือเช่ามีปริมาณลดลง ที่ซิดนีย์ ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน (6.6%) นอกเหนือจากนั้นส่วนใหญ่ มีค่าเช่าไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก โดยปรับลดลงหรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงระหว่าง -2.3% ถึง +0.2% อาทิ กรุงเทพฯ ค่าเช่าสำนักงานเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ปรับเพิ่มขึ้น 0.8% ซึ่งอาจเป็นสัญญาณที่บอกว่า ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ ได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว
