"โสภณ" อัดนโยบายบ้านหลังแรก ช่วยคนรวย คอนโดฯในเมือง เปิดช่องลูกคหบดีซื้อบ้านพักตากอากาศ ทั้งที่กลุ่มคนรายได้น้อย และบ้านมือสองไม่ได้รับความช่วยเหลือ
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน และศูนย์วิจัยข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ฯ เผยแพร่ผ่านเฟซบุ๊ค "โสภณ พรโชคชัย" วิจารณ์นโยบายบ้านหลังแรกของรัฐบาลว่า เป็นการช่วยคนรวย ช่วยคอนโดมิเนียมในเมืองที่ขายดีอยู่แล้ว และช่วยเหลือลูกคหบดีให้ซื้อบ้านพักตากอากาศได้ แต่ไม่ได้ช่วยผู้มีรายได้น้อย ถ้าจะช่วยจริงควรกำหนดราคาบ้านที่สนับสนุนไว้ไม่เกิน 1 ล้านบาท นอกจากนี้ไม่ได้ช่วยบ้านมือสองทั้งที่มีผลกระตุ้นเศรษฐกิจไม่ต่างจากบ้านใหม่ โดยมีรายละเอียดดังนี้
ตามที่กระทรวงการคลังจะออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ผมขอคัดค้าน
1. การขยายเพดานราคาบ้านที่ให้กู้สูงถึง 5 ล้านบาท เท่ากับช่วยผู้มีรายได้สูง เพราะต้องมีรายได้ครัวเรือนละ 100,000 บาทจึงจะสามารถซื้อบ้านระดับนี้ได้ และส่งผลวิบัติต่อประชาชนผู้มีรายได้น้อย เพราะสถาบันการเงินคงต้องการให้ผู้มีรายได้สูงกู้เงินมากกว่าจะให้ผู้มีรายได้น้อยกู้ ดังนั้นโอกาสที่ผู้มีรายได้น้อยจะสามารถกู้ซื้อบ้านได้จึงจะยิ่งลดลงอีก
2. รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ให้ความเห็นว่าการขยายเพดานราคาบ้านที่ให้กู้สูงถึง 5 ล้านเพราะต้องการช่วยอาคารชุดในเมืองด้วย แต่ในความเป็นจริง อาคารชุดใจกลางเมืองขายดีมาก สินค้าที่มีอยู่ในตลาด จะขายหมดเองได้ภายในเวลาไม่เกิน 10 เดือน จึงไม่มีความจำเป็นต้องช่วย นอกเหนือจากเป็นการเอื้อประโยชน์ให้กับผู้มีรายได้สูงเท่านั้น
3. กรมสรรพากรประเมินว่าจะทำให้รายได้ภาษีหดไปเพียง 1,700 ล้านบาท นัยว่าไม่มากนัก ข้อนี้อาจคลาดเคลื่อน ราคาบ้านเฉลี่ยในเขตกรุงเทพมหานครเป็นเงินประมาณ 3 ล้านบาท หากปีหนึ่งมีการซื้อเฉพาะไม่เกิน 5 ล้านบาทประมาณ 90,000 หน่วย แต่ละหน่วยได้รับส่วนลด 10% ก็เท่ากับ 27,000 ล้านบาท เงินภาษีที่พึงจัดเก็บได้ ไม่ควรลดหรือให้เปล่า เพราะประเทศจำเป็นต้องใช้เงินมาพัฒนาและแก้ปัญหาเศรษฐกิจ
4. ความน่าอดสูสำคัญของมาตรการนี้ก็คือ การไม่ช่วยบ้านมือสองที่ประชาชนซื้อขายกันเอง แต่กลับเอื้อประโยชน์เฉพาะการซื้อขายบ้านของบริษัทพัฒนาที่ดินเท่านั้น เท่ากับทำให้รัฐบาลเสียชื่อเสียงที่จะทำงานเพื่อประชาชนส่วนใหญ่ แต่เป็นการเอื้อประโยชน์เฉพาะกลุ่มเท่านั้น
5. รัฐบาลไม่ได้ช่วยผู้มีรายได้น้อยซึ่งควรได้รับการช่วยเหลือเป็นกรณีพิเศษ ดังนั้นจึงควรกำหนดราคาบ้านซึ่งควรสนับสนุนไว้ไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งมีอยู่ถึง 22,000 หน่วย และเมื่อรวมบ้านมือสองด้วยคงจะเป็นประมาณ 50,000 หน่วย รัฐบาลจะช่วยเหลือผู้มีรายได้สูงได้ก็เฉพาะในกรณีพิบัติภัย น้ำท่วม สึนามิ ซึ่งต้องช่วยโดยไม่จำกัดกลุ่ม มาตรการนี้ยังถือว่า “ฝนตกไม่ทั่วฟ้า” คนที่เพิ่งโอนก็หมดสิทธิ์ คนที่จะโอนภายหลังก็ไม่ได้สิทธิ์ จึงเป็นการเปิดโอกาสพิเศษเฉพาะ “ผู้โชคดี” ช่วงนี้จำนวนหนึ่งเท่านั้น
6. กระทรวงการคลังอาจเปิดทางฉ้อฉลได้ เพราะกระทรวงไม่ได้ควรกำหนดรายได้ของผู้ที่ควรจะช่วย ไม่ได้กำหนดว่าจะเป็นเฉพาะที่อยู่อาศัย ดังนั้นลูกคหบดีก็สามารถซื้อบ้านได้ บ้างก็สามารถซื้อห้องชุดตากอากาศชายทะเลได้ เจ้าของโครงการบางคนก็อาจระดมหาพรรคพวกมาช่วยกันซื้อ เพราะได้ส่วนลด 10% เท่ากับซื้อ 10 หลังแถม 1 หลัง เอาเงินไปหมุนทางอื่น หรือขายต่อภายหลังได้ เพราะการโอนงวดนี้อาจไม่ต้องเสียภาษี
7. ที่สำคัญในภาวะปัจจุบัน ไม่มีวิกฤติเศรษฐกิจ การขายอสังหาริมทรัพย์ก็ยังดำเนินการด้วยดี ไม่มีปัญหาการขาย หรือไม่มีกรณีที่ผู้ประกอบการใกล้ล้มละลายแต่อย่างใด สถาบันการเงินก็ยังอำนวยสินเชื่อด้วยดี ประชาชนก็ไม่ได้ขาดแคลนที่อยู่อาศัย ครัวเรือนส่วนใหญ่ถึง 80% ก็มีบ้านเป็นของตนเอง จึงไม่มีเหตุผลใด ๆ ที่จะมีมาตรการเช่นนี้ออกมา การออกมาผิดปกติเช่นนี้ จะเอื้อประโยชน์เฉพาะสถาบันการเงิน และโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะโอนขายบ้านหรือรับสินเชื่อในขณะนี้เป็นสำคัญ
รัฐบาลอาจถูกหลอกว่าการซื้อขายบ้านมือหนึ่งส่งผลดีต่อเศรษฐกิจดีกว่าบ้านมือสอง การซื้อบ้านมือสองส่งผลดีไม่แพ้การซื้อบ้านมือหนึ่ง ดังรายละเอียดดังนี้
1. บ้านมือหนึ่งอาจมีการออกแบบ-ก่อสร้างบ้านทั้งหลัง แต่การซื้อบ้านมือสองก็ต้องซื้อวัสดุก่อสร้างและจ้างแรงงานมาออกแบบซ่อมแซม ปรับปรุง ต่อเติมอาคารเช่นกัน
2. เสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอนเช่นเดียวกับการซื้อขายบ้านมือหนึ่ง ดังนั้นจึงส่งผลไม่แตกต่างจากการซื้อบ้านมือหนึ่ง
3. ผู้ซื้อก็ต้องกู้เงินซื้อบ้านเช่นเดียวกับผู้ซื้อบ้านมือหนึ่ง นอกจากนี้ยังต้องซื้อประกันภัย ประกันชีวิต เพื่อความมั่นใจของสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อเช่นกัน
4. ต้องมีการย้ายบ้าน ซื้อเครื่องเรือน เฟอร์นิเจอร์ใหม่เช่นเดียวกันกับผู้ซื้อบ้านใหม่ ไม่แตกต่างกันแต่อย่างใด
5. การซื้อบ้านมือสองเกี่ยวพันกับผู้ซื้อ ผู้ขายจำนวนมาก ส่งผลกว้างขวางต่อสังคมและเศรษฐกิจมากกว่าบ้านมือหนึ่ง
6. บ้านมือสองมีราคาเฉลี่ยถูกกว่าบ้านมือหนึ่งประมาณ 20-30% การซื้อบ้านมือสองจึงมีปริมาณมากกว่า ส่งผลให้มีการซื้อ การทำนิติกรรม การบริการวิชาชีพ การอำนวยสินเชื่อ ฯลฯ มากกว่า การที่บ้านมือสองถูกกว่าทำให้ภาระผู้ซื้อน้อยกว่า และยังมีเงินเหลือเพื่อการฉลอง ส่งผลดีต่อกิจการร้านอาหารและอื่น ๆ ต่อไป
7. บ้านมือสองแม้จะเก่ากว่า แต่ก็อยู่ในทำเลที่ดีกว่าโดยเปรียบเทียบ สามารถชดเชยข้อด้อยส่วนนี้ได้ และยังมีบ้านมือสองอีกเป็นจำนวนมากที่ยังไม่เคยมีผู้เข้าอยู่อาศัย จึงยังมีสภาพใหม่
8. บางคนอาจเกรงว่าบ้านมือสองบางส่วน มีตำหนิ โดยเฉพาะเป็นบ้านผีสิง แต่บ้าน 'เฮี้ยน' แบบนี้ คงเป็นเพียงส่วนน้อยมาก ไม่สามารถนำมาเป็นบรรทัดฐานได้
9. การซื้อบ้านมือสองเป็นการลดความสูญเสียทางเศรษฐกิจที่สำคัญยิ่ง โดยไม่ปล่อยให้อาคารบ้านเรือนว่างเปล่าทรุดโทรม และยังถือเป็นการใช้ทรัพยากรอย่างคุ้มค่า
10. การซื้อบ้านมือสองยังมีความมั่นคงกว่าการซื้อบ้านมือหนึ่งที่ขายก่อนก่อสร้าง ผู้ซื้อสามารถได้บ้านจริงโดยไม่ใช่ได้แต่กระดาษสัญญาซื้อขายหรือได้แค่เสาบ้าน (บ้านใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จ)
กระทรวงการคลังคงถูกข้าราชการประจำบางส่วน และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียบางส่วนหลอกลวงเอาด้วยข้อมูลที่เป็นเท็จ ให้เชื่อว่าการส่งเสริมการซื้อบ้านเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ ทั้งที่เศรษฐกิจดีในปี 2553 เป็นต้นมา ก็เพราะการส่งออกดีกว่าปีก่อนถึง 17% ไม่ใช่เพราะอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด โดยในปี 2553 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 120,000 หน่วย เติบโตกว่าปี 2552 ถึง 1 เท่าตัว ทั้งที่ดอกเบี้ยขึ้น ภาษีก็ไม่ได้รับการลดหย่อนและมีความรุนแรงทางการเมืองจนมีผู้เสียชีวิตไปเป็นจำนวนมาก
