“อสังหาฯ หวั่นแบงก์เข้มปล่อยกู้ ฉุดธุรกิจอสังหาฯเดี้ยง เผยยอดปฏิเสธสินเชื่อรายย่อยพุ่ง 50% ส่วนคอนโดฯเจอหนักสุด ต้องขายกระดาษให้ได้ 50% แบงก์จึงพร้อมปล่อยกู้ วอนรัฐช่วยลดดอกเบี้ยเหลือ 3% กระตุ้นกำลังซื้อส่งอานิสงส์อีกหลายธุรกิจ พร้อมเสนอแก้กฎหมายบังคับจำนองที่เกี่ยวกับกรมบังคับคดีให้เร็วขึ้น พร้อมผ่อนเกณฑ์ให้ผู้ประกอบการเข้าซื้อบ้านในโครงการที่ถูกแบงก์ยึดนำมาขายใหม่ ช่วยลดปัญหาเอ็นพีเอทรุดโทรมหมดราคา
นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ ประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัท นิรันดร์ เรสซิเดนท์ จำกัด และอุปนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปัญหาใหญ่ในขณะนี้ คือ การปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินมีสถิติเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งสินเชื่อรายย่อยและสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ โดยยอดปฏิเสธสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ประมาณ 30% เนื่องจากวงเงินน้อยทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อไม่สูงมากนัก แต่สำหรับบ้านราคาตั้งแต่ 2-5 ล้านบาท มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50% ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำกลับมาขายใหม่เพิ่มต้นทุนการตลาดและต้นทุนด้านดอกเบี้ยมากยิ่งขึ้น
ส่วนสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการนั้น ทางสถาบันการเงินอนุมัติยากมาก โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการต้องขายห้องชุดให้ได้ไม่น้อยกว่า 50% จึงจะอนุมัติสินเชื่อให้ นอกจากนี้ ยังมีข้อกำหนดเงื่อนไขเรื่องกลุ่มเป้าหมายผู้ซื้อห้องชุดที่เข้มงวดขึ้นเช่นเดียวกัน จะให้เฉพาะในส่วนคอนโดฯระดับราคา 1-3 ล้านบาท ที่เน้นกลุ่มเป้าหมายคนไทย ส่วนคอนโดฯระดับไฮเอ็นด์หรือบ้านพัก วิลลาตากอากาศ ซึ่งถือเป็นบ้านหลังที่สองในแหล่งท่องเที่ยว ที่เน้นจำหน่ายกลุ่มคนต่างชาติระดับราคาเกิน 10 บาทขึ้นไปนั้น จะไม่ปล่อยกู้ เพราะเห็นว่ามีความเสี่ยง กำลังซื้อลดลงจากปัญหาวิกฤตทางการเงิน
อย่างไรก็ตาม ทางสมาคมต้องการให้มีการแก้กฎหมายการบังคับหลักประกัน หรือบังคับจำนองให้เร็วขึ้น ซึ่งจะเกี่ยวข้องกับกรมบังคับคดี จากที่ในอดีตหลังจากที่ลูกหนี้ไม่ยอมชำระค่างวดต้องใช้เวลานาน ทำให้สินทรัพย์เสื่อมโทรมลงมาก เมื่อสถาบันการเงินนำออกขายก็ไม่ได้ราคา หากมีการบังคับหลักประกันเร็ว ก็จะช่วยรักษามูลค่าของสินทรัพย์นั้นไว้ได้ นอกจากนี้ควรเปิดโอกาสให้เจ้าของโครงการ สามารถเข้าซื้อบ้านที่ถูกธนาคารยึดนำกลับมาช่วยขายใหม่ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาบ้านวางภายในโครงการ
“แบงก์เข้มงวดกับการให้สินเชื่อโครงการมาก ต้องทำการขายกระดาษให้ได้ 50% ก่อนจึงจะปล่อยกู้ จากที่ก่อนหน้านี้ดูแค่เพียงศักยภาพของโครงการเป็นหลักและมีบางธนาคารที่ตั้งเงื่อนไขไม่ปล่อยสินเชื่อบ้านให้แก่คนที่มีรายได้ต่ำกว่า 15,000 บาท/เดือนแล้ว ดังนั้น ภาครัฐควรเข้ามาช่วยเหลือโดยลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านให้อยู่ในระดับ 3% เหมือนหลังปี 2540 จากปัจจุบันที่อยู่ในระดับ 7% เพื่อช่วยประคับประคองธุรกิจในช่วงนี้ไปก่อนและการลดดอกเบี้ยยังช่วยให้ธุรกิจอื่นได้ประโยชน์ด้วย”
อนึ่ง ก่อนหน้านี้ มีหลายธนาคารประกาศปรับเพดานของลูกค้าที่ต้องการขอสินเชื่อบ้าน เช่น ธนาคารกสิกรไทย เป็นต้น
***ยืดมาตรการภาษีเร่งเอกชนลงทุนเพิ่ม
ด้าน นายสมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมายอดขายที่อยู่อาศัยในทุกเซ็กเม้นท์ของบริษัทปรับตัวลดลง จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าประมาณ 30% หลังธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับ ราคา 1-3 ล้านบาทส่วนใหญ่ ใช้เงินกู้ผ่อนส่งระยะยาว 20-30 ปีกับสถาบันการเงิน และมีสัดส่วนที่ซื้อเงินสดน้อย ซึ่งกรณีเงินสดจะเป็นเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป
นายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เมื่อวันที่ 27 ตุลาคมที่ผ่านมากลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯในนามสมาคมต่างๆ ได้เข้าพบ นายสุชาติ ธาดาดำรงเวช รมว.คลัง เพื่อขอให้ธนาคารของรัฐเป็นแกนนำในการปล่อยกู้สินเชื่อรายย่อย และให้ปรับลดดอกเบี้ยลงเพื่อช่วยเรื่องต้นทุนของผู้ประกอบการ และให้รายย่อยเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ง่ายขึ้น เพราะเวลานี้ ดอกเบี้ยสามารถลดลงได้ตามตลาดโลก ไม่ได้มีแรงกดดันเรื่องเงินเฟ้อ จากราคาน้ำมันปรับเพิ่มขึ้นเหมือนก่อนหน้านี้แล้ว
ส่วนข้อเสนอเรื่องการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน จดจำนอง ที่จะหมดอายุลงในวันที่ 28 มีนาคม พ.ศ.2552 ออกไปอีก 1 ปีนั้น เพราะเห็นว่าจะช่วยผู้ประกอบการให้กล้าตัดสินใจลงทุนเปิดโครงการใหม่ๆ ได้ จากปัจจุบันที่เริ่มมีการชะลอลงทุนเปิดโครงการใหม่และคาดว่าจะทำให้ยอดที่อยู่อาศัยจดทะเบียนทุกประเทศในสิ้นปีนี้ปรับลดลงจาก 74,000 หน่วยในปีก่อนหน้าเหลือ 70,000 หน่วยในสิ้นปีนี้
นายธำรง กล่าวเสริมว่า การเข้าพบ รมว.คลัง เป็นการเข้าพบเพื่อยื่นข้อเสนอ ข้อเรียกร้อง ปรับทุกข์ ปรารภ ให้รัฐบาลได้รับรู้รับฟัง เพราะคณะทำงานด้านเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดนี้ เป็นมือใหม่หัดขับ ดังนั้น กลุ่มธุรกิจเราจะต้องนำเสนอปัญหาด้านต่างๆ ให้รัฐมนตรีได้รับทราบและหาทางช่วยเหลือต่อไป
นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ ประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัท นิรันดร์ เรสซิเดนท์ จำกัด และอุปนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปัญหาใหญ่ในขณะนี้ คือ การปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินมีสถิติเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งสินเชื่อรายย่อยและสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ โดยยอดปฏิเสธสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ประมาณ 30% เนื่องจากวงเงินน้อยทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อไม่สูงมากนัก แต่สำหรับบ้านราคาตั้งแต่ 2-5 ล้านบาท มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50% ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำกลับมาขายใหม่เพิ่มต้นทุนการตลาดและต้นทุนด้านดอกเบี้ยมากยิ่งขึ้น
ส่วนสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการนั้น ทางสถาบันการเงินอนุมัติยากมาก โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการต้องขายห้องชุดให้ได้ไม่น้อยกว่า 50% จึงจะอนุมัติสินเชื่อให้ นอกจากนี้ ยังมีข้อกำหนดเงื่อนไขเรื่องกลุ่มเป้าหมายผู้ซื้อห้องชุดที่เข้มงวดขึ้นเช่นเดียวกัน จะให้เฉพาะในส่วนคอนโดฯระดับราคา 1-3 ล้านบาท ที่เน้นกลุ่มเป้าหมายคนไทย ส่วนคอนโดฯระดับไฮเอ็นด์หรือบ้านพัก วิลลาตากอากาศ ซึ่งถือเป็นบ้านหลังที่สองในแหล่งท่องเที่ยว ที่เน้นจำหน่ายกลุ่มคนต่างชาติระดับราคาเกิน 10 บาทขึ้นไปนั้น จะไม่ปล่อยกู้ เพราะเห็นว่ามีความเสี่ยง กำลังซื้อลดลงจากปัญหาวิกฤตทางการเงิน
อย่างไรก็ตาม ทางสมาคมต้องการให้มีการแก้กฎหมายการบังคับหลักประกัน หรือบังคับจำนองให้เร็วขึ้น ซึ่งจะเกี่ยวข้องกับกรมบังคับคดี จากที่ในอดีตหลังจากที่ลูกหนี้ไม่ยอมชำระค่างวดต้องใช้เวลานาน ทำให้สินทรัพย์เสื่อมโทรมลงมาก เมื่อสถาบันการเงินนำออกขายก็ไม่ได้ราคา หากมีการบังคับหลักประกันเร็ว ก็จะช่วยรักษามูลค่าของสินทรัพย์นั้นไว้ได้ นอกจากนี้ควรเปิดโอกาสให้เจ้าของโครงการ สามารถเข้าซื้อบ้านที่ถูกธนาคารยึดนำกลับมาช่วยขายใหม่ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาบ้านวางภายในโครงการ
“แบงก์เข้มงวดกับการให้สินเชื่อโครงการมาก ต้องทำการขายกระดาษให้ได้ 50% ก่อนจึงจะปล่อยกู้ จากที่ก่อนหน้านี้ดูแค่เพียงศักยภาพของโครงการเป็นหลักและมีบางธนาคารที่ตั้งเงื่อนไขไม่ปล่อยสินเชื่อบ้านให้แก่คนที่มีรายได้ต่ำกว่า 15,000 บาท/เดือนแล้ว ดังนั้น ภาครัฐควรเข้ามาช่วยเหลือโดยลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านให้อยู่ในระดับ 3% เหมือนหลังปี 2540 จากปัจจุบันที่อยู่ในระดับ 7% เพื่อช่วยประคับประคองธุรกิจในช่วงนี้ไปก่อนและการลดดอกเบี้ยยังช่วยให้ธุรกิจอื่นได้ประโยชน์ด้วย”
อนึ่ง ก่อนหน้านี้ มีหลายธนาคารประกาศปรับเพดานของลูกค้าที่ต้องการขอสินเชื่อบ้าน เช่น ธนาคารกสิกรไทย เป็นต้น
***ยืดมาตรการภาษีเร่งเอกชนลงทุนเพิ่ม
ด้าน นายสมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมายอดขายที่อยู่อาศัยในทุกเซ็กเม้นท์ของบริษัทปรับตัวลดลง จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าประมาณ 30% หลังธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับ ราคา 1-3 ล้านบาทส่วนใหญ่ ใช้เงินกู้ผ่อนส่งระยะยาว 20-30 ปีกับสถาบันการเงิน และมีสัดส่วนที่ซื้อเงินสดน้อย ซึ่งกรณีเงินสดจะเป็นเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป
นายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เมื่อวันที่ 27 ตุลาคมที่ผ่านมากลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯในนามสมาคมต่างๆ ได้เข้าพบ นายสุชาติ ธาดาดำรงเวช รมว.คลัง เพื่อขอให้ธนาคารของรัฐเป็นแกนนำในการปล่อยกู้สินเชื่อรายย่อย และให้ปรับลดดอกเบี้ยลงเพื่อช่วยเรื่องต้นทุนของผู้ประกอบการ และให้รายย่อยเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ง่ายขึ้น เพราะเวลานี้ ดอกเบี้ยสามารถลดลงได้ตามตลาดโลก ไม่ได้มีแรงกดดันเรื่องเงินเฟ้อ จากราคาน้ำมันปรับเพิ่มขึ้นเหมือนก่อนหน้านี้แล้ว
ส่วนข้อเสนอเรื่องการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน จดจำนอง ที่จะหมดอายุลงในวันที่ 28 มีนาคม พ.ศ.2552 ออกไปอีก 1 ปีนั้น เพราะเห็นว่าจะช่วยผู้ประกอบการให้กล้าตัดสินใจลงทุนเปิดโครงการใหม่ๆ ได้ จากปัจจุบันที่เริ่มมีการชะลอลงทุนเปิดโครงการใหม่และคาดว่าจะทำให้ยอดที่อยู่อาศัยจดทะเบียนทุกประเทศในสิ้นปีนี้ปรับลดลงจาก 74,000 หน่วยในปีก่อนหน้าเหลือ 70,000 หน่วยในสิ้นปีนี้
นายธำรง กล่าวเสริมว่า การเข้าพบ รมว.คลัง เป็นการเข้าพบเพื่อยื่นข้อเสนอ ข้อเรียกร้อง ปรับทุกข์ ปรารภ ให้รัฐบาลได้รับรู้รับฟัง เพราะคณะทำงานด้านเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดนี้ เป็นมือใหม่หัดขับ ดังนั้น กลุ่มธุรกิจเราจะต้องนำเสนอปัญหาด้านต่างๆ ให้รัฐมนตรีได้รับทราบและหาทางช่วยเหลือต่อไป
