เอเจนซี่ฯ เชื่อแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 51 จ่อขาขึ้น หลังมีรัฐบาลใหม่ จับตา 117 โครงการ อาจพาเหรดลุยพัฒนาโครงการ สินค้ายอดฮิต “คอนโดมิเนียม” แชมป์รอเปิดตัวสูงสุด 53% ชี้ หากเมกะโปรเจกต์รถไฟฟ้าสายใหม่ชัดเจน อาจมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยระหว่างคอนโดฯ และบ้านจัดสรร แจงผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ ครองส่วนแบ่งตลาดผลิตสินค้าออกสู่ตลาดสูงขึ้น 52% จาก 81,364 หน่วย ณ สิ้นปี 50 เหตุรายย่อยหลบออกนอกวงการ ยอมรับแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ไม่ขยับถึง 63% คาดปี 51 ขึ้นแน่ หลังต้นทุนพุ่ง
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 ว่า โดยรวมพบว่า ขณะนี้อาจอยู่ในภาวะขาขึ้นอีกครั้งหนึ่ง โดยจะมีการเปิดตัวโครงการมากขึ้น โดยเฉพาะในปีนี้ เมื่อความผันแปรทางเศรษฐกิจและสังคม รวมทั้งความเชื่อมั่นของนานาประเทศต่อประเทศไทย จะเพิ่มขึ้นภายหลังผ่านพ้นรัฐบาลที่มาจากรัฐประหาร อย่างไรก็ตาม หากมีความผันผวน เช่น การปฏิวัติซ้อน หรือการก่อความไม่สงบในรูปแบบอื่น ทั้งจากข้าราชการ หรือโจรก่อการร้าย ก็อาจทำให้ภาวะเศรษฐกิจซบเซาลง ส่งผลโดยตรงต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ได้
โดยจากการสำรวจภาคสนาม พบว่า ตัวเลข ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2550 มีโครงการที่รอเปิดขายประมาณ 117 โครงการ แบ่งเป็นประเภทบ้านเดี่ยว 33 โครงการ คิดเป็น 28% ของจำนวนโครงการที่รอเปิดขาย, บ้านแฝด 3 โครงการ คิดเป็น 3%, ทาวน์เฮาส์ 19 โครงการ และอาคารชุด มากถึง 62 โครงการ คิดเป็น 53% ทั้งนี้ โครงการที่รอเปิดขายส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
“ยังไม่สามารถระบุชัดเจนได้ว่า โครงการที่รอเปิดขายทั้งหมดจะเกิดขึ้น เพียงแต่ข้อมูลในแต่ละเดือนของปีที่ผ่านมาจะสูงเกิน 100 โครงการ อย่างไรก็ตาม ประเด็นที่ต้องจับตามอง คือ เรื่องความชัดเจนเกี่ยวกับการลงทุนและก่อสร้างรถไฟฟ้าใต้ดินสายใหม่ หรือ MRT ในรัฐบาลชุดนี้หรือไม่ เพราะตรงนี้อาจจะมีผลต่อเนื่องถึงการเปลี่ยนแปลงประเภทของการลงทุนโครงการที่อยู่อาศ้ย เนื่องจากจะมีผลต่อการเคลื่อนย้ายคนออกไปนอกเมืองได้มาก และคล่องตัว” นายวสันต์ กล่าว
นายวสันต์ กล่าวตั้งข้อสังเกตว่า ขณะนี้บริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีโอกาสในการขยายการลงทุนและผลิตสินค้าออกสู่ตลาดมากขึ้น เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมาและต่อเนื่องถึงปัจจุบัน ผู้ประกอบการรายย่อยหายไปจากวงการอสังหาฯ โดยในช่วงปีที่ผ่านมา มูลค่าการเปิดโครงการ 186,250 ล้านบาท ประมาณ 47% เป็นของบริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และ 53% เป็นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ ที่สำคัญจำนวนยูนิตที่ผลิตออกมามีสัดส่วนสูงถึง 52% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยทั้งหมด 81,364 หน่วย ที่เหลือ 48% หรือประมาณ 39,443 หน่วย เป็นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ และเมื่อพิจารณาจากราคาขายเฉลี่ย กลับพบว่า สินค้าของบริษัทมหาชน จะมีการกำหนดราคาต่ำกว่าเฉลี่ยอยู่ที่ 2.107 ล้านบาทต่อยูนิต ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.483 ล้านบาท และอัตราการขายต่อเดือนจะอยู่ประมาณ 21.98% สูงเป็น 2 เท่าของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์
“เหตุผลหลักแล้ว บริษัทมหาชนมีความได้เปรียบในเรื่องของการบริหารต้นทุน การผลิตสินค้าปริมาณมากส่งผลให้ต้นทุนการผลิตต่ำลง ทำให้สามารถเล่นเรื่องสงครามราคาได้มากกว่าบริษัทรายย่อยที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์” กรรมการผู้จัดการ กล่าว
นายวสันต์ กล่าวว่า สำหรับภาพตลาดอสังหาฯในปีที่ผ่านมา ปรากฏว่า มีโครงการอสังหาฯเกิดขึ้นใหม่ทั้งหมด 375 โครงการ จำนวน 83,828 หน่วย รวมมูลค่า 208,313 ล้านบาท และหากพิจารณาเฉพาะในส่วนของที่อยู่อาศัย จะพบว่า มีโครงการในปี 2550 จำนวน 356 โครงการ ประกอบด้วย หน่วยขาย 81,364 หน่วย รวมมูลค่า 186,250 หน่วย เฉลี่ยแล้วโครงการหนึ่งมี 229 หน่วย ณ ราคาเฉลี่ย 2.289 ล้านบาทต่อหน่วย
ทั้งนี้ หากพิจารณาเฉพาะในภาคที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวในปี 2550 แยกตามประเภทจะพบว่า อาคารชุดมีมากเป็นอันดับ 1 ถึง 55% รองลงมาคือ ทาวน์เฮาส์ 22% และบ้านเดี่ยว 14% และบ้านแฝดมีประมาณครึ่งหนึ่งของบ้านเดี่ยว หรือ 7% ในด้านของราคาจะพบว่า ระดับราคาที่เป็นที่นิยมมากที่สุด คือ ราคา 1-2 ล้านบาท คิดเป็น 38% ของโครงการอสังหาฯที่เกิดใหม่ รองลงมา คือ ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกินล้านบาท คิดเป็น 21% และ 2-3 ล้านบาท คิดเป็น 20% อาจกล่าวได้ว่า ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มีราคาถูก คือไม่เกิน 2 ล้านบาท คิดเป็น 59% และอาจถือได้ว่าถูกกว่าราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยที่เสนอขายในนครโฮจิมินห์ และกรุงพนมเปญ เสียอีก
“จะว่าไปแล้ว แนวโน้มของการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในปี 2551 คงต้องขยับขึ้นแน่นอน เพราะผู้ประกอบการไม่สามารถแบกรับต้นทุน โดยเฉพาะการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน จะเห็นได้ว่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา สิ้นสุดเดือน ธ.ค.ปี 2550 บ้านมีการปรับราคาขึ้น 19% ปรับลดลง 18% และราคาคงที่ประมาณ 63% ดังนั้น ราคาบ้านต้องเพิ่มขึ้น แต่ผู้ประกอบการคงอาจจะใช้วิธีลดขนาดของบ้าน เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย”
นายวสันต์ กล่าวถึงภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมด ณ สิ้นเดือน ธ.ค.2550 พบว่า มีตัวเลขรวมประมาณ 108,674 ยูนิต มูลค่ารวมมากกว่า 2.3 แสนล้านบาท โดยสินค้าบ้านเดี่ยวมีตัวเลขจำนวนหน่วยที่เหลือขายมากที่สุดประมาณ 37,531 ยูนิต คิดเป็น 35% รองลงมาคือ คอนโดฯ ประมาณ 29,677 ยูนิต หรือ 27% และ ทาวน์เฮาส์ 27,475 ยูนิต หรือ 25% ของจำนวนรวมที่เหลือขาย
อนึ่ง ตัวเลขที่อยู่อาศัยรอเสนอขายนั้น อาจจะมีทั้งส่วนของโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้ว และโครงการที่ขายกระดาษล่วงหน้า อย่างไรก็ตาม จากตัวเลขในช่วงปี 2550 ที่มีการเปิดขายประมาณ 81,364 หน่วย แต่สามารถขายได้ประมาณ 60,000 หน่วย แสดงให้เห็นว่า ที่อยู่อาศัยรอเสนอขายในปี 2551 คงจะไม่ปรับตัวสูงขึ้น
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 ว่า โดยรวมพบว่า ขณะนี้อาจอยู่ในภาวะขาขึ้นอีกครั้งหนึ่ง โดยจะมีการเปิดตัวโครงการมากขึ้น โดยเฉพาะในปีนี้ เมื่อความผันแปรทางเศรษฐกิจและสังคม รวมทั้งความเชื่อมั่นของนานาประเทศต่อประเทศไทย จะเพิ่มขึ้นภายหลังผ่านพ้นรัฐบาลที่มาจากรัฐประหาร อย่างไรก็ตาม หากมีความผันผวน เช่น การปฏิวัติซ้อน หรือการก่อความไม่สงบในรูปแบบอื่น ทั้งจากข้าราชการ หรือโจรก่อการร้าย ก็อาจทำให้ภาวะเศรษฐกิจซบเซาลง ส่งผลโดยตรงต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ได้
โดยจากการสำรวจภาคสนาม พบว่า ตัวเลข ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2550 มีโครงการที่รอเปิดขายประมาณ 117 โครงการ แบ่งเป็นประเภทบ้านเดี่ยว 33 โครงการ คิดเป็น 28% ของจำนวนโครงการที่รอเปิดขาย, บ้านแฝด 3 โครงการ คิดเป็น 3%, ทาวน์เฮาส์ 19 โครงการ และอาคารชุด มากถึง 62 โครงการ คิดเป็น 53% ทั้งนี้ โครงการที่รอเปิดขายส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
“ยังไม่สามารถระบุชัดเจนได้ว่า โครงการที่รอเปิดขายทั้งหมดจะเกิดขึ้น เพียงแต่ข้อมูลในแต่ละเดือนของปีที่ผ่านมาจะสูงเกิน 100 โครงการ อย่างไรก็ตาม ประเด็นที่ต้องจับตามอง คือ เรื่องความชัดเจนเกี่ยวกับการลงทุนและก่อสร้างรถไฟฟ้าใต้ดินสายใหม่ หรือ MRT ในรัฐบาลชุดนี้หรือไม่ เพราะตรงนี้อาจจะมีผลต่อเนื่องถึงการเปลี่ยนแปลงประเภทของการลงทุนโครงการที่อยู่อาศ้ย เนื่องจากจะมีผลต่อการเคลื่อนย้ายคนออกไปนอกเมืองได้มาก และคล่องตัว” นายวสันต์ กล่าว
นายวสันต์ กล่าวตั้งข้อสังเกตว่า ขณะนี้บริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีโอกาสในการขยายการลงทุนและผลิตสินค้าออกสู่ตลาดมากขึ้น เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมาและต่อเนื่องถึงปัจจุบัน ผู้ประกอบการรายย่อยหายไปจากวงการอสังหาฯ โดยในช่วงปีที่ผ่านมา มูลค่าการเปิดโครงการ 186,250 ล้านบาท ประมาณ 47% เป็นของบริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และ 53% เป็นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ ที่สำคัญจำนวนยูนิตที่ผลิตออกมามีสัดส่วนสูงถึง 52% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยทั้งหมด 81,364 หน่วย ที่เหลือ 48% หรือประมาณ 39,443 หน่วย เป็นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ และเมื่อพิจารณาจากราคาขายเฉลี่ย กลับพบว่า สินค้าของบริษัทมหาชน จะมีการกำหนดราคาต่ำกว่าเฉลี่ยอยู่ที่ 2.107 ล้านบาทต่อยูนิต ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.483 ล้านบาท และอัตราการขายต่อเดือนจะอยู่ประมาณ 21.98% สูงเป็น 2 เท่าของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์
“เหตุผลหลักแล้ว บริษัทมหาชนมีความได้เปรียบในเรื่องของการบริหารต้นทุน การผลิตสินค้าปริมาณมากส่งผลให้ต้นทุนการผลิตต่ำลง ทำให้สามารถเล่นเรื่องสงครามราคาได้มากกว่าบริษัทรายย่อยที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์” กรรมการผู้จัดการ กล่าว
นายวสันต์ กล่าวว่า สำหรับภาพตลาดอสังหาฯในปีที่ผ่านมา ปรากฏว่า มีโครงการอสังหาฯเกิดขึ้นใหม่ทั้งหมด 375 โครงการ จำนวน 83,828 หน่วย รวมมูลค่า 208,313 ล้านบาท และหากพิจารณาเฉพาะในส่วนของที่อยู่อาศัย จะพบว่า มีโครงการในปี 2550 จำนวน 356 โครงการ ประกอบด้วย หน่วยขาย 81,364 หน่วย รวมมูลค่า 186,250 หน่วย เฉลี่ยแล้วโครงการหนึ่งมี 229 หน่วย ณ ราคาเฉลี่ย 2.289 ล้านบาทต่อหน่วย
ทั้งนี้ หากพิจารณาเฉพาะในภาคที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวในปี 2550 แยกตามประเภทจะพบว่า อาคารชุดมีมากเป็นอันดับ 1 ถึง 55% รองลงมาคือ ทาวน์เฮาส์ 22% และบ้านเดี่ยว 14% และบ้านแฝดมีประมาณครึ่งหนึ่งของบ้านเดี่ยว หรือ 7% ในด้านของราคาจะพบว่า ระดับราคาที่เป็นที่นิยมมากที่สุด คือ ราคา 1-2 ล้านบาท คิดเป็น 38% ของโครงการอสังหาฯที่เกิดใหม่ รองลงมา คือ ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกินล้านบาท คิดเป็น 21% และ 2-3 ล้านบาท คิดเป็น 20% อาจกล่าวได้ว่า ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มีราคาถูก คือไม่เกิน 2 ล้านบาท คิดเป็น 59% และอาจถือได้ว่าถูกกว่าราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยที่เสนอขายในนครโฮจิมินห์ และกรุงพนมเปญ เสียอีก
“จะว่าไปแล้ว แนวโน้มของการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในปี 2551 คงต้องขยับขึ้นแน่นอน เพราะผู้ประกอบการไม่สามารถแบกรับต้นทุน โดยเฉพาะการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน จะเห็นได้ว่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา สิ้นสุดเดือน ธ.ค.ปี 2550 บ้านมีการปรับราคาขึ้น 19% ปรับลดลง 18% และราคาคงที่ประมาณ 63% ดังนั้น ราคาบ้านต้องเพิ่มขึ้น แต่ผู้ประกอบการคงอาจจะใช้วิธีลดขนาดของบ้าน เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย”
นายวสันต์ กล่าวถึงภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมด ณ สิ้นเดือน ธ.ค.2550 พบว่า มีตัวเลขรวมประมาณ 108,674 ยูนิต มูลค่ารวมมากกว่า 2.3 แสนล้านบาท โดยสินค้าบ้านเดี่ยวมีตัวเลขจำนวนหน่วยที่เหลือขายมากที่สุดประมาณ 37,531 ยูนิต คิดเป็น 35% รองลงมาคือ คอนโดฯ ประมาณ 29,677 ยูนิต หรือ 27% และ ทาวน์เฮาส์ 27,475 ยูนิต หรือ 25% ของจำนวนรวมที่เหลือขาย
อนึ่ง ตัวเลขที่อยู่อาศัยรอเสนอขายนั้น อาจจะมีทั้งส่วนของโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้ว และโครงการที่ขายกระดาษล่วงหน้า อย่างไรก็ตาม จากตัวเลขในช่วงปี 2550 ที่มีการเปิดขายประมาณ 81,364 หน่วย แต่สามารถขายได้ประมาณ 60,000 หน่วย แสดงให้เห็นว่า ที่อยู่อาศัยรอเสนอขายในปี 2551 คงจะไม่ปรับตัวสูงขึ้น
